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  物业如何“管好家” 老城区物业能否枯木逢春
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居民认为物业对小区的管理存在问题
同是老旧小区，沈阳市沈河区山东庙街道三八南社区却走出了一条弃管小区停车有序管理的路，居民交很少的钱就能享受到有保安看车的服务。社区主任苏玲俐告诉记者，小区自管，驻街的山东庙派出所民警帮忙开辟车位，居民自觉排队等发停车号，如今，小区里车辆整齐停放，来此串门、办事儿的车主都有车位了。
三八南社区有1600多户居民，共有16栋楼，以往小区都是开放式的，随着近两年买车的居民增多，加上外来办事的人乱停车，小区里停车乱、周边街路交通乱，曾一度成为居民抱怨的话题。
苏玲俐介绍，三八南社区原是弃管小区，经过政府对弃管小区改造，小区环境得到很好改善，小区居民也自发组织起来管理小区环境，特别是学习新小区的管理方式，对小区机动车基本实行了封闭式管理。现在只留南门供机动车出入，小区居民刷卡后方可驾驶机动车进出。
这种封闭式管理所需要的电子门、机动车出入门卡，都是由街道办事处出资3万元购买的硬件设施。同时，社区请交警支队设施大队对小区停车位重新划分，并实行编号管理，在小区内大约划分了150多个车位。驻街的山东庙派出所对三八南社区所有街路实行实名制管理。去年3月，派出所的15名社区民警通过深入排查，在该小区16栋居民楼间和附近3条三四级马路上拓展出50个停车泊位。这些小区外的街道停车泊位除了用于小区居民机动车辆外，还为来办事、串门的外来车主留了30个临时停车位。现在三八南社区居民170多辆机动车都有车位，有效地缓解了小区周边街路的通行压力。
三八南社区划分停车位，让苏玲俐很感动。她告诉记者，去年小区划分停车位那天，她没想到的是居民都自发排队等待分配停车位，这让她感受到居民的热情与理解。目前，三八南社区的小区停车管理费每个月只有60元，还有专人来管理，这个价位在沈阳是很低的。
与经济损失相比，安全感的缺失让李先生难以容忍。2010年8月，李先生就与小区物业签有物业管理服务协议书，其中标明物业公司为李先生提供物业服务，并确保小区24小时处于受控状态。但事发时，该小区的监控设备并未安装到位。
因此，李先生要求物业公司赔偿各项损失4500余元。但物业公司认为，李先生所遭受的损失完全是由第三方的犯罪行为所致；李先生未与物业公司签订特殊的财产保管合同。因此，拒绝了李先生的索赔要求。多次协商无果后，李先生诉至法院。
法院认为：双方签订的物业协议，是真实意思的表示，合法有效。该协议约定物业公司应协助警方维护物业区域的治安和公共秩序，为业主创造安全有序的生活环境。该案中，李先生未与物业公司签订专门的财产保管合同，被盗主要因李先生自身保管不善造成，应承担主责。但李先生家的物品白天被盗，其中有电视机等大件物品，物业安保人员没对可疑进出人员盘查，未尽到充分的安全注意义务，对李先生的损失有一定过错，应承担适当的赔偿责任。法院遂作出上述判决。
针对此案，主审法官认为，司法实践中物业公司一般主张自己只对公共区域负有安全保障义务，对业主家中遭受盗窃拒绝承担赔偿责任，这样的观点有失偏颇。生活中，有专业物业管理的小区相对于没有物业管理的小区，业主的人身财产应更为安全，这是因为物业公司在物业服务合同中约定提供给业主安保措施；如果物业公司疏于管理，应认定物业公司没有尽到合理范围内的安保义务，存在违约行为。
本案中，物业方认为，李先生遭受的损失由第三方的犯罪行为所致；李先生未与物业公司签订特殊的财产保管合同，所以拒绝赔偿。这一观点在法理上经不起推敲。在物业管理服务法律关系中，犯罪嫌疑人的盗窃行为是业主财物损失的直接原因，两者存在直接因果关系。但如果物业公司未尽安全保障的合同义务，那实际上为犯罪嫌疑人提供便利条件，对损害的发生客观上起到一定的作用，应被认定为具有相当因果关系。线索提供刘晓培
一直以来，很多小区发生物业管理纠纷，这并非巧合，而是物业服务行业无序发展的必然结果。随着业主维权意识的提高，物业管理所存在的问题也一一暴露……不作为、乱收费、服务差、霸道、蛮横，层出不穷的问题让业主们身心俱疲，难以承受。
