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买房需谨慎 聚焦太原二手房交易中遇到的一些烦心事
大家购买二手房时应当谨慎审查房屋有无大红本
随着“全面二胎”政策、取消商品房限购政策的出台，购房又一次成为老百姓关注的焦点，对于工薪阶层来说，购买二手房是不少老百姓的首选。山西刚刚出台取消商品房购房限制相关新政，购买二手房不再受住房、套数、户籍等限制。二手房交易由此将更加火热。但由于二手房交易持续时间相对较长，同时，交易涉及多个环节，隐含各种交易风险，所以，二手房交易涉及的风险也相对比较多。本期，记者带你聚焦二手房交易中的一些烦心事，没准能帮你提个醒。　　1　从老同学的手里买了套二手房住了七八年却不办过户手续现在，这对老同学变成了死对头在城市里生活，房子是个硬指标。早在2007年，马钢为了解决住房问题，和爱人从亲戚朋友那东拼西凑借了钱，从一个老同学手上买了套二手房。因为是同学，马钢不仅没有签购房合同，就连过户手续也一拖再拖，一直没有去办理。可就在前一段时间，面对高额的拆迁补助，老同学却以“没有办理过户手续，房子就还是我的”为由要收回房子，傻了眼的马钢又气又怒，两家人也因此闹起了矛盾，成了死对头。　　讲述人：马钢男41岁采购八年前的一次同学聚会上，我得知老同学有套二手房要出售，便动了心。除了价格因素，我和妻子想买这套房就是因为它地理位置比较好、交通便利，未来升值潜力高。当时，手头并不宽裕的我们东拼西凑向亲戚朋友借了些钱，从老同学手上买下了这套二手房。让我特别感动的是，老同学还在原来的基础上给我们优惠了两万块钱。由于是老同学，我总觉得肯定不会有啥变化，就没有签合同，再加上过户又需要一笔费用，程序还比较繁琐，我们也就没有办理过户。这么多年来，一直那么住着，都相安无事，两家的关系，也因为这房子更近乎了，逢年过节总要相互走动走动，可就在前一段时间，因为房子的问题，我们却闹了矛盾。随着城市发展，这套房子所在的小区被划入了拆迁改造的规划范围。如今，不仅房价一涨再涨，拆迁后还会有一大笔补偿费用。就因为这样，一直相处和睦的老同学突然要收回房子，虽说是同意退给我当时的钱再给我一些补偿，但这远远不够这些年来房价的涨幅，更别说拆迁后可能发给的拆迁补偿了。而且，毕竟住了这么多年，又是装修又是添置家具，为了这套房子我也付出了不少，怎么能说变卦就变卦。可当我找他商量的时候，他却突然就变了脸，说：“房子没过户，就还是我的！我想怎么处理就怎么处理，不让你住了你就不能住！”本来好好的两家人，为了这套房子，现在却几乎成了仇人，想想也真让人心寒。唉，我就纳闷了，我买的二手房，这么多年都这样过来了，现在怎么就不能住了？　　律师支招马钢正是因为购买二手房没有及时办理过户而引发了双方的矛盾。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都要经过登记才产生效力。所以，本案争议的房屋在没有办理过户登记的情况下，所有权依旧属于原房主。但如果原房主明确表示不再履行房屋买卖合同，或该房屋又卖给第三人并且已经办理过户，导致原合同无法继续履行的，则其构成根本违约，应当承担违约责任。购房者可以要求退还房款、利息，补偿装修添附，以及请求补偿因房屋自然增值造成的合理损失。在此，提醒想要购买二手房的购房者在交易中需要注意以下几点问题：一，在购买二手房时应当核实查证房屋的产权信息，如真实的房屋所有权人、房屋是否办理过他项权登记等；二，买卖双方应当订立书面合同，详细记载房屋状况，明确约定双方的权利义务及违约责任；三、在订立合同后应当及时到管理部门办理过户登记。四、在发生纠纷时尽早收集相关的证据。只有完善交易程序，才能最大可能地保护双方的合法权益。　　2　这套二手房买得特别划算可是得知一个特殊的原因后全家人还是慌了一年前，刘旺山网上看到了一则二手房急售的信息，房子不仅地段好，配套设施齐全，交房也才三年多，更让刘旺山心动的是，由于房主急用钱，这套房子的价位比同地段的房子优惠了不少。可天上真有这种掉馅饼的好事吗？入住之后，知道真相的刘旺山欲哭无泪，可全款已经付给了对方，过户手续也办好了，这房子还能不要吗？　　讲述人：刘旺山 男 36岁 会计一提到“农村人”和“城里人”的时候，总会有人说：往上数三代，有哪家不是农民？我们家正是这样，父母在老家务农，我因为上学来到了太原，毕业以后就留下来工作了。和多数人的生活轨迹一样，恋爱结婚生子，我也逐渐完成了各项人生大事。可这么多年来，我们依然是租房住，一想起这，就让我觉得特别对不住老婆和孩子。