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只签了房屋买卖合同未办理房产过户登记，如何确定房屋产权归属（案例）
作者:张峰　　时间:　　 　　浏览量：0　　
只签了房屋买卖合同未办理房产过户登记，如何确定房屋产权归属（案例）
　　2002年9月，李超（化名）与李成民（化名）签订一份房屋买卖协议，约定李超以总价款9.2万元的价格购买李成民所有的位于我市太古街的房屋一套，李超先支付房款35000元，余款待办理房屋过户手续后付清。李超在合同签订当日支付先期房款后即搬进该房屋居住，后双方因办理房屋过户手续问题产生纠纷。后来随着房价的上涨，李成民反悔，并于2007年4月以李超为被告向法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并要求李超退还房屋。李超在诉讼中提起反诉，要求确认双方签订的房屋买卖协议有效，并判令李成民按约定履行房屋过户手续。
　　法院审理后支持了李超的诉讼请求。宣判后，李成民不服，提起上诉。在上诉的过程中，日，李成民又将上述房屋以总价款230000元的价格出卖给孙小刚（化名），并签订有书面协议。孙小刚一次性支付完房款后，李成民于日将上述房屋过户到孙小刚名下。2008年11月，二审法院下发民事判决书，维持原判。判决生效后的2009年2月，因无法行使自己的合法权益，李超向法院提起诉讼，要求确认李成民与孙小刚签订的房屋买卖协议无效，判令房屋所有权归自己所有。
　　专家说法
　　·物权变动要符合相关规定（黑龙江省法学研究所所长 王元庆）
　　如果判定该合同无效，这一房屋买卖行为有如下瑕疵：1.买房的主体有缺陷，单位分房应属夫妻共有共有人都应在买卖合同上签字；2.当时出卖人尚未取得房屋产权，买卖关系尚未成立；3.如果该买卖合同诉之法院被确认为无效，处理的原则是返还财产并依据过错原则赔偿。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，李超与李成民签订了房屋买卖合同，自合同成立时房屋所有权归李超所有。但另一方面，根据《物权法》规定，房屋所有权在办理过户手续后转移。同时，孙小刚取得本案房屋所有权也符合善意取得制度。
　　具体来讲，我国物权变动模式的要点有以下几点：（1）基于法律行为的物权变动须以该法律（债权）行为的有效为前提；（2）登记是不动产物权变动的生效要件，即不动产的物权变动的公式化表述：有效债权行为+登记=不动产物权变动；（3）交付是动产物权变动的生效要件，即动产的物权变动公式化表述：有效债权行为+交付=动产物权变动。
　　·构成善意取得要具备相关条件（哈尔滨民事法律专家 石建荣）
　　孙小刚取得该房屋所有权也符合善意取得制度，该制度在《物权法》有具体规定。我国《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已交付给受让人。李超与李成民、李成民与孙小刚两份买卖合同均成立有效。只是李超与李成民签订房屋买卖协议时未登记，虽不影响合同的效力，但只约束买卖双方当事人，不能对抗买卖合同之外的第三人孙小刚。孙小刚经买卖、登记过户以后，想取得物权，根据善意取得制度规定，还应同时具有以下条件：第一，孙小刚应根据法律行为取得物权。不是依法律行为而取得的，即使办理了登记也不当然产生公信力。第二，孙小刚必须是善意的有偿取得。孙小刚取得房屋需支付对价，且无有效证据证明孙小刚明知或应知法律上的物权人不是事实上的物权人。第三，孙小刚已经进行了不动产登记。同时符合上述三个条件才能说明房屋买卖合同有效，物权变动已成立。结合本案，孙小刚在不知标的物内情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续，当然取得了房屋的所有权，成为法律上的物权人，这个房屋的买卖合同当然受法律保护。
　　·拿不到房产可要求出卖人承担责任（哈尔滨市中级人民法院法官 白伟）
　　房屋买卖合同是一种债的法律关系，只要当事人意思表示真实，双方达成合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害公共利益和他人合法权益，合同就有效。因此，本案中，双方的房屋买卖合同依法成立，房屋买卖关系合法有效。但我国法律还规定了这样一个原则：在以法律行为设立、变更、转移不动产物权时，非经登记，不发生物权的变动不动产物权变动除了要具备有效债权行为外，还必须经过登记程序。虽然本案李超与李成民签订的房屋买卖协议合法有效，但这种合同效力无法对抗孙小刚，关键原因在于孙小刚办理了房屋过户手续。
