明晰转按揭操作 业主慎选中介
明晰转按揭操作 业主慎选中介
编者按：随着深圳经济的迅猛发展，越来越多人拥有自己的房产，但大部分商品房处在按揭还款阶段，转按揭业务为这些商品房的成交提供了畅通的道路，转按揭到底对市场有何影响？又可能存在什么风险？
近七成二手楼通过转按揭成交
转按揭业务自出现以来对活跃房地产市场产生了巨大的推动作用。据泛城的统计数据显示，泛城接近有70%的二手房是通过转按揭的方式成交的。在转按揭业务没出现以前，处在还贷期的业主常因为没钱还给银行，想卖房也卖不了。转按揭的出现，使这部分业主能顺利地转让房产：对于投资购房者，可以通过出售房产来获取利润；对于希望实现阶梯消费的业主，更可以小房换大房，逐步改善居住条件。可以说没有转按揭业务，就没有今天深圳二手房市场的火热交易，转按揭大大地刺激了二手房的成交，扩大了市场空间。
两笔贷款转按揭成市场趋势
转按揭是针对处在按揭还款阶段的商品房交易而言的，是按揭买房成交活跃的结果。深圳的二手房转按揭交易自2003年开始活跃，到目前已发展到相当成熟阶段。相对于北京、上海等城市，深圳的房地产市场较为稳定，炒房者占少数，因此政府在转按揭方面的政策限制较少，这也促使了二手房转按揭业务的大力发展。
要了解转按揭就必须清楚什么是二手楼按揭，二手楼按揭是指二手楼购房者无力一次性付清所有购房款，只能选择先支付部分房款，余下房款通过将所购买的二手楼抵押给银行，银行在办理好抵押登记手续后将承诺借给买方的贷款发放给卖方，由买方以月供的方式向银行还款。这种将所发放的贷款用于付清买方的全部购房款的二手楼付款方式称为二手楼按揭。目前大部分二手楼购房者都采用这种方式购买房产，因它使很多需要购房但手上资金又不足的购房者提前实现了他们做业主的梦想。
据深圳市云丰担保投资有限公司个人业务部经理介绍，转按揭目前在深圳市场上有一笔贷款和两笔贷款之分。一笔贷款转按揭是指：已在中介公司签订房屋买卖合同的买方由于不能一次性付款购买房产，需向银行办理二手楼按揭，而卖方的房产也是通过银行按揭方式购买的，无力还清欠银行贷款，不能赎出房产证来转让给买方。要顺利完成整个交易过程，必须要有一笔钱先替卖方还清银行贷款，将房产证从银行赎出，方可过户给买方。此时可由担保公司提供担保，买方办理上述所说的二手楼按揭手续后，银行提前发放二手楼按揭贷款（即在未办理过户及抵押手续前发放贷款），由担保公司将所发放的贷款用于还清卖方的银行借款，赎出房产证，之后再办理过户及抵押手续。担保公司的担保责任在办理完买方的过户及抵押手续后方可解除。
两笔贷款转按揭与一笔贷款的基本条件相同，不同之处在于由担保公司担保卖方向银行申请一笔过渡性贷款，买方的贷款则按照普通的二手楼按揭业务同时办理。担保公司替卖方将银行发放的过渡性贷款用于还清银行的借款、赎出房产证过户给买方后办理抵押登记手续，再由银行发放买方的按揭贷款，以还清卖方向银行借的过渡性贷款，担保公司的担保责任则会在办理好买方房产证的抵押登记手续及银行发放买方的贷款后方可解除。
对比两种转按揭方式不难看出，两笔贷款的方式对买方来说比较有保障，因为前者实际上是用了买方的贷款帮卖方还清银行欠款，也就是行家所说的买方替业主赎楼。而后者则是由业主自行赎楼，这种方式是一种相对安全又体现公平的转按揭方式。
认准中介 规避风险
泛城按揭部经理表示，虽然转按揭为二手楼的交易提供了畅通的道路，但在操作过程中也存在一定的风险，买卖双方在选择时一定要谨慎，务必在了解清楚风险的情况下作出选择。下面就泛城新近成交的一个两笔贷款转按揭例子进行分析说明：
香蜜湖豪庭的业主王先生今年7月欲将原贷款47万元的房子卖出去，但房子尚欠工商银行31万元贷款。买方陈先生看上了王先生的房子，但陈先生也需要通过按揭贷款方式购房。双方通过泛城签订了房屋买卖合同，以47万元的价格成交该套房子。操作流程如下：
1． 业主将欠款清单、房产资料准备好，委托担保公司进行担保及办理赎楼手续；
2． 担保公司与买方去工商银行申请一笔二手房按揭贷款，贷款金额为40万元，同时办理7万元购房首期款的资金监管手续；
3． 业主同时向工商银行申请用于还清房屋欠款的过渡贷款31万元，由担保公司提供担保；
4． 银行对业主的申请进行审批，在符合贷款要求的情况下银行会发放过渡贷款31万元，由担保公司代为办理还款及过户手续；
5． 担保公司将业主的房产证从银行赎出，并办理过户手续；
6． 过户成功后，买方在领取房产证当天将其交给工商银办理抵押登记手续；
7． 买方拿到房产证的同时，监管银行会将买方所监管的首期款7万元支付给业主。
8． 在办理好买方的房产抵押登记手续后，银行会发放买方的按揭款40万元，担保公司在还清业主的过渡贷款、利息及扣除相关的担保手续费后将余款退还给业主，同时解除担保责任。
从以上的转按揭方式可看出，基本没有什么风险，即便出现业主有其它债务导致房产被法院查封而无法办理过户手续，也不会为买方带来任何损失，因为此时买方的任何房款均未支付给业主。
跨行转按揭受青睐
深圳的转按揭业务可在同一个银行或跨银行进行。由于时下银行的按揭业务竞争相当激烈，各银行纷纷出台很多二手楼按揭的优惠政策，各银行的资源及服务水平也有所差异，跨行的转按揭业务便可为购房者提供更多的方便及选择。购房者可根据自已的综合需要，选择一家服务优质且贷款条件相对优惠的银行办理转按揭业务。
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我想知道贷款买房和按揭买房有什么区别
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买房子注意事项
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擅长:合同事务17年执业经验
回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款，最后，要买方要注意让买方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。
擅长:23年执业经验
(1.)房屋手续是否齐全　
　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。　　
(2.)房屋产权是否明晰　
　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
　　(3.)交易房屋是否在租　
　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。　
　(4).土地情况是否清晰　　
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。　　
(5.)市政规划是否影响　
　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
　　(6).福利房屋是否合法　
　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。　
　(7.)单位房屋是否侵权　
　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。　
　(8)物管费用是否拖欠　
　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
　　(9).中介公司是否违规　
　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。　
　(10.)合同约定是否明确　
　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
账户已注销
擅长:0年执业经验
一般各地会有制式的合同。你可以参考，现结合自己的具体情况，加以完善。
擅长:合同事务8年执业经验
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