现在在农村有好多镇上的房子都没房产证请问这样的房子可以买吗？_百度知道
现在在农村有好多镇上的房子都没房产证请问这样的房子可以买吗？
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　　不可以买，原因如下：　　首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。　　其次, 我们也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。　　第三, 没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。　　备注：如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：　　1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。　　2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。　　3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。　　5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;　　6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。　　　　
生活实施家
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你所说的就是小产权房！可以这么和你说吧！在中国小产权要比有房本的大产权还要多！你说能买吗？
可以。时间长了，会统一办理的。
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已通过房产部门抵押的房子，后又被他人通过法院查封，抵押权利人通过法院怎样可以执行这套房子？
湖北－黄石&12-23 15:57&&悬赏 0&&发布者:158xfa…… & 回答:(8)
请问已通过房产部门抵押的房子，后又被他人通过法院查封，抵押权利人通过法院怎样可以执行这套房子？&执行会很困难吗？
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法院可以进行拍卖，执行需要一定的过程
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因为什么原因被查封？具体情况具体分析，需要知道更详细的信息，以便我帮你解答，如有需要可以电话联系。
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房子拍卖后能偿还所有的债务吗？
房子本来已资不抵债，连还抵押权人的债务都不够，他人查封有用吗？怎样可以解封？
建议向法院申报债权，在房产被拍卖处理时，你作为抵押债权人之一，可以优先受偿。
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您好！已经被法院查封的房子就很难行使抵押权了，只有等解除查封以后才可以。我想问，法院为什么会查封房子？抵押权人与抵押人之间又有什么纠纷？
抵押在前，查封在后，都是经济纠纷，房产持有人借钱无力偿还。
您好！那就还在就房产执行的时候，就可以优先行使抵押权。所以，您不要担心。
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法院可以进行拍卖，执行需要一定的过程。
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抵押权人有优先受偿权权的，你去起诉要求实现抵押权吧
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如果是执行程序中查封的房产，可以申请案外人执行异议，书面申请。具体可来电详谈。
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房子本来已资不抵债，连还抵押权人的债务都不够，他人查封有用吗？怎样可以解封？
直接去法院起诉对方，请求实现抵押权，速度要快。
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演员方子哥被骗近400万获赔30万 法院:原告不谨慎
　　央广网北京9月25日消息（记者孙莹）据中国之声《新闻纵横》报道，2012年，演员方子哥夫妇为儿子购买婚房，没想到房子没买成，却被骗走393万的购房款，虽然诈骗人李佳霖已被判处无期徒刑，但是巨额损失至今无法追回。于是，方子哥以儿子方晓歌的名义将中介公司我爱我家和担保公司北京伟嘉安捷告上法庭，索赔300万。日前，北京朝阳法院对这起案件做出一审判决，我爱我家被判赔30万。那么，方子哥到底是如何被骗的呢？
　　2012年6月，方子哥的妻子颜女士为即将结婚的儿子方晓歌相中了北京朝阳区千鹤家园的一套房子。通过我爱我家公司，颜女士代儿子签署了一系列合同、文件，约定以420万的价格购买这套房子，房款支付方式为交易双方自行划转。颜女士向我爱我家公司支付了居间服务费92400元、向伟嘉安捷公司支付了保障服务费17600元。然后直接向卖家李佳霖个人支付了房款。