　　本案中李超受损害的权益该如何救济？依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，出卖人对债权得不到满足的，买受人承担赔偿损失的责任。最高人民法院日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买房人可以要求双倍赔偿。具备这种情形的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由以上法规可知，本案中对于得不到房屋所有权的李超来讲，他除了可以向法院主张返还已付房款及利息之外，还可请求李成民承担他已付房款一倍的赔偿责任。
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关于夫妻共同房产登记在一方名下未经配偶同意擅自将房屋出卖的法律分析
时间：&&|&&作者：羊律师&&|&&浏览：8066
婚姻关系存续期间所购买的房屋除了夫妻双方对其所有权有另外约定外，在法律上就是夫妻共同财产，其财产属性不会因为其仅登记在一方名下就发生改变。如果房屋权属登记一方未经配偶同意擅自将该房屋出卖，这就涉及到法律上的“无权处分”问题。
关于夫妻共同房产登记于一方名下登记一方未经配偶同意擅自将房屋出卖法&律&分&析房屋买卖(转让)合同的效力问题。婚姻关系存续期间所购买的房屋除了夫妻双方对其所有权有另外约定外，在法律上就是，其财产属性不会因为其仅登记在一方名下就发生改变。如果房屋权属登记一方未经配偶同意擅自将该房屋出卖，这就涉及到法律上的“无权处分”问题。那么无权处分的房屋买卖合同效力如何呢?根据最新《最高人民法院关于审理买卖案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕7号)第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”&。所以根据法律规定在买卖合同的领域内对于无权处分的情形，合同本身是有效的。也就是说房屋权属登记一方未经配偶同意擅自将该房屋出卖，其和买受人签署的买卖合同有效。二、合同有效买受人并不一定可以获得物权。从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定来看：若无其他效力瑕疵，因无权处分订立的买卖合同有效，但是(即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记)所有权变动的效果效力未定(所有权人追认或者无权处分取得处分权的，所有权发生移转;否则，所有权不能发生移转)，但善意取得除外。所以，在这种交易情形下人能否取得物权关键是要看买房人是否构成法律上的善意取得。《》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让”(这是法律关于善意取得的规定)，只要符合上述《物权法》关于善意取得的规定，买受人就能取得房屋物权。三、卖房人违约拒绝过户买受人的权利救济。如果“标的房产”的其他共有人拒绝追认卖房人的无权处分行为或者房屋权属登记人无法完全取得处分权，买受人要想实际取得“标的房产”的物权可能性不大，那么我方可以采取何种方式来维护自己的合法权益呢?根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。所以，据此我方在无法实际取得房产物权的情况下可依据双方签署的有效的房屋买卖(转让)合同要求卖房人承担违约责任(签署合同时应对卖房违约作出严苛约定)或者要求解除合同并主张损害赔偿。(一)相关法条及解析：1.《中华人民共和国》第五十一条&无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效2.《中华人民共和国物权法》第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条&当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条&内容详细解析该条款内容包括以下几个层次：①因无权处分订立的买卖合同，买卖合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响。②若买受人为恶意，即使买卖的动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，其所有权变动的效果仍为效力待定。如果在合理期限内权利人追认或者出卖人取得处分权，则所有权自交付或者登记时发生移转。反之，如果经过合理期间权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权，则所有权不能发生移转，买受人不能取得所有权。③若买受人为善意，且符合善意取得所有权的构成要件的，买受人直接依照法律的规定善意取得标的物的所有权;反之，买受人虽为善意，若不符合善意取得动产所有权的构成要件，则即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，所有权移转的效果仍为效力待定，须经权利人追认或者处分人取得处分权，才能发生所有权移转的效果。