去年入冬以来，太原市杏花岭区凯旋街长盛苑小区几乎没有送过暖气，给居民的生活带来严重影响。家家备上了电暖气，晚上睡觉要盖上好几层被子，一些不耐严寒的老人和孩子已经冻感冒了。向小区物业反映，物业直接答复——暖气就这样！
省住建厅房管处处长冯占雄认为，《标准》的施行，为规范住宅物业服务行为，引导物业服务上水平、上档次，推进物业服务业健康发展提供了依据和保障。制定住宅物业服务分类标准，服务内容菜单化，既可以满足居民不同层次的物业服务需求，又可以实现物业服务质量标准与价格标准的统一，有利于维护业主的合法权益，有利于规范物业服务行为，对于进一步规范业主、物业服务企业等各方主体的权利义务，解决社会热点、难点问题，有效化解社会矛盾。
细细观察《标准》可以发现，六大部分内容涉及物业服务的方方面面：第一部分是对物业服务企业的一般规定；第二部分是对住宅共用部位维修养护的具体要求；第三部分是对住宅共用设施设备运行及维修养护的具体要求；第四部分是对公共秩序维护的具体要求；第五部分是对环境卫生的具体要求；第六部分是对绿化养护管理的具体要求。
《标准》按照服务水平从低到高共分五个等级，五级服务标准代表目前物业服务较高水平，一级服务标准代表物业服务的基本要求。并把住宅物业服务一级至五级标准形成对照表，使不同等级标准的内容对比非常清晰，便于物业服务企业执行，更便于业主、主管部门等对物业服务进行辨别。
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写得好啊！
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微信免费订阅每日楼市新闻。物业撤出,日常服务谁来管?业委会自己管,能做好吗?
不当家不知柴米贵,湖滨苑小区实行自管一年多挺吃力,万盛园A区最近却准备效仿
湖滨苑小区自治委主任池桂华万盛园A区业委会主任杨兆金
湖滨苑小区实行业主自管一年多了,本期社区对话就一起聊聊小区业主自管的事情。社区对话现场万盛园A区业主代表马筠湖滨苑业主代表晋洪昌
　　对话嘉宾:池桂华　湖滨苑小区自治委主任晋洪昌　湖滨苑小区业主代表杨兆金　万盛园A区业委会主任马　筠　万盛园A区业主代表高　虹　天桥区纬北路街道康桥社区居委会主任赵志江　天桥区纬北路街道办事处副主任王　海　天桥区住房保障与房产管理局物业科副科长对话时间:日下午对话地点:天桥区康桥社区居委会会议室主持人:生活日报社区记者　王僖　　　■对话背景　　前不久,省城某小区出现这样一个状况,因不满物业服务,小区业委会从物业手中“夺权”,可没承想业委会夺权成功刚接手小区管理没几天,就因干不了这个活吵着再还权。　　不管是因为物业服务不到位被撵走,还是因为物业亏损严重主动撤离小区,物业撤出后小区谁来管是个问题。有的本身规模就不大的小区走上了“自管”的道路,自己又当业主又当物业,聘保洁、雇保安、收服务费……然而,这样的方式在现实的小区管理中需要具备怎样的条件?又遭遇了哪些尴尬?这会是一种长久的办法吗?　　本期社区对话,我们邀请到天桥区两个存在这种情况的小区:已经接管小区管理1年零9个月的湖滨苑小区,和即将在小区推行“业主自管”的万盛园A区,并邀请到相关管理方的负责人一起探讨一下,物业撤出后,小区的管理该何去何从。■小区现状　湖滨苑小区　物业突然撤离让业主措手不及　业委会无奈自己管,当了家才知“柴米贵”　　坐在对话席上,湖滨苑小区自治委主任池桂华看着有些倦怠,干了这1年零9个月,她现在累得胳膊都抬不起来,她比划了一下,只能抬到头部的位置。　　“我们并不是主动想管的,也是没办法才接手并坚持干下来的。”池桂华说,湖滨苑小区不大,才602户,原本由天房物业进行小区物业服务,但是小区一直以来的物业费很低,每个月每平方米才4毛5,可即便这样也常收不起来。物业合着亏本在服务,因此服务方面也有诸多不周到的地方。“当时咱也不理解,成立了业委会也多次和物业交涉,希望他们能改进服务。”　　然而,2010年刚过完年,物业在小区贴出一个公告,一周以后就要撤离。这可把池桂华他们打了个措手不及。