　　颜女士称，应该怎么打款都是问了营业员的，营业员说只要把收条写好就完了，怎么付款你们协商，没有任何提示说应该做银行托管。
　　方家没想到，这次买卖却是一场早已设下的骗局，李佳霖隐瞒已将房屋委托他人出售并办理最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，骗取了他们393万。最终李佳霖因诈骗罪、合同诈骗罪被判处无期徒刑，而方家则是财房两空。方子哥说，这么多钱是一辈子的积蓄，一个镜头一个镜头拍出来的，这件事成了一家人的心病。
　　方子哥称，这对他的家庭，从精神各方面就不提了，这是给儿子的婚房，儿子最后没有举行婚礼就结婚了。
　　因认为中介公司和担保公司在房源信息审查、网签办理、房屋权属审查、资金交付安全保障等方面没有履行审慎、如实报告义务，造成了自己的损失，方家起诉索赔300万元。但是我爱我家称，已完全履行居间义务，并且在诉讼前将11万元服务费全部退还方家，不应赔偿方家损失。
　　我爱我家回应称，就是一般形式的审查，至于提供的是不是房本原件，他们没有办法审查甄别。
　　经过审理，法院认为我爱我家存在过错，应承担相应的赔偿责任。
　　法官判决，第一被告我爱我家房地产中介有限公司于本判决生效之日起30日内赔偿原告方晓歌30万元损失，二，驳回原告方晓歌其他诉讼请求。
　　对判决结果，方子哥表示不满。
　　方子哥称，这绝对是不合理的，他们损失起码是300万以上，只是10%的赔偿，这样不合理。
　　既然法院认定中介公司在房屋交易过程中存在过错，为什么只判决赔偿30万？这还不到被骗金额的十分之一，合理吗？
　　法院认为此案中我爱我家公司没有按照合同约定对出卖人的身份信息进行全面核实，没有到房屋权属机构进行核查产权证书真伪，没有核查房屋是否存在查封、抵押等权利限制信息；涉案交易实际经办人不具有经纪人资格等，这些过错构成违约。
　　法官罗曼表示，方子哥的居间经办人没有对房屋的权属进行核验，并且也没有进行充分的警示和告知，大型资金，除了自行划转之外，是可以通过中介公司向有关银行进行第三方资金监管，来保障交易资金安全的，这是他比较重要的失误。
　　法院同时认为，方子哥一方缺乏对于合同内容的审查，没有尽到合理的谨慎注意义务。
　　罗曼称，尤其是在第一次网签已经出现问题的情形之下，方子哥又再次转账近100万元，而且将购房税款也直接交付给李佳霖，他自身也存在比较大的过错。
　　对于我爱我家赔偿30万元数额的认定。罗曼分析，方晓歌受损的直接责任人并不是我爱我家公司，而是刑事被告人李佳霖，法院也最终判定了李佳霖要赔偿方晓歌393万的损失，刑事判决是继续追讨的过程中，我爱我家虽然存在法院认定的四点过错，但并不是故意隐瞒或故意实施的行为，而是一种过失。
　　据了解，涉案房屋目前已被拍卖，但由于李佳霖的一房多卖，类似方子哥的被害人有多名，总涉案金额千万以上。再加上李佳霖除涉案房屋外，暂无追索到其他财产，所有被害人要想追回全部损失，希望渺茫。审理李佳霖诈骗案的北京一中院法官王岩提示，与他人合作经营也好、借款也好、买卖也好，所有权证是一定要亲眼所见的，但仅看还不行，要进一步核实。
　　法官王岩提示，犯罪分子往往利用公众对政府的信任，在实施诈骗活动的时候伪造一些包括房产证在内的证照，所以咱们在从事经济活动的时候，对于涉及到重大经济利益的时候，对于这些证照还是建议到相关的主管部门进行核实，相关管理部门也能为公众提供这种服务。
　　其实，类似方子哥一样被骗的案件并不少见，仅北京朝阳法院2014年受理居间合同纠纷就多达300多件。法院建议房地产经纪行业协会等单位推行统一的居间合同范本，相关主管部门推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度，建立房地产经纪机构等级评定和信用档案制度，并对经纪公司经营资质进行动态管理，将相关信息向社会公示。
　　而购房者应该根据自身经济状况和置业需求，科学评估房价变化等因素带来的市场风险，充分了解相关购房政策及政策调整情况，审慎购置房屋。为保障巨额资金交易安全，尽可能选择通过银行或第三方资金监管的方式进行支付。认真审查并保留相关合同、票证、单据，纠纷发生后，及时搜集证据材料。
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请问,如果被告方没有房产证,法院可不可以强执行,如果不能,那应该怎么办
请问,如果被告方没有房产证,法院可不可以强执行,如果不能,那应该怎么办
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您好!法院不能执行没有产权证的房产。您申请强制执行后法院会查询被执行人财产。
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你好,一、执行期限 1、被执行人有财产可供执行的案件,一般应当在立案之日起6个月内执结;非诉执行案件一般应当在立案之日起3个月内执结。但中止执行的期间应当扣除。 2、有特殊情况须延长执行期限的,应当报请本院院长或副院长批准。申请延长执行期限的,应当在期限届满前5日内提出。” 3、如超过六月未执行的,申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。上一级人民法院经审查,可以责成原人民法院在一定期限内执行,也...
