解除二手房买卖合同通知书_百度文库
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解除二手房买卖合同通知书
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　　买二手房已成为不少人的选择，但在房屋买卖交易中时常发生一些违约情形。近日，北京市顺义区人民法院受理一起卖家后悔房款少，违约不给买家过户的房屋买卖合同纠纷案件。该院经审理，判决卖家协助买家办理涉诉房屋的过户手续，且给付买家违约金。
　　原告小刘诉称：日，经某中介公司居间，原告与被告李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告李女士位于顺义区的一套房屋，价款为230万元。合同签订后，原告依约分四次在约定时间向被告李女士支付了全部购房款。钱款付清后，李女士迟迟不给过户，要求原告再交10万元才给过户。根据《补偿协议》第四条明确约定，被告李女士拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当以房屋总价款的20%向原告支付违约金。根据合同约定，原告已依约支付被告李女士全部房款，但被告李女士拒绝办理过户手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告李女士除应协助原告办理过户手续外，还应以房屋总价款的20%向原告支付违约金，即46万元。
　　被告李女士辩称：签合同时双方口头约定，原告应于2013年7月底给付被告120万元，原告没有按照约定时间付款，给原告造成较大损失。2013年7月底之后，被告已经告知原告这房屋不卖了，要求退款给原告，但原告没有提供账号。最后那笔款也是在被告没有同意的情况下，原告私自打款给被告的。双方补充协议约定，原告应在日之前打入被告账户60万。
　　被告认为不包括日当天。原告于日打款给被告，属于违约。双方补充协议约定，约定时间不能按时付款，本合同无效，被告10个工作日内归还原告定金及首付款。被告认为双方合同应当无效。原告诉讼请求既要求继续履行合同，又要求违约金相互矛盾。依据双方买卖合同第七条约定，原告应解除合同，才能要违约金。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　被告某中介公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，该公司不是房屋买卖合同的一方当事人。原告的诉讼请求，与该公司也无利害关系。故将该公司作为本案被告，主体不适格。据中介公司工作人员了解，李女士私下找过该公司员工，称房子卖便宜了，让该公司跟小刘说解除合同，并给该公司员工提成。
　　顺义法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。综合双方合同文本含义及履约行为，原告小刘于日向被告李女士的中国建设银行账户支付60万元，并非违约行为。故对被告李女士主张合同无效及原告小刘违约的辩解，法院不予采信。
　　关于被告李女士履行协助办理过户登记义务的期限，双方合同约定存在不一致的条款，现双方对适用上述条款产生争议。法院认为上述补充协议“其他约定”第5条系原、被告双方对北京市存量房屋买卖合同及补充协议的打印格式文本的手写变更，具有法律效力，应予以适用。现双方合同签订日为日，被告李女士取得涉诉房屋的房屋所有权证书之日为日，原告小刘付清全部购房款之日为日。被告李女士至今没有履行协助办理过户登记的义务，构成违约，应承担相应违约责任。被告李女士认为守约方要求继续履行合同与要求承担违约责任不能同时主张，缺乏合同依据及法律依据。综上，对原告小刘要求被告李女士协助办理过户手续同时承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。
　　关于违约金适用条款，原告小刘主张适用补充协议第四条第二款，要求被告李女士承担总房款20%的违约责任。法院认为，在补充协议“其他约定”第5条对办理过户登记义务的期限进行变更的情况下，本案被告李女士的违约情形不符合该款约定的情形。依据我国合同法律规范的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故对原告小刘要求的违约金，法院考虑上述情况予以酌定。综上判决：一、被告李女士于本判决生效之日起十日内协助原告小刘办理涉诉房屋的过户登记手续；二、被告李女士给付原告小刘违约金三万元。
　　（钟合）
本文来源：南海网-法制时报
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不做嘴炮 只管约到
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房屋未过户，且买方未付清余款 卖方能否单方解除购房合同？
3:41:14 来源： 作者：
&本期接线律师：湖北鸣伸律师事务所叶宇昆本报法律热线接线时间：每周五下午3点至5点【案情点击】房屋买卖未过户，出卖人能否单方毁约？案情简介：2008年8月，房主李先生与张先生签订了一份房屋买卖合同，将其位于黄石港区公园路的一处房屋卖给张先生。约定房屋售价为25万元，张先生于合同签订当天支付20万元，余款于2009年12月前付清。李先生向张先生交付了房屋，但未办理过户手续。其后，张先生没有按约定支付余款。李先生多次向张先生催讨未果后，便口头通知张先生要求解除合同并返还购房款，但遭到拒绝。为此，李先生诉至法院，请求解除房屋买卖合同，并返还购房款。面对起诉，张先生辩称，诉争房屋面临拆迁，李先生企图获得不当利益。他已经支付了大部分购房款，且已居住多年，李先生无权单方解除合同。