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我是做房屋中介的,有个问题,就是买卖方中的买方违约不买房子了,双方在我中介所签订了房屋定购协议,双方都支付了各自的中介服务费,买方不要了,支付了定金,买方不要中介费和定金,但卖方收了定金,现在却要我退还中介费,我没有退,卖方却起诉了我,我该如何应对,谢谢!
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对格式条款的司法认定
——基于两起合同纠纷案例的分析
&&&&【摘要】对格式条款的认定，既应依据形式要件，也要依据实质要件。格式条款不仅会出现在消费合同中，还可能出现在经营者之间签订的合同中。对格式条款的司法认定，要在把握立法者用意的基础上，全面分析格式条款的适用条件，严格依据法律规定和契约正义原则谨慎判定格式条款效力。&&&&【关键词】格式条款&&司法认定&&示范合同&&契约正义&&&&两起涉及格式条款司法认定的合同纠纷案例&&&&案例一：房地产中介诉卖方违约纠纷案。一房地产中介企业在促成买卖双方交易后，三方共同签订合同《房地产买卖合同》（下称“案例一合同”）。合同第五条约定：“基于中介方已提供各项中介服务且已促成甲乙双方签订本合同，甲方或乙方同意签订本合同之日须先向中介方支付一半中介服务费，剩余的一半中介服务费于房管局递件当天付清给中介方。如甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则违约方需向中介方支付成交价5%的中介服务费。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用1%的违约金。”&&&&三方签约后，卖方单方面毁约，发出告知函通知中介方与买方其已取消卖房意愿，声明合同已经终止。卖方在毁约后，向买方双倍返还定金，另加两万元损害赔偿金。但是未按照合同第五条向中介方支付成交价5%的中介服务费，房屋中介方认为卖方违反约定，成讼。&&&&卖方在法庭上答辩称，《房地产买卖合同》第五条是中介方拟定的合同文本，属中介方利用强势地位未与买卖双方协商的格式条款，加重了相对方的责任，所以是无效条款。&&&&中介方则认为该条款并非格式条款，称该合同虽然是中介方提供，但并非中介方单方拟定，而是房屋中介行业通用的示范合同，其并不具有强势地位，合同与买卖双方协商过，合同设立备注条款表明合同三方均可对合同的任一条款进行修改，违约责任的约定既未加重违约方责任，也未违反强制性法律规定，该约定合理合法。&&&&对此，大多数法院皆判决此类条款为无效的格式条款，房屋中介方无权依该条款要求违约方承担违约责任。&&&&案例二：甲方诉乙方违反产品质量保证条款纠纷案。甲方向乙方发出《采购订单》（下称“案例二订单”）要求生产产品，订单除了列明货物名称、规格、数量、单价、总价、技术要求外，还附加了很多合同条款，其中有一质量保证条款如下：“由于商品的设计、原材料等卖方（即乙方）原因造成的商品缺陷，买方（即甲方）有权要求更换或退货，并可追究卖方的经济责任。”后来，因乙方生产的产品出现质量问题，甲方依据此质量保证条款要求乙方承担违约责任。&&&&在本案中，甲乙双方的合作模式是：甲方负责向乙方提供产品设计方案、设计图纸和技术要求，乙方并非生产产品的设计者，其完全按照甲方的设计方案和图纸进行生产，生产过程甲方有权监督控制，产品需经甲方检验，生产产品使用的原材料也是经过甲方同意后选择使用。&&&&因此乙方认为：《采购订单》是甲方为了其重复使用而单方面拟定的合同文本，该订单内容未与乙方充分协商，合同条款也不允许乙方修改，其中的质量保证条款约定的“因商品的设计、原材料等方面原因造成的商品缺陷”，免除了甲方应承担的设计质量责任，加重了乙方的责任，违背了合同法规定的公平原则，不公平、不合理，该条款应是格式条款，符合合同法第四十条规定的“具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条件，应无效。&&&&但是，审理法院否定了乙方的看法，认为这是经营者对经营者之间的商务合同，而非经营者对消费者之间的消费合同，经营者之间不存在实力悬殊的地位差异，也无法证明双方未就此协商，所以该条款不是格式条款，应为有效条款。&&&&格式条款司法认定依据的形式要件&&&&《合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。”