小区如何破解物业费收缴难？
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小区如何破解物业费收缴难？
物业人员认真维修损坏的小区路面（资料图片）岁末年终，又到了各小区物业集中催缴物业费的时间。物业费难收，早已不是什么新鲜话题。然而，在位于工业园区湖东的第五元素小区和春之韵小区，物业费收缴率却连续多年突破98%。在这些规模不算小的商品房小区里，这个98%是如何做到的呢？物业公司又有什么秘诀，能让居民心甘情愿地缴纳物业费呢？记者进行了一番调查。环境整洁服务暖心业主：这点物业费交得值1月15日早上9点半，车辆陆续进出第五元素小区东门，智能道闸系统把记者拦了下来，门岗的保安详细询问了记者去往何处、探访时间，才打开道闸放行。随即，在另一位保安师傅的指引下，记者将车停在了指定的访客车位。除了划定的车位之外，小区路面几乎没有乱停乱放的车辆。&沈老伯，你给自行车打气啊？需要帮忙吗？&&李阿姨，你刚从超市回来啊？需不需要帮你拎东西？&小区里，保安师傅跟老居民们热情地打招呼，居民们以笑脸回应。第五元素在湖东算是老小区了，于2006年交付。19幢高层，现住有业主2188户，业主绝大多数是新苏州人。第四季度是小区集中收缴物业费的时间，2016年小区物业费收缴公示一贴出，便有业主来物业管理处缴费，截至日，98.09%的业主缴纳了物业费。这已经是连续第四年，物业费收缴率达到98%以上。&2013年之前，我们小区的物业费收缴率仅为40%。居民们对原来的物业管理怨声载道。&现任第五元素业委会主任王成文告诉记者，2009年搬进小区时，物业形同虚设，小区草坪裸露、车辆乱停乱放，物业服务态度极差，对于公共维修和居民报修置之不理。忍无可忍之下，业委会通过业主大会罢免了原物业。2013年元旦后，连云港杨辉物业竞标进驻第五元素，执行1.83元/平方米/月的物业费，至今未调过价。拿小区矛盾最突出的停车问题来说，过去该小区2000多辆私家车，地下地面车位加在一起却只有1200多个，租不到车位的业主，时常把车&见缝插针&随意停放。王成文说，新物业入驻后，不仅在不影响绿化和消防通道的情况下，划出临停车位，监控、巡逻岗和门岗实时配合，定人定点定位定车，对每一台临停车辆进行合理安排和追踪，保证没有临停车碾压绿化和侵占业主车位。不仅如此，小区电动车摆放整整齐齐、小区扫得清清爽爽，装修管理和电动车等大物件出小区，需要提前备案&&&我儿子住在20幢，我住在15幢，前段时间，我想把儿子家的沙发床搬到自己家，保安队长知道了，二话没说，第二天就带了几个人帮我把这事儿搞定了。&家住15幢的居民王洪斌提起物业赞不绝口。他还告诉记者，去年11月的一天半夜，邻居两口子吵得不可开交，一气之下把手机、iPad等贵重物品丢下楼，巡逻保安就在寒夜里，打着手电筒，在草丛里把这些电子产品一一找回，完璧归赵。&小区物业真正替我们办实事，物业费我交得情愿。&怎样才能令业主满意？物业：变被动服务为主动服务在距离第五元素小区不远的春之韵小区，现有892户居民，仅有10%的房屋出租。2014年更换物业公司后，连续三年物业费收缴率突破98%。而在这之前，小区物业费收缴率不足一半。居民最为埋怨的是安全问题。覆盖小区的100多个摄像头，以及楼道的门禁，将近一半&罢工&，而原物业置之不理，导致小区入室盗窃时有发生。&现在我们小区很安全，这几年都没听说过谁家失窃。&正在小区散步的居民周惠兰告诉记者，物业不仅修复了监控，还严格管理门禁，业主进门要刷卡，访客进行身份核实，楼道没有关好防盗门的，巡视的保安帮忙关上，尤其是晚上。&我买了止烟阀不会装，毛巾架没电钻，一个电话，物业就上门服务了。&周惠兰说，前不久他在物业网络平台上缴纳了2605元的物业费，还赚了23个积分，可以用来抵扣家政服务和维修费用。&做物业没什么窍门，关键是能否把业主家的事情当成自己的事情，变被动服务为主动服务。&第五元素小区的物业经理方明从事物业管理已有13个年头，在他看来，物业服务，离不开与业委会、居委会的配合以及业主的理解，这样一来，才会形成良性循环，大家共同营造一个舒适的居住环境。自2013年接手第五元素，物业公司就把原本30万元的投标保证金，转化成改善小区绿化的投入。半年时间，小区面貌焕然一新。