法院裁决：法院经审理认为，该房屋买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，应当受到法律的保护。李先生向张先生交付了房屋，张先生已支付了大部分购房款，履行了合同主要义务，不能认定张先生构成根本违约而解除合同。虽然李先生曾口头要求解除合同，但缺乏相应证据，法院不予认定。尽管双方在房屋买卖后未及时办理过户登记，但张先生已实际占有该房屋多年，李先生因遇到房屋拆迁而主张解除买卖合同，于法无据，不予支持。法院遂驳回了李先生的诉讼请求。律师点评：湖北鸣伸律师事务所叶宇昆律师认为，本案中，被告张先生构成了对房屋的实际占有。尽管被告未足额支付该房屋的购房款，未完全履行合同义务，但其行为并不当然导致合同的解除，依据《中华人民共和国合同法》第94条的规定认定其未履行主要债务而主张解除合同的证据不足。在我们的现实生活中，尤其在城市房屋拆迁的过程中，经常出现房屋的实际占有人和产权证登记人不一致的情况，有些出卖人发现房屋要拆迁便以各种理由要求解除房屋买卖合同，欲恢复到签订买卖合同以前的状态。在此提醒大家：买卖房屋时，应签订买卖合同并及时办理房屋过户登记手续，以免留下隐患。【法律问答】拖欠工程款，承包人能要求支付利息吗？刘先生：十几年前，在国家推行“普九”的时候，学校请我去帮忙盖楼。先前谈好了工程款，但我们工程队把楼盖好后学校一直拖着不给钱。无奈之下，我多次找学校要钱，学校这才陆陆续续把欠我们的工程款都付清了。但我现在觉得不值，这么多年过去了，我们才讨回本金。学校是不是应该付给我们一些利息？学校延迟付钱是不是应当支付违约金？叶宇昆律师：你和学校是建设工程施工合同关系。如果你所在的工程队建设的房屋经竣工验收合格，则学校应当按约定及时支付工程款。否则，学校有权拒绝支付工程款。既然学校陆续支付了全部工程款，如果你有证据证实学校延期支付工程款，则可以根据《合同法》及有关司法解释，要求学校支付逾期付款利息；如果双方明确约定了违约金，则你可以要求学校承担违约责任。刑事附带民事诉讼，能否索赔残疾赔偿金？夏女士：去年10月，我去菜场买菜的时候，和卖番茄的商贩李某发生口角。李某冲出来将我一顿暴打，把我打成了九级伤残。我报案后，警察把李某给抓起来了。现在检察院以涉嫌故意伤害罪对李某提起公诉，我也提起了刑事附带民事诉讼。我想让李某赔钱给我，可是有人说他只需赔医疗费给我。难道他不应该支付伤残赔偿金给我吗？叶宇昆律师：根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国刑事诉讼法&的解释》第155条之规定，犯罪行为造成被害人人身损害赔偿的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支付的合理费用，以及因误工减少的费用。也就是说，被害人提起刑事附带民事诉讼时，只能向被告人索赔物质损失，而不能就残疾赔偿金、精神损害抚慰金等其他损失提出请求。因此，你不能要求被告人赔偿你残疾赔偿金。□楚天时报记者赖家琦
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在一个包房里，李女士找到了正在写作业的两个孩子。
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随着二手房越来越多的被人们所关注，学习和掌握二手房买卖交易中的各种知识也被更多人所重视。众所周知，买卖二手房的流程较一手房繁杂，很多地方不注意就可能会吃大亏。因此，二手房交易过程中无论是买方还是卖房同样存在着一定的风险。小编针对买卖双方在二手房交易过程中需要注意的问题以及税费的合理收取方式，做出了总结，希望能够帮到正在准备出售房产的业主及广大的购房者。
　　买方注意事项：
　　买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和上家打交道，还要和中介打交道，特别是在上家有抵押贷款或下家要办理抵押贷款的情况下，就更容易产生纠纷了。根据搜房网电商部门经历的一些售房案例，介绍一下购买二手房常见的欺诈手段及应对方法。
　　第一招：核实上家身份是首要
　　二手房和一手房不同，一手房是和开发商做交易，一般不存在这个问题。所以买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。最简单的一个办法是到房产交易中心查询一下房屋的权属情况，如果怕对方持假身份证冒充房东，你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。做好这两样工作，你就可以放心地和对方签订合同。
　　第二招：首付交到托管资金账户
　　如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户。在这种情况下，上家一般会要求下家先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果下家将首付交给上家后，上家就有可能按原来的约定去取消抵押而是挪作他用。作为购房者，应当要求出卖方自行解决贷款问题或找垫资公司解决。
　　第三招：上家户口一定要迁走
　　迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类纠纷由于不适合强制执行，目前苏州法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。
　　第四招：贷款风险要把握
　　在下家贷款买房的情况下，合同约定“首付+贷款”只是表明上家许可下家通过贷款的方式来付款，所以如果是由于下家自己的原因使得银行不贷款或不足额贷款的话，那么这个责任应当由下家自己来负，但是为了规避类似的风险，下家在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉中介人员，或直接向贷款银行咨询，搞清楚银行贷款的可能性，再签订房屋买卖合同，也可同时约定如果银行不放贷则合同解除。