可见，格式条款必须同时具备两个方面的形式要件：一、一方当事人单方面预先拟定，目的是为了重复使用；二、在订立合同时，一方当事人不允许与相对人协商，相对人只能接受或不接受，不能修改或取消条款内容。&&&&案例一合同第五条不具有格式条款的形式要件。首先，案例一合同并非中介方单方面预先拟定，而是示范合同。虽然案件一的中介方是为了重复使用而向买卖双方提供了《房地产买卖合同》文本，但此合同并非由该中介方自行拟定，而是根据房地产中介服务的商业习惯确立的、广泛适用于房地产中介服务的示范合同，为合同当事人签订合同的参考文本。示范合同文本是指通过有关的专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时所参考的文本。①王利明教授指出，由于示范合同只是当事人双方签约时的参考文件，对当事人无强制约束力，双方可以修改其条款形式和格式，也可以增减条款，因此它不是格式条款。②&&&&&其次，案例一合同允许三方共同协商形成合意。案例一合同条款中有多处是空白项，可供合同当事人填写，即允许合同三方当事人对合同条款进行协商。尤其是合同最后的“备注条款”，是完全空白的条款，设置该条款的作用就是允许合同当事人就合同所有条款协商，协商后认为有需要修改和取消的条款，可以将协商的内容写入该备注条款中，作为合同最终生效的协议内容。&&&&案例二订单中的质量保证条款具有格式条款的形式要件。案例二订单不允许乙方提出修改意见，乙方只能接受或不接受。在经营过程中，《采购订单》充其量只是客户为了订购产品而向供货商下达的任务指令，通常供货商与客户之间的交易行为是有合作合同作为交易基础的，所以接收订单的是供货商的生产部门，他们往往不具有审核合同条款的职能，其在接受订单后需要在最快时间内确认订单要求后安排生产，否则就可能延误生产时机，所以，在这种情况下，生产部门往往没有就订单内容与客户协商条款的能力和时间。&&&&格式条款司法认定依据的实质要件&&&&案例一合同中第五条不具有格式条款的实质要件。案例一中的房屋中介方不具有强行要求买卖双方签订格式条款的强势地位。因为，该合同是有三方当事人的三方合同，房屋中介方相对于另两方当事人（即买卖双方）而言，并不具有房地产开发商那样的压倒相对方的强势地位。相反，在二手房交易市场中，房屋中介行业竞争激烈，买卖双方任一方若认为合同条款有不合理之处，均有权要求修改合同条款，若中介方不同意修改，或中介方的服务令买卖双方不满意，买卖双方完全可以脱离此中介方，自行独立签订合同或寻找其他中介服务机构签订合同。因此，综合上述格式条款的形式要件和实质要件来看，笔者认为案例一房屋中介提供的《房地产买卖合同》第五条违约责任条款既不满足形式要件，也不满足实质要件，不是格式条款。&&&&案例二订单中质量保证条款具有格式条款的实质要件。虽然《合同法》未明确格式条款的适用范围，但不少学者和司法界人士认为格式条款仅适用于消费领域，因为只有在消费领域中才存在实力相差悬殊的各方合同当事人，相反，由于经营者之间实力相当，议价能力平衡，其签订的合同应能体现契约自由，而且经营者在经营过程中应承担一定的商业风险，法律不适宜通过格式条款规定保护以盈利为目的的经营者，他们可以聘请法律专业人士规避格式条款带来的负面效果。笔者认为，上述理由不能成为排除经营合同适用格式条款的充分理由。&&&&首先，竞争市场上的经营者实力并非都是相当的。在市场中，既有大企业也有小企业，既有国营企业也有私营企业，既有内资企业也有外资企业，既有个体户也有企业法人，他们之间的交易行为是错综复杂的，在竞争激烈的市场中，交易双方的话语权很难完全对等，议价能力也容易因企业实力的差异而受到影响，所以不能一概认为经营者之间实力相当，议价能力均衡。他们之间签订的合同可体现契约自由，但同样可能因为地位悬殊而出现格式条款内容。&&&&其次，经营者应当承担的是商业风险，而非法律风险。若一方当事人利用在市场中的强势地位获得订立格式条款的优势权利，那么法律应当对相对弱势的一方给予应有的保护，以平衡双方的实力差异，这是民法公平理念的应有之义。&&&&第三，任何交易行为都须考虑经营成本。经营者并非法律专业人士，其对与经营相关的法律知识也并非十分熟悉，甚至可能与大部分普通消费者一样对法律一无所知。法律本身应当具有调节实力悬殊、平衡地位差异的调整功能，以最大限度实现公平正义，司法过程也应以实现这一目标为己任。不能寄望于所有经营者在签订合同的过程中都会不考虑成本因素，聘请法律专业人士提供法律服务以规避格式条款带来的负面效果。