2014第三届房地产高峰论坛_网易房产
发改委经济体制改革研究所产业室主任
全国房地产商会联盟执行主席
住房和城乡结合部政策研究中心主任
原国资委研究中心宏观战略部部长
网易房产事业部副总经理
北京盛世华锐电影投资管理有限公司总经理
幸福人寿首任董事长
关于中国房地产高峰论坛
在经济变革时期，房地产将被赋予怎样的新角色？赵晓认为，在过去的几年中中国人开始意识到房产的消费品属性，但是房地产作为一个基本的生产要素还没有达成共识，从生产资料的角度来考察，房地产只不过是附着在劳动力的基本的生产要素...
在中国宏观经济结构持续变化调整、房地产行业告别黄金时代的2014年，有人看到了"危"，也有人看到了"机"。史炜认为，"产"是指市场化的产业链，即通过产品不断衍生出更多产品。从这一层面来讲，开发商拥有比"二马"更多的机遇...
主办方致辞
房地产高峰论坛 主题演讲
9月15日上午
北京常驻流动人口跟北京本地人口比例是200%，而天津的常驻流动人口跟天津本地人口比例是30%，所以天津的房地产根本涨不起来。天津的房价在北京就是大白菜的价格！不是天津本地资源多，也不是天津本地人不想买房，而是没有流动性！
现在是定向放松，过去叫温总理强刺激，现在是强总理温刺激，或者叫微刺激！李克强说，强改革，微刺激。要定向，中国改革要增强体制，才能逐步减少病态。
9月15日下午
随着我们存量房市场发展，随着我们大量用户存在，随着中国城镇化今后8亿多人在城镇里居住，这个服务的市场空间是巨大的。过去房地产就是关注建房子为主，但是我们房地产服务市场空间是巨大的，特别是现在的互联网技术有了之后，对房地产的服务领域的发展，我们认为它的创新空间是非常大的。
万达影院成功的原因是找准了房地产行业和中国电影市场有效结合的套路。如今，中国电影消费已经从过去的单一消费模式变成了一次性综合性消费模式——观众不再是骑着自行车跑单独的影院，没有任何辅助设施的影院去看一场电影，而是变为集吃、娱、购、观影为一体的综合性娱乐消费。
9月16日上午
中国老百姓都知道买房子不会亏本，特别在中国一线城市，北上广深，你如果在这些地方买房子，你肯定能打破通货膨胀，或者比通胀更高的收益，所以这些地方的房价市场会那么的火爆，非常重要的程度是中国老百姓需要借助房地产投资来抵抗通货膨胀。
张媛媛援引数据表示，如今手机用户人流已超过PC端，截至2014年8月，中国手机用户量已积累到6至8亿，在移动电商时代，房地产电商将释放更多活力，房地产互联网公司通过抢占移动入口，将完成跨越式发展。而房地产电商势必将助力中国楼市在成交放缓的白银十年继续向前。
房地产高峰论坛 圆桌会议
变革时期下的地产金融创新
现在房地产最重要的是去库存，我们讲金九银十，如果在这个结骨眼上，销售仍然存在一定问题的情况下，我认为这个房地产现在企业的资金状况是非常紧张的。
在资金方面，蔡汝雄表示房地产行业大家都很清楚，这是金融属性非常强的，在发达国家可以归类为金融企业，孟总主导推动的按揭贷款大大激发了购买力，可见金融推动的力量非常大。地产商对资金的需求是越来越大了，土地越来越贵，项目越来越大，大量房地产商有了发展的机会。
变房企的多元化突围之路
"我觉得要做的事情很多，因为你这个市场在一直不断的变化，我还是觉得前几年房地产好的时候，都在谈房地产专业化，也就是说近一两年大伙才陆续谈转型，谈多元化，如果是作为一个房地产商来说，还是立足于本质，练好内功。"杜艳梅表示。
刘景鹏说，当年上学时，全班同学一交流，发现大家都是小微地产商，"有一点点风吹草动会要我们的命！"他告诫小微地产商一定要冷静，现在最要做的是淡定，（房地产）能不做就不做。