“我们派了8个人去周边的小区请物业,可人家一听收费这么低,还要代收水电费等等,谁都不愿来。没办法,和办事处、居委会合计之后,我们就自己管了起来。”池桂华说,当时他们在最短时间内聘请了保洁员、保安,并立刻投入工作,“过渡特别平稳,业主们都没感觉到什么变化。”　　此后,业委会自管小区的同时,也继续聘请物业,依旧没人愿来,于是,小区就成立了自治委,一直管了下来。“说着轻快,干起来才发现太难了!小区大大小小的事,都得我们去张罗。而一旦开始由你负责向业主收钱,角色也发生变化,矛头调转向你,这一年多也碰上不少不理解的。”　　池桂华说,不当家不知柴米贵,她自己家算得上富裕,但自从管了小区后她特别注意节约了,小区写通知都是自己买纸自己写,“打印一张得花多少钱啊!”一些工人都觉得这个当家的“抠”,池桂华说,没办法啊!小区自己管的唯一好处是,费用收得低,可就那么点钱,得确保小区的日常运转,不容易啊!　万盛园A区　物业亏损严重要撤离,业委会把小区接过来　自认为难度不大,业委会信心满满　　和当初的湖滨苑小区一样,万盛园A区现在正面临着小区物业要撤离的状况。半个多月前,小区宣传栏上贴出了物业要撤离的通知,引发小区居民的担忧,虽然大家对物业工作不甚满意,可没了物业,小区的路谁来修、卫生谁来打扫、大门谁来看呢?　　万盛园A区业委会主任杨兆金说,他们并不想让物业退出,目前小区的物业费是每平方米5毛钱,这个价钱很难再找到其他物业接手。“而且虽然业主对物业服务不满意,但关系还算融洽,业主们也没有打算炒掉物业。这次物业公司退出主要是因为资金周转不灵,我们想留,可是留不住啊!”　　11月1日,物业就要走了,接下来小区谁来管?杨兆金说,业委会征集了广大业主的意见,多数业主希望业委会能自己雇保洁人员、保安、水电工等,“我们想先在业主中选出大伙儿信任的业主代表负责招聘,再成立专门部门管理有关物业的事务,并且业委会承诺到时候物业费每平米5毛钱,5年内不变。”　　听到湖滨苑一年多来自己管理小区过程中遇到的种种难题,杨兆金、马筠等业主却没有太放在眼里。“我觉得这主要看业委会有没有能力,而最关键的问题是,现在我们小区有85%以上的人都是拥护我们的。”杨兆金说。　　此外,杨兆金之所以觉得有信心把小区管理好,还和小区的一些现实基础有关,“为了下一步接管物业,我们做了很多准备工作,如对小区的水、电、暖气都进行了维修,每户安装了一户一表,电费也由以前的物业代收改为银行代扣。”杨兆金说,他有一定的社交能力,通过联系扫清了小区“自管”的很多绊脚石。接下来,他们还想集资建菜市场、食堂等,解决资金的问题。自管经验要多和街道办、居委会联系　这是业委会“自管”的靠山和主心骨　　湖滨苑小区自2010年春节物业撤出小区后,一直由业委会管理小区。池桂华说,这一年零9个月的工作难度超出先前的想象,多亏了居委会和街道办的支持。“业委会没有强制力,光靠劝说没力度。业主自管的第一条经验就是要和居委会及街道办保持很密切的联系,我几乎天天来办事处,大事由街道办出面,业主觉得更有说服力；拿不准的事情和办事处商量,心里也更踏实。”赵志江也说,对于湖滨苑小区自管一事,只要业主拥护,办事处、居委会就会大力支持。物业是为业主服务,不是管理　业委会“自管”工作心态要摆正　　池桂华认为,之前物业和业主的种种矛盾,一个重要原因是物业没有把自己的身份摆正,物业是为业主服务,不是管理。当业委会接替物业管理小区时更要摆正心态。“业委会接管物业是为了服务业主,如果业主不交服务费,可能是业主有自己的困难,要理解。像以前很多物业那样‘不交物业费就不给你维修打扫’这种想法不能有。大家都是邻居,应该更能相互理解、相互尊重。我们的目的就是为了让业主生活得更好、更舒心。”　　另外,池桂华还给即将自管小区的杨兆金提出了一个建议:“所有业委会的通知、决议都要拍照存档,保留下一步保护自己权益的证据。”今后方向专业化的物业服务方向应该坚持　业委会没必要事必躬亲,搞得那么累　　对于目前一些小区正在采取的业主自管的情况,王海认为这是有现实存在基础的,毕竟业主自管的小区物业费收取得都比较低,受益的是全体业主。