组合贷款，工商银行，懂得看过来。讨论+记录
happyannie
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4月初卖了小房子，尾款千呼万唤，在签的买房合同到期前两天到账，差点违约，还好幸运的躲过一劫。5.14日上午工商银行做首期监管。签了一堆文件，按了N多手印，啥都没拿到就回家了。话说资金监管协议呢？中介说到时候他帮我去拿？记得找银行要份房价评估报告哦。而且是公积金中心认准的评估公司出的。我的询价单上的价格正好是成交价，还多一万。是不是意味着我买的不贵呢？
happyannie
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5.14，下午到宝安这边的公积金中心提交贷款申请。提前一天预约，以为很多人，还没去就紧张。去到看根本就没几个人在办理，柜台的人都在玩呢。去到马上办理。一会就搞定了.需要准备的资料在公积金中心网站可查询到。1.有效身份证件（验原件收2份复印件）；2.婚姻证明（原件及1份复印件）；3.二手房买卖合同（验原件收1份复印件）；4.原《房地产证》及卖方身份证（复印件）；5.产权人含未成年人的，须提供公证机构出具的监护人公证书或能证明关系的户口簿，同时需提供未成年人身份证明（原件及1份复印件）；6.贷款申请人所有家庭成员30天内的房产查询证明（原件）；7.购房首期款凭证（含卖方出具的定金收据及银行转账单据）（验原件收1份复印件）；8.还款账户（受托银行借记卡或存折，验原件收1份复印件）；9.指定评估公司30天以内出具的房产询价单或有效期内的评估报告（原件）（如申请时提供了房产询价单的，需在放款前补充评估报告原件）；10.主申请人的父母做共同申请人的，需要提供能证明相互关系的户口薄（验原件收1份复印件），或公安部门、公证机构出具的直系亲属关系证明（原件）；11.买卖合同如有代理人签署的，需提供公证书（原件）及代理人身份证（复印件）；12.如买卖合同中有约定租赁条款的，需提供承租人出具的放弃购买权声明（原件）以及租赁合同和承租人身份证（复印件）；13.如卖方为法人，则须提供卖方法定代表人身份证复印件和法定代表人证明书原件各1份。如有代理人的，则须提供法定代表人授权委托书原件和被授权人身份证复印件各1份（复印件须加盖公司公章）；14.其他需要的资料。15.如职工申请组合贷款的，需按照本人选择的受托银行商业贷款要求提交相关申请材料。
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这几天都在公积金网站上查询进度，一周过去了，还在审批中。可是业主已经打过2个电话催问进度了。在看到业主电话进来的时候，我脑袋中冒出的第一句话就是，难道业主要提出违约，不卖了？？？我这买房合同可是在4月初就签了，他等我一个多月了，我也深感愧疚，毕竟房价已经又涨了很多啊。我能理解他的心情。因为我的卖掉的房子现在已经也涨了几十万了。那种心情很苦闷的。
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楼主买的是红本在手的还是有需要赎楼的？是组合贷还是全额？我的需要赎楼中介说不能公积金贷款？
happyannie
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要赎楼啊。业主还欠80多万。[也南美]( 16:38:45)楼主买的是红本在手的还是有需要赎楼的？是组合贷还是全额？我的需要赎楼中介说不能公积金贷款？
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今天一早查询公积金官网，看到令人高兴的消息。审批进度那栏显示：&&您的住房公积金贷款申请已完成中心审批，待银行办理贷款手续。暂时还没收到银行电话。
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我也在等银行电话，一个星期还没有消息，不知道怎么回事
happyannie
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中介说他不是很熟悉组合贷。遇到了个生手。不过他去银行帮我问了。说公积金会把资料递给受托商业银行，接着商业贷款审批。等都批完再通知面签？
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我也是类似情况想咨询下楼主公积金申请和资金监管时间是分开的吗？有先后顺序没？