&&&&有学者认为，格式条款法首先适用于消费者合同，而且其应进一步适用于经营者之间的合同，经营者独立的盈利活动不应构成否定格式条款属性的事由。③笔者赞同此种观点，既然合同法并未将格式条款的适用范围仅限于消费合同，就说明立法者未将经营者之间的商务合同排除在格式条款之外，格式条款不仅应适用于消费合同，也同样应适用于经营者之间的合同条款。&&&&反观案例二，甲、乙双方的议价地位差异显而易见。乙方若对甲方下达的《采购订单》提出修改意见，是要冒着丢掉订单甚至失去已有市场的风险的。乙方作为经营者，需要依靠订单来维系盈利状态，其会在丢掉订单和修改条款之间权衡利弊，丢掉订单将马上带来直接损失，而修改条款充其量只能降低将来无法预知的法律风险，并不能直接体现商业价值，两者之间的利弊立见分晓。显然，乙方不可能与身为客户的甲方具有平等的谈判地位。事实上，在合同谈判及签订过程中，供应商与客户之间有明显的地位差异，一般情况下客户居于优势地位，这就决定了经营合同中完全可能存在因地位差异而形成的格式条款。案例二中《采购订单》中的质量保证条款就是典型一例。&&&&因此，笔者认为案例二《采购订单》中的质量保证条款既满足格式条款的形式要件，也满足格式条款的实质要件，应为格式条款。&&&&格式条款认定在司法实务中存在的问题及对策&&&&在法治社会中，司法对于维护法律正义、实现社会公正有着举足轻重的作用，法律的公平正义价值在很大程度上需要靠司法的公正而具体体现。④法院应当如何对格式条款进行司法认定，并对其法律效力作出肯定或否定的判断正是司法体现公正的一个方面。&&&&格式条款认定在司法实务中存在的问题。一、注重适用格式条款的形式要件，忽视适用格式条款的实质要件。不少司法案例显示法院在认定合同条款是否是格式条款时，仅简单套用《合同法》“格式条款”的概念作为判断的依据，却较少从实质要件入手审核现有证据、结合具体案情探察合同当事人缔结契约时的地位状况，导致错误判断。二、注重消费合同的格式条款认定，忽视经营合同的格式条款认定。无论是在司法界还是在理论界都存在认为经营者之间签订的合同条款不适用格式条款的声音，理由如前，不再赘述。这种误区令众多由于地位悬殊、强弱差异较大的经营者之间签订的合同很难得到应有的法律保护，不符合《合同法》公平、公正地保护合同当事人合法利益的立法初衷。三、对格式条款的效力认定出现偏差。判断格式条款效力是司法认定过程中最终需要解决的核心问题，但由于目前法律对格式条款的效力认定规范得比较笼统、概括，缺乏可操作性，法官往往在未准确把握立法精神的情况下，运用“自由裁量权”对格式条款的效力进行判定，难免出现偏差，有时甚至出现不同法院对同一案件做出大相径庭的判决结果。⑤&&&&格式条款司法认定问题的应对之策。一、全面把握立法者用意，全面分析格式条款的适用条件。格式条款的实质是利用一方当事人的垄断或优势地位将自己的单方意志通过合同条款的形式体现出来，并拒绝与相对人谈判、协商。因此，法院应当首先全面审视合同条款是否符合《合同法》明文规定的形式要件，然后权衡合同当事人之间的实力对比以核实是否符合格式条款的实质要件，全面分析格式条款的适用条件，从而确认应否认定为格式条款。之所以强调在格式条款认定中要注重实质要件的适用，是因为格式条款实质上破坏了契约自由与契约正义原则，司法过程有义务尽量还原这一契约要义。判断某一合同条款究竟是“非格式条款”抑或“格式条款”，应当兼以其他各种事实，包括当事人是否有真正的契约自由，是否有防卫其利益的机会和手段，是否能影响合同内容，特别是“当事人的相对缔约机会与缔约能力”、“专业知识”、“一般商业知识”以及“经验”综合起来判断。⑥&&&&二、不宜排除经营合同中存在格式条款的可能性。应当意识到，竞争市场上的经营者实力并非都是相当的，在竞争激烈的市场中，经营者之间的实力存在差异性，这符合格式条款适用的实质要件，经营者独立的盈利活动不应成为排除其被认定为格式条款的理由。因此，在司法实践过程中，法院应根据法律规定和契约精神严格审核合同条款是否与合同法规定的形式要件与实质要件相符，只要符合要件，就应当一视同仁地认定为格式条款。&&&&三、严格依据契约正义原则谨慎判定格式条款效力。《合同法》第四十条规定了认定格式条款无效的几种情形，法官可依据这些原则性规定判定格式条款效力，但更本质的效力判断标准应是契约正义原则。法官须持谨慎态度严格依照契约正义原则审视格式条款的法律效力，切忌先入为主、主观臆断地判定格式条款效力，否则将可能直接影响到契约自由精神，而无法真正实现契约正义。（作者分别为广东工贸职业技术学院经济贸易系讲师；华南农业大学法律系副教授）&&&&注释&&&&①⑥高圣平：“格式条款识别探析——兼评我国相关地方立法”，《吉首大学学报（社会科学版）》，2005年第4期，第106页。&&&&②王利明：“对《合同法》格式条款规定的评析”，《政法论坛》，1999年第6期，第5页。&&&&③朱岩：“格式条款的基本特征”，《法学杂志》，2005年第6期，第131页。&&&&④张友连：“格式条款司法规制的法理分析”，《重庆社会科学》，2007年第4期，第91页。&&&&⑤王丽美：“论格式条款的司法规制”，《湖南社会科学》，2010年第3期，第88页。