你好,一、执行期限 1、被执行人有财产可供执行的案件,一般应当在立案之日起6个月内执结;非诉执行案件一般应当在立案之日起3个月内执结。但中止执行的期间应当扣除。 2、有特殊情况须延长执行期限的,应当报请本院院长或副院长批准。申请延长执行期限的,应当在期限届满前5日内提出。” 3、如超过六月未执行的,申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。上一级人民法院经审查,可以责成原人民法院在一定期限内执行,也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。 二、执行方式 针对被执行的财产,人民法院在执行中可采取冻结、划拨存款、提留;搜查、查封、扣押、拍卖、变卖财产;强制迁出房屋等多种方式。但人民法院在采取这些措施时,应保留被执行人及其所抚养家属的生活必要费用。 三、执行监督 当事人及利害关系人认为执行人员的具体执行不当或有错误的,有权向该执行人员所在的人民法院反映,人民法院应及时处理。 当事人及利害关系人有权要求执行人员依法履行职责,对执行人员在案件执行中的违法行为,有权向人民法院的纪检部门或其他有关部门举报或控告。
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农村房屋的执行问题探析—仅以农民私有的农村房屋为例
作者：潘远征&&发布时间： 11:12:36
　　执行难，一直是困扰各级法院的突出问题，特别是农村房屋的执行问题。近年来，由于市场经济发展、农村问题改革等原因，使得法院执行越来越多的涉及到农村房屋，而相关法律法规、国家政策与现有执行制度间存在相矛盾的地方，使得对农村房屋的执行出现无所适从的情况。本文中，笔者拟从农村房屋转移的现实需求出发，分析现有的农村房屋产权的转移方式，从而大胆探求执行农村房屋的宽广路径。
　　一、农村房屋转移的可行性分析
　　要探求农村房屋的执行问题，首先必须确认其是否有转移需求和其可转移性。
　　（一）农村房屋转移的法律支撑和政策限制
　　1、农村房屋转移的法律支撑
　　目前，我国对农村房屋转移并没有专门的法律，而只能引用相关的法律原则。
　　第一，《宪法》中人人平等的原则。据此，农民与城镇居民享有同等的权利，农村房屋作为农民的合法财产，理应受到法律的同等保护。
　　第二，《民法通则》第七十五条规定，公民的个人财产，包括公民的……房屋……以及其他合法财产。据此，认定农村房屋是农民的合法私有财产是不容置疑的，那么，农民完全可以对其房屋行使所有权，其中能充分体现所有权权能的处分权也是无可厚非的，国家理应对农民合法处分自有房屋的活动进行保护。
　　第三，《物权法》第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《物权法草案》第十五章也规定了宅基地使用权，该草案第272条规定了“建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让”，第273条规定了“建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现抵押权时，宅基地使用权同时转让”。据此，国家应当依法保护公民（当然包括农民）的个人合法财产，对公民合法处理财产的行为理应进行保护。且草案也凸显了一种法律完善需求，即允许农村房屋转让（转让方式包含买卖、赠予、继承及其他合法方式），且转让时采用地随房走的原则。
　　第四，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农民村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农民村民一户只能申请一处宅基地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更的申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。据此，法律允许农民“出卖、出租”农村房屋，且也采用地随房走的原则。
　　2、农村房屋转移的政策限制
