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房子过户后钱没有给我，判决归还房产，但是房产里已经有四个查封了
上海－杨浦区&12-07 20:28&&悬赏 25&&发布者:wjy_lz…… & 回答:(25)
我在2010年1月经过中介公司介绍卖了一套总价153万的房产给刘某，同年4月过户，刘某首付40%房款，剩余60%房款通过民生银行贷款按揭，过户当日民生银行业务员、中介公司、刘某和我一起去交易中心过户，银行业务员说，因为银行已经同意放贷，所以等一周后交易中心出具他项权证时要交给银行，权利人里有60%银行的，我询问过中介后就同意了。过户手续完成后10多天银行还没有房款，理由是国家突然出了二套房房贷收紧政策，很多贷款在重新审核和排队等待放款。但此时房产证的权利人名字已经过户为刘某了。到了二十多天的时候银行说这笔贷款可能不能放了，因为得到消息是刘某有债务纠纷，债权人会起诉刘某，所以银行不放贷。时逢五一长假，等过了五一，确认银行不能放贷后就联系刘某，刘某一再承诺会用现金方式支付剩余房款，再等了一周后得到确切消息是已经有人起诉刘某欠款40多万不还，起诉人还查封了这套已经是刘某名字的房产。我马上联系律师起诉，也查封这套房子，但已经是第二查封人。2010年12月法院判决终止购房合同，刘某归还房产，并支付相应利息和费用。等我拿了判决书去申请执行时，被告知这套房产里已经有4个查封了，除了之前提到的我和第一个起诉的，还有2个是10万左右金额的债券纠纷。执行庭说不是一起案件，不能解封并过户归还我，期间多次联系刘某，刘某都避而不见。现在房产证是刘某的名字，他挂牌在中介公司销售，已经与一位买家签订购房合同，并收取了30万定金，缺不能履行合约交房给买家，买家也准备起诉他，我该怎么办？难道就只能如执行庭说的要么同意拍卖房产，要么继续查封，2年续封一次吗？
问题补充：
首先：致歉一下所有关注我问题的律师们，我上面说错了，是30%首付已经付给我，一共46万元，还有70%的房款没有付。
第二：其他三个查封起诉的案件都已经判决，我在法院执行庭也见过这几位债权人，是我申请执行过户的受理法官把他们都叫来，包括刘某，一起商量怎么偿还我以及他们三人的债务。现在刘某出售房子的买家也去过法院见过面了，这个人是在知道房子里面有4个查封的情况下购买的，2011年4月签订合同，刘某说在5月的时候能把所有的查封就解决掉。所以买家支付了30万定金。
第三：我主张的诉讼是撤销购房合同，法院在最后一次开庭后要求我和刘某接受民事调解，日调解，刘某保证一个月之内付清107万剩余房款和17万的利息及律师费等费用，我就交房，继续履行合同。如果一个月期限到了，刘某没有给我钱，就协助我办理过户手续，并且首付的46万当做赔偿的违约金。我以为这样的调解对我是最有利的，刘某怎么都不会放弃46万的首付吧！没想到还是违约了。之后我就申请强制执行，才知道有其他查封，不能过户。
第四:2011年1月至今，在执行庭见过刘某2次，每次都说还钱，我在2011年5月答应支付我135万就可以解封，10月的时候执行法官通知我去，说刘某有钱了，见面后刘某说找到垫资公司，一周内可以支付给我们四个查封，希望我们收到钱后就解封，大家都同意，并在这次见到了现在的买家，买家给刘某的30万定金已经被刘某用了。但是刘某至今也没有打款到法院，我询问执行庭法官，他说只有继续查封，2年续封一次，暂时没有其他办法。
四个查封中第一、二、三个都是在同一家法院，出了我之外的另2位原告也申请了强制执行，三起案件的执行法官都一起商量过，也没有好办法。
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[辽宁-沈阳]
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起诉后，将房屋直接过户到你的名下；
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带上资料当面咨询律师
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尽快了解其他几个案件的情况，并尽快联系主审法官，说明情况，甚至可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