房地产高峰论坛 现场直播
主持人：今天的同学会已经是第三届了，同学会已然成为了房地产行业的顶级盛会，2014年随着两会的召开，房地产发展前景基本明朗，这一年我们400余名同学将继续发扬清华精神，树立清华品牌，合作发展，共谋共赢，为中国房地产发展做出贡献，抓住深化改革的机遇。迎接新的挑战，在这里预祝同学们和气致祥，身体健康，家庭康泰，万事如意！下面我宣布2014年第三届中国房地产高峰论坛，清华大学房地产卓越总裁同学联谊会年会正式开始！首先请允许我隆重介绍今天上午到场的嘉宾：清华大学继续教育学院副熟悉阎桂芝、清华大学继续教育学院房地产中心主任李德全、国家发改委经济体制改革研究所产业所主任史炜、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、清华大学房地产卓越总裁联谊会会长黄大尧、清华大学房地产卓越总裁同学联谊会监事长张楚最、清华大学房地产卓越总裁同学联谊会秘书长于尽良、黄金湾投资集团总裁申威、北京城建亚泰建设集团有限公司总经理胡敬伟、大篷车家居装饰有限公司总经理刘景鹏、原国家经贸委研究中心国资委研究中心宏观战略部部长赵晓，清华大学房地产卓越总裁同学会执行会长曹国章。同学们让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来！非常感谢各位领导和嘉宾，百忙之中如约而致，感谢你们对清华大学房地产卓越总裁联谊会的支持，有了你们的鼓励和关怀，同学会才会茁壮成长，同学会面对未来才有信心，走的更远更加精彩。有请中山大学继续教育学院党委副书记阎桂芝为大会致辞。阎桂芝：尊敬的各位来宾、各位专家、同学们大家上午好，我代表清华大学机遇教育学院对论坛的举办表示热烈的祝贺，并对主席论坛的各位专家和来宾表示衷心的感谢！房地产产业在国民经济中占有重要的作用，对改善国民居住的条件，带动相关产业发展，以及拉动经济增长做出了重要的贡献，另一方面，这个行业也吸引和解决了大量的劳动力的就业，其发展不仅事关经济的发展，更关系到国计民生和社会的稳定，清华大学继续教育学院通过举办房地产系列论坛，搭建了一个平台，房地产界的各位专家学者和新老学员们共聚一堂，共同探讨房地产行业的未来和发展，探索企业发展的新思路，我们说企业是国民经济的细胞，企业经营状况在很大程度上决定了我们国民经济的发展状况。在座的作为经营管理的骨干，你们的思路、经营理念和管理的水平直接影响到所在企业的经营方向和发展空间，如何建设一流的城市和绿色节能型的建筑，不光是国家倡导的目标也是我们造福子孙后代的好事，高度的民族自尊心和社会责任感引导着中国房地产业企业家创造优质的建筑。相信我们都能用可持续发展的眼光和思路，指导我们企业和行业的发展，即要达到经济、社会发展的目标，又要时刻保护好我们赖以生存的自然资源和环境，让我们坚持生态良好的文明发展的道路，努力建设美丽中国，清华大学继续教育学院从02年开办房地产系列培训项目以来，得到了房地产界专业人士的密切关注和大力的支持，已经有来自全国各地包括香港、台湾、韩国、新加坡6000多名学员参加了学习。房地产卓越总裁高级研修班已经成功举办了12期，现在在读的还有13期，深受房地产业人士的欢迎和认可，我们房地产卓越班结业学员成立了房地产总裁同学联谊会，大家希望通过这个平台不断学习，相互交流，共谋发展，资源共享，优势互补，携手共进，当前，我国已经进入了全面深化改革的时代，记得习近平总书记在03年说过，中国正在制订全面深化改革的方案，统筹推进经济、政治、文化、社会和生态文明建设领域的改革。