<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">做中介，怎样应对买方卖方的不合理要求？ - 知乎4被浏览452分享邀请回答34 条评论分享收藏感谢收起0添加评论分享收藏感谢收起写回答北京房产中介法律纠纷常见问题及案例汇编
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北京房产中介法律纠纷常见问题及案例汇编
北京聚和律师事务所李建立律师团队在处理众多房产纠纷的同时，涉及了大量的房屋中介案件，深知房地产经纪公司和经纪人急需专业律师的合作和支持。我所律师对于房地产经纪公司的常见的法律纠纷、房地产经纪人在经营活动中的常见失误及处置办法、房屋中介法律操作实务训等相关问题，进行了专门的研究,愿与广大中介从业人员合作。（合作咨询电话 分机106，李律师）
近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构汇总供求信息、提供交易便利的专业化市场服务职能日益凸显。但房产中介对于二手房交易诉讼的介入深度增强。具体表现为以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。近来随着市场主体法律意识的强化，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多。
从北京的实践来看，中介公司主要目的在于促成交易，收取佣金；但有些业务员更是不顾对公司的不良影响，为了尽快促成签合同，采用生米煮成熟饭的办法，故意避开潜在的交易过程中可能发生争议问题。这实际上为买卖双方在履行合同过程中发生纠纷埋下隐患。比如，对于贷款问题，通常中介公司提供的合同都有“贷款不足，现金补足”（也就是说如果买方的贷款额度如果达不到合同约定的金额，那么买方需要在交易当日将不足部分用现金方式提前支付给房东）条款，这样客户的风险就非常大。实践中，贷款问题往往是中介公司代客户咨询银行的，中介公司在给买卖双方看合同时，经常不揭示这个条款的风险。
通常情况下，买卖双方都不是专业人员，要全面知道交易风险和潜在争议存在哪里是不现实的。基于中介公司的立场考虑，依赖中介公司把关也是不理智WWW.zaidian.coM .载点网.整理的。比较有效的办法独立寻求有房产实务操作经验的专业房产律师的帮助。
实践中，经常发生的房产中介欺诈行为有以下五种情形，但不限于这五类：
第一种情形：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。根据《商品房销售管理办法》第二十八条，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的３％～５％之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
第二种情形：无照经营、超越经营范围和非法异地经营。有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人。如遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易，而房地产咨询无权进行房地产交易行为。在现实交易中，人们往往忽略或不了解这一点。
第三种情形：房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。根据《商品房销售管理办法》第二十九条，商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
在实践中，很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数。这严重侵害到了房产委托人以及第三人（买房者）的合法权益。