这两年，我的收入逐渐多了起来，手上也渐渐有了些存款，于是，就寻思着买一套属于我们一家三口的房子。可再看看如今的房价，要想买到理想的房子，我们手上的这点钱可是远远不够的。这时候，同事给我们出了主意，让我们看看二手房。虽然目前房地产行业不景气，但房价依旧居高不下，有很多业主早期购买了房屋作为投资，现在急于变现，作为二手房出售的时候价格倒是没涨多少，很划算。于是,我们开始关注二手房的信息，收集资料去各处看房。由于我父母在农村，观念上比较传统，认为买房子是大事也是喜事，二手房当然没有新房喜庆。但碍于我们目前的经济状况，只能瞒着老人，尽量找比较新的房子，也好让他们安心。前一段时间，我们联系到一位房主，他的房子是三年前刚刚交的房，小区的配套设施也很完善。我们看房的时候对房子的结构，采光也很满意。房主说家中有急事需要用钱，就还按当初买期房时的价钱卖给我们，比起周边其他的房子可是足足便宜了三分之一还多。这不是天上掉馅饼吗？于是，很快我们就签订了房屋买卖合同，也到房地产管理部门办理了过户登记，并缴纳了所有买卖二手房需要的税费。办完过户手续后我们便开始着手装修，想尽快住到属于我们的“新房”里。可就在我们装修的期间，邻居却告诉我们一件事：这间屋子里死过人！当时，我的头嗡的一下就炸了。怀着忐忑又恐惧的心情，经过多方打听，我得知果真这间房子里死过人。于是，我们找到房主，再三逼问下，他终于道出实情。原来在他刚买新房不久的时候，和老婆吵架，可他老婆一时想不开居然在新房里自杀了！我们万万没想到满心欢喜买的房子竟然还有这么一个特殊的“背景”，因为家里有老人，思想是比较传统的，住在这样一所房子里，心里总觉得有些“膈应”。可现在已经签了合同也付了款，又办理了过户，在装修上也投入了不少钱，唉，买到这样一座“糟心”的房子，我该怎么办啊？　　律师支招大家在买二手房的时候，首先考虑的一定是房价。有的二手房地理位置好，无论是结构还是采光都很理想，但房价却很便宜，甚至过分地低于周边的市场价格。这时候，购房者容易被眼前的诱惑所蒙蔽，匆忙签下房屋买卖合同并完成了二手房交易的所有手续，生怕卖家反悔。购房者以为捡了天大的便宜，可没想到自己买到的很有可能是有些特殊的原因，而本案例的当事人恰恰遇到的就是这种情况。在我国传统理念里，房屋里死过人是十分不吉利的。如此一来这种房子的价格肯定是远低于市场价格。有些房主为了顺利出售房屋，在订立合同时故意隐瞒房屋发生过非正常死亡事件的事实，又以较低的价格作为诱饵，很多购房者在没有查清事实的情况下贸然购房，不仅遭受了经济上的损失，在精神上也承担了巨大的压力。因为风俗文化等因素，给购房者造成心理上忌讳、恐惧的压力，这样一来，房屋实际上与购房人对房屋的期待价值不符，属于重大的瑕疵。卖房人对于这种严重影响合同履行的瑕疵负有真实告知的义务，如卖房人故意隐瞒真相或虚构事实，则违背了诚实信用的原则构成欺诈，应当承担违约责任。购房者可以要求卖房人撤销合同，返还购房款及利息，承担过户的费用以及购房者因装修而投入的费用。在此，我们也提示购房者，在购买二手房时一定要查清房屋的实际情况，切勿因为贪便宜而买到“糟心”的房子。3 买了学区二手房 就是为了给孩子落户上学可原房主根本没打算迁走户口王艳与爱人张刚是一对普通工薪阶层夫妇。为了解决女儿上小学的问题，日，张刚花了90万买下了一套70平方米的学区房，可是房是买了，户也过了，直至2014年11月，原房主李某仍未迁出户口，眼瞅着女儿马上就要上小学了，却无法落户，夫妻俩急得团团转。　　讲述人：王艳 女 35岁 私企员工日，我们花了90万买下了我单位附近某小区内的一套70平方米的房子，并与房主李某约定了具体的付款和过户时间等交易细节。2013年8月，我们就将房款交清了，同时完成过户登记。当时，我们都以为万事大吉了，等着女儿长大之后，就可以高高兴兴地上重点小学了。可事情远没我们想的那么简单，一直到2014年11月，原房主李某都没有把自己的户口迁走，这中间我们左催右催，可人家就是按兵不动，一拖再拖。唉，眼瞅着女儿马上就要上小学了，落户的事却一点儿着落也没有，真是愁死人了。前阵子，我和老公再次找到李某，希望他能尽快将户口迁走。可他眼睛一瞪，说：“当初卖房子的时候，有关事项合同上写得清清楚楚，也没有说落户口的事，我卖的是房子，不卖户口！再者这个小区的户口属于**小学学区房，我不可能把户口迁走。”我们两口子都不懂法律，之前也没买过房子，当初买房子的时候压根就没往户口的事儿上想，总觉得户口就是跟着房子走的，谁想到李某给我们闹了这么一出！真是急死人了！　　