买房千万别提前还贷，根本没有提前还款最佳时间!_银行信息港
买房千万别提前还贷，根本没有提前还款最佳时间!
有房贷的朋友可能都关注过：&提前还房贷，怎么还最划算&、&第几年还房贷最合适；& &等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷&、&等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷&&&
这些陈词滥调，想想都觉得好笑，今天童童就花点时间，做一做表格，列点数据，来给大家算一算，房贷到底有没有提前还款最佳时间。
我们需要先来看看银行的贷款利息是怎么算的：
首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。
我们假设以商业贷款购房，贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在商业贷款的基准年利率是4.9％，我们看看每个月的利息是怎么变化的。
先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30年*12月），这样算下来每个月固定还本金2777.78元（100万&360=2777.78元），这是一个固定的数字，每个月固定还的本金是不变的，我们再看看每个月要还的利息。
第一步：我们看看月利率是多少
月利率就是年利率除以12，以商业贷款年利率4.9％为例：
月利率就是4.9％/12=0.408333％。
第二步：第一个月要还利息多少
假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333％=4083.33元。
第一个月还款金额：本金+利息（3.33=6861.11元）
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期限：30天-1年以上
范围：100-10000以上部分信托提前结束有“猫腻”_新浪财经_新浪网
　　 □本报记者 刘夏村
　　 “资产荒”时代，固收类集合信托产品频现提前兑付，融资方用便宜资金置换高成本资金是信托产品提前结束的重要原因。不过，近期有资深信托业务人士透露，目前提前结束的集合信托产品中，有一部分并非因为被融资方置换，而是被信托公司“移花接木”，即在同一信托产品中，融资方的融资价格不变，但信托公司以当前较低的收益率募集新一期资金，用以替换此前募集的高成本资金，从而获得更大利差。
　　 提前结束的“猫腻”
　　 始于去年下半年的集合信托产品提前兑付热潮依旧在延续。来自wind的统计数据显示，今年一季度信托行业共发布了104条集合信托提前结束公告，与去年四季度的109条基本持平，比去年一季度的34条增长205%。
　　 业内人士介绍，往年也有集合信托产品提前结束的现象，原因主要是项目快结束时资金方提前还款或信托产品面临兑付风险。目前这种信托产品提前兑付潮大约起始于去年8月，与以往相比有两大不同点，一是提前结束的产品数量大幅增加，二是提前结束的原因主要是融资方置换便宜资金。事实上，去年以来货币持续宽松，社会融资成本下降；加之A股持续震荡使得大量资金涌向固收领域，房地产、地方平台公司的融资成本下降较为明显，便选择主动提前结束信托融资，转而通过其他低息方式融资。
　　 不过，近日有资深信托业务人士透露，目前提前结束的集合信托产品中，有一部分并非因为被融资方置换，而是被信托公司“移花接木”。具体而言，一些存续的集合信托产品合同中设置了开放条款，即在一定条件下可以申购赎回。信托公司借助这一规定发行新份额，并将原有份额提前结束。知情人士透露，这类产品一般会以“XX集合信托计划XX期”形式出现。
　　 “现在有些公司就是在这么干。”前述知情人士说，信托公司如此操作的原因在于，存续的项目多为2014年发行，彼时信托融资成本与信托收益率都比现在高很多。如今在融资方未提出提前结束项目的前提下，信托公司发行收益率更低的产品置换原有产品，从而获取更大的利差。在“资产荒”背景下，这对一些缺乏新业务可做的信托公司而言很有吸引力。
