中介不同意房屋买卖合同不能解除?
济南仲裁:中介无权干涉
日　　来源：生活日报
　　□记者　李明　通讯员　姜枫　　　　　生活日报5月20日讯　近年来,随着二手房交易量的不断增加,房屋买卖过程中产生的法律纠纷也越来越多。　　日前,济南仲裁委员会就调解了一起该类纠纷,孙女士在济南工作已经6年,一直租房居住。今年,孙女士终于下定决心买房,没想到却买出了一桩麻烦事。　　通过中介介绍,孙女士选中了距其单位不远的一处二手房。经过协商,买卖双方以85万元的价格成交,并和中介一起,签订了《房地产买卖合同》。到了办理过户手续的时候发现,中介将孙女士的首付款汇入了一家房地产咨询公司开设的购房借款专用账户中。　　孙女士觉得,合同中并没有提及该购房借款专用账户,房产中介没有按合同办事,于是提出终止履行合同。与此同时,卖家也同意终止合同。　　对于买卖双方的要求,中介公司却不答应,称合同是三方一起签订的,要解除合同也应该三方面同时同意才行,不能买卖双方同意就可以解除合同。最终,三方共同来到济南仲裁委员会调解中心要求处理。　　了解事情经过后,调解员仔细向当事人解释了其中的法律关系。纠纷中《房地产买卖合同》存在三方当事人,形成了两个法律关系,一是孙女士和卖家的买卖合同法律关系,二是孙女士、卖家和中介之间的居间合同法律关系。　　孙女士和卖家坚持解除买卖合同,符合《合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同”的规定,应当准许,而作为不是买卖合同当事人的中介公司无权干涉买卖双方协商解除合同,中介应将收取的定金退还给孙女士。　　同时,买卖合同关系的解除并不影响居间合同关系,由于合同已经成立,根据《合同法》关于居间合同的规定,中介可以向买卖双方主张中介费。但如果中介对合同的解除有过错,则中介费应适当减少或不予支付。　　调解员劝大家协商处理此事,相互让步,避免进入法律程序,费时费力,劳民伤财。　　听了调解员的分析,又经过调解员的劝说,中介同意解除合同,退回款证,并减少一部分中介费。孙女士和卖家接受了这一调解结果。孙女士的买房风波终于平息。
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买卖合同中违约的救济方法
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　　1、卖方违反合同的补救方法
　　主要有三种情况：
　　（1）不交货交货是卖方的一项最基本的义务，对卖方违反买卖同规定拒绝交货，各国的规定不同：
　　大陆法系国家规定：当卖方拒绝交货时，买方可采取实行履行救济方法，是指债权人有权要求债务人按照合同规定履行交货义务；同时买方也可采取解除合同、请求损害赠偿的救济方法。
　　英美法系国家则强调：一切合同义务都当事人所作为的许诺，即使做出许诺的一方没有过失，也构成违约，同样应承担违约责任。
　　《公约》规定：在卖方拒不交货的情况下，可采取以下三种救济主法：
　　a.要求对方履行交货义务；
　　b.在一定条件下，可以撤销合同；
　　c.请求损害赔偿。
　　（2）延迟交货《公约》在延迟问题上的处理方式，参照《德国典》的做法，在第49条规定，只有当卖方延迟交货构成根本违反合同时，买方才可以撤销合同。《公约》还规定，无论买方采取保种救济方法，都不妨碍买方请求损害赔偿的权利，即使买方已经以卖方迟延交货为理由撤销其合同。
　　（3）货物与合同不符当卖方所交付的货物在品质、规格、数量或包装等方面与合同约定不相符时，买方应采取哪些补救方法，各国法律有不同的规定。
　　《公约》规定，即买方应在发现或应发现不符情形后一段合理时间内通知卖方，说明不符情形的性质，否则即丧失声称货物不符合同的权利。一般情况下可采取以下几种救济方法：
　　a.要求交付替代物；
　　b.要求对不符合同的货物进行修补；
　　c.在宽限期内履行；
　　d.要求减低价格；
　　e.交货部分合格的情况下，不能全部解除（如果是机械配件可以）