　　第五招：收房勿忘结清费用
　　交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的支付情况。一般来说，合同中都会约定交房前的这些费用由上家承担，交房后由下家承担。但是如果上家欠费而又不付，那这些钱最终还是要由下家来付的。所以，一定要先了解一下上家对这些费用的支付情况，其实了解起来也很方便，现在这煤气公司、自来水公司等都推广了便民服务，只要打个热线电话就可以了解到的。至于物业管理费用可直接到物业公司了解。这样下家就避免了交房时的风险。
　　卖方注意事项：
　　在二手房买卖中，因买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生。作为卖房者，主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节，先按照卖方的交易流程做一阐述：
　　一、挂牌时明确委托方式和期限
　　卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
　　二、谨慎收取定金
　　中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
　　三、签约时要注意三点
　　一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
　　四、尽量取得放款承诺
　　在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间。买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
　　五、交房过户时避免违约责任
　　交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。其次，必须明确双方违约责任。。，因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。另外，必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
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& 我是卖方--请教高人如何确认买方的贷款审批已通过？急急 ...
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UID105887&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分1244&在线时间387 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID105887&帖子&精华0&金币460 &威望2 &注册时间&
& & 如题，想将手里这套小房出手后换套更方便的。是3月15号左右在中介签的合同，之后办贷款，贷款是中介找钟家村工行的一个熟人办理的，中间买方差几样资料，一直在补齐中，担心新政下来，也是每天电话催。&&昨天又和中介联系，他说目前还不清楚情况，再帮忙问下，今天中午刚打电话说买方贷款下来了，让我们明天去办过户，我问如何查到贷款是否审批，他说贷款下来了也没什么资料可以给我们的，然后直接把他在工行找的那个办贷款的熟人手机告诉我，让我打电话确认。我想请教下得意的高人，有没其它方法可以查到贷款的？担心一过户如果贷款又没办下来那可就麻烦了。
有知道的高人请帮帮忙，非常感谢！
UID159700&好友&帖子&主题&精华0&小红花86 &积分4615&在线时间1733 小时&注册时间&阅读权限85&最后登录&
UID159700&帖子&精华0&金币1134 &威望3 &注册时间&
贷款下来了。你应该就可以收到钱了吧。你收到钱再办过户啊。
UID105887&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分1244&在线时间387 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID105887&帖子&精华0&金币460 &威望2 &注册时间&
但是中介说是要先办了过户，然后凭房管局的一个什么资料，一周后贷款的银行才会把钱打到我的卡上。
UID320593&好友&帖子&主题&精华0&小红花34 &积分3428&在线时间1026 小时&注册时间&阅读权限80&最后登录&
UID320593&帖子&精华0&金币1351 &威望5 &注册时间&
是这样的啊 ···先收首付&&过户 在等银行的尾款啊····你说的这个么昂查贷款是不是真的批下来了···我才卖的房 但是我冒想到这个问题捏 哈哈···
UID373443&好友&帖子&主题&精华0&小红花5 &积分27&在线时间11 小时&注册时间&阅读权限15&最后登录&
UID373443&帖子&精华0&金币5 &威望0 &注册时间&
这事貌似是冇的办法查的。
既然你找了中介。
那应该去问中介。
UID332000&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分434&在线时间216 小时&注册时间&阅读权限40&最后登录&
UID332000&帖子&精华0&金币2 &威望0 &注册时间&
一定要谨慎,兄弟!!!!!!!!!!!!!!
北京的那个女骗子&张金凤&就是靠类似手法骗钱.
你一定要到银行,亲眼看到批贷通知书,并确认无误后,再到房产交易中心过户.
否则,贷款没办下来,你的房子已经过户给别人了.
等你的好消息.........
你自己一定要到银行去确认.什么电话联系确认都是狗X.