④如果因为出卖人欠缺处分权致使买受人不能取得所有权，因买卖合同有效，买受人有权对出卖人主张违约责任或者解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”(二)媒体报道(《人民法院报》版面:7版)合同法制度实务问题解析无权处分与合同效力□特约法治评论员&师安宁无权处分行为与合同效力之间的关系在司法实践中存在着一个被渐进认知的进程，而且从文义解释的角度来看，有关司法解释存在与合同法规定不完全契合的情形。因此，实务中应当正确适用无权处分与合同效力的认定制度。按照合同法“买卖合同”的专章规定，出卖的标的物必须符合“应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的条件。从反向解释的规则可以得出结论，如果不符合这一强制性条件的，处分行为应当无效。但是，合同法第五十一条对此预设了“效力待定”制度，即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。同样，从反向解释的规则出发可以得出结论，如果权利不予追认或者无处分权人嗣后没有取得处分权的，则该合同无效。上述效力确认制度的缺陷在于，其无法解决“订货转销”等“未来财产(或财产性权利)的买卖”的合同效力问题。例如，甲作为供货方与乙签订买卖合同，但甲本身不是货物的生产方或持有方，而是需要向丙方生产商订购该批货物后再转销给甲方，后因种种原因甲没有订购到该批货物而无法向乙方供货。那么，甲与乙之间的买卖合同效力如何认定?如果单纯按照合同法现有制度，则甲乙之买卖合同只能被确认为“无效”，因为甲自始没有取得对标的物的所有权或处分权。在签订合同时，货物尚在上游供货商或生产商处，此时甲没有对该批货物的所有权或处分权，嗣后又没有订到相关货物，故也没有“取得”处分权。显然，按照合同法第五十一条的规定，该类合同应当被确认为无效。但是，这种裁判制度显然对于市场经济规则的保护是不利的，而且对守约方乙而言也是不公平的，导致乙无法向甲主张合同有效情形下的违约责任。上述规则缺陷被最高法院最新施行的关于买卖合同的《解释》第三条予以弥补，该条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。也即，如果上述甲方主张合同无效的，则法院不应当予以支持。而且，乙方可以按照该条第二款的规定要求甲方承担违约等法律责任，即“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。据此，在司法实践中应当对“无权处分”行为进行区分认定，即一类是权利受到暂时限制但存在被“补正”的法律空间的无权处分;另一类则是纯粹的恶意处分行为。例如，关于委托人拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的即属于恶意处分行为，除委托人应当依法承担责任外，拍卖人明知该情形的，亦应当承担。因此，买卖合同《解释》第三条的适用范围是，该无权处分行为不是指纯粹的恶意性、欺诈性或虚假性处分，而是与被处分物之间存在一定的法律关系的牵连性且存在权利瑕疵被“补正”可能的情形。法院网无权处分的买卖合同效力及权利救济作者：徐家雪【摘要】我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”。《合同法》第132条规定：“出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”。自《合同法》颁布实施以来，学术界和实务界对上述条文的理解一直争议不断，致使在审判实践中，审判人员和律师之间常常对此问题产生争论，而且在不同省市、地区的法院在审理此类案件时，作出的裁判结果也各不相同。在此，笔者从国外和国内学术界和实务界的不同观点分析，结合最新颁布实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，围绕无权处分买卖合同的效力问题展开调研，并阐述自己的一些观点和看法。【关键词】《合同法》51条、132条　　无权处分　合同效力《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》&违约救济一、调研背景。《中国人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第一条规定，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。体现了现代合同法最为重要的基本精神或价值目标，就是鼓励合同交易，增进社会财富。