小区管家和居民志愿者担任的楼道长，共同巡视，如&啄木鸟&般纠察小区的不足，急事急办，大事必办。去年10月，小区17幢回填土沉降，污水管断裂，整幢楼的污水排不出去，物业得知情况，第一时间与业委会协商，由物业先行垫付1.4万元，邀请维修队伍。在当天晚饭前，断裂的管道就被修好了。2016年，第五元素社区成立理事会，集合了物业、业委会、居委会三方力量以及社会组织、热心居民，协商解决小区重大矛盾。小区20幢、21幢以北的路面原本不平坦，加之去年冬天的一场极寒&雪上加霜&，坑洼路面严重影响居民驾车。经过理事会商量，物业率先出人出力，把路面暂时铺平。业委会跟上，拟问卷，居委会则发动小组长入户签名，很快集齐了2/3业主同意动用维修基金，&资金已经到位，目前修路项目已进入招投标阶段。争取2017年春节后动工，完工后，路面坑洼的问题就能解决了。&业委会主任王成文说，因为大家的配合和理解，原本漫长的流程大大缩减。小区的地面停车费、会所租金等历年积累的小区公共收益，前年240多万公共收益分配给业主，摊到每户业主头上，相当于5个月的物业费。&住了那么多年，没想到我们居民还能有&返现&。&居民沈老土说，小区管理不仅是物业的责任，小区是个家，责任靠大家。物业费收缴率低如何破解？专家：社区治理体系也要现代化&物业公司与小区业主是唇齿相依的关系，但目前很多小区还是存在业主拖欠物业费，物业公司降低服务质量这种恶性循环的关系。从法律层面来看，我们不建议这种&报复&做法。&上海小城（苏州）律师事务所合伙人张玉律师告诉记者，近年来，小区业主的维权意识、法律意识有很大程度的提高，各个小区的业主通过成立业主委员会来管理自己的小区，譬如园区都市花园、玲珑湾、和乔丽晶等小区，业主不再单纯、野蛮地通过拒绝缴纳物业费来维权。2016年，上海小城（苏州）律师事务所代理各小区成立业主委员会的案例占比达1.34%，代理物业费纠纷的占比达6.16%，代理业主与物业公司之间纠纷的占1.4%。与2015年相比，这些数据有了极大提升，这说明业主维权途径的成熟性，这也为小区和谐打下一定基础。&业主按照合同积极缴纳物业费，对物业公司来说也是一种激励。当然，物业服务好，业主也更乐意和配合缴纳物业费。&苏州市物业管理协会一位工作人员表示，每个小区的环境维护和日常管理都需要经费，物业进驻一个小区，如果有业主和社区居委会的协调和支持，物业服务肯定会越来越好，因为小区里很多事情可能不在物业服务合同条款内，这时就需要社区、业委会、物业相互协调。而业主支持，尤其是业主积极缴纳物业费，对物业来说就显得尤为重要。物业对于业主遇到的各类难题，也都会积极处理，也就形成了一个良性循环。&经过社区、业委会、物业三方努力，物业费收缴率大幅提高，几近足额，这正是社区治理体系现代化发挥作用的一个有效事例。&苏州市社会工作督导师覃小珊表示，每位居民都希望自己住在一个管理有序、环境优美、文明和谐的社区之中。而这样的居住环境，并非依靠单纯的高房价、居于&富人区&就能实现。居住客观条件的现代化，也需要匹配上社区治理体系的现代化，这样才能真正体会到作为一个社区居民的安全感、归属感和幸福感。而社区党组织作为社区工作的领头羊，指导居委业、业委会、物业三方各自行使好自己的职责，同时又紧密合作：居委会牵头搭建自治平台，建立良好的沟通协作机制，引导社区治理主体的多元参与；业委会一方面代表业主权益，引导业主依法行使自己的权利，对物业公司做好监管、督促工作，另一方面也大力宣传、动员业主应尽义务，自觉缴纳物业费；物业公司则尽职尽责提供相应物管服务，用实际服务获得越来越多业主和居民的认可，促使物业费收缴率提高，使小区物业管理进入良性循环。覃小珊说，在完善社区治理体系的过程中，我们还需要重视基层民主协商，把社区是居民的这一理念逐渐深推，提升居民参与意识，引导居民关心并积极主动地参与社区的公益服务、公共事务治理。通过切实有效的方法激发和维持居民参与热情，引导居民有序参与、依法参与，营造有利于实现居民参与的社区氛围。正是由于业主依法参与意识逐步提升、物业公司依规提供服务、社区治理多方参与体系日益完善，社区内部日渐形成治理合力，这些成效相互作用，使得创建平安社区、和谐社区变得言之有物，切实可行。
[责任编辑：曹蔚翔]