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如果你能请到专业律师最大限度的维护你的合法权益是没问题的
[上海-嘉定区]
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1、建议起诉原房主，将房屋直接过户到你的名下；
有四个查封，不解封不能过户啊
房屋实质上是你的，即使有查封也不影响你的所有权。
就是起诉刘某吗？
起诉查封原房主和查封对象，撤销房屋查封。
不好意思，不太理解，原房主是指我还是刘某呢？查封对象是指其他3笔查封人吗？谢谢！
刘某；所有查封刘某的财产的对象
谢谢你的帮助，我会考虑的，有需要我联系你
[上海-嘉定区]
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你不是被人耍了么？
当初怀疑是诈骗，但是一年多看下来刘某没有什么好处可得
至少可以用你的房子去抵债啊。
第一个查封人起诉欠款40多万，就是刘某借来付给我的房款首付，我当时也怀疑是两个人勾结骗我，现在您有什么建议吗？
这个不是网上说的清楚的，我办过很多案件，有空你可以到我们所里来，把材料带上，我们是律师集团。
华山路2018号北楼27层。网上说不清楚。也累，这里只限于免费问些简单的
好的，谢谢！
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建议当面咨询律师详细介绍情况。
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带上资料当面咨询律师吧.
[上海-徐汇区]
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时间很晚了，本来要休息了，但看到你的问题，本律师深深同意你的处境，你这样的情况很多。因为第三方贷款银行的行为直接影响到买卖合同不能履行，或履行不能。
而你的情况更为复杂，刘某已拥有物权，债权人起诉，进行财产保全或申请执行其财产，由法院查封为并不无当。法院对房屋权利进行限制的情况下，是不能将房子过户到你名下的。
本案的症结在于，其他三家法院的查封，他们的行为限制了你取得房屋的物权登记。你应向这三家法院提出执行异议。因为你持有法院生效判决。证明房屋权利人是你，没有取得物权的原因是查封行为的限制。查封标的物的权利已发生变化，应解除查封。
根据你讲的情况，是唯一解决的办法，当然，这其中银行有无责任，你可否主张赔偿，由于具体事实尚不清，本律师不好出这个主意。
[上海-普陀区]
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起诉到法院，请求判决房产由你所有，判决作出后，查封自然而然因判决确定产权人是你而自动解除。因为查封时产权人是他，判决后产权人是你，所以，等法院判决吧。
[河南-郑州]
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一、之前刘某的行为是否构成诈骗要根据详细的案情判断，但在之后又将房产进行销售收取30万元定金之事，应当构成诈骇罪。
二、你所陈述“法院判决终止购房合同”是一个不准确的概念，可能是解除合同。合同解除后，双方依据合同所取得的财产应予归还。有过错的一方应当赔偿另一方的损失。据此，你对该房产享有物权的请求权，而非债权的请求权。基于物权的请求权优先于基于债权的请求权，因此，你可以取得该房产；
三、因为该房产已经被其它法院轮查封在先，具被多次轮候查封。如果你要行使权利，应持你们之间的生效判决，向采取措施的法院提出第三人异议，请求解除对房产的查封。
[江苏-盐城]
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1、案子看起来是很复杂，但仔细研读过后，关键点只有一个；
2、根据你的叙述，该房屋的权利人已经是你，只不过还没进行物权变更登记；
3、向其他三家法院提起执行异议，解除查封；
4、凭借法院的胜诉判决，到房产登记中心办理过户登记。
[上海-浦东新区]