高虹也说,她在参加市里相关会议时也得知,济南市对于规模比较小,管理起来难度不大的小区,是鼓励采取业主自管的方式的。　　然而,业主想实现自管,需要面对很多的困难和阻力。对此,王海认为虽然业主自管会在物业费收取等方面让居民得到一些实惠,但从整体上来看,要享受到高水平、全方位的物业服务,还是得走市场化、专业化的路子,因为提供专业服务的物业服务公司,更加注重服务品牌的培植和运用,更加注重对企业服务行为的规范。王海说,看到对话中两个小区的自治委也好、业委会也好,承担了那么多的工作,操了很多心可能还会遇到居民的不理解,是很心疼的。“物业管理还是要坚持专业服务的发展方向,这是一个必然趋势。”王海说。管理物业不能只是房管部门的事　各个部门都应有相应对接,要齐抓共管　　因服务不好,物业和业主闹纠纷、物业撤了,业主自己管小区……对话中,王海认为这其实暴露出目前物业管理方面存在的行业监管缺位、不到位的问题。“小区管理的确离不开当地街道办、居委会的支持,但即便在街道办事处这一级,也几乎没有专门的科室处理和物业有关的问题。”王海说。　　王海说,房管部门是物业的主管部门,但仅依靠这一个部门,很难把不断暴露出的物业矛盾解决好。而从目前整个物业管理面对的环境来看,它的各项法律条例还不完善,而政府各职能部门在实行物业管理方面也还存在着缺位、不到位的问题。因此王海也建议以后政府基层组织以及社会各职能部门,如公安、规划、环保、城管等,设立与物业管理相对应的工作力量,或增设这部分管理职能,大家携起手来,形成齐抓共管的力量,从机构保障、职责界定上彻底解决物业无人管的问题。只有这样,才能推动业主的真正自治,解决物业管理中的诸多问题。　　□专题策划:生活日报社区记者团队　　□专题采写:本报记者　王僖　见习记者　陈思羽　　□专题摄影:本报记者　邱志强
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17:30:15 来源：
经过三十年的不断发展，起初作为房地产售后服务附属行业的物业管理，已逐渐发展成为一个独立性行业，市场对物业管理服务的质量要求也越来越高;专业化管理、差异化服务成为物业管理企业建立自身品牌的基础。为此，在分工逐渐专业化、精细化的社会化管理背景下，现代物业管理企业不再强调通过完善自身的组织机构来为业主提供高质量的服务，物业管理企业不仅可以通过选择合格的专项业务供应商来实现物业管理服务，更可以在此基础上合理组织供应商资源，提升物业管理企业的社会品牌形象。虽然物业管理服务实践经验在不断证明，对专项业务实施外包是物业管理行业的必然发展趋势，是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。但是这并不意味着一旦物业管理企业采取专项业务外包的方式就一定会达到物业管理服务业务提升的目的，其中的原因就在于物业管理企业对专项业务外包服务过程中诸多关键问题的把握程度。
关键点之一：物业管理服务外包业务范围的合理确定
物业管理企业通过外包的方式实现专项服务之前，应该认识到外包的真正目的?明确什么样的专项服务需要实施外包、什么业务不宜外包?其业务范围应该如何界定?首先，应该认识到物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物业管理企业技术含量还较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控方面。高技术含量的业务是物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。一些物业基础管理服务项目，如物业区域内的公共场地、楼宇内的公共走道的环境卫生，以及生活废弃物的日常清洁工作，可以委托给专业化的保洁服务公司具体实施。公共绿地、公用设施专用绿地，以及规定区域的鲜花、绿色租摆和节日花坛租摆工作，可以委托给专业化的绿地养护和花木服务公司具体实施。其次，就是对于物业管理企业在实施专项服务时，需要一次性投入较大资产项目的决策。由于市场的波动变化较大，很多物业管理企业会考虑今后发展的投资收益和长期利益，对在物业管理经营中无法预期收回的长期投入会表现得十分谨慎。