律师支招首先，我国现行户籍制度并没有涉及户口强制迁出的规定，属于政策空白。其次，向法院起诉要求强行迁出，也是不现实的，因为法院在作出民事判决时，必须考虑到判决的实际可执行性。户口迁移是一项具体行政行为，对于这类诉讼请求，法院一般会以户口迁移属于行政诉讼而非民事诉讼管辖范围，或户口迁移请求超出法院的受理范围为由驳回起诉。所以，如果王艳夫妇想通过法律途径维权，不仅没有基本的法律依据，而且也不具有现实可操作性。现在这种“人户分离”的情况很多，派出所也没有权力强制将原房主户口迁走，根据规定，一处只能办理一个户籍，只有原房主将其户口迁走，新户主的户口才能落户到该户头。此问题上，政策和法律都是空白的，所以惟一的办法就是与原户主好好协商解决。所以，在购买二手学区房前，几个问题必须得注意。第一、购买学区房前，买卖双方应该就交易目的进行充分的沟通，卖方有义务将房屋现状（包括户籍现状）进行如实及充分的说明。第二、要将“合同目的”“户口迁出时间”及“违约责任”详细具体地写进房屋买卖合同里。第三、不能因为心照不宣就未在合同中列明，如果购房的目的是为了让孩子就读学校，则“户口迁出时间”的约定是合同的重要条款，一旦卖方违反了户口迁出的约定，买方是可以解除合同并要求对方承担违约责任。这点跟普通购房合同稍有些区别，所以必须将该条款落实在纸上，才能有理有据。第四、要了解教委及学校的招生规定。　　4　购买的二手房欠缴五年取暖费若不交齐，将限制供暖2015年6月，张涛通过中介以35万元购买了一套95平方米的二手房。可眼瞅着入住在即，物业却找上了门，并告诉张涛，原房主从2010年起，就开始拖欠暖气费，如今已拖欠暖气费两万元之多，而张涛如果不将暖气费补齐，将限制供暖。面对高额的暖气费，张涛除了郁闷还是郁闷，这暖气费又不是自己欠的？凭啥由自己买单？　　讲述人：张涛 男 29岁 银行职员我今年已经29岁了，近几年经人介绍也谈过几个对象，但女方均嫌弃我在太原没房，一个个谈了不到三月就黄了。迫于经济压力，我们全家商量后决定买一套二手房。2015年6月，中介帮我推荐了一个二手房，房主因急需用钱愿意以35万元转让一个95平方米的房屋，但是要求必须一次性结清房款。双方约好看房后，我对房屋所处地段、房屋户型和价格都比较满意，在中介主持下很快签署了《二手房买卖合同》并且付清了房款。房子买好后，我进行了简单装修，满心欢喜地入住了，而且2015年7月我又谈了个对象，谈了三个月后也开始谈婚论嫁了。到了今年10月底，我正在家操持准备我婚事的时候，物业公司上门催要取暖费，我觉得很正常，因为毕竟11月1日就开始供暖了，问询多少钱时，物业公司工作人员说我住的房子从2010年开始欠缴取暖费，至今已欠了两万元，我当时就傻眼了。更要命的是，物业公司要求我必须限期缴纳，否则就限制供热、停供暖气。我想着马上结婚呀，这本来是大好事，现在却突然来了这么个烦心事，交吧一来没钱二来又不是我欠的；不交吧他们真不给我供暖气这大冷冬天怎么熬啊？实在是添堵。　　律师支招张涛遭遇的问题仅是购买二手房过程中出现的一种法律问题。首先，遇到此类问题应该看当初张涛签订《二手房买卖合同》时对取暖费、电费等附属费用有无明确约定，如果有按照约定办理，如果没有约定，根据我市供热管理条例规定，供热合同是供热公司与用户签订的合同，不是与房屋签订的合同。因此，根据合同相对性原理，供热公司就原先欠缴费用应当向原住户要，必要时可以起诉。当然现实中，供热公司往往基于原房主人去楼空，只能找现住户来收取。其次，张涛只要依约缴纳2015年取暖费，就可以享受供热服务，供热公司不能仅因原用户欠缴费用停供暖气，否则张涛有权投诉或者举报，必要时也可以起诉供热公司。再次，张涛是通过中介购买房屋的，中介在提供服务时，应当对原房主所售房屋有无结清取暖费、水电费等费用进行必要审查，如今他没有尽到必要审查义务，张涛可以要求中介公司帮忙与原房主协调，也可以直接要求中介公司承担损失。最后，如果考虑到与供热公司协商困难，时间紧急、诉讼成本大，担心供热公司中断供热，也可以代缴欠缴费用后在法定诉讼时效期间内向原房主追要。在这里，建议大家购买二手房时应当谨慎审查房屋有无大红本，出卖人是否是房主，房屋上有无他项权，有无欠缴费用等，而且在合同中要就合同签订之前欠缴费用的支付义务进行明确约定，以防发生纠纷后没有解决依据。　　5　通过中介买了套二手房却住不进去因为房子已被出租60岁的郭凤兰下岗之后，一直靠打些小零工维持生计。和老伴结婚三十多年来，两人一直住的出租屋，勤勤恳恳、省吃俭用一辈子，终于攒够了钱，买了套110平方米的二手房，有了自己的房子。