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你好。根据你提供的情况，你的那次起诉有问题。不要请求法院“终止合同”，而应请求撤销合同，理由是对方有欺诈行为（无能力借款、付款）。如果是撤销，合同自始没有约束力，那财产就不属于买家了，买家要返还财产，你可以对抗其他申请保全人。如果是终止，终止是从法院判决生效时终止，那别人保全在先，你是不能完全对抗的，房子无法全部返还。现在如果判决生效了，你可以先向法院执行部门对其他案件的对该房的保全提出案外人异议，还应立即找律师研究法院的判决书，看看是另行起诉，还是向检察机关申诉或向上级法院申请再审。可事先用电话约时间，携带合同、判决书、其他有关材料来我所当面分析一下。
[北京-朝阳区]
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你可以起诉刘某和购买人，要求刘某和购买人直接将房屋买卖借款支付与你。具体建议带上资料当面咨询律师
[河北-石家庄]
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通过诉讼把房子要回
[上海-浦东新区]
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&&&&从你讲述的情形来看，应当持生效判决向其他三家执行查封的法院提出执行异议，要求解除查封。
&&&&此过程可以委托律师操作。
[湖南-湘潭]
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很麻烦的。
[湖南-长沙]
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想办法走刑事诉讼程序，以诈骗罪起诉。
刘某显然是以非法占有为目的，以欺骗交易的手段骗取房产，以达到还清他个人债务的目的。以他的债务情况是不可能有能力支付你购房款的。所以，他之所以与你签订购房合同，目的就是达到侵占你的房产的非法目的。完全符合诈骗罪的犯罪构成。
而从民事角度看，因为你与刘某的官司在判决之前，房子已经因其他案件在先查封，对这种在先查封其后得到判决过户的房产，法院很难直接解封，即使有生效判决书支持。当然你可以主张你对刘某非法获取的房产享有的是物权，以物权优先于债权的原理要求过户。但是假设债务人刘某没有其他资产可以抵债，那么你的物权也很难全部实现。
所以，只有以诈骗罪定刘某罪，通过刑事优于民事的方法，要求他全部返还犯罪所得，也就是你的房子。理由很明确，因为法律不可能要求将公民的犯罪所得列入个人财产范围予以抵偿个人债务，犯罪所得有受害者时首先应当返还受害者。只有这样，你才可能完全拿回你的房子。
建议你请一位刑事方面较为精通的律师，而不是民事律师来帮你解决问题。
祝你好运。
[北京-海淀区]
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建议带相关材料与律师面谈，以便更好的分析解答
[北京-朝阳区]
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向三家法院提出执行异议
[广西-南宁]
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法院判决终止合同,意味合同并未完全履行,你可以另案起诉撤销刘某的房产证.
[江西-吉安]
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建议带上你的材料，当面咨询律师。当面咨询最好提前预约。
[上海-静安区]
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建议向其他三个法院提出执行异议，异议成立的，法院出具解封文书，然后到房产交易中心办理过户手续。
[山东-济南]
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你好，首先对你的遭遇深表同情，本案的法律关系其实并不很复杂，但操作起来有一定难度，确实需要认真分析案情应对措施了，但因案情介绍有的地方不很清晰，比如法院对你的起诉判决终止合同是怎么回事？到底是解除合同还是撤销合同等问题？因已过户到刘某名下，合同已履行完毕，再判终止合同没有多大意义了。所以我只能根据案情中给出的信息给予简单回复并给出三个初步解决方案，供选择参考，需注意的是，本案要具体结合真实案情进行具体分析应对才行，必要时请带相关材料面询律师，让律师从整体上对本案进行分析，并拿出切实可行而有针对性的法律解决方案。