UID105887&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分1244&在线时间387 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID105887&帖子&精华0&金币460 &威望2 &注册时间&
& &恩，刚打电话给买方约了一起去贷款银行，是会有个放贷通知书是吧？谢谢楼上各位热心的兄弟姐妹们
UID318713&好友&帖子&主题&精华0&小红花266 &积分2489&在线时间749 小时&注册时间&阅读权限70&最后登录&
UID318713&帖子&精华0&金币981 &威望2 &注册时间&
我没有放贷通知书 但是我当时办理贷款的时候
是去银行办了一张卡的 那张卡收到短信说钱到帐了
等去银行查的时候 其实是没有的 收到的钱直接给开发商了
但是后来登陆网银 都看得到贷款信息的
我想做一个洒脱的女子，开心就笑，不开心就哭，想走就背着背包去走走，可惜理想太丰满，现实太骨感
UID272038&好友&帖子&主题&精华0&小红花212 &积分1283&在线时间347 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID272038&帖子&精华0&金币584 &威望1 &注册时间&
过户后，还是办不下来，你怎么办？
世上本无路，走的人多了，也便成了路。
UID231389&好友&帖子&主题&精华0&小红花99 &积分4375&在线时间1768 小时&注册时间&阅读权限85&最后登录&
UID231389&帖子&精华0&金币829 &威望2 &注册时间&
本帖最后由 chengcn 于
12:54 编辑
~银行批贷之后就可以过户了~批贷的时候银行会电话通知中介、卖家、买家！过户完成之后，买家拿房产证去银行办理抵押手续，办完之后银行放贷给卖家！过户的时候~买家把首付给你再过户~
UID366973&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分616&在线时间271 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID366973&帖子&精华0&金币74 &威望0 &注册时间&
你的货款不是走的担保公司么,一般贷款通过中介是会知道的
UID366973&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分616&在线时间271 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID366973&帖子&精华0&金币74 &威望0 &注册时间&
一般是过完户在买家把首付款打给你,然后差不多3天左右银行就会把剩余的尾款钱(就是买家的贷款金额)打到你贷款银行的帐户上,
UID203476&好友&帖子&主题&精华0&小红花13 &积分242&在线时间87 小时&注册时间&阅读权限35&最后登录&
UID203476&帖子&精华0&金币58 &威望2 &注册时间&
亲 你要是不相信的话就去银行问问吧
UID367371&好友&帖子&主题&精华0&小红花5 &积分395&在线时间165 小时&注册时间&阅读权限40&最后登录&
UID367371&帖子&精华0&金币65 &威望0 &注册时间&
我当时卖房的时候，也是等了好久，而后说买房的贷款批了，付首付，然后过户，要把写买方的房产证土地证拿到银行抵押，才会把那些款放出来，直接打到银行要你之前办的卡上面。款放出来后，还要中介去找银行经理弄个什么，把钱解冻，才能用那个钱。
UID141238&好友&帖子&主题&精华0&小红花35 &积分1152&在线时间517 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID141238&帖子&精华0&金币113 &威望1 &注册时间&
不放心就去银行问，武汉有的行 不给什么批贷书，很搞人
UID105887&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分1244&在线时间387 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID105887&帖子&精华0&金币460 &威望2 &注册时间&
谢谢楼上热心的各位亲，今天已经去贷款行核实，记录显示贷款通过，然后赶在下午把过户手续办了，再就是拿买方的契税发票去银行，等着放款了。
UID371986&好友&帖子&主题&精华0&小红花15 &积分42&在线时间21 小时&注册时间&阅读权限20&最后登录&
UID371986&帖子&精华0&金币0 &威望0 &注册时间&
我是中介。你是卖方，贷款的情况，你可以直接到银行查，不过你在查之前要知道贷款人的姓名全称和身份证号码，然后再到签贷款的银行去查。二手房一般是贷款审批通过后才去过户。如果中间有大型中介参与还是比较靠谱的，一般都不会有问题，因为没有人会在贷款没通过的情况下通知你过去，那样风险超级大，中介不会为了这几天时间白白损失钱、时间和口碑。但是小中介就不一定了。
UID371986&好友&帖子&主题&精华0&小红花15 &积分42&在线时间21 小时&注册时间&阅读权限20&最后登录&
UID371986&帖子&精华0&金币0 &威望0 &注册时间&
二手房一般走按揭贷款，如果没过户，银行是不会放款的，因为那叫无凭无据。过完户了凭买方名下的收件单和交款的契税发票、购房合同放款，或是见到两证才会放款。常规程序：先审批，通过后过户，凭资料放款。
UID32572&好友&帖子&主题&精华0&小红花6 &积分4155&在线时间1895 小时&注册时间&阅读权限85&最后登录&
UID32572&帖子&精华0&金币340 &威望5 &注册时间&
通过会有银行盖章的承诺函，见到承诺函去过户
All lay loads on a willing horse.
UID168480&好友&帖子&主题&精华0&小红花45 &积分2657&在线时间770 小时&注册时间&阅读权限75&最后登录&
UID168480&帖子&精华0&金币1117 &威望0 &注册时间&
银行会给买方就是给需要贷款的那一方同贷书，就可以去办过户呀，因为银行会留你的账户，&&
开心快乐生活!
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