合同的效力认定，对于市场交易发展和交易秩序稳定影响巨大。随着社会关系的日益复杂和市场经济日益繁荣，不适当地宣告合同无效，不仅增加社会成本、阻碍经济发展，而且不利于当事人意志的尊重，甚至导致民事主体对民商法的信仰危机。因此，无论是在立法者角度，还是司法审判实务中，对合同效力的认定都非常谨慎。日，最高人民法院审判委员会第1545次会议通过、自日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，再次肯定了无权处分买卖合同的效力。近几年，法院受理的经济纠纷中，涉及无权处分行为的案件呈上升趋势，亦是现代社会生活中的常见现象，在买卖合同关系中，此类现象更为普遍，因此，对买卖合同情形下无权处分行为的效力进行研究和认定，不仅有深刻的理论意义，而且有重大的现实意义。二、无权处分的概念、特点及形式。(一)概念根据《合同法》第51条的规定，无权处分，是指没有处分权而处分他人财产，即无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为。那么，无权处分合同，就是指无处分权的人处分他人财产，并与相对人订立转让财产的合同。“处分”是大陆法系民法常用的基本概念，其意义有广狭之分。最广义的处分，包括事实处分和法律处分。所谓事实处分，是就原物体加以物质上的变形、改造或毁损的事实行为。所谓法律处分，包括负担行为和处分行为。广义的处分，仅指法律处分，不包括事实处分。狭义上的处分，仅指法律处分中的处分行为。笔者个人认为，此处的“处分”应作狭义解释，即仅指法律处分中的处分(物权)行为。(二)无权处分合同的特点从无权处分的概念分析，不难看出无权处分合同的特点主要包括以下几点：1、行为人实施了法律上的处分行为，如租赁、抵押、转让等行为。2、行为人没有法律上的处分权而处分了他人财产。即没有法律赋予处分财产的权利，对于处分的财产不享有物权。3、因行为人处分财产的行为而使行为人与相对人订立了合同。4、行为人以自己的名义实施处分行为。(三)无权处分的类型我国法律规定的处分行为，主要包括：出卖(转让)他人的财产、出租他人的财产、抵押他人的财产等行为。本文主要围绕最为常见的处分类型，即出卖他人财产的无权处分合同，也就是我们常说的买卖合同的效力问题展开讨论。三、不同国家对无权处分买卖合同效力的规定。不同国家对无权处分买卖合同效力的规定不同，大致有三种模式：无效说、效力待定说和有效说。(一)无效说目前采用无效说的典型国家是法国。《法国民法典》第1599条的规定：“出卖他人之物，无效;买受人不知属于他人之物时，出卖他人之物可引起损害赔偿”，善意取得只能在意思主义变动模式之外另做选择。《法国民法典》第711条规定，财产所有权，因继承、生前赠与、以及债的效果而取得或移转。第2279条第1项规定:“涉及动产时，占有即等于所有权证书”。基于该规定，“使得买受人的善意弥补了权利取得上的瑕疵，买受人例外地基于法律的特别规定取得了动产的所有权。由于买受人的善意并不能弥补无权处分行为效力上的欠缺，此时当事人之间的合同,仍为无效合同。”从第1599条的规定可以看出在法国以当事人无权处分的标的物合同无效。《法国民法典》承继了债权意思主义的物权变动立法模式。就是所有权的移转以债权契约为基础，既不须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件。所以《法国民法典》只能采取在物权无法有效变动场合，令债权行为亦无效的立场。其实在1804年《法国民法典》颁布不久，就有法学家指出了其第1599条规定的局限性:鉴于出卖他人之物是商业的持续要求，罗马法传统的解决办法显然更符合实际的需求，该条款的适用范围应受到限制。法国民法典编纂特别委员会委员Grenier在日向立法团提出的报告中，也主张第1599条的规定不应适用于商事买卖。近年来，法国学者对于第1599条所规定的合同无效力图将其解释为相对无效，而非绝对的无效。(二)效力待定说效力待定说认为，无权转让合同效力待定，需要权利人追认或者无权处分人取得处分权才能发生效力。物权行为的效力待定是无权处分合同的效力表现。在物权形式主义的变动模式下，由于采用物权行为无因性理论，物权的变动与债权行为效力没有关系。《德国民法典》第185条规定:“(1)无权利人就某一标的所为的处分系经权利人允许而为之的，该项处分发生效力。(2)权利人追认无权利人就某一标的所为的处分，或处分人取得该标的的，或处分人被权利人继承且权利人对遗产债务负无限责任的，该项处分发生效力。”依据梅迪库斯的解释，该条第2款第1句第一种情形的意思是，无权利人所为的处分并非自始无效，而是效力待定，其效力是可以补正的。补正的方法包括权利人的追认或者处分人取得标的物的处分权，第一种补正方法具有溯及既往的效力，第二、三种补正方法则不具有溯及既往的效力。我国地区“民法典”第118条规定:“(1)无权利人就权利标的物所为之处分，经有权利人之承认始生效力。