商品房，是办理的按揭，房产证没下来，如今想要过户，买方卖方市场循环图，卖方，需

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-18 11:30 标签： 买方信贷和卖方信贷
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我是卖方，买方从银行贷款买我的房子。现在买方告诉我银行贷款已批准了，要求我将房产过户给他。我不知道是
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我是卖方，买方从银行贷款买我的房子。现在买方告诉我银行贷款已批准了，要求我将房产过户给他。我不知道是否是真的批了。是不是买方要提交贷款银行出具的获准贷的批文？这个批文是不是银行交给买房的担保公司了呢？看到这个批文我卖家是不是可放心过户了？贷款银行是在我将房产证过户给买方之后才能将钱打入我（卖方）新申办的银行卡中吗？
巫山县发表时间： 23:04
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银行批贷通知原件，过户之后银行才会打钱给你
回复时间： 12:08
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银行贷款银行贷款
律师回答共 1 条
重庆-万州区
你要在银行问清楚
回复时间： 11:18
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银行贷款:担保人
银行贷款:偿还
银行贷款:不还
银行贷款:无力
银行贷款:到期
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二手房的买方需办理贷款，卖方有房产证，请问程序如何操作？
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geuylswmka
熟悉区域：
朋友：为什么不给分。1、买卖双方方必须。才能通过资产评估，向银行申请贷款。
熟悉区域：
楼上的回答我看的很迷糊，本人只解释一下拿你这事
你们双方同意房屋买卖，买房资金不足所以到银行做，以成交的标的物（你的房子）作为抵押，如果审批成功，资金会打到资金监管账户上，全部成交款付清后到房管局过户，届时房管局将收回你的产权证，老证完全作废，然后向买主发新的产权证，银行贷款也将转移至新证上。
程序是这样的，到贷款银行当然需要凭证，而唯一可靠的凭证就是你的产权证和在房管局打的，所必须用你的产权证去做贷款，没有任何问题。
熟悉区域：
最好的规避风险的方式是找大型中介机构来做中间房。贷款买房双方先在建委，然后评估公司评估，然后双方去银行面签，银行出批贷函之后，去建委过户，出新房本之后买房去银行做抵押，出他项权利证，然后放贷给。
gewen0451gewen
熟悉区域：
让帮你想办法!他们应该可以搞定的。
熟悉区域：
你说的这种情况客观上可能会发生。因为买方贷款银行审批不通过是不可能给他的
93537位专业房产经纪人为您在线解答
你可以按区域查找吉安新房、二手房，也可以按区域查询吉安房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。没有房产证的二手房到底能不能购买?
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没有房产证的二手房到底能不能购买?
杜先生打算购买的商品房是毛坯房，由原业主于2008年从开发商处购得，并在银行办理了按揭贷款，同时在房产中心办理了备案登记。交易总价、首付款及买卖双方承担的费用均已谈妥，但因为房主没有办理房产证，现在双方在付款方式上出现了分歧。
&&& 杜先生说，这套房子目前存在两个问题，首先是正在抵押按揭中，其次是未出房产证，这两个问题的使得这套房子要先赎楼、且要等到房产证办妥之后才能交易。
&&& 杜先生给出的意见是：在双方签订《购房合同》后，由买方支付首期款，卖方用上述首期款加上自筹资金将剩余按揭款结清，待卖方办理了房产证之后再过户，之后，他再办理公积金贷款向卖方支付未付房款。而卖方给出的方案是：由买方将其银行剩余按揭贷款结清，待卖方的房产证办出后办理过户;或由买方交付首期款后并继续以原业主名义为其每月偿还按揭款，待原业主出证后再办理过户。
律师解析：弄清无法办证原因，谨防毁约带来的风险
&&& 案例中杜先生遇到的情况绝非个案，针对这种情况笔者咨询了房产律师，律师分析说，杜先生实际无需纠结于是否需要代付按揭款的问题，以及先付款后办证的风险，问题的实质在于原业主反悔的风险，以及商品房本身无法办证的原因。
&&& 由于原房主未办理房地产权证，无论购买该房采取何种付款方式，均只能待原业主办证之后才能办理过户手续。也就是说，商品房在原业主未办理房产证前，交易双方是不能完成全部买卖手续的。无论买卖双方签订何种形式的购房合同或者协议，也无论在合同或协议中作出如何的约定，都无法保障买方在日后能顺利办理房屋的产权过户手续。
出现此类情况下一般会有三种类型：