因此，对于需要购置专业设备才能进行的诸如：高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务，通常物业管理企业也会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，行业通常也是要采取外包的方式实现专项服务的提供。而与以上三方面内容相反，对于物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常维修服务、水、电、气、热的日常供应与管理，则一般不宜进行外包。
关键点之二：注重市场调查细节考察，一切用服务质量说话
面对激烈的市场竞争环境，物业管理企业如果把资源分散到工作的每个环节，必然会造成企业资源的浪费。采用专项服务外包的模式，则有利于企业集中资源，选择自己专长的领域，形成技术优势和规模优势，有利于提升企业的核心竞争力。也正因为如此，选择专业服务供应商的好坏，会直接关系到物业管理企业外包业务的成功与否。那么，如何选择合格的业务供应商呢?按照物业管理企业的通常做法，在确定外包服务项目后，首先要进行的工作就是市场调查，然而据实际情况来看，这一准备阶段的考察工作，也是物业管理企业最容易出现把握偏差的环节之一。原因在于，很多物业管理企业都会忽略对外委服务供应商的前期市场调查和现场参观考察，认为真正的工作重点应该放在业务招投标阶段，虽然想法不错，但是这样做的结果却往往不能真实反映被考察单位的实际情况与业务能力。
为了避免上述情况的发生，物业管理企业应该着力设计市场调查考察阶段的工作内容，努力通过现场考察、座谈、暗访等多种形式了解服务供应商的公司实力、经营理念、人员管理、管理控制及效率、服务保障能力等项内容，特别是可以对现场服务细节进行考察，比如员工是否熟悉业务、对客服务态度，工作记录表格填写等，通过这些实际工作中的“真情流露”(蜂巢物业网注)，有助于物业管理企业更加全面地了解外委服务供应商的企业真实情况，从而弥补单纯依靠投标书和答辩环节了解外委企业情况的不足，尽量把不合格的外委供应商排除在招投标工作之外。
关键点之三：专项服务外包业务招标工作关键环节
对于一般工作程序，行业的通常做法是物业管理企业提出对外委分包单位的资质要求、服务范围和服务标准，编制相关的招投标文件或外委专项服务邀请函，通过采购服务程序进行采购活动。按照市场调查的结果，对相关专项服务供应商发出招标材料，物业管理企业的评标委员会根据预先确定的评标标准和评标办法，对各服务供应商提交的投标材料进行综合评价，最终确定服务质量高、保障能力强且费用合理的供应商作为外委服务中标单位，并签订外委服务合同。在此过程中，对于优化的工作流程、评标准则的确定环节需要特别关注。
对于大宗服务的采购工作是物业管理企业一个比较敏感的话题，它不仅能反映出一个企业的管理水平，同时，也会直接影响物业管理企业将来为业主提供服务的能力。因此，在采购服务之初，物业管理企业就应该确定一套经得起检验的招投标全程优化透明管理工作方法与招标流程。其内容要包括对采购服务日程安排的要求、招投标文件要求、相关评定标准的审批要求等。强调不能光凭感觉进行工作，要讲程序和规则，但同时又要兼顾工作效率，规则不能成为效率的负担。再有，就是对评标准则的选择。目前，在物业管理企业进行业务外包时的评分标准依据可以基本分为信誉标，业绩标，服务标，价格标等，分值各占一定权重，以加权平均数作为定标标准。但这种沿袭物业管理招投标的方式能否适用于外包服务还有待商榷。原因在于，物业管理企业进行外包的首要目的是采购合格的服务，这种服务不仅是提供给物业管理企业的，它还会直接面对物业管理业主。据此，这种服务采购更应注重委托服务的工作质量、保障能力和整体服务形象。也只有在此基础上再谈价格才会有意义，否则，仅注重价格的高低，一旦投标价格低于服务成本，势必将造成供应商提供服务质量的下降，而这显然背离了物业管理企业的招标初衷。为此，在实际工作中比较可行的办法是，物业管理企业采取服务标与价格标分别报送方式进行操作，在确定价格标的权重后，分别对服务标和价格标进行评定，以减少单纯的价格因素对整个招标工作的影响。