　　由于没有专门法律，在处理农村房屋转移问题时，主要借鉴国务院出台的相关政策。自上世纪八十年代以来，国务院多次发文，强调对耕地的保护，有关行政规章、文件对农村宅基地、建房的申请也作了严格的规定，严格限定了申请人限定在本集体经济组织成员内，申请宅基地面积“不得超过省（区、市）规定的标准”，规定了严格的村、镇、县逐级审批程序等。1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。由此，农村房屋的转移因宅基地而受到诸多限制，即：由于宅基地仅允许本集体经济组织成员使用，且一户一宅，所以农村房屋转移只能在本集体经济组织间进行，且接受转移方必须为尚无宅基地的村民。
　　（二）农村房屋转移的形势需要
　　现行的农村住宅法律制度是计划经济时代的历史产物，已不符合现在的历史形势要求。
　　1、农民财产权保护的需要。农村住房是农民的主要财产，许多农民辛苦一生，最终留下的最值钱的也就是一幢房屋。现有农村住宅法律制度，出发点更多的是对农村耕地的保护，而不是对农民财产的保护。以上政策限制很明显的结果就是，农村房屋的可转移范围大幅缩小，导致农村房屋价值贬低，即农村房屋无价也无市，导致农民徒劳一生，毫无所留。这是与“人人平等”、“公民合法私有财产受法律平等保护”的现代法治理念相背离的。
　　2、城镇化发展的需要。九届全国人大三次会议通过的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中指出，要“打破城乡分割体制，逐步建立市场经济体制下的新型城乡关系。改革户籍制度，形成城乡人口有序流动的机制。取消对农村劳动力进入城镇就业的不合理限制，引导农村富余劳动力在城乡、地区间有序流动。”2012年2月，《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》指出，要“引导非农产业和农村人口有序向中小城市和建制镇转移，逐步满足符合条件的农村人口落户需求，逐步实现城乡基本公共服务均等化。”2013年11月，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，要“创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。”但目前对农村房屋转移的诸多政策限制，造成农民被绑在农村房屋上，被限制在农村土地上，村里屋卖不了，城里房又买不起。
　　3、市场经济发展的需要。市场经济最主要的就是劳动力的自由流动和财产的价值体现。劳动力的自由流动同城镇化发展需要相同，农民放不下房屋就离不开土地，农村房屋绑架了农民。而由于作为农民主要财产的农村房屋因政策限制无法体现价值，导致即便有农村剩余劳动力，也因缺乏进城发展的资本而有心无力，而农村不动产交易的缺乏也直接降低了农村市场化的发展水平。
　　4、深化农村改革的需要。在政策严格限制农村房屋向本集体经济组织外成员转让的同时，近年来从中央到地方极力推进农村各项改革，内容包含居住证改革、农民农转非、推行三权抵押贷款等等,这些改革措施最终指向均是使农村房屋及宅基地变相转移给了城镇居民或企业。仅此试问，如果农村房屋及宅基地无法转移给城镇居民，那么居住证改革后、农转非后是否当然失去房屋及宅基地？这类房屋及宅基地又该如何处理？如果法院无法强制执行农村房屋，那么三权抵押贷款形成坏账后又该如何变现来保障金融安全？如果无法执行变现，那么“抵押”意义何在？种种改革风向标都表明了一点，即农村房屋可以通过法院强制执行来变现。
　　（三）农村房屋转移的现实需要
　　自改革开放以来，农民因经济好转而大量建房，使得农村房屋库存量越来越大。同时，近年来城镇化进程的加快，大量农民向城镇转移，导致农村宅基地、农村房屋闲置甚至荒废的现象越来越普遍。笔者查阅了相关资料：
　　1、孙佑海著《流转制度研究》（中国大地出版社2001年版）指出： 2001年全国2.4亿亩村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积占10%-15%。
　　2、陈小君著《农村土地法律制度研究——田野调查解读》（中国政法大学出版社2004年版）指出：2004年全国大约有1200万份宅基地和地上房产处于可转让但不能转让的闲置状态。
　　3、李永安、赵红卫著《我国宅基地使用权法律制度的擅变》（《学习论坛》2004年第12期）指出：我国2004年城市化进程的分析资料估计，今后20年全国每年有1200多万农村人口要转移到城镇地区，而以目前我国农村居民点人均用地153平方米计算，今后20年，每年将有18.36亿平方米农村宅基地可能闲置不用。
　　4、王利明著《物权法研究》（中国人民大学出版社2002年版）指出：据2004年《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市朝阳、昌平、怀柔三个区各选择的1-3个村调查看，宅基地流转已占宅基地总数的10%左右，有的甚至高达40%以上。