1.次新房，房本在办理过程中
&&& 次新房指年代较新的二手房或空置房，案例中杜先生欲购的房屋就属于此类，这样的情况主要集中在2007年以后上市的商品房中，按照正常的办理房本的流程，购房者在办理入住后，开发商承诺两年内分批为购房者办理产权证，这期间内再次上市交易的房产占到整个“无本房”的七成。
2.开发商“五证”不全，无法办理房本
&&& 一个合法正规的房地产开发企业，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是法律对销售方的基本要求。其中，《国有土地使用权证》和《商品房销售预售许可证》尤为重要，但在实践中，有些开发商为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，总是说正拿着相关文件在报批某项手续。
&&& 消费者对“五证”进行验证的环节又相当麻烦，所以导致一些手续并不齐全的楼盘在日后办理房产证的过程中遭遇难题。据了解，这种情况一般存在于2006年之前销售的商品房之中，因为从2006年开始，商品房开始网上签约，一般不存在五证不全的情况。
3.未达到原产权单位限制的房屋出售年限
&&& 市面上还有一类次新房是某些单位为职工所建的公房，也是属于福利的一种表现形式，单位规定职工必须住够规定的年限后方能出售，所以房屋的产权也只有在住满规定年限之后才能办理。
交易此类房屋可能带来的风险有哪些?
1. 二手房买卖合同无效之风险
&& 卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。
&&& 对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权，从而有权处分该房屋，因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
2.房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
&&& 现在无两证的二手房更多的是期房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
3.房屋质量难以保证
&&& 现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
4.“一房二卖”不可不防
&&& 无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
&&& 如果买卖双方签订了买卖合同，约定在未来的一个期限办理产权过户手续，约定期限到了，原业主即卖方也已顺利办理产权证，可原业主觉得自己的房子要价太便宜，通知买方说要解除买卖合同，这时买方将非常被动，只能走法律程序维护自己的权益。
&&& 其实，无论合同还是协议，均依赖于合同当事人的自觉履行，一方不自觉履行、不严格履行或者不完全履行，都将给对方带来很大的风险或损失。
建议：应当避免三种不安全交易方式
&&& 总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，由于原房主未办理房地产权证，无论购买该房采取何种付款方式，均只能待原业主办证之后才能办理过户手续。
&&& 如果购房者购买该房屋的意愿相当强烈，而房产证的下发时间又指日可待，可以通过合理的方式安全交易。不过一定要避免以下三种危险操作：
1.买家支付定金，等待房本下发后办理产权交易
&&& 这种方式常见于房本能够很快办理下来的次新房，卖方向买方承诺在一定时间内办好房本，买方一般会支付10%-30%的购房定金，并要求留存原始购房合同和发票的复印件。等房本办理完毕之后，支付剩余房款，再办理过户手续。
&&& 但这种情况容易出现因为卖方不能按时办理房本，导致交易不能履行，买卖双方产生纠纷的情况，而且通常会有卖方坐地涨价。
2.买卖双方做公证
&&& 这种情况基本上是房产证办理时间未知的房屋。买卖双方签订买卖合同但是无法过户，买方支付大部分房款给卖方，剩余部分在过户以后结清。一旦在过户前出现政策改变，导致的额外税费由谁支付就成了问题。在这里要提醒大家，做公证对开发商以及房主的资料限制比较严格，并非所有的房屋都能够公证，并且公证只能够约束买卖双方，无法左右第三方。
3.找开发商改底单
&&& 这属于违规操作，开发商会有一定风险，并要求支付上万元的改单费用。这部分房源大多是刚入住的新房，而且房源较少。这种交易不合规范，很容易发生开发商办不了，改底单交易无法完成的情况。
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卖方房子一次付清未办理房产证出售时买方可以办理银行按揭吗?
卖方房子一次付清未办理房产证出售时买方可以办理银行按揭吗？
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你好，建议咨询银行办理按揭手续。
你好，不属于法律规定内容，请直接咨询银行。
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