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提前去办公积金贷款申请，5个工作日审批通过。也就是说你预计首期款什么时候能凑够做监管，提前5个工作日左右先递交材料申请即可[inahou]( 22:57:42)我也是类似情况想咨询下楼主公积金申请和资金监管时间是分开的吗？有先后顺序没？
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约的是下周二资金监管，但昨天晚上才告诉我公积金的要自己去网上申请网上申请是网上预约吗？[xhmzmmm]( 02:04:50)提前去办公积金贷款申请，5个工作日审批通过。也就是说你预计首期款什么时候能凑够做监管，提前5个工作日左右先递交材料申请即可[inahou](&22:57:42)我也是类似情况想咨询下楼主公积金申请和资金监管时间是分开的吗？有先后顺序没？
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提供资料的5，6项是要去哪里办理？最后第15项补充说明是不是要以银行为准？
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是，在公积金网站上预约管理处的时间来申请公积金贷款，我记得要提前确定好商贷银行，办好卡。房产证明在规划和国土资源委员会办理，一般大厅有个机器，身份证放上去感应就能自助打印[inahou]( 07:06:54)约的是下周二资金监管，但昨天晚上才告诉我公积金的要自己去网上申请网上申请是网上预约吗？[xhmzmmm](&02:04:50)提前去办公积金贷款申请，5个工作日审批通过。也就是说你预计首期款什么时候能凑够做监管，提前5个工作日左右先递交材料申请即可[inahou](2:57:42)我也是类似情况想咨询下楼主公积金申请和资金监管时间是分开的吗？有先后顺序没？
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感谢，我还想再问个问题&，资料第五项的未成年人&，提供证明关系的户口薄和身份证明。我小孩是跟我的集体户，目前只有小孩的户籍卡。提供出生证明和户籍卡可以不？[xhmzmmm]( 09:25:58)是，在公积金网站上预约管理处的时间来申请公积金贷款，我记得要提前确定好商贷银行，办好卡。房产证明在规划和国土资源委员会办理，一般大厅有个机器，身份证放上去感应就能自助打印[inahou](&07:06:54)约的是下周二资金监管，但昨天晚上才告诉我公积金的要自己去网上申请网上申请是网上预约吗？[xhmzmmm](2:04:50)提前去办公积金贷款申请，5个工作日审批通过。也就是说你预计首期款什么时候能凑够做监管，提前5个工作日左右先递交材料申请即可[inahou](2:57:42)我也是类似情况想咨询下楼主公积金申请和资金监管时间是分开的吗？有先后顺序没？
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早看到你帖子就好了。我的中介真是有点生手，他说要等资金监管后，所以拖了时间。[xhmzmmm]( 02:04:50)提前去办公积金贷款申请，5个工作日审批通过。也就是说你预计首期款什么时候能凑够做监管，提前5个工作日左右先递交材料申请即可[inahou](&22:57:42)我也是类似情况想咨询下楼主公积金申请和资金监管时间是分开的吗？有先后顺序没？
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第五项是指把未成年人名字写房产证上。我家就写完老公一人名字。不写小孩的。所以没了解。6项无房证明我们是到宝安的海关大厦打印的。忘了叫啥名字了，在15楼，人非常少。小孩的也打印了，提供了他和他爸的家庭户口本，集体户的话就带上娃的出生证明和身份证吧。15项我也不了解。估计各银行不一样。[inahou]( 07:09:29)提供资料的5，6项是要去哪里办理？最后第15项补充说明是不是要以银行为准？
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我们也是写我老公一个人的，所以就不用理会未成年人这一说了，对吧[happyannie]( 12:54:49)第五项是指把未成年人名字写房产证上。我家就写完老公一人名字。不写小孩的。所以没了解。6项无房证明我们是到宝安的海关大厦打印的。忘了叫啥名字了，在15楼，人非常少。小孩的也打印了，提供了他和他爸的家庭户口本，集体户的话就带上娃的出生证明和身份证吧。15项我也不了解。估计各银行不一样。[inahou](&07:09:29)提供资料的5，6项是要去哪里办理？最后第15项补充说明是不是要以银行为准？