可顺利办理了房产证之后，郭凤兰和老伴儿却发现自己有家难回。原来，原房主将房子租给了别人，由于租约未满，房客坚决不搬。　　讲述人：郭凤兰 女 60岁 退休说真的，我们老两口对这套房子特别在意，所以，在签合同交房款之前，我和老伴儿来来回回去看这套房子的次数不下五次，由于觉得这套房子不论是面积大小、坐落位置、朝向以及价格，哪都满意，就决定买下来养老。就连儿子也专程从北京赶回太原，帮我们老两口把了把关。本以为终于可以住进宽敞明亮的属于自己的大房子里，可让我们万万没想到的是，交了全部购房款，顺利办理了房产证之后，我们才发现这套房子根本住不进去！原来，屋子里已经住上了人，了解后我们得知，原来的房主和现在住的这家人签订了三年的租赁合同，现在租期还有一年多。这不是欺负人吗？当时我们看房的时候，根本没发现有什么租客。可房子是通过中介找的，中介得负责，可当我们要求中介退房时，中介公司却说他们并不知情，还说这买卖合同是我们和原房主签的，应该去找原房主。可自从办妥了这过户手续之后，原房主却像人间蒸发了似的，我和老伴儿打了不下一百个电话，可电话不是打不通，就是没人接。唉，你说气人不气人，用一辈子攒下的血汗钱买的房子，手里握着写着自己名字的房产证，怎么还住不进去了呢？　　律师支招首先，原房东和租客之间有租赁合同，根据我国法律，如果新买房屋的房主在知道原房主房屋有租赁存在，应当尊重原租赁合同的法律效力，也就是“买卖不破租赁”，即此种情况下，新房主不可以要求租客腾房。但如果根据郭凤兰所说，在购买房屋时，几次看房，均未看到屋内有人租住，也没被告知已出租，房东在房屋交易过程中，隐瞒房屋已经出租的重要的事实，致使新房主无法占有享用使用自己房屋，新房主郭凤兰可以以此为由要求解除房屋购买合同，退回购买房屋的款项，因购买房屋造成的损失，还可要求赔偿。
本文来源：山西晚报
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9500均价小店区
6650均价万柏林区&【二手房买卖】在二手房买卖过程中办理过户需要的材料
　　一、已购公有住房买卖
　　(1)原房屋所有权证(原件);
　　(2)房屋买卖合同(原件);
　　(3)原公房购房合同;
　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权证中没有附图、表的，可不提交);
　　(5)契税完税或减免税凭证;
　　(6)补交土地出让金的证明;
　　(7)已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表;物业费、供暖费交清证明;
　　(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交;
　　(9)&O二六&单位的房屋，提交&O二六&单位的批准出售证明。
　　二、已购经济适用住房买卖(含按经济适用住房管理的房屋)
　　(1)原房屋所有权证(原件);
　　(2)房屋买卖合同(原件);
　　(3)契税完税或减免税凭证;
　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);
　　(5)补交综合地价款证明;按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明;
　　(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交;
　　(7)已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表;超标部分补交综合地价款证明(买房人购买的经济适用房面积超标的)。
　　三、存量房屋买卖
　　(1)原房屋所有权证(原件);
　　(2)房屋买卖合同(原件);
　　(3)契税完税或减免税凭证;
　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);
　　(5)国有土地使用证(整宗房地产或已发土地证的房屋);
　　(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);
　　(7)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交;
　　(8)外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。