　　f.撤销合同（解除合同）；
　　g.请求损害赔偿。
　　2、买方违反合同的补救方法买方违反合同的主要表现有：
　　（1）不按合同的规定支付货款；
　　（2）不按合同规定受领货物。
　　出现以上情况，应采取哪些补救办法？各国法律规定不同。
　　a.大陆法系国家规定：如《德国民法典》规定，如买方不支付货款，卖方可以采取：
　　提起诉讼，要求支付价金；
　　请求赔偿和解除合同。
　　b.英美法系规定：卖方只能请求损害赠偿，而不能解除合同。买方拒收物和拒绝支付货款时，卖方可采取两种不同的救济方法：
　　一是债权方面的救济方法：当货物的所有权尚未转移买方时，如买方拒绝受领货物或拒不付款，卖方一般无权对买方提出价金之诉，而只能以买方不接受货物为由，对买方提出损害赔偿的诉讼。
　　如果货物的所有权已经转移于买方，可能有两种情况：一是买方无理拒绝货物，卖方可以以买方拒绝接受货物为由请求损害赔偿，也可以向买方提出支付价金之诉；二是买方已经接受了货物，而拒绝对付货款，卖方唯一的救济方法就是向买方提起价金之诉，要求支付货款。
　　二是物权方面的救济方法：是指未收到货款的卖方对货物所享有的物权。英国法律规定，当买方不支付货款时，卖方可以对货物进行以下两种权利：
　　留置权：即未收到货款的卖方可以对货物行使留置权，把货物留下来作为支付价金的担保，直至买方支付全部价金为止。一旦货物脱离卖方占有（已发运过去），卖方就不能行使此项权利，而只能行使中途停运权。
　　停运权：是指未收到货款的卖方在买方无力清偿债务时，把已脱离其占有但仍处于运输途中的货物，重新取运回来的一项权利。行使此项权利需具备以下条件：卖方必须已经交出了对货物的占有；买方确无清偿能力；只能在货物的运输途中行使。
　　3、买卖双方都可采取的救济方法（1）损害赔偿（直接、间接）；
　　（2）逾期违约的，中止履行；
　　（3）分期分批交货合同的违约救济办法：
　　交货，未交，交货（当中有一批交货可以解除，但第三批必须交货）
　　交货，未交，交货（第二、三批由于没交款，都可以解除）
　　交，未交，未交（第二批零配件没有到可以全部解除）
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　　为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使己方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的，才可以解除合同。
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经营性网站买房人迟延办贷款 卖方可解除合同
作者：纪欣
　　法制晚报讯 （记者 纪欣）案情回放　买方签合同时无购房资格 致办贷款超期　　日，刘先生通过中介公司居间介绍，和李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定刘先生购买李女士位于海淀区某处的603号房屋，房屋总价260万元，定金5万元于合同签订当日支付。首付款100万元，于缴税前3日支付。公积金贷款160万元，于网签后5日内共同向公积金管理部门申请贷款。双方约定90日内完成过户手续。　　刘先生于合同签订当日支付了5万元定金。房屋核验后，李女士问中介何时办理网签，中介说等通知。一个月过去了，李女士也没等来中介的通知。李女士找中介多次沟通，最终中介才告诉李女士，刘先生是卖小换大，只有卖了现在的小房子，才有买新房子的购房指标。刘先生现在没有购房资格，没有办法办理网签。李女士表示自己也是卖小换大，希望刘先生那边尽快解决相关问题。　　8月15日，刘先生通过中介通知李女士办理网签，16日共同前往公积金管理中心办理贷款。因为临时通知，李女士来不及安排，双方于17日共同前往公积金贷款中心办理贷款。在办理贷款时，需要李女士出具收到首付款的证明，因尚未收到首付款，李女士拒绝在收到首付款的证明上签字，当日公积金贷款没有办理成功。