努力破解发展过程中出现的难题，消除经济持续健康发展的体制机制的障碍，在新一论经济结构调整和发展方向转变的大背景下，我们的企业即面临发展机遇，同时也遇到前所未有的挑战。今天我们生活在以知识经济为基础的社会，各种新的观念、新的理念不断的涌现，各种新的知识、新的技术也层出不穷，面对纷至沓来的信息和知识，终身学习已经成为我们一个国家、一个社会、一个组织和我们每个个体生存和发展的必要条件，成为21世纪人类生活的基本方式，希望大家通过我们的论坛聆听专家学者和知识的传授，共同探索企业发展的新思路，寻求企业发展强动力，通过举办论坛，同学年会为学员在更广阔的范围内提供学习、沟通和交流的机会，同时也希望大家对我们倡导终身学习的培训理念有更深层次的认识和理解，在这里预祝本次房地产高层论坛圆满成功！祝各位嘉宾、学员朋友们身体健康、生活幸福，事业辉煌！谢谢大家！主持人：下面有请清华大学房地产卓越总裁同学联谊会黄大尧为我们致辞。黄大尧：尊敬的各位专家、来宾、老师、同学们大家早上好！我们怀着万分激动的心情迎来2014中国房地产高峰论坛，我代表同学们全体会员向你们的光临表示最热烈的欢迎！在多年来一直关心和支持同学会发展的各位领导、老师、同学及社会各界的朋友致以最衷心的感谢，清华大学房地产卓越总裁同学联谊会成立以来，在对工作交流、提升、脚踏实地为同学会创造商机，共同发展，回报社会搭建平台，为合作起到纽带与桥梁的作用，今天召开中国房地产为主题的2014中国房地产高峰论坛，特邀相关领导和知名的经济专家、金融界、学术界著名企业家精英人士汇集北京，共同分析2014中国宏观经济的热点，围绕中国房地产年度盘点与展望，随着国家新一轮改革，深化房地产行业升级创新，共同分析中国房地产未来的改革与出路，本次高峰论坛希望能为各位企业家在新经济转型时机中带来改革发展的新思路，让我们开拓进取，共迎明天，在此预祝本次同学会取得圆满成功，谢谢！主持人：2014年将是全国落实十八届三中全会精神，全面推行改革结构的一年，也是政治社会经济最为复杂的一年，在宏观经济趋势与政策下，我们房地产行业有怎样的变化呢？下面我们有请国家发改委经济体制改革研究所产业室主任史炜为大家讲解中国房地产只争朝夕！史炜：大家上午好！非常高兴能够参加我们清华继续学院这次的年会，关于清华我参加过几次，去年在参加重庆年会的时候当时我做的演讲的题目也是中国房地产转型，当时我们面对的房地产转型可能更多的是面对我们住宅地产业，大家都知道2014年中国经济正处在大的结构调整变化非常复杂的过程中，无论从对宏观经济的理解还是对我们整个产业的演进，很多问题跟房地产是联系在一起的，在这样的时刻我想跟大家共同分享我对房地产这个行业的判断，更有利于我们对地产界对下一步的投资和产业布局比较全的理解。我把我的感受跟大家分享一下；首先我们知道中国经济经过30年的高速发展，在取得了辉煌的总量的成就过程中，中国的经济实际在目前陷入了一种经济规律也好，或者历史的必然也好，这种调整阶段的时候你会感觉到很多的困惑，比如我最近跟清华的学员接触，很多人都问我一个问题，中国经济到底发生了什么情况？是不是进入了衰退期？很多人问我，什么时候从现在经济的低谷走出来？在整个经济进行判断的时候，有一个非常重要的话题，就是我们的房地产，近10年中国经济的发展很大程度上跟房地产是捆绑在一起的，房地产成为支撑我们国家近10年工业进程的非常重要的推动力量。在座都非常清楚，我们房地产涉及到33个行业，房地产发展不是孤立的，现在我们谈房地产的时候，或者单独强调房价的起伏，谈土地供应量，谈简单的需求，在我的认识上和判断上导致了大量的认识上的错觉，这一点对我们房地产界发展是非常不利的，今天我们谈房地产转型的时候，特别是谈新型地产发展的时候，我们首先要找到一个切入点，我们要找到什么样的切入点呢？