　　 信托公司展业难
　　 “现在业务不好开展，自然得想办法。”某信托经理感慨，去年以来，一边是经济不景气，企业融资需求降低，另一边则是“资产荒”，融资价格在降低，信托开展的融资成本较高的非标业务空间大大收缩，一些展业困难的信托经理只能离职。
　　 事实上，基础建设和房地产是信托资金最重要的两大配置领域，但在去年出现不同程度的下滑。来自中国信托业协会的数据显示，截至2015年末，资金信托对基础产业的投资规模为2.63万亿元，较2014年的2.77万亿元同比下降5.05%；截至2015年末规模占比为17.89%，比2014年四季度末的21.24%减少3.35个百分点。2015年末，流向房地产业的信托资金规模为1.29万亿元，同比下降1.53%，与2015年三季度末的1.29万亿元持平；资金占比为8.76%，比2014年末的10.04%减少1.28个百分点。大学信托研究中心主任殷醒民表示，基础产业长期以来是第二大信托资金配置领域，但规模占比一直呈下降趋势，2015年末下降到第四位，排在金融机构之后，与经济下行、社会需求不足有一定关系。
　　 中国证券报记者了解到，今年信托行业的展业难并没有缓减。相反，在各类金融机构激烈竞争的基础建设领域情况更加复杂。近期多位信托业务人士表示，在东部发达省份的一些区域，地方平台公司通过非标和债券融资的价格正在趋平。业内人士认为，正常情况下，通过非标融资的价格要高于债券，但目前在部分区域二者开始逼近，原因在于，大量资金涌向暗含政府信用的地方融资平台，加之政府债务置换等政策的落实，使得不少地方政府“不差钱”。一位信托经理感慨：“那些地方政府不差钱，所以就和信托漫天要价，个别地方政府甚至对非标一刀切，要求辖下平台公司通过非标融资的成本统一定价，连谈判的空间都没有。”
　　 集合信托仍受青睐
　　 2014年至今，集合信托产品收益率大幅走低则为信托公司前述“主动提前兑付”现象创造了条件。据用益信托统计，上周成立的信托产品平均预期年化收益率为6.65%，而在2014年初，集合信托平均收益率高达9.6%。业内人士认为，从短期来看，受宽松货币政策影响，充裕的流动性使得市场资金成本不断下行，从而导致固定收益类信托产品收益率走低；从长期来看，市场无风险利率会有所下降，预计信托产品收益率将会维持低收益。
　　 尽管收益率下行且要面临提前结束的可能性，但目前固收类集合信托销售依旧火爆，产品一上线就被秒杀的现象时有发生。对此，业内人士提醒，信托产品的收益率仍然相对较高，市场热捧的政信、地产项目，因债务、去库存等原因，如今愈发稀缺。投资人购买上述产品时，需严格甄别资产质量，包括项目的背景、股东、增信措施等。提前还款借呗反遭关闭？网友欲哭无泪，重新开借呗你得学会这几招
提前还款借呗反遭关闭？网友欲哭无泪，重新开借呗你得学会这几招
撕心裂肺雅凡
如今，互联网的普及随之兴起了互联网金融，在这移动支付很“吃香”的时代，支付宝和微信支付显然是找准了时机，如今支付宝变成了传统银行最恐慌对手，马云曾经说“改变银行”的豪言壮志也在渐渐实现，微信支付也凭借自己庞大的用户群顺利挤进移动支付的市场，并且也拿到了不菲的成绩。据调查，目前移动支付市场的市场份额光是微信和支付宝就占据了总的90%，这令其他竞争者感到汗颜。当然，支付宝能如今久立市场经久不衰，实际上海市因为支付宝丰富的线下支付场景以及芝麻信用的普及，芝麻信用的出现使得支付宝的用途更加丰富，芝麻分俨然已经成为人们私下比拼的筹码，现在晒余额晒存款你就out了，芝麻分上了800才叫牛呢！当然，芝麻分的用途想必不用小编多加赘述了，除了蚂蚁花呗及蚂蚁借呗，乘公交、租单车、租房、医院挂号、医疗费分期这词儿都是芝麻信用带给我们的惊喜，当然，这个社会，钱不是万能的但是没钱却是万万不能的，马云看到这一痛点，大方推出借呗，其门槛只要600芝麻分就可以，这对很多人来讲还是比较容易的，基本上有个淘宝、天猫，爱好买买买的人基本都是600+。马云一直以来在宣传无现金社会的好处，并且阿里巴巴也一直再将无现金的进程渐渐推进，就目前的情况来看，中国的“无现金”进程早已领先了美国及日本。