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对的。[inahou]( 14:25:32)我们也是写我老公一个人的，所以就不用理会未成年人这一说了，对吧[happyannie](&12:54:49)第五项是指把未成年人名字写房产证上。我家就写完老公一人名字。不写小孩的。所以没了解。6项无房证明我们是到宝安的海关大厦打印的。忘了叫啥名字了，在15楼，人非常少。小孩的也打印了，提供了他和他爸的家庭户口本，集体户的话就带上娃的出生证明和身份证吧。15项我也不了解。估计各银行不一样。[inahou](7:09:29)提供资料的5，6项是要去哪里办理？最后第15项补充说明是不是要以银行为准？
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楼主，再咨询下（别嫌我烦），真心不懂啊，拜托了，不胜感激公积金有条规定“申请人或共同申请人在申请公积金贷款前，连续三年以上均未曾提取住房公积金的，按照每个人公积金账户余额计算的贷款额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他条件。”&我和我老公三年都未提取过，我们总额是5万多，现在计算贷款额度是73万，按照这个说明是不是可以再加10%
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这个要不问下公积金？我的支取过两年，就没问。另有时候并不是按自己算的能贷多少。公积金还要看缴纳基数的。具体要等批下来看。[inahou]( 15:13:47)楼主，再咨询下（别嫌我烦），真心不懂啊，拜托了，不胜感激公积金有条规定“申请人或共同申请人在申请公积金贷款前，连续三年以上均未曾提取住房公积金的，按照每个人公积金账户余额计算的贷款额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他条件。”我和我老公三年都未提取过，我们总额是5万多，现在计算贷款额度是73万，按照这个说明是不是可以再加10%
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贷款买二手房的话，我是卖方，那卖方有啥风险呢？能规避吗？回答：8时间： 11:33:39
其他8条回答时间： 14:25:04银行在复审通过后签定的贷款合同，并明确双方的权利和义务。赞(0)评论(0)时间： 13:35:12没有风险，因为你将房子卖给对方，对方通过贷款将房款已经全部支付给你了，你还有什么风险？赞(0)评论(0)时间： 11:31:12交易双方及居间方
1、确保房源可出售性和真实性，从源头上保障求购方的交易安全。
风险提示：求购方在交易前一定要查看房产证原件，避免&假房东&诈骗。
2、专业的估价及合理的挂牌价，可以缩短成交周期。
风险提示：挂牌价过高，信息冷藏无人问津，交易周期拉长。
3、出售方与居间方(中介方)的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为出售房源进行网上备案登记及媒体广告投放。
风险提示：防止不法中介所拟定的&独家委托&、&限时委托&陷阱，看清委托期限及委托条件。
4、确认客户的真实身份，从源头上保障出售方的交易安全。
风险提示：警惕不法分子以看房的名义上门实施盗窃和抢劫等犯罪行为。
5、经纪人明确求购方真实的购房预算及购房条件，有针对性的寻找匹配房源。
风险提示：购房目标不明确，经纪人匹配的房源命中率降低，反复看房所造成的时间精力浪费。
6、求购方与居间方(中介方)的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。
风险提示：居间方可凭此协议和看房确认书追究不诚信的&跳中介&行为，赔偿金额为居间协议上的约定金额或房价款的1%。
7、根据价格、面积、房型、楼层、地段、周边等因素对出售方及求购方的信息进行优化的搭配。
风险提示：对经纪人推荐的超低价、一次性付款、房东全权委托、法院拍卖等&问题房&一定要特别当心。
8、求购方对经纪人匹配吻合的房源进行实地查看。
风险提示：警惕不法分子以房东的名义在看房的过程中实施抢劫等犯罪行为。求购方如为女性，尽量避免单独前往。