在中国目前经济运行下，房地产在经济运行的地位或者产业选择是什么样的？如果找不到一个切入点的话对整个政治的研判是不利于我们地产商选择有效的发展路径的！下面我谈谈第一点，中国的经济到底现在是什么样的状况？这个跟我们房地产，特别是新型地产发展是什么样的关系？我们今天学员来自全国各个地方，我们把我们的感觉回到自己的家乡，就回到自己工作、创业和生活的地方，我们想一想当你回到你所在的省城、中心城市哪怕县级市，近10年中国发生了什么样的变化？我想最大的变化就是近10年，或者近15年，中国经济在全球与别的国家最不同的是什么？造城运动！我是每年一半的时间在全国各地做调研，我们国家所有的地方都在搞“造城运动”！城市摊大饼！县级市的中心，精装楼盘，人造湖泊，这个城市建的非常漂亮，我们国家城市为什么要建设这么漂亮？包括中部比较落后的县级市和地级市也建设的非常漂亮，这时候中国就有一个疑问，中国需要这么漂亮的城市吗？你把老百姓的辛苦钱都贴在城市上了，如果站在经济投资的角度可能判断会出现偏差，咱们在座的各位都是地产商，你们的感觉比我们更准确一些！我们想想在中国仍以工业化支撑经济发展的国家，它最典型的特质是什么？就是仍然传统落后的制造业和加工工业作为经济发展的支撑体。中国传统的制造业是最基本的特点是劳动密集型、产品产能过剩，这是中国经济整体的现状，这时候一个地方的领导要想平衡地方的经济，比如说我们中原地区，河南也好，河北也好，山东也好，当我们传统产业非常密集的地方，虽然国家说你要搞产业升级，搞产业转型，你拿什么去搞？你的东西卖不出去，你的资金不能流转起来，你没有有效的现金流，你让传统企业怎么转型升级？这时候我们再回头看我们的房地产，尽管我们盖起很大的楼盘，很大区域的基础设施的建设，可能没有那么有效的社会效应，你楼卖不出去，一个写字楼放在那没有人租售，当我们盖一个楼的时候，我们会发现它消耗的是什么？除了楼本身以外，还要消耗大量的砖瓦灰沙石，这在中国是什么概念？在落后地区，就是它的基础产业和支撑产业，当我们盖一个楼的时候，这个楼没有收益，但是我们救活了水泥厂、玻璃厂和建材厂，当我们楼盖完了以后要装修，我们救活了很多装饰材料的企业，当我们进行办公布局设施的时候，我们救活了很多家具厂，这就是我一开始给大家讲的中国房地产这10年背负的不仅仅是普遍服务，普遍服务就是让更多的人享受更多的住宅，在这个之外，我们房地产在拯救中国传统的制造业和加工业。我为什么一开始讲这一点我不能把房地产的定位做一个准确的判断，我们几乎不知道房地产转型转什么，或者说不清楚我们商业地产要做的是什么！我简单总结一下我第一段的发言，我们国家目前总量经济仍处在以投资拉动背景下为由，内需严重不足的经济，或者定义中国经济特质的话，我们可以明确的定义为中国经济目前仍处在内需不足，依赖于投资拉动，稳定经济增长，稳定就业，稳定传统产业平稳升级的状态下。如果我们今天判断中国房地产转型仅仅从土地供应量、价格、需求上，因此当我们对中国宏观经济有准确定位的时候，我们知道目前我们房地产转型所承担的重要的历史责任是什么！就是要由我们传统的所理解的房地产是简单的住宅性开发，一定要转向配合国家投资拉动体系下的一种城市化，规模化包括城镇化的建设，这是我们国家今年房地产转型的重要背景和基础。什么是新型地产？新型地产首先要解决的是跟国家整个投资经济捆绑在一起的，上个星期我在深圳开了一个会，习总书记去深圳考察以后，提出要大规模的发展朝海经济，面向国际的经济，深圳在做浅海规划，在10平方公里土地上要建设现代信息化的智能产业的建设群体。