第四种情形：滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。很多房产中介机构，利用消费者不熟悉有关交易细节和相关法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利，例如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。提醒广大消费者，《合同法》第三十九、四十以及四十一条对格式条款有详细而明确的规定。
第五种情形：房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。根据《城市房地产中介服务管理规定》设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房产中介纠纷案件法院调研成果（北京房产专业律师网）：二手房交易纠纷中房产中介涉诉案件具有一定的复杂性，体现为诉讼主体多、争讼合同种类多、诉讼类型多等特点，故北京法院调研从争讼焦点出发，以点带面，归结出五大涉诉因素。
（一）定金 :调研发现在交易实践中存在大量名称各异的定金合同，包括《买房意向金合同》、《订约定金合同》、《购房订金合同》等。目前定金纠纷主要表现为两种类型：一是要求房产中介与买卖合同违约方共通承担返还定金的连带责任。二是中介提供的格式定金合同上同时规定定金及一定价款比例的违约金，买方持合同诉求定金的双倍返还及违约金支付。
（二）佣金:在二手房交易中，中介佣金构成包括信息服务费、按揭贷款服务费、中保费、垫付服务费、权证代办费等。当前中介涉诉的佣金纠纷主要集中于三类：一为信息服务费。当买卖双方进入磋商阶段但合同最终未订立时，是否支付以及是否全额支付信息服务费成为争议焦点。二为转按揭贷款服务费。当贷款失败时，买方认为系中介服务瑕疵所致，而中介方则认为系买方个人信用不良所致，且中介接洽的担保公司、房贷银行等同在贷款服务链条之内，故此类纠纷在责任认定及承担方面具有复杂性。三为权证代办费。房屋买方或卖方常以权证手续系自行办理、中介未提供代办服务为由，诉中介退还权证代办费。
（三）违约金 一般情况下买卖双方约定定金，另与中介方预定违约金。当前争议较大违约金纠纷主要有两类：一是《看房确认书》等委托看房协议中的违约金纠纷，买卖方常以违约金条款为格式条款、金额过高显失公平等为由要求法院予以酌定。二是一房二卖的违约金追索。一房二卖情况下，中介要求卖方支付居间合同的违约金，买方要求中介及卖方分别支付居间合同及买卖合同的违约金，由此形成买方――中介――卖方的违约金追索链，引发连环诉讼。
（四）房屋差价金 近年来二手房价格持续上涨，当事人以房产中介服务瑕疵导致延误购房时机为由，诉房产中介支付延误期间的房屋差价金。此类纠纷难点集中于房屋差价金这一期待利益的司法裁量。
（五）税金 按照二手房交易惯例，税款通常由买受人负担。为招揽客户，一些房产中介在《房屋买卖居间合同》中采用拆分购房款的方法帮助买受人逃避纳税。当一方不愿履行合同时，常以存在违反法律规定情形为由，要求确认合同无效。
针对中介案件集中体现的涉诉因素，北京二中院提出以下应对建议，力求积极做好相关案件的司法审判工作：
（一）个案审判上统一司法尺度 统一司法尺度，避免社会对二手房交易中的中介涉诉纠纷“同案不同判”的误读。对于定金类纠纷，应甄别适用定金双倍罚则，以及违约金、定金不并用的规则；对于佣金类纠纷，根据个案情况认定中介居间人义务履行阶段及程度，以等价有偿、公平合理为基准酌定佣金项目及费用；对于违约金类纠纷，以诚实信用为原则，显失公平的违约金格式条款的效力应不予认定；对于房屋差价金，宜考虑中介的故意和重大过失标准，并参考争议发生时的市场评估价及原合同约定价以酌定房屋差价金；对于规避税金的合同效力认定，应以二手房实际成交价格为重要考量因素，建议进一步完善《城市房地产管理法》中“房地产成交价格申报制度”，对瞒报和不实申报情形规定处罚条款。
（二）对中介涉诉案件进行案由科学管理中介涉诉案件案由过多，包括居间合同纠纷、买卖合同纠纷、委托合同纠纷、定金合同纠纷、商品房预售合同纠纷、财产权属纠纷、不当得利纠纷、服务合同纠纷等。二手房买卖的法律关系、争讼事由、涉案主体确实比较复杂，由此更应对案由进行科学管理，逐步确立以居间合同纠纷、买卖合同纠纷为主的中介涉诉案件案由归类。