　　5、据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房后出售。
　　6、2007年9月上半月《法律与生活》总第353期指出：我国农村不少地方房屋闲置率达30%，有的地方甚至达到了50%。
　　笔者曾于2009年做过一个《关于农村房屋产权现状研究》的课题，并通过网络问答、街头调查的方式对1113人（其中农民395人、城镇居民718人）开展了问卷调查，在此列举几项调查分析结果：
　　1、50.5%的被调查者（562人，其中农民127人、城镇居民435人）有意向购买农村房屋，0.3%的被调查者（34人，其中农民26人，城镇居民8人）已经购买了农村房屋。
　　2、在农村房屋出卖的原因方面，86%的被调查者（961人）认为是“房屋大量空置，卖房利于资源优化配置”，8%的被调查者（93人）认为“有利可图，卖房可帮助农民得到经济利润”。
　　3、在农村房屋大量空置的原因方面，48%的被调查者（534人）认为是“城镇建设和政策鼓励，大量农民搬入城镇，原住房空置”，28%的被调查者（315人）认为是“父母去世后，子女继承房屋后因自己有房而空置”，24%的被调查者（264人）认为是“婚姻等原因导致生活地发生改变而搬迁，原住房空置”。
　　4、在吸引人们购买农村房屋的原因（多选）方面，78.5%的被调查者（852人）认为是有“价格便宜”的因素，28.5%的被调查者（318人）认为有“环境好，污染少”的因素，13%的被调查者（142人）认为有“工作生活需要（工作调动、艺术创作、婚姻关系、子女入学等）”的需要。
　　可见，无论是社会发展的现实统计，还是对人们心理预期的调查分析，都反映出农村房屋转移有供有求，市场广阔。
　　综合以上分析，笔者认为，农村房屋转移是形势之所趋，现实之必要。解决了农村房屋的可转移性，再来分析农村房屋的执行路径就顺理成章了。
　　二、农村房屋转移的现实方式
　　尽管解决了农村房屋可以转移的问题，但鉴于国家政策的种种限制和《民法通则》关于“违反国家政策的合同无效”的规定，我们的执行路径选择还是得最大限度的遵循现有政策。在此，我们先对政策对现有的房屋转移方式的处理方式做个简要分析。
　　（一）出租。农村房屋出租，属于普通的租赁合同关系，只涉及农民对自有财产的占有使用权和收益权，不涉及房屋所有权、宅基地使用权的转移，因此不存在任何争议。特别是在城乡结合部，此类情况非常普遍。
　　（二）买卖。此前所述，国家政策对农村房屋买卖有严格的限制。然而，由于农村房屋闲置量过大、农民进城购房、“农转非”等种种原因，此类转移方式却是最普遍的一种。在具体操作上，购买方主要有以下几类情况：（1）本集体经济组织成员，但无现有房屋和宅基地。此类情形为法律所允许，但由于农村熟人社会的现实和本地方各家各户经济状况相差不大，社员间宁可外迁向更好的地方或自行本地新建，也要避免“熟人扯皮”，因此比重极少，几乎可忽略不计；（2）本集体经济组织成员，但已有房屋和宅基地。此类情形更是少之又少，且违反“一户一宅”的硬性规定，也被严格禁止。（3）其他农村集体经济组织成员。此类情形在经济发展较好、交通较便利的农村比较普遍，比重也较大。但由于宅基地只允许本集体经济组织成员使用，因此仍然为政策所限制，除非购买方愿意将户口迁入本集体经济组织。问题又来了，购买方原有农村房屋和宅基地又该如何处置？这又出现了新的农村房屋闲置和重复占用宅基地的问题。（4）城镇居民。此类情形被严格禁止，但在城乡结合部、风景区、开发区等经济发展较好、环境较好、交通便利的地方，此类情形却是最为普遍的。
　　（三）赠予。此类情形在房价未大幅上涨、小产权房交易刚刚起步的十多年前，以及现今在较为偏远的农村，也还比较普遍。但由于其涉及房屋所有权、宅基地使用权的转移，政策在处理方式上，同“买卖房屋”共同对待。
　　（四）抵押。随着农村经济的发展，农民开办企业、发展个体经济的情况越来越多，经营活动中发生债权债务关系也常常用农村房屋产权作为抵押。农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定，仅可以参照《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、国家土地管理局（[1997]国土〈籍〉字2号）《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》、《物权法》得出一个结论：即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。然而，近年来在政府支持下纷纷兴起的三权抵押贷款（即农户用农村土地承包经营权、农村居民房屋权和林权作抵押向银行申请贷款，不得改变土地所有权性质，不改变土地用途）却预示了对农村房屋转移的政策突围。但目前由于缺乏立法支撑、无法有效评估、难以执行变现等，此次突围可谓危机重重，也为金融贷款的安全回收埋下了隐患。