刘先生认为李女士故意违约，李女士表示虽然自己非常着急，但是也按照合同履行了自己的义务，现贷款批不下来并不是自己恶意违约，不能签字表示收到首付款。　　依照合同的约定，公积金贷不下款后，选择商业贷款。8月19日，刘先生支付李女士首付款后，双方又一起到申请商业贷款。9月16日，刘先生仍未取得批贷函，李女士给刘先生发了解除通知书，表示依照双方合同约定90内完成过户手续，至8月31日即满90日。现刘先生已逾期15日，依照合同约定，解除双方房屋买卖合同。　　刘先生认为是李女士恶意违约，拖延时间，导致自己公积金贷款没有批下来，最终导致逾期，不同意解除合同。李女士表示，刘先生在签订合同时不具有购房资质，合同本来就是无效的。现刘先生没有按照合同约定的期限办理过户手续，超过15日，可以单方解除。　　因李女士着急卖房，刘先生不配合李女士撤销网签，李女士找律师寻求帮助。　　律师提醒　卖方李女士不构成违约　　北京市东元律师事务所合伙人律师认为，刘先生和李女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议可以解除。　　李律师表示，买卖合同签订后，买卖双方应积极履行各自的义务，李女士作为卖方应对抵押的房屋进行解压，如果有租客，应依照合同约定予以退租或其他方式予以解决。刘先生作为买方最重要的义务就是付款。依照合同约定及交易流程，买方支付首付款后，买卖双方共同申请贷款，批贷函下来后，卖方配合买方办理房屋过户手续，过户后银行放贷给卖方。　　结合本案的情况，李女士和刘先生合同约定于90日内办理房屋过户登记手续，那么在90日内刘先生应取得贷款机构的批贷函，才有可能在约定期限内办理过户登记手续。现因刘先生在约定期限内未取得批贷函，导致逾期办理过户，依照合同的约定逾期超过15日的，构成根本违约，李女士有权利解除合同。　　此外，李松律师认为李女士并不存在违约的情形。合同约定缴税前3日支付首付款，刘先生未支付首付款符合合同约定，不构成违约。李女士未收到首付款，不予出具收到首付款的证明亦不构成违约。只能说双方合同的约定与交易流程有些出入，但双方都不存在违约。　　李女士认为合同签订时刘先生不具备购房资格，合同应为无效。李松律师表示，不具备购房资格并不必然导致合同无效。依照有关规定，在一审法庭辩论终结前买受人具备购房资格，合同可以继续履行。如果在法庭辩论终结前仍不具备购房资格的，因合同无法继续履行，应予以解除。　　文/记者 纪欣
（责任编辑： HN666）
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买方逾期过户,卖方可否单方面解除合同并要求买方支付违约金
买方交付卖方2万定金,并已付首付款,房屋买卖合同约定房款分三次付清,合同中注明了需在9月28日前过户并付给卖方第二笔房款,但买方因个人房产税原因拒绝按时过户而要求卖方10月8日过户,卖方不同意。后合同约定时间已过,买方仍不合作过户,卖方能否单方面解除房屋买卖合同并收取买方违约金?注:合同内并未约定具体违约金及解除房屋合同的条...
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主要按合同约定来处理的，如果协商不成可以起诉
不知道下面这条知识能否帮助到您
房屋交付一直遥遥无期,那么能不能退房呢?退房又能拿到多少违约赔偿金?
开发商逾期交房超期 购房者可单方解除合同
这个要看你们的合同有无这样约定，解除合同等条款
按照合同规定走，如果合同中有规定可以。
只要双方签订合同的，一方违约都要缴纳违约金
可以的，这个主要还要看买房是不是恶意的吧，是商量着来吧
要看买卖双方签订的合同上是如何约定的
主要看合同的约定是否有这方面的条款
如果按照合同约定的条件进行去执行
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