&&&&一、本案法律关系的梳理
&&&&在刘某明知其外债较多的情况下，从你处以总价153万元购买你享有所有权的房屋，而刘某通过借款方式从甲处借款40多万元向你支付40%的首付款（首付是多少你没有讲清楚，是正常情况下40%首付61.2万元，还是就是40多万？），刘某并办理了产权转移登记手续。之后不久，甲得知刘某无法还款且已过户到刘某名下，则起诉刘某借款40多万，并由法院保全查封了该房屋；再之后你起诉，法院于2010年12月判决刘某归还房屋，但这时法院已有四个轮候查封了；但在法院判决前的这段时间，另两个债权人各起诉刘某10多万元的债权，并由法院查封保全了此房屋。刘某以欺骗手段欲出卖此房，并由买受人交付了30万定金，但买受人认为此房交付不能则准备起诉刘某，并也有可能由法院轮候查封该房屋。
&&&&由基本事实可知，已查封的三个案件均为债务纠纷，法院查封是在诉讼过程中的财产保全措施，目的是防止刘某转移此房屋而对你们的债权实现受到不利影响，需注意的是，目前这三个案件还处于诉讼阶段，而不是处于执行阶段，现在的查封是财产保全措施，而不是执行措施，也就不存在执行解封的问题；而你起诉解决的主要侧重于物权纠纷（至少法院判决刘某应返还此房屋给你，先不管案由是什么对物权的影响程度问题），法院判决后在强制执行阶段的查封是房屋产权的回转，是基于你的物权。
&&&&二、三个初步解决方案及选择的问题
&&&&（一）走执行拍卖程序
&&&&不管是物权还是债权问题，你的案件既然已经判决，而另三个案件应还在诉讼过程之中，你可先等三个案件均判决生效后，和其他三人共同拍卖此房屋，各人所得应基本上差不多。因已付给你首付40多万或者61.2万元，还有60%份额约91.8万元未受清偿，而其他三人的债权分别为40多万元、10多万元和10多万元，而房屋总价约在153万元，这四部分相加总额应差不多和房屋总值一致了，如果第五个案件即被骗先交付30万定金的买受人如果不起诉不查封该房屋，则最终你也不会损失多少的。当然，如果第五个案件有买受人起诉并且也对房屋进行查封的话，则经法院判决后也有权对拍卖后的总值进行分配，可能按你们五个的债权额按比例分配了。在房屋拍卖前要注意关注其他案件审理情况，及时向执行法院提供线索，以适时实现你的债权。
&&&&（二）走物权优先债权受偿程序，要求法院解封
&&&&前已述，物权优先于债权受偿。可依法院对你的案件的返还财产的判决，当然现在处于执行阶段。因其他三个案件均是在产权过户到刘某名下后才由法院查封保全的，申请人及法院本身没有过错，而这本个查封均是由有权机关即法院依程序进行的，除非由做好查封决定的法院解除查封，否则你执行阶段的法院无权直接解除查封，而其他法院不解封则执行法院是无法直接给予过户到你名下的。那么就涉及到如何解除查封的问题了。首先，基于物权优先于债权的原则，你有法定依据要求取回你的财产，也就是说，你有合法的依据要求解封。他人只能要求查封刘某个人的财产，而不能是刘某之外包括你在内的财产，你基于物权已享有合法的所有权，法院的查封行为在法院判归你财产时已没有合法的依据了。这里需要说明的是，本来其他债权人要求查封保全的目的是为了防止转移财产，是不是意味着你就无法要求返还了呢？我认为，法院既然基于物权要求刘某返还房屋给你，这说明该房屋本来就不是刘某的个人财产，刘某本来就不应得到该房屋，这不属于刘某自行转移的范畴，你是基于物的所有权而要求拿回本来就属于你的财产。故，一是，可要求执行法院与其他三个法院协商解封，但通常执行法院不同意这样做；二是，分别向采取保全措施的法院递交异议申请书，并附法院判决及证明该房屋产权归你的有关证明材料，要求解除对你的房屋的查封。查封解除后，持法院判决就可以办理过户登记手续了。另外，对其他债务纠纷案件而言，你不属于有独立请求权的第三人，因为他们的查封是一种财产保全措施，与债务案件的审理没有直接因果关系，故无法以有独立请求权的身份参加诉讼。
&&&&（三）走刑事诉讼程序或者以刘某欺诈为由撤销买卖合同