(2)无权利人就权利标的物为处分后，取得其权利者，其处分自始有效。”基于此，过去台湾通说认为无权处分合同属于效力待定。但是经过王泽鉴先生的坚持下，目前在我国台湾地区的学界及实务界，“处分人享有处分权是处分行为的有效要件，当事人不享有标的物的处分权，并不影响债权合同的效力。”的观点已逐渐形成通说。经分析，我们可以得知，虽然德国和我国台湾地区的立法规定无权处分行为属于效力待定行为，但均是在采取物权行为模式下，与物权变动有关的处分行为是指物权行为而言，即物权行为的效力待定，并非债权合同效力待定。债权合同，只要符合合同的成立、生效规则即可成立生效，效力待定的只是将标的物所有权出卖人向买受人转移的物权行为。(三)有效说《日本民法典》第560条规定:“以他人权利作为买卖标的时,出卖人负有取得其权利并移转于买受人的义务。”第561条规定:“于前条,如果出卖人不能取得已出卖的权利并移转于买受人,买受人可以解除其契约。此时,如果买受人在订立契约当时明知该权利不属于出卖人,不能请求损害赔偿。”据此,出卖他人之物的买卖合同属于有效合同。实际上,学说与判例均承认处分他人之物的买卖合同有效。&可见日本民法采用的是买卖合同有效说。1865年的《意大利民法典》第1459条曾经将出卖他人之物的合同规定为无效合同。第1478条第1款则规定:“出卖人在缔约时不享有买卖物所有权的,承担使买受人取得物的所有权的义务。”第1479条第1款规定:“买受人在缔约时不知出卖人对物没有所有权,并且出卖人未使买受人获得所有权的,买受人可以请求解除契约。”这些规定表明,在现代的意大利民法中,出卖他人之物的买卖合同属于有效合同。四、我国学术界和审判实务活动中对无权处分买卖合同效力的观点。关于出卖他人之物，并与第三人订立的合同的效力，我国学术界和实务界也大致形成了三种观点：无效说、效力待定说和有效说。效力待定说和有效说，是学术界和实务界中争论最激烈也是矛盾最尖锐两种观点。(一)无效说此种学说认为无权处分他人财产的行为是无效的，只是当权利人追认或订立合同后无权处分人取得处分权时合同才为有效。无效说秉承对权利人处分权进行绝对保护的观念，并认为法律不能纵容任何侵犯权利人处分权的行为。我国以前的司法实践也大多采取了这种审判观点。(二)效力待定说我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”自《合同法》颁布实施以来的很长一段时间，学术界和实务界都认为，无权处分买卖合同的效力待定。这种认识忽视了对善意受让人的保护，使其在合同无效时，只能基于责任请求处分人赔偿损失，失去了主张合同责任的机会。这里又包含了两种观点：以买卖为例，该观点认为出卖他人之物的买卖合同属效力待定的合同。依合同法51条规定，出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效;反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。这里说的无效，不是处分行为无效，而是无权处分的合同无效。不能解释为买卖合同有效，仅处分行为无效，有的学者作这样的解释，实际上是以合同与物权行为、负担行为与处分行为的区分为根据的，与合同法立法思想不符。另一种观点认为，《合同法》第51条规定的是一种物权行为，而非债权合同。同样以买卖为例，该观点认为就出卖他人之物的买卖合同，其效力判断不应当依据第51条，效力待定的是移转标的物所有权的物权行为。在《物权法》颁布实施以前，这种观点占了主流地位。(三)有效说此种学说认为，根据民法理论，所谓法律上的处分，包括负担行为和处分行为。&《合同法》第51条的“处分”的法律定位应当是处分行为，而不包括负担行为。出卖他人之物合同属于负担行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权人为要件，也不当然地受双方主观上是否善意之影响，该处分合同是确定有效的。无权处分合同是有效的，只是物权行为的效力和物权变动的效果处于效力待定状态，取决于权利人的追认与否和无权处分人是否在订立合同后取得处分权。五、我国现代法关于无权处分合同效力认定的立法趋势。日起颁布施行的《合同法》第51条、第132条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。试图解决所有权的安全与交易安全的平衡问题及合同效力与善意取得问题，但结果是引发了无权处分无效说和效力待定说之争。日起颁布施行的《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”明确了物权与债权相互独立的原则，即物权行为独立于债权行为而存在。《物权法》颁布施行以来，无权处分无效说慢慢地淡出了学术界和实务界争论的内容，但效力待定说和完全有效说之间的争论却愈演愈烈，导致各地法院在审理此类案件时，作出了大相径庭的裁判结果。