　　（五）征收。国家为了公共利益的需要，可在农村实施行政性土地征收，把原本属于集体所有的土地以及其地上附着物收为国家所有，然后根据统一规划进行城市建设。国家通过征收行为，在征地补偿完毕后便取得农村房屋产权。
　　（六）农民新村建设。如今，许多地方已不再接收单独农民个体申请宅基地建房，而是统一规划建设农民新村。以重庆为例，新入住的农民，对原有宅基地及房屋的处理，要么按照宅基地复垦政策完全退出而得到相应的补贴，要么按照土地增减挂钩政策与新占宅基地面积进行抵扣。
　　（七）农转非。随着城镇化进程的加快和户籍制度改革的推进，许多农民转为城镇户口。此类情形，虽然农村房屋所有人并未发生变化，但宅基地使用权人却变为了城镇居民，笔者考虑到农村房屋和宅基地的紧密关系，也算其为一类农村房屋转移形式。这种情形以一种逆向思维打破了城镇居民获得农村房屋的政策禁令，为全面深化农村改革的试水举动。
　　（八）继承。被继承人拥有该农村房屋的产权，而享有继承权的继承人有可能是本集体经济组织成员，也可能不是；有可能其已有宅基地，也可能没有；有可能是农民，也可能是城镇居民。但目前的法律、政策对此类情形无任何限制。《继承法》第三条明确规定，“公民所有的房屋可以作为遗产”，法律对于继承人继承农村房屋无限制，故农村宅基地上建设的房屋可以由城市户口的继承人继承。实践中，公证书确认城市户口的继承人继承农村房屋亦为房屋主管部门变更登记所接受。国家土地管理局日《关于印发&确定土地所有权和使用权的若干规定&的通知》第四十九条明确规定，“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”。由此可见，农村房屋转移不受到宅基地限制的途径仅此一种，笔者认为，在此类情形中，宅基地并非因继承而当然取得，而是因继承人取得所继承房屋所有权后，因法律规定而取得。
　　三、农村房屋的可执行路径选择
　　通过以上分析，我们明确了农村房屋的可转移性和现实转移形式，那么如何利用到法院强制执行中来呢？法院强制执行必须强调依法、快捷、方便，而且要大胆创新执行方式。在此，笔者分析如下：
　　（一）对农民合法所有的农村房屋到底能否强制执行？观点有二：
　　第一种观点认为，由于国家政策的限制，法院执行农村房屋必须要涉及到农村宅基地的转移，对此还没有法律支撑和政策支持，且今后改革方向未定，盲目的追求执行效率而对农村房屋开展执行，对双方当事人都是不负责任的，而且容易产生历史遗留问题，影响司法公信力，因此对农村房屋只可采取保全性措施，而不能实体执行。
　　第二种观点认为，不论政策如何规定，不可否认的是，农村房屋是农民的合法私有财产，其本身是具有财产价值的，而其财产价值的重要体现就在于其可抵债性，而对于执行过程中的风险防控和责任划分等，都是可以通过执行措施来规避的，因此在保证农民维持基本生产生活所必需的房屋的情形下，可对多套和多余面积的房屋进行执行。由于农村房屋除具有生活需求外，还具有农民生产的需求，因此在保障其生产生活时要灵活掌握处理。评估拍卖时要明确评估拍卖物是房屋，而非土地（在此情形下，农村房屋评估价值一般都很低）。
　　笔者同意第二种观点。
　　（二）对农民合法所有的农村房屋的所有权能否执行？即能否评估和拍卖？如果双方均同意以物抵债的，能否以物抵债？观点有三：
　　第一种观点认为，农村房屋是农民的合法私有财产，可以进行评估和拍卖和以物抵债，但由于农村宅基地政策的限制，因此在拍卖和以物抵债时必须严格限定竞买人和受让人资格条件，即竞买人、受让人必须是本集体经济组织成员，且不得违反“一户一宅”的规定。
　　第二种观点认为，由于国家政策对农村房屋买卖的限制，原则上拍卖和以物抵债时应限定竞买人和受让人为同一集体经济组织成员，且不得违反“一户一宅”的规定，但经本集体经济组织同意的，可放开竞买人、受让人为其他集体经济组织成员，但必须严格禁止城镇居民竞买和受让，同时保证本集体经济组织成员的优先购买权，