（三）强化法官的诉讼提示工作 法官不能一位强调民事主体法律意义上的“平等”地位。从诉讼风险控制力来看，中介作为法人，在经济实力、参诉能力、诉讼经验等方面占据优势，买卖方多为个人，法律技能和诉讼经验比较缺乏；从诉讼风险承担力来看，与中介相比，买卖方对败诉风险的承受能力更加脆弱。因此法官应当立足于双方诉讼能力存在差异的实际，从三个方面强化诉讼提示工作：一是强化举证提示工作。法官应对于当事人所需证据及举证责任分配进行适当提示，以启发当事人补充证据。二是强化法律释明工作。法官应在庭审及询问中，对个案的法律关系、当事人的合同权利义务、民事行为效力等进行说明和合理解释，使当事人对裁判结果有合理的心理预期。
房产中介纠纷案例公司汇编（北京房产专业律师网摘录）
北京房产中介纠纷案例一：中介合同欺诈 张先生通过房产中介公司的代理，就魏先生某地下室的使用权签订了《房屋使用权转让协议书》。合同约定转让费为22万元，中介公司收取服务佣金6600元，并负责陪同双方到房管所办理过户手续、全程见证双方的交易过程。合同签订后，张先生按约定支付了转让费及买卖服务佣金，但房产中介公司与魏先生却迟迟不予办理过户手续。经了解，该地下室魏先生根本没有所有权。张先生认为魏先生与中介公司构成欺诈，诉至法院要求撤销转让协议，返还费用。
律师说法（北京房产专业律师网）：根据《合同法》第54条规定：因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为构成合同欺诈。中介公司作为专业机构，应当告知张先生该房屋无法完成过户的交易风险，存在重大过错应承担责任。
北京房产中介纠纷案例二：中介霸王条款 小董与中介公司签订看房确认书：中介公司将某房屋推荐给小董，在此次看房前，无其他经纪机构向小董推荐该房屋;如果小董与出卖人私下完成交易，或接受了其他房产经纪公司提供的房屋信息后又通过第三人进行交易的，小董仍应按本协议的约定向中介公司支付佣金和5万元违约金。小董签完确认书看房后，通过另一经纪公司以较低的价格购买了此房屋，原中介公司以小董违约为由将其告上法庭。
律师说法（北京房产专业律师网）：中介公司提供的格式合同约定，只要客户经其介绍看房后，不管通过其他任何途径完成交易，必须向其支付中介费或更高数额的违约金，这在客观上将居间行为与是否通过居间服务促成合同的成立、交易的完成相剥离，造成中介和看房人之间权利义务的失衡，属于霸王条款，有违诚实信用原则。法院审理认为，中介公司提供的确认书仅是对客户看房的记录，不能因客户进行了一次看房行为，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构为其提供服务的权利，小董有权通过其他中介机构以更低的成交价和中介费完成交易。
北京房产中介纠纷案例案例三：中介不当得利 何女士欲购买房屋一套，与中介公司签订了《房屋购买居间委托协议》。合同约定中介公司居间服务存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋产权的，中介公司收取的居间服务报酬应予以退还。
同日，何女士与房屋出卖人张某在中介公司签订了《存量房屋买卖合同》。合同签订之前中介公司告知何女士，张某未将房屋贷款抵押解除。次日，何女士与中介公司签署《过户/贷款服务确认书》，何女士向中介公司交纳各种费用1.9万元。后由于该房屋无法办理过户和贷款，何女士以中介公司居间服务存在瑕疵为由诉至法院，要求中介公司返还服务费1.9万元。中介公司辩称：公司已促成何女士与房屋出卖人签订合同，完成了居间合同义务，何女士应支付居间报酬。
律师说法（北京房产专业律师网）：居间合同是居间人向委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
本案中，何女士与中介公司就居间服务费进行了细化，包括居间服务报酬、过户服务费及贷款服务费三项费用。中介公司为何女士及房屋出卖人张某提供了订立合同的媒介服务，促成何女士与张某订立《存量房屋买卖合同》，何女士作为委托方应向中介公司支付居间服务报酬。
中介公司同时收取了过户服务费及贷款服务费，但因《存量房屋买卖合同》不能继续履行，中介公司并未向何女士提供过户及贷款服务，该费用为不当利益，中介公司应予退还。
（北京聚和律师事务所房产律师网专业法律服务www.51peichang.net ,免费咨询电话分机-106;李律师：房地产项目法律顾问 拆迁专业律师 北京房产买卖纠纷律师 北京房屋买卖纠纷律师 北京二手房专业律师 农村宅基地买卖纠纷 公房承租专业律师 经济适用房买卖纠纷 小产权房买卖纠纷 房产继承专业律师 北京婚姻房产律师 ）
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