　　四、房屋交换
　　(1)换入方的原房屋所有权证(原件)、换出方的房屋所有权证;
　　(2)房屋交换合同(原件);
　　(3)契税完税或减免税凭证;
　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交);
　　(5)已购成本价公有住房交换的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中央产已购成本价公有住房交换的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明;
　　(6)双方的国有土地使用证(整宗房地产);
　　(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);
　　(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再交换的，不再提交。
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请问二手房交易贷款按揭流程是怎样的?
推荐回答：（一） 流程：买卖双方须经过两步走\r转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为：\r第一步，卖方向银行提出申请。\r第二步，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。\r第三步，卖方和买方签订住房转让合同。\r第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：\r贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。\r第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。\r第六步，卖方与买方办理产权过户手续。\r第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。\r第八步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
二手房买方要贷款的交易流程是怎样的
推荐回答：二手房买方贷款办理流程购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同；符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料；买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进屋评估；律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》；贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款；买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续；购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同；买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续；借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金；借款人按月还款；借款人还清贷款本息，解除抵押担保。
买二手房怎样办理贷款?
推荐回答：二手房买卖的具体流程：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司；卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。二手房办理买卖流程需要提交的材料：登记申请书原件(受理窗口提供)；申请人明；房屋所有权证原件；网上签约的北京市存量房买卖合同原件；买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件；契税完税或减免税凭证原件；房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份。
出售有贷款的二手房,交易的流程是怎样的?