&&&&先简单介绍一下合同诈骗罪和合同纠纷、民事欺诈行为、诈骗罪，因此问题不是您重点关心，但如采刑事程序，也应事先了解。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。合同诈骗罪往往与合同纠纷交织一起，罪与非罪的界限容易混淆，如果行为人以有限的履约能力和他人签订大大超过履约能力的合同或者在完全没有履行能力情况下签订合同，在主观上没有准备履行合同，占有他人财物的动机明显，则属合同诈骗罪，但主观上无长期占有他人财物的意图，待将来有收益后再行归还的一般属合同纠纷；合同诈骗也往往同民事欺诈交织在一起，其中数额较大的，属于合同诈骗；从本质上看，合同诈骗罪也是一种具体的诈骗犯罪，但其与诈骗罪是特殊与一般的关系，主要区别在与二者侵犯客体不同，诈骗罪只侵犯财产所有权的单一客体，而合同诈骗罪既侵犯他人财产权，同时又侵犯合同行为管理制度，同时，二者的客观表现不同，诈骗罪表现为虚构任何事实或隐瞒真相，以骗取财物，而合同诈骗罪只是在合同签订、履行过程中，因而欺诈手段有特定范围的特殊性。合同诈骗罪与诈骗罪属于法条竞合，应遵循特别法优于一般法的原则，以合同诈骗罪论处。
&&&&本案中，刘某显然没有履行能力，首付款是从他人所借，由此又无能力偿还他人借款，尤其严重的是刘某明知过户不可能情况下，又以诈骗手段将此房屋出卖，接收定金30万元，由此可明显看出其是以非法骗取你的房屋为目的，通过签订合同方式，同时以向他人所借款再你交付首付为诱饵，在银行无法贷款的情况下其根本不想支付给你余款，符合诈骗罪的犯罪构成要件。你完全可以向公安机关报案，追究刘某的刑事责任。
&&&&根据我国刑法第六十四条等条规定精神，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还。不能用于顶偿或实现他人的债权。本案中刘某涉嫌合同诈骗罪，则该房屋将被认定为违法所得，自然应予退还给你，你享有该房屋的所有权，这时，法院的查封行为就不能对抗刑事违法所得的认定了，你当然可以拿回你的房屋。当然，刘某将房屋再次出售而收取的定金也应认定为合同诈骗罪，但不能用你的房屋来抵偿。
&&&&另外，退一步讲，即使不以合同诈骗追究而实现你的收回房屋的权利，刘某存在民事欺诈是确定无疑的，根据《合同法》第五十四条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”。不知法院判决返还你房屋一案的案由是什么，我想是不是你在案情介绍中因用语不当而称系终止合同，但从法院判决结果看返还房屋应该其中认定了民事欺诈性质。如确如此，则你享有该房屋的所有权，可结合方案二实施。
&&&&需注意的是，选择以方案二或者方案三维权的将涉及首付款的处理问题，按理如果该房屋确已返还给你，交的首付是要退还的，而方案一则不涉及此问题。
&&&&以上意见，仅供参考，还需结合案情具体分析。鉴于本案涉及的法律性问题较多，你自己很难自行操作，建议请当地律师帮助为宜。如还有任何疑问，欢迎追问。祝你成功！
你好，白天在公司不方便接电话，只能上网回答并补充一些问题。
因为在单独的追加提问里不能超过500字，所以我把没讲清楚的细节都补充到我的问题里了，虽然您不是上海本地的律师，但是非常感谢您的热情帮助，如果有时间的话麻烦帮我再看下补充细节，谢谢！
您好，看了你的问题补充后，我仍坚持前述我的答复意见，其实现在案情已明了了。既然以撤销合同为案情，想必法院是主要以刘某存在欺诈为由作出的判决，那么还是前面提到的物权优先原则，你享有房屋的所有权，有权取回。而其他人是基于债权的诉讼，均判决了，他们要实现的是债权而非物权，此房屋产权应归你，他们实现债权不得用此房屋拍卖所得而受偿，应用刘某的其他财产来清偿，既然他们为同一法院则更好解决一些了，提出执行异议，然后法院应作出支持你异议的裁定，解除查封，之后办理给你过户手续即可，如果法院不予支持则可以申请复议。我认为，法院是在塘塞你，不是没有办法，而是不想给你这样办，这时你要设法说服执行法官，否则就麻烦一些了，只好向其领导或者上级反映解决了。祝你成功！
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以他人名义购房 如何再把房产过户到自己名下?