　　第三种观点认为，基于该农村房屋财产权益的现实存在，因此在明确瑕疵披露、告知风险、区分后果承担的情况下，可以进行评估拍卖和以物抵债，且勿须限定竞买人、受让人资格条件。理由是，现有政策对农村房屋买卖的资格限制仅限定于双方自由买卖的情况，并不适用于法院强制执行。法院强制执行的是农村房屋，也并不是农村宅基地，因此不应受到农村宅基地政策的限制。农村房屋作为农民的合法私有财产，其财产价值的体现就在于可抵债性，如果限定了农村房屋抵债的范围，则是对农民合法私有财产保护的不得力，而且由于农村熟人社会避免亲邻反目和农民普遍已经实现了“一户一宅”，此时农村房屋转移的可能性几乎是为零的。而通过法院强制执行后取得农村房屋的买受人或以物抵债的受让人也应当依照“地随房走”而当然取得宅基地使用权，这种情况下对宅基地使用权的取得是因法律规定，而不是因自由买卖行为，与现有农村房屋转移方式中“继承”是类似的，因此法院强制执行农村房屋也并没有违背现行的国家政策。
　　笔者同意第三种观点。
　　（三）对农民合法所有的农村房屋的使用收益权能否执行？
　　笔者认为，农村房屋除具有所有权价值外，还具有使用收益权价值。
　　具体来说，对有条件的地方（如风景区内、城郊地区、校园周边），可积极探索对农村房屋采取不动产强制管理，即在不改变建筑物所有权的情况下，强制管理该建筑物的使用收益权，通过管理人的管理获取不动产的孳息以清偿债权。即可以在法院的组织下有序出租，明确租金、租赁期限等，由法院强制执行其收益所得。强制执行完毕后，将农村房屋返还所有权人。由于我国还没有建立起完善的不动产管理制度，没有明确的管理单位，没有具体的管理办法，在实践操作上还必须解决好谁管理和谁负责的问题。笔者建议，双方协商一致的，可由双方指定代管人，双方无法协商一致的，则出于管理便利的需要，可由当地村（居）委或廉租房管理机构履行代管责任。
　　（四）积极探索对农村房屋剩余价值的执行
　　目前全国上下正在大力掀起新一轮土地改革，无论是重庆已开展多年的农村宅基地复垦政策，还是现在多省市正在实践推进的土地回收政策，其实质是农民拆除房屋、以房屋所占宅基地使用权回收集体来获取金钱利益，因此，法院在执行农村房屋时，可积极探索对该房屋拆除后的回收补偿金进行执行。
　　需要特别注意的是：无论是宅基地复垦还是土地回收政策，都必须符合土地利用总体规划，这是国土规划部门行政职权范畴，法院不能以司法权代替行使行政权；此种方式必须以被执行人自愿拆除农村房屋为前提，法院不能以公权力强行推进，必须做好被执行人的思想工作。
　　（五）对未经相关权利机关批准的农村房屋如何执行？
　　实践中，未经相关权利机关批准的农村房屋作为唯一可供执行财产的情形很多，但因其缺乏法律地位的不确定性，具体操作上大多以执行不能的方式被迫中止或终结本次执行程序，待被执行人另有可供执行财产时再恢复执行。这种操作方式虽保证了结案效率，但对申请执行人的合法权益却没有切实的保护，对于执行力和执行公信力有莫大的诟病。
　　对其执行方式有两种观点：
　　第一种观点认为，此种房屋本身缺乏法律支撑，如果法院对其进行执行，则是对其合法性的一种认可，是以司法权代替行使了行政权，一旦该房屋被行政机关确定为违章建筑，就会对申请执行人权益造成损害，因此对此类房屋不宜进行强制执行，即不可开展查封、拍卖和以物抵债；
　　第二种观点认为，虽然此类房屋本身具有法律地位的不确定性，法院在执行此类房屋时除要充分调查核实其权属外，还要充分调查其法律性质，然后分情况处理。一是相关权利机关已明确确认为违章建筑的，该房屋自始不产生任何法律上的权利。如其建筑材料不包括在行政处罚范围的，该建筑材料所有权仍存在，此种情形下可对该建筑材料进行执行。二是相关权利机关已明确确认可补办手续合法化的，对此类房屋的执行，待相关行政机关批准或审批后，即可查封、评估拍卖、以物抵债，也可执行其使用收益权。对其查封要更加严密，裁定书要送达申请人、被执行人和实际占有使用者，应在显著位置张贴公告公示，并留存影像入档被查（房地产管理部门对违章建筑没有档案信息，无法备案）；评估拍卖要明确其现有权利瑕疵状况，以物抵债时要明确后续风险承担和费用负担。三是相关权利机关暂无明确答复或处理意见的，人民法院可采取保全性措施，而不宜利用公权力对其作出处分，但可由当事双方自行协商处理，根据当事人要求可记录在案。
　　笔者同意第二种观点。需要注意的是，对于房屋确权问题属于行政职权，在执行该类房屋时应避免司法权替代行政权的情形；执行该类房屋时应当征询行政职能部门的意见，并将相关意见一并告知双方当事人；人民法院可向相关权力机关发出司法建议，督促其加大对此类建筑的批准和管理。