推荐回答：出售有贷款的二手房交易的流程1．提出申请。二手房买卖的双方带齐相关的材料到银行办理手续。先领取二手房个人贷款申请表并填写完整准确，填完之后就把申请表还有所有材料都交给工作人员让工作人员审阅。工作人员做出初步评估后便给出大致的贷款额度跟年限。这里需花一天时间。2．评估。先前三方约定时间，由银行联系指定的评估机构去做评估。然后在约定的时间，房地产评估机构就会到房源处开始进行评估。评估完成，评估机构将向银行做出房屋评估报告。交易方需要缴纳评估费用。评估的时间不一致，一般来说为3到5天。3．银行工作人员进行审批。银行的工作人员对申贷人的资质进行审核，若符合条件，银行将根据房屋评估价格，并综合贷款人的资质进行贷款额度跟期限等方面的审批。一般来说审批过程在5个工作日左右，有写银行审批速度会较快些。4．过户。经审批买方向卖方支付首付款。然后双方与银行的工作人员凭着首付款凭证、银行的按揭申请审查承诺函等材料到房地产交易所办理房屋产权的过户。过户当天完成，等待20个工作日左右便可领房产证。5．房产抵押登记、保险手续，银行放贷。领到房产证后，需办理房产抵押登记及保险，需交保险费用。之后办理贷款的发放手续，银行开始往卖方的指定的银行帐户发放款项，买方开始按合同按期偿还本期。
二手房如何办理按揭
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二手房如何办理按揭办理流程 签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查...
二手房贷款交易流程图
推荐回答：二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、以及及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
购买二手房交易的详细流程?一次性付清和按揭在流程上有什么区别
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有贷款的二手房贷款交易流程
推荐回答：你这房子有贷款，那进行交易之前肯定是要把剩下的钱款先还清才行，这个叫提前还款，还会有2.5%的解押手续费。8.5万就是2200的手续费了。而买方给你十几万，那就是首付款解押，相当于你自己没出钱，等把证拿出来之后买方再用这个做按揭贷款手续。银行这边的是两个月的审批时间，审批通过了才会放款给你。
二手房交易流程按揭有哪些步骤
推荐回答：一次性付款的二手交易常规程序。签买卖合同，买方支付定金--递件（递交交易申请），买方支付首期房款（一般为房款的30%-50%）--问税、完税、过户，买方支付房款余额，卖方交付房屋--领证。\r按揭付款的交易常规流程：签买卖合同，买方支付定金--卖方协助买方签署相关文件，买方申请银行按揭贷款--取得银行同意贷款给买方购房的书面答复--递件，买方支付首期房款（一般是30%或除贷款部分的房款）--问税、完税、过户--领房产证--抵押--领他项权证--银行放款，卖方交付房屋\r即使是按常规程序办理，买卖双方都有一定的风险；如果是签合同或递件就付全款，风险就更大。房子再好再便宜，如果风险过大，都是得不偿失的。\r原有贷款的房屋，一般有如下的付款方式可适用办理交易。\r1）先还款，涂销抵押，后买方按揭付款或一次性付款。\r这种方式一般适用于办理买方一次性付款或买方要按揭选择的不是卖方原贷款银行或当地房管局要求交易房屋一定是完全产权不可有他项权人的。\r这种做法，常见卖方无力或不愿，而要求买方提前支付部分房款，垫资替卖方提前归还贷款。这种做法风险也是比较大的，主要是怕买方支付房款后到可以完成交易过户期间（此期间，在房管局的登记中，房屋产权仍属卖方），卖方房屋被查封，不可办理交易或因诉讼房屋无法出售给买方，其后，买方不仅不能购买房屋，且无法追回已付款项。如果你是第一次购买二手房或自己对二手房比较陌生或身边没有起5年以上从业经验的专业经纪人及房地产专业律师从帮你作的，最好不要采取这种付款方式，哪怕房子再便宜。如果是卖方自己出资提前还款后，递件时付首期房款的，则是按常规流程作了。\r2）转按付款。在当地房管局开设了“带抵押过户”业务的地区、城市，买方是一次性付款且愿意选择卖方原贷款银行进行按揭的，此付款方式为首选这样付款，比卖方没有抵押的房屋交易，风险更低。同时也是二手房交易中，风险最低的交易付款方式）。这种付款方式就是买方、卖方与银行签订三方协议，在房屋仍是在卖方名下抵押给银行的情况下，先过户，然后涂销抵押，最后办理买方抵押的一种方式（房管局称为：带抵押过户，银行称为：按转按）。整个手续的办理，与买方办理按揭购房相似，只是多签署一份“转按协议”。不过，这种付款方式的前提，一定是当地房管局开设了“带抵押过户”业务，及银行开设了“按转按”业务的（一般房管局有带抵押业务的，当地银行通常都有按转按业务）。\r3、签协议并不能保证你没有风险。只是，买卖合同里如果对违约责任和违约赔偿签订的明确、情况估计充分的话，一旦纠纷产生诉讼时，对你比较有利而已。\r4、房产是否必须在产权清晰（没有抵押、查封、交易等情况）时，才可交易的，看你当地房产交易部门的具体规定。\r5、买二手房时，要注意的问题很多。最简单的法子是你有一位信得过，而且是具有多年从业经验的房地产经纪人或房地产专业律师的朋友，全程给你做顾问。如果没有，你要注意的问题太多。即使是买一手房，没有房地产方面专业知识，也是风险重重。其实许多购房者都是“勇者无惧”“不知者无惧”的。当然，风险发生的概率也不是很高，所以不幸的人，也还只是少数。你想学习的话，可以多逛逛房地产专业网站、论坛。陌生中介公司和经纪人的话，不能不信，更不能全信。