株洲晚报9月16日讯（记者 周蒿） &两年前，看中了一套房子的升值潜力，但由于手上资金不够，我借用妻子妹妹的名义，用首套房贷款政策买下了这套房子。半年房子就升值了近10万元，但现在，如何将房子转移到自己名下安稳享受收益，我却操碎了心。&这是记者近日接到的一封读者来信。
这位读者表示，希望用自己的故事，给想要购房投资的市民一点提醒。
起因：为享三成首付政策，用妻妹的名义买房
2012年下半年，位于天元区庐山路上的明峰银座有写字楼出售，我当时就认为，写字楼有升值空间，决定买一套作为投资。我名下已经有一套住房，按照当时政策，购买二套房需要付六成首付，而我手头上没有那么多现金。
后来，我想到了一个主意：用妻子妹妹的名义买房，她名下也没有住房，首付只需要三成，恰好在我能够承受的范围内。
2012年12月，我用妻子妹妹的姓名做了产权登记，买下了这套房子。首付、税费等全部是我缴纳的，并开始按时月供。
房价很快就开始上涨了，半年后，这套房子升值了近10万元。2014年，房子交房了，我没有进行任何装修就对外出租，每月租金达到了两千多元。从收益角度来看，我觉得这次投资是成功的。
烦恼：想把房产过到自己名下，麻烦事真不少
最近，我想把房子过户到自己名下，咨询后却发现，过户费用真不少。为此，我想到了很多方案，却发现可行性都不高。
直接以二手房交易，费用太高
费用：税费近5.6万元
优点：可以动用公积金还款
缺点：费用太高
房产证目前还没有办下来，根据规定，房产证未满两年以上的普通住房对外销售，需全额征收营业税5.575%、契税、个人所得税2%及工本费等。按此计算，我至少需要缴纳11.575%的税费，近5.6万元。
亲属之间房屋赠与，不能用公积金，再次交易需补交税费
费用：2万元左右
优点：程序简便，费用比直接过户低得多
根据规定，赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹这8类人群，只需缴纳4%的契税，免征营业税、个税等，比直接过户的费用大大降低。
缺点：不能动用公积金，将来再次交易受阻
市公积金管理中心工作人员告诉我，赠与的房产，中间不存在交易，因此也不存在贷款的问题，不能动用公积金。另外，市地税局工作人员告诉我，在直系亲属赠与过程中，营业税、个税等虽然可以免除，但如果我以后将这套房产进行再次出售交易，仍需要补征个税。
离婚再假结婚，转移房屋产权后复婚 风险太大
费用：仅支付工本费即可
优点：费用最省
根据网上攻略，我可以先和妻子假离婚，与妻子妹妹结婚后，在房产证上加上我的名字，再办离婚，然后与妻子复婚，仅需办几本结婚证的钱。
缺点：风险太大
先不说道德风险有多大，网上假离婚最后变真离婚的案例可不少，为了几万块钱毁了好好的家，可就得不偿失了。
房产证上先加名再去名 需补交税费
不具有可行性。非夫妻关系，即使是父母子女之间在房产证上加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费，达不到规避税费的目的。
建议：房产证满两年后进行二手房交易
多位业内人士均表示，该业主可以等房产证满两年后，双方直接以二手房交易的方式过户，既可以省掉5.575%的营业税，也避免了为以后交易留下不必要的麻烦。
提醒：以他人名义买房存在较大风险
部门：房产权属以房产证为准
市房产局相关负责人则表示，我国目前购房采用的是房产登记制度，即房产证上登记的是谁的名字，房子权属就是谁的，在未过户前，只保护房产权属人的合法利益。
律师：借用他人名义买房需谨慎
对此，本报法律顾问聂炜表示，借用他人名义购房存在着很大风险，由于房产升值涉及利润分配，用父母名义涉及继承权等等，因此造成的纠纷很多，购房者最后很可能&钱房两空&。
聂律师建议，如果借用他人名义买房，一定要保留相关的出资证明，包括还款记录等，如果发生纠纷，可以作为证据。
对被借用名义方来讲也有风险，若用自己名义帮他人贷款买房，可能会影响到自己将来的购房资格，比如，在房屋产权登记部门、金融机构等，都会有记录，这些记录会成为日后审核各种资格的依据。
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『经济论坛』 [经济杂谈]还犹豫什么？教你0首付立即买房！！！！(转载)
　　现在买房子，傻瓜才掏钱！ 　　　　　　昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。 　　　　　　我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？” 　　　　　　“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。 　　　　　　“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！ 　　　　　　“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。 　　　　　　同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。 　　　　　　一、买房不掏钱，你是怎么操作的？ 　　　　　　同学的话—— 　　　　　　你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。 　　　　　　一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。 　　　　　　信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。 　　　　　　“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着方的剥削我吗？”我还没有反应过来。 　　　　　　“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。 　　　　　　“啊......” 　　　　　　“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑...... 　　　　　　这，就是我第一次买房的经历。 　　　　　　我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。 　　　　　　并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。 　　　　　　二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！ 　　　　　　同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？ 　　　　　　作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！ 　　　　　　同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？ 　　　　　　作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。 　　　　　　同学的话—— 　　　　　　那我就说说。 　　　　　　想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。 　　　　　　房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。 　　　　　　并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。 　　　　　　