关键点之四：专项服务外包业务合同的草拟与签订
在进行物业专项服务外包工作时，选择合适的专业性服务供应商只是物业管理企业外包业务成功的基本条件，而认真起草和签订一份全面的外包合同或协议，不仅是对外包服务工作质量的有力保障，同时也是进行物业管理服务外包业务的关键。对于委托合同或协议的建立，有些物业管理企业存在认识误区，认为合同或协议是用来规范不诚信企业之间的文书，如果物业管理企业和服务供应商有着良好的合作关系，那么一定在这次合作时会有着良好的相互服务关系。其实，这种认识是错误的。合同或协议是规范双方行为的文件，作为双方共同遵守的依据，保护的是双方的利益。其内容应包含：合作范围、运作方式、服务方案、实施计划、责任划分、杜绝转包、保险事宜、合约修改与终止、付款方式、事故赔偿等事项。
在合同的草拟与签订过程中，首先应该明确外包后责任的界定。物业管理企业将自己的专项服务业务外包给其他专业服务供应商后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业供应商的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理企业应当对业主承担违约责任。特别要强调，在合同或协议中应约定，专业性服务供应商提供的专业性服务质量和水平，不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定专业性服务供应商达不到服务质量和要求时的违约责任。其次，就是对专项业务委托合同或协议期限的确定。这里要强调的是行业内多数企业的普遍通行做法，不一定就是正确、有效的做法。由于物业管理服务工作的长期性、稳定性特点，外包合同或协议的签订不一定局限在年度或年度的整数倍。在行业内，对此有效的处理方法是不同的委托合同可视服务内容的权重差别，签订不同的合同期限，目的不仅在于可以借此有效地控制服务供应商的行为，保证提供高质量的服务，从而充分降低物业管理企业的管理风险，避免在一段时间内有多个委托合同到期，因谈判时间不足而导致某些工作的不彻底或不到位。此外，有效分散委托合同的截至日期，在相关委托合同到期时，可以给物业管理企业留有充分的谈判时间，就委托服务方的服务水平作整体和充分的评估，并给选择新的服务供应商留有余地，从而引入全程市场竞争机制，保证提供高质量的服务。
关键点之五：物业管理服务外包业务的日常管控
实施专项服务业务外包作为一种新型的物业管理模式，体现了传统物业管理向现代化物业管理转型过程中物业管理职能社会化、专业化、市场化和经营化的必然发展趋势。当然，外包和几乎所有业务外包一样，如果管理不当也会给物业管理企业带来风险，表现为如果外包业务、项目的内容、外延定义不清，则容易带来运营混乱与责任不清，甚至引起企业内部更大的矛盾;可能会使物业管理理企业部分员工对专项服务产生一定程度的依赖;物业管理企业对外委分包单位管理松散，以包代管，权限不清、责任推诿等不良现象。
因而，建立物业管理企业与专项服务业务外包单位之间长期双赢的互动关系，就成为营造良好企业外部环境、实现物业管理企业价值链管理流程所要面对的重要课题。应该明确物业管理企业和外委单位建立的不仅仅是一种简单的商业合作关系，其中更多的内容是相互信任、互相依靠、双方要承诺风险共担，利益共享，双方应在充分沟通与相互理解的基础上加强合作与协调，使业务流程顺利进行。物业管理企业不仅是一个社会资源组织者，还应该运用真正意义上的专业化管理成为系统集成商，物业管理企业的管理职能和专业化程度需要更加强化，将管理要求及管理理念准确传递，在保证管理效果的同时帮助分包服务企业提升服务质量并创造更多价值。还有一点值得注意，在履约过程中，物业管理企业对专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理企业应把专业性服务企业纳入自身的整体管理体系之中，通过目标制定、监督检查、有效评估、绩效考核、及时改进等手段完成对日常业务的有效管控，实现物业管理工作整体服务目标。
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