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播放数：668952业主拒交物管费为报复 专家支招破解收费难问题_房产家居_新浪网
业主拒交物管费为报复 专家支招破解收费难问题
http://house.sina.com.cn
日08:48 北京晨报
　　开发商拒绝为空置房买单
　　北京市小区办有关人士告诉记者，收费难现象折射出物管行业的诸多不规范。
　　首先，大批的开发商没有为空置房交缴物管费，这是行业内一个公开的秘密。“谁的房子谁交费”，这本是天经地义的事情，然而，长期以来，大批开发商却拒绝为空置房买单
　　当前，某些小区的物管商本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团，这种姻亲关系，便决定了物管商首先不是服务服从于业主，而是服务服从于开发商的意志。纵然开发商与物管商之间并不存在姻亲关系，在当前物管行业尚欠规范的大背景下，小区物管公司的去留不是掌握在全体业主手中，而是被开发商所操控。正是迫于开发商的“淫威”，物管公司又怎么敢于向开发商收取空置房的管理费？
　　9月1日开始实施的《》明确规定，开发商必须为空置房交纳物管费。但是，律师告诉记者，真正制约开发商的往往不是法规，显然也不能依靠开发商的自觉性。因此，尽早建立业主委员会，并充分行使业主大会的权力，才是解决问题的根本出路。
　　业主拒交物管费为报复
　　据介绍，各个小区内总有一批住房的门是紧锁着的，业主或出国在外，或在别处另有住房，这批紧锁着的住房，也是常年不交纳物管费，使得物管公司催要无门。
　　谈起收费难，物管公司无计可施，总不能因个别业主拒绝交费而使社区服务停滞下来，对欠费业主实施停水停电等，显然也不可以，纵然将欠费业主诉诸法庭，但胜诉容易清欠难。
　　城北某楼盘因开发商更改规划方案而招致业主不满，于是大批业主拒交物管费多时，小区内管理无序，垃圾遍地。物管公司的负责人告诉记者“没有物管费，我们也没有办法为业主创造良好的居住环境。”应该说这家物管公司是代开发商受过，而业主拒交物管费的行为显然于法不符。
　　业主拒交物管费的理由可谓五花八门。家住城南的陈先生入住新楼盘不久后发现自家的墙皮开始脱落，于是找到开发商要求退房，在双方就此发生激烈争吵后，陈先生便开始拒不交纳物管费。陈先生的理由是：他们不让我过好，我为什么给他们付钱？
　　家住朝阳区的华先生所在的小区停车位太少，晚归的华先生只好把车停在社区外的路边，不承想车竟在夜里被盗了。华先生认为是开发商规划落后、物管商管理不严致使自己的车辆丢失，于是便拒交物管费。
　　律师分析认为，以上两个案例中的当事人虽然是受害者，但他们并不能据此为由拒交物管费，否则业主的行为同样是违法的。
　　专家支招破解收费难
　　业主拒交物管费的负面影响相当严重，破坏了社区管理秩序，使责任事故的责任主体之间的关系变得更复杂，同时也极易引发连锁反应。
　　有关人士指出，受到开发商不公正待遇的业主千万不能以拒交物管费来进行报复。同时，对于未交费的业主，物管公司也绝不可以停水停电等相威胁。上述两种行为都将触犯法律。
　　那么，如何正确解决收费难的问题呢？专家认为，首先要完善物业管理的法规体系，9月1日实施的《物业管理条例》对物管费的收缴与使用做出了明确的规定，然而有关细则，还须进一步制订，另外要切实完善物管行业的服务水平，整顿行业内存在的乱收费弊端，取信于民。同时，不断转变业主意识，培养业主花钱买服务的观念。
　　专家也大胆提出，由于物管是一种滞时服务，所以预收一定的物管保证金也是合理的。如发生个别无理业主拒交物管费时，物管公司便可动用保证金。晨报记者杨哲彬
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交物业费就送免费港澳游 小区物业催缴出新招是否妥当
我有更好的答案
不妥当。1、物业费本来就是按合同履行该交的；2、物业行业利润少，哪还有免费港澳游的费用；3、免费港澳游很可能是变相给旅行社拉客户、旅游购物那种。如果业主旅游时不购物就和旅行社购物业务冲突的话，业主还要埋怨、找物业责任。所以，交物业费就送免费港澳游，是一种带有隐患性的活动。
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