　　四、对农村房屋执行中须注意的问题
　　（一）把握分类对待的原则。要根据案件执行标的额的大小和房屋的具体情况，提出合理的执行方案，明确能执行收益的尽量不执行其所有权，能执行其所有权的尽量不执行其剩余价值，能以物抵债的尽量不拍卖、变卖，在追求执行效率的同时，最大化保障被执行人的财产权利。
　　（二）体现人权高于债权。对农村房屋的执行，尤应体现生存权高于债权的理念。我国是农业大国，农村人口占全国人口的绝大多数，农民能否安居乐业，农村能否和谐稳定关乎整个国家和谐稳定的大局。因此，在对农村房屋的执行中，必须充分考虑执行措施的适度，对属被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，根据申请人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可予执行；为体现抵押权的安全性，对于属被执行人及其所扶养家属必需但设定抵押的房屋，在给予被执行人一定的宽限期并由申请执行人或集体经济组织提供临时性住房后，可以拍卖、变卖或抵债。
　　（三）尊重当地风俗习惯。执行人员应充分尊重当地的民风民俗。第一，尽量为被执行人保留祖业。在我国农村，宗族和香火观念历来很强，一户人家不到万不得已宁愿将旧宅闲置也不出卖，若是法院强行查封变卖，将产生对执行法院和执行人员的仇视，进而阻挠、抗拒执行，甚至报复执行人员。第二，尽量照顾被执行人亲属的优先购买权。唐律规定，房产买卖须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖以别人。在部分农村，至今仍有处置家业，先问亲房的习俗。
　　（四）保障法定优先购买权。房屋共有人、承租人、集体经济组织及其成员享有农村房屋的优先购买权，在具体执行变现时，应当予以优先考虑。
　　（五）做好执行风险防控。由于现有法律和政策对农村房屋限制较多，目前改革方向不明确，对农村房屋执行后容易产生遗留问题，因此在执行中必须严格程序，做好风险防控。一是要充分征求申请人、被执行人、当地村居和房地产管理部门的意见。二是要履行告知义务，可向双方当事人送达《风险责任告知书》，充分告知申请人和被执行人在农村房屋评估和拍卖中容易产生的风险责任，如：农村房屋执行只涉及地上房屋，不涉及宅基地使用权；农村房屋的处置必须征求房地产管理部门和当地村居的意见;农村房屋往往评估价值较低，且拍卖不易成交；农村房屋以物抵债必须双方真实意思表示，并经双方家庭成员集体同意；农村房屋以物抵债中，法院只认可以物抵债和解协议的合同效力，但无法办理过户登记明确物权效力，该协议因房屋未转移登记而无法对抗第三人；农村房屋因法律和政策变更会导致的其他后续风险和责任承担，包括但不限于集体收回宅基地的风险承担、房屋合法化的费用承担、房屋非法化的责任承担，等等。三是要做好实地勘测和现场取证，明确农村房屋的勘界。四是明确具体的后续风险责任承担和权利享有，如：宅基地灭失风险，如国家征收征用或有偿收回宅基地后宅基地和地上农村房屋的权利分别享有和风险责任承担；农村房屋灭失风险，如国家清理拆除农村违章建筑产生的责任追究与风险承担；农村房屋合法化权利享有与费用承担，如国家允许农村房屋在不同集体经济组织间、城镇居民间转让后产生的证照补办费用、补交宅基地使用费及相关其他费用的承担；其他因法律和政策变更而产生的风险责任承担和权利享有。
　　（六）加强联动机制建设。对农村房屋的执行，仅凭法院一己之力是无法做到万全的，还必须与国土房管、建委、基层经济组织等单位做好联动。一是建议咨询机制的建立。可在法院与发改委、国土房管局、建委、民政局、乡镇政府、基层村（居）委等部门间建立建议咨询机制，专门针对执行案件中具体涉及的房屋是否合法及今后能否合法化、能否执行、具体执行方案选择等方面开展工作建议和问题咨询，实现信息互通和智慧交流，将农村房屋执行风险降到最低，最大化保障双方当事人的合法权益；二是强制管理机制的建立。原则上由申请人管理，双方当事人协商一致，且经法院认可的，可由被执行人自行管理，由法院提取收益。申请人不同意管理且双方当事人无法协商一致的，对城镇郊区、校园周边等有条件地区的农村房屋，可纳入廉租房的来源之一，由廉租房管理机构统一管理并收取一定的管理费，由法院提取剩余收益抵债，对于边远地区的农村房屋，由法院指定村（居）委管理并收取一定的管理费，由法院提取剩余收益抵债。
来源：南川区人民法院
责任编辑：宣传处
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