为了解决这一突出的棘手矛盾，最高人民法院适时地颁布了最新的《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该《解释》第3条第1款明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，非常明确的认定出卖他人之物的合同有效。同时，为了平衡和保护权利人的利益，该《解释》也明确了出卖之标的物所有权是否发生转移，则处于效力待定状态。六、现阶段审判实务对无权处分买卖合同的处理及当事人的权利救济。本文用大量文字从学术争论、我国的立法趋势等方面对无权处分买卖合同的效力进行了调研和讨论，目的是引出《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于无权处分买卖合同效力肯定的规定。无论是无效说、效力待定说还是有效说，仅是学术讨论。作为法院的审判工作者，无论是认定法律事实，还是作出司法裁判，依据的只能是现行法律、行政法规以及司法解释。合同当事人或者权利人关心的只有自己的权益如何得到保障;受到侵害时，如何得到救济。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由于缔约时没有所有权或者处分权的买卖合同被认定为有效，因此，一旦违约则必然会承担违约责任，必存在违约救济。故《解释》第25条至第31条均规定了买卖合同当事人一方违约承担的违约责任及减、免情形。根据《解释》的上述规定，主要存在以下两种救济方式：(1)承担违约责任。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任的，人民法院应予支持。(2)解除合同并赔偿损失。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。笔者结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》、《合同法》、《物权法》以及相关司法解释，认为适用《解释》审理无权处分买卖合同纠纷案件时，需注意以下几个问题：(一)、无权处分的买卖合同，不存在《合同法》第52条和第53条规定的无效情形，否则，合同依然无效。(二)、无权处分的买卖合同有效，但在物权效力待定。用房屋买卖合同举例，房屋产权登记没有发生变更的无权处分合同，除非得到权利人的认可或者同意，否则买受人无法取得物权，为了保障权益减少损失，买受人采取救济的最佳方式就是请求解除合同并向出卖人主张损害赔偿。(三)、物权权利人的救济。《解释》只对买受人的权利救济进行了规定，并没有明确物权权利人的救济方式。笔者认为，因为无权处分的出卖人对物权权利人的财产进行处分的行为，造成了对权利人财产的侵害，符合《》第2条规定的应当承担侵权责任的情形。故物权权利人可以根据《侵权责任法》和《》的相关规定，要求出卖人和买受人承担侵权责任。应当注意的是，要区分不同的情形。1、被无权处分的财产已经发生了物权变动(动产实际已经交付;不动产已经变更登记)，此时，买受人已经实际取得了财产的所有权，原权利人只能要求无权处分人(即出卖人)承担赔偿损失的侵权责任。2、被无权处分的财产尚未发生物权变动。此时，出卖人与买受人仅签订了买卖合同，物权权利人采取的救济方式有以下几种：(1)要求处分人、占有财产的买受人返还财产，即追回对财产的控制权，若因无权处分人的处分行为造成损失的，权利人亦可主张赔偿损失。(2)要求处分人赔偿损失。权利人仅要求处分人赔偿损失的，可以视为权利人变相地认可了处分人与买受人签订的买卖合同的效力，买受人因合同取得的标的物所有权从效力待定状态变为有效，自然取得了标的物的完全物权。权利人主张权利自然也要受诉讼时效的限制&，一方面督促权利人主张权利，保障社会的稳定;另一方面，可以最大地保护善意买受人的权益，保障市场交易的稳定。权利人超过诉讼时效主张权利时，无权处分人或者买受人可以提出时效抗辩，买受人因此消极地取得了财产的完全物权。(四)、违约救济是一个比违约责任外延更大的概念，损害赔偿虽然可以纳入违约责任范畴，但解除合同则显难谓为违约责任，而属于违约救济之范畴。(五)、法院需向当事人释明，是否主张调整。《解释》第27条明确规定了法院的释明义务，“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”
作者： [新疆-乌鲁木齐]专长：合同纠纷 交通事故 劳动纠纷 债权债务 公司法 律所：北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所2613积分 | 帮助1075人 | 8个好评电话:
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