就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。 　　　　　　作者发言：后面又怎么操作呢？ 　　　　　　同学的话—— 　　　　　　你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。” 　　　　　　不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。 　　　　　　什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？ 　　　　　　明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！ 　　　　　　想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。 　　　　　　以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！ 　　　　　　有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。” 　　　　　　老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！ 　　　　　　三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。 　　　　　　同学的话—— 　　　　　　老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看： 　　　　　　李树彪案：日到日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。 　　　　　　康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。 　　　　　　姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。 　　　　　　森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。（请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》.cn/GB/.html） 　　　　　　建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。 　　　　　　曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。 　　　　　　同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。 　　　　　　成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。 　　　　　　另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市...... 　　　　　　老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？ 　　　　　　其实，银行的官员们一点都不傻。 　　　　　　原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。 　　　　　　这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。 　　　　　　所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。 　　　　　　违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！ 　　　　　　四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？ 　　　　　　同学的话—— 　　　　　　原因有许多，简单的有： 　　　　　　1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”； 　　　　　　2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴。 　　　　　　掩护工作怎么做？很简单——只要一近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。 　　　　　　虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。 　　　　　　五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？ 　　　　　　同学的话—— 　　　　　　当然！ 　　　　　　我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！ 　　　　　　作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有： 　　　　　　1、抵押物价值的评定方法有缺陷。 　　　　　　比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。 　　　　　　如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？ 　　　　　　当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了政府5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！ 　　　　　　当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。 　　　　　　最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。 　　　　　　举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢？还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。 　　　　　　作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！恩，我明白了，怪不得在中国会出现“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这样的奇闻！！！ 　　　　　　同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！！ 　　　　　　2、责任追究方法有缺陷 　　　　　　“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！！ 　　　　　　另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！！ 　　　　　　作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官员的责任。换成是我，我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算！！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去！！ 　　
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