二手房贷款过户流程及需要准备的材料有哪些
推荐回答：二手房贷款过户流程第1日 递交材料，提出申请买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。第2-7日 评估根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。第8-10日 银行审批银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。shhuang44ss第11-33日 交首付，办理过户审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。第34-35日 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。二手房贷款所需准备材料1、双方的原件及复印件；2、与卖房者签订的购房合同或购房意向书原件；3、首付款凭证原件及复印件；4、婚姻状况证明：结婚证/离婚证明/未婚证明原件及复印件；5、户口簿原件及复印件；6、资信证明原件（使用银行提供的标准格式）。由于借款人收入情况复杂，工作人员可要求提供相关的其他证明材料的原件及复印件，如借款人为个体经营户，则提供营业执照复印件及近三月的纳税凭证，经营场所的房屋产权证或租赁合同；如借款人为企业法定代表人、负责人或股东，则提出营业执照复印件、企业章程、近期的资产负债表和纳税凭证等；如借款申请人注明有除工资收入以外的其他收入来源的，应提交相关的证明材料。如利息收入，应提供存单、国库券等凭证；房屋租赁收入，应提供房屋产权证或租赁合同；投资收入，应提供投资证明、被投资方的分红决议及支付凭证等。7、银行要求的其他资料。
请问二手房买卖公积金贷款流程是什么？
推荐回答：1..房子评估
2-你带户本，婚证，身份证原复件到房产交易中心个人住房情况证明
3-买卖双方带身份证户口本结婚证买方收入证明到公积金中心开征信证明
并带首付款在该中心委托银行做资金托管
5-批后签贷款合同，然后带银行的材料到交易中心做变更手续
6-10个工作日后交税
7-完税材料交公积金中心，
8-放款后，你可用完税证明，产权证去公积金中心取自己帐户里的余款
希望我的回答能对你有帮助，谢谢。
二手房买卖贷款流程是什么样的？
推荐回答：二手房买卖贷款流程
1、房屋买卖双方签订房屋买卖合同；二手房交易贷款流程2、购房人向银行提出贷款申请，并提交书面资料，包括购房合同、买卖双方的身份资料（身份证和户籍本）、婚姻状况证明（未婚证明或者结婚证）、房地产产权证、首付款证明；二手房交易贷款流程3、由银行指定估价机构对房产进行评估，为此购房人还需要承担评估费用；二手房交易贷款流程4、银行指定的律师事务所出具《法律意见书》。银行批贷，发放贷款承诺书；二手房交易贷款流程5、银行与购房人（贷款方与借款方）签订房屋抵押贷款合同并办理公证或者律师见证；二手房交易贷款流程6、建立存用贷款账户，划拨购房贷款；二手房交易贷款流程7、房地产保过户当日，办理房屋过户手续及银行抵押登记，办理贷款保险手续或者担保公司还款担保，为此购房人需要支付保险费用或者担保费用；二手房交易贷款流程8、银行发放贷款。二手房交易贷款流程9、借款人按月还本付息，直到还清本息，终止贷款合同。
有谁知道二手房买卖公积金贷款流程是什么？
推荐回答：二手房交易和过户详细流程。
买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是
前提基础。
手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严
格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后，
开始办理过户手续。
按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。
中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务
然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写
《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。
满20个工作日后（每个地区时间可能不太一样），有专门的人会通知，前往交易中心领
取房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。