9、求购方对所看的房源满意而提出的购房请求所支付的诚意金，包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修及其它费用的结算等尚未达成一致的条款而签订的协议。
风险提示：此意向条款如出售方不同意，则意向金无息退还给求购方;如出售方同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时如求购方反悔不再以此条件购买，出售方没收其交付的定金。
10、出售方在包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的条款上同意了求购方的购房请求而签定的协议。
风险提示：出售方如不同意签收此意向，则意向金无息退还给求购方;如同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时出售方反悔不再以此条件出售，应双倍返还定金。
11、求购方公积金及商业贷款的资料初审，避免贷款因明显的因素未能审批在签定完《房地产买卖合同》所造成违约。
风险提示：签定《房地产买卖合同》之前违约金为《房地产买卖居间协议》上约定支付的定金，签定《房地产买卖合同》之后违约金为《房地产买卖合同》上约定的违约金，一般为房价款的20%。
12、买卖双方的权利和义务以书面合同的形式约定下来，双方对等的遵守和约束。
风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。
如出售方还未还清贷款，首付款应在中介公司的陪同下用于还贷，
13、买卖双方其中一方或两方均为境外人士时或其它需要公证的情形时买卖合同需要公证。
风险提示:此类买卖合同公证后方为生效。公证费用原则上谁引发谁承担，如双方均为引发方则双方共同分摊。
14、求购方在有贷款需求时申请商业贷款或。
风险提示：贷款最高额度以房价款的贷款比列与银行评估价的贷款比列两者间的低值为最高上限。如房价款为100万元，银行评估价为96万元，贷款比列为70%，此时的贷款额应为67.2万元而不是70万元。
15、出售方还清贷款后，去交易中心抵押登记注销后7个工作日内，方能进行权利转移(过户)。
风险提示：抵押注销后应及时去交易中心过户，尽快的收回房款，以免节外生枝，例如实施新的税费政策而导致更多税费支出。
16、求购方向出售方除尾款外支付的第三笔款项。
风险提示：支付余款前要确认出售方的抵押是否注销，否则无法过户。
17、去房屋所在地的房地产交易中心办理过户手续，并缴纳相应税费。
风险提示：收件收据是领取产权证的合法凭据，此时房屋已过户给求购方，但尾款还未收回，风险无疑在出售方，因此收件收据最好交由中介公司或者银行代为保管。
18、自送件之日起20个工作日后领取新产证以及抵押凭证他项权利证明，此证交付银行后方能放贷。
风险提示：收件收据保管人代为领取新产证，待购方支付尾款办理好交房手续后交付给求购方，保障出售方顺利回收尾款。
19、求购方拿到属于自己的新产证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。
风险提示：房屋内如有户口，应以书面的形式约定在具体时间内迁出，并制定违约罚则。
房产登记与银行
1、房地产交易中心强制规定，进一步确保房源的可出售性和真实性。
风险提示：无备案登记不允许过户，登记备案之日起15天内方能进行交易过户。
2、银行对求购方的做出初步审核。
风险提示：贷款所提供的材料一定要符合银行的要求，贷款人的资信成为其重要的审核标准之一。
3、银行在复审通过后与求购方签定的贷款合同，并明确双方的权利和义务。
风险提示：签定贷款合同时选择的还款方式一定要符合自身条件，避免今后不能按时还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款，放款应为出售方的专用帐号，警惕放款在中介公司或者其它帐号上的违规行为。
4、申请还款。提前还贷是需要预约的，申请还款要准备好还款所需材料。
风险提示：银行对于还贷预约时间的限制有所不同，还贷完毕后取出他项权证，方能去交易中心注销抵押。赞(0)评论(0)时间： 11:27:401：大型的连锁机构有银行担保资质的，也就是说中介公司会有注册资金在银行!但是这种公会一般都是当地的A级资质中介公司，在门店都会挂有资质证书!对于你前面所说的首付充当解压金的流程是正确的，因为你自己没有能力解压，然而别人拿出一部分钱后但是房子依然是你的，在这步你没有风险。
2：房产证在别人手里但是没有本人协相关资料亲自到场他们拿在手里也是废纸一张，顶多你去房交所挂失补办也就几十块钱工本费，不用担心。按揭的大致流程是面签-审批-评估-通过-过户-放款，注意通过是在过户之前，也就是说在银行没有通过承认你的房屋能贷45万是不会通知你们双方去过户的。而一旦通知可以过户就等于说可以贷45万。