他们还在惊呼我们的扫码支付之际，马云又一次将芝麻信用颠覆，带给我们信用租车、租房、医疗等。但人无完人，正如支付宝也有“遗憾”一样，为了弥补花呗、借呗的不足，支付宝联手信用平台，以网商卡贷为例。帮助平时资金不够的用户们，芝麻信用分550以上的用户，缺 钱又无处可去的尴尬。在徽 信嗖--（网 商 卡 贷）--关住--公 共.服 务呺能 迅 获 取 高达，4 o W 信.额，可谓是给众多剁手党“止止血”。这也再次提醒用户们注重信用的累积！然而近日又有大事发生了，之前有过借呗的人竟然在还款之后就被关闭借呗了！这是为什么呢？首先，这位网友并不是逾期不还才导致的关闭蚂蚁借呗额度，而是按时还款才被关闭的，这...怎么有点说不过去啊。分析下来，原因无非是：提前还款，你压根不差钱，需要帮助的人那么多，支付宝在你这儿赚不了多少，何尝不把这个机会让给那些真正需要的的人。马云归根结底还是个商人，商人不会做亏本的买卖，支付宝开通蚂蚁借呗是马云普惠金融的初衷，然而支付宝在其中产生的“流水”也是一笔不晓得数目，据悉蚂蚁借呗采用的是按日计息方式，分期还款目前只提供6个月、12个月两种选择，这就意味着你提前还款会导致支付宝少收不少利息。比如问支付宝借了10000元，分12期还，以借呗的日息0.05%;计算的话，支付宝在这段时间内可以收到的利息为%*365=1825，但如果我只借了两天周转就提前还了，支付宝从中只能得到几块钱，这样的小钱支付宝显然是看不上的。当然，支付宝在你身上不能赚取更多的钱，它自然不会在你身上浪费时间，毕竟现在借呗的开通处于僧多粥少的状态，很多人还在苦苦死磕芝麻分但一直没能开通借呗呢。这个网友曾经有借呗如今又遭到关闭，好大的反转，但毕竟市场需要很大，小编个人认为支付宝这样的设定还是有些不妥，毕竟很多人使用借呗实属无奈之举，借来周转几天，提前还款也属正常，突然就关掉借呗还是有些大动干戈了些。那万一我们也遇到这样类似的情况了，借呗莫名被关闭，我们应该如何重新开通呢？下面小编教你6个大招：第一招：完善个人信息个人信息对于支付宝的征信体制来说是非常重要的，毕竟要借钱给你总要对你都写了解吧，这里的“个人信息”不单单要进行实名认证，你还要把你的学历、职业、单位信息等通通完善，信息越完善，就越有利于我们再次获得开通资格。第二式：增加支付宝使用频率众所周知，支付宝的线下支付场景是非常丰富的，人们在生活中用到支付宝的地方非常多，但与此同时第三方支付的战争也尤为激烈，那这时候就是你表现的机会了，多增加支付宝的使用，尽量使用支付宝进行消费，重新开通借呗也更有胜算。第三式：多购买蚂蚁金服的理财产品众所周知蚂蚁金服旗下的理财产品非常丰富，例如招财宝、股票、基金等看得人们眼花缭乱，当然，购买这些理财产品可以有效地增加我们芝麻信用的财富指数，这对于想再次开通蚂蚁借呗的小伙伴们是再好不过的事情。如果面对这些理财产品不知道如何选择，余额宝倒是一个好选择，风险低，收益高。第四式：频繁使用花呗买买买蚂蚁花呗和蚂蚁借呗作为一对“双胞胎”，为广大“剁手党”们解决了买买买的难题，当然两者的开通规则基本都想吐，但很多人有了花呗还没有借呗这也是正常情况，但两者都是通过你的芝麻信用分来考量你，所以花呗的使用也间接决定了你借呗的开通。第五式：建立良好的人脉众所周知，我们芝麻信用分得考量标准其中也与我们的人脉关系有关，信用不好的好友也会影响到我们的芝麻信用，它可是支付宝芝麻信用分的一个重要评估标准。所以，潇湘重新开通借呗你可以选择多添加一些信用良好的好友，优化一下你的朋友圈。第六式：多使用支付宝的生活服务功能支付宝现在不单单是一个非工具，它的生活服务项目也在不断的完善，交电费、水费、买电影票、点外卖，做慈善等等，支付宝在我们生活中担任着越来越多的角色，当然，以此增加你支付宝的活跃度，这也是对你重新开通借呗是有一定助推作用的。总之，蚂蚁借呗遭到关闭也别灰心，好好完善自己的支付宝，重新开通也不难！
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