二，住房公积金贷款流程。
1、贷款申请：借款人持规定资料向管理中心提出贷款申请。
　2、贷款受理：管理中心审查贷款资料并与申请人实行面谈，受理借款人贷款申请后的5个工作日内做出准予或不准予贷款的决定。
　3、签订合同：借款人及配偶到受托银行签订借款担保合同。
　4、贷款发放：借款合同生效后受托银行将贷款金额转入售房单位的银行存款账户（期房）或借款人的银行存款账户（二手房、现房、拆迁安置房、自建房）。
需要提供的证明材料
1、借款人及配偶、房屋产权共有人户口簿原件及复印件二份。
2、借款人及配偶、房屋产权共有人身份证原件及复印件三份。
3、借款人、房屋产权共有人已婚的提供结婚证原件及复印件三份。
借款人、房屋产权共有人未婚的提供未婚证明原件及复印件二份。
借款人离婚的提供离婚证、离婚协议原件及复印件三份，未再婚证明原件及复印件二份；
借款人丧偶的提供未再婚证明原件及复印件二份。
4、XX市住房公积金贷款借款人收入证明一式两份。
5、2015年1月之后，夫妻一方或双方，在或曾在丽水市各县（市）缴存住房公积金的，需提供县（市）住房公积金管理分中心出具的《丽水市住房公积金跨县贷款证明》原件及复印件一份。
6、借款人在贷款银行的存折或储蓄卡复印件二份。
有谁知道二手房买卖公积金贷款流程是什么？
推荐回答：二手房交易和过户详细流程。
买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是
前提基础。
手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严
格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后，
开始办理过户手续。
按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。
中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务
然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写
《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。
满20个工作日后（每个地区时间可能不太一样），有专门的人会通知，前往交易中心领
取房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。
二，住房公积金贷款流程。
1、贷款申请：借款人持规定资料向管理中心提出贷款申请。
　2、贷款受理：管理中心审查贷款资料并与申请人实行面谈，受理借款人贷款申请后的5个工作日内做出准予或不准予贷款的决定。
　3、签订合同：借款人及配偶到受托银行签订借款担保合同。
　4、贷款发放：借款合同生效后受托银行将贷款金额转入售房单位的银行存款账户（期房）或借款人的银行存款账户（二手房、现房、拆迁安置房、自建房）。
需要提供的证明材料
1、借款人及配偶、房屋产权共有人户口簿原件及复印件二份。
2、借款人及配偶、房屋产权共有人身份证原件及复印件三份。
3、借款人、房屋产权共有人已婚的提供结婚证原件及复印件三份。
借款人、房屋产权共有人未婚的提供未婚证明原件及复印件二份。
借款人离婚的提供离婚证、离婚协议原件及复印件三份，未再婚证明原件及复印件二份；
借款人丧偶的提供未再婚证明原件及复印件二份。
4、XX市住房公积金贷款借款人收入证明一式两份。
5、2015年1月之后，夫妻一方或双方，在或曾在丽水市各县（市）缴存住房公积金的，需提供县（市）住房公积金管理分中心出具的《丽水市住房公积金跨县贷款证明》原件及复印件一份。
6、借款人在贷款银行的存折或储蓄卡复印件二份。
求解二手房买卖按揭贷款流程是怎样的？
推荐回答：（一）
流程：买卖双方须经过两步走
转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为：
第一步，卖方向银行提出申请。
第二步，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。
第三步，卖方和买方签订住房转让合同。
第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：
贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。
第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。
第六步，卖方与买方办理产权过户手续。
第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。
第八步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合
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