3：这点的话就是看你对他们的信任度了，如果实在不放心，可以要求中介和买方一起补签一个补充协议，说明中介方在办理按揭过户的时候且买卖双方保证提供的的质料合法有效齐全的情况下如果发生不是因买卖双方照成的问题由中介方负责XXXX(后面你们可以写一些你主合同的细则，但要在补充协议上注明主合同的合同编号)
4：总的来说，买卖房屋其实都有一定的风险，然而中介也是想把双方的风险降到最低，自己也可以完成一笔交易，没理由对你造成风险!最后注意的就是交接房屋是看买方有没有留尾款在手上等交接房屋的时候付给你。这个时候一定要中介方陪同作证打收条给买方!买家风险高于卖家赞(0)评论(0)时间： 11:27:21这桩房屋买卖有中介介入吗?中介会代办中间的操作。交易的保障也会更偏向于卖家(没有中介参与，也就没有了《三方协议》)。
买家付了首付，并且结清房款菜给买方办理过户，不建议先过户。(不建议直接把房子过户给买方，然后买方用来还钱，房屋性质需要判定，最好还是有中介介入代办，签署三方协议。)赞(0)评论(0)时间： 11:22:47二手房交易就是因为时间差，多少总是存在一定风险的。
作为卖家，您办理了产权过户，但是您却未拿到全部的钱，当然是有一定风险的。
但对方是通过支付款项，银行在中国的公信力还是比较强的，所以风险并不是很大。
小心总是没错的，签订完善的合同，针对这个方面，具体给您以下建议：
1、针对对方办理贷款的时限给予约定，就是签订合同后多久内，必须提交银行的资料，办理贷款手续，否则要承担违约责任。不能无限期拖着。
2、对于贷款额度，要明确，就是合同中明确需要贷款多少?同时必须明确如果贷款不足申请额度或贷不了款，怎么办，一般2种：现金补足或解除合同。这两种方式都要有时限，什么时间补现金，多久补不了现在算是违约或解除合同。目的很简单，不能因为他贷不了款，耽误您把房子卖给别人，要有个解决问题的方法和期限。
3、您跟对方去过户前，最好是要看到银行给的批贷承诺函，或者看到银行已经签字盖章的针对这套房屋的贷款合同。看清楚合同或承诺函上银行对于放款条件的约定(这个您跟买方去银行签订贷款合同时，可以看合同，承诺函要跟信贷员再确认下，最好留原件或复印件)，也就是银行在什么情况下，会把贷款的钱给您，看看您是否能接受。现在银行最晚的就是，过户后银行办理完该房屋抵押登记手续后，把钱放给你。如果是银行拿到房产证就放款，那速度会快的多。这个周期是您自行权衡了，这个周期最少也是过户后3-5天给您钱。
4、我不知道你们那是否过户和抵押是同时办理的，不管哪种实际办理过户后，出于安全考虑，您最好监督买方将房产证、他正(如同时办理)送到银行，也就是监督买方配合达到贷款合同中约定的放款条件。买方配合达到银行放款条件后，那就是银行的问题了，如果不是资金紧张银行一般2-3天就会把钱放到您的账上。
5、再安全一点的话，您可以在合同里约定，您收到全部款项后多久将房屋移交给对方，也就是您没有收到全部的钱，就不交房(您还占着房子的使用权)，这样您前面的监督就可以不用那么费力，对方为了早点拿房子，自己也会着急的。这里对方如果要求留一小部分尾款交房后付，那也是正常的，毕竟会担心房屋有欠费什么的，都给您了，对方也就被动了。
6、您拿到了全款，买方也顺利拿到房子。这时双方就都没有风险了!
作为出售方，您需要注意的基本就是这些了，不知道讲的是否清楚，希望您一切顺利!赞(0)评论(0)时间： 11:22:17只要你把握好几个重点,就绝对没有风险,1.必须先评估看这个房子能在银行贷多少款.2.必须看到买房人的首期款并与买房人一起将首期款监管在想要发生按揭的银行.这样才可以去产权过户.3.过完户国土局会出一个回执(到时买方要凭身份证原件和回执才可以拿到房产证),这个回执你一定要自己拿着,到领房产证的时候你再和买方一起去国土局并盯着买方直到房产证交到银行负责办按揭的人手里(他会很快的递到国土局做抵押登记).赞(0)评论(0)时间： 11:21:58现在大部分城市实行第三方银行资金托管制度，你给钱我给你房子，对于卖方来说已经将风险降到最低，基本上为0风险。二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的&白契&。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。赞(0)评论(0)
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