在智能产业的规划当中，因为我是评委，我看了整个规划体系，要建立智能化工业园区，智能化办公体系，智能化城市安保，智能化城市交通和医疗体系，所有这些智能化的落地点，它的支撑点是什么呢？或者说它投资的落脚点是什么呢？房地产。很多人觉得这跟我有什么关系，在这个地方搞云服务中心，跟我们传统地产商没有任何的关系！其实错了！云服务中心本身是基于现代通信技术，基于CT技术和计算机网络的一套体系，但是你不能随便的去捆绑，一定要跟一个个实体项目捆绑在一起，而一个个实体项目跟新型的建筑物捆绑在一起，所以当我们看到各个地方搞开发区、城市建设、搞大的产业规划的时候，我们地产商的思维方式要发生很大的变化！不是说某一个地方要搞一个开发区，我们是不是在这个地方投资机会，国家提出城镇化我们在这个地方提出什么机会，不是这样的，如果简单的开发区你就投资的话你可能就掉入政府的陷井里了！我们的知识结构，我们对产业的理解真的发生了翻天覆地的变化。未来产业是什么形态？当中国的经济从工业化初中期向后期转移的时候，一个最大的产业变化是产业与产业之间的界线变得越来越模糊了！其实我们今天地产界也是这个样子，我们很难界定某一个地产是什么性质，大家都在谈商业地产，我们想一想谁能给商业地产做一个准确的定义？无论是经济学家还是政府官员，包括我们实体经济的老板？我们很难对商业地产做出一个准确的名称概念的界定！今天的产业已经跨界融合越来越明显了，我们当传统的地产由住宅式向新型商业地产发展的时候，你本身的产品已经不是孤立的了，过去我们地产商盖一个楼盘，我这个楼盘就是一个写字楼，就是一个高端的商业地产，但是未来就不一样了，有可能成为互联网连网中心，也可能是云服务中心，在这样的背景下我再进一步阐述一下！什么叫房地产！在清华讲课的时候，我跟班里学生就探讨，我们整天说房地产房地产，什么是房地产？大家思考一下！我没有办法直接跟大家互动，在课堂上一定让老板们告诉我，你理解的房地产是什么？房地产三个字，房地产本身就是一个融合的概念，“房”指的是我们建筑物，是实物的载体，这里包括房屋的设计，房屋的规格，房屋的材料，包括我们建筑预算，包括我们房屋款式各个方面符合什么样的风格，包括里面的配套设施，这是房。“房”在实实在在的物理框架下的建设的东西，我们管它叫产品，这是我们传统房地产经常定义的，我们过去所说的房地产说的就是“房”！什么是“地”？在今天下午的论坛中可能有金融界的同志参与，“地”除了地价以外，土地寻租、边境收益率以外，在商业地产的时候，“地”最主要的概念，我们必须在未来新型发展中最重要的概念是“土地金融”，土地是一个资产，不是实物，尽管我们在地方拿土地的时候无论是通过投拍的方式还是合作的方式，它都是一个金融产品，所以“地”和“房”不是一个概念！“产”是什么？几乎就是一个概念，产品。错了，不是产品，是产业链。如果你今天仍然把房地产当成产品的话，当你们从传统的房地产向新型地产去转的话，你这条路根本走不下去。我们这里的“产”是产业链，市场化的产业链，它是由一个产品不断的衍生出很多的产品。我们很多清学学员都在做类似的东西，只不过没有理顺，清学很多听我课的学员经常给我打电话，说我们想做一个养老地产！现在我在什么地方，地方政府也支持我，给我一大块土地，而且土地非常的优惠，不是投标不是拍卖，就是划拨的，调整地方的产业结构！或者即便收费也非常便宜，在政策上无非是我给你20万平方米的土地，给你5000亩土地，作为你中心开发区，周边10平方公里土地也归你配套开发，地方政府给了你非常好的馅饼，在山前在一个浅滩的地区，有一条河流，反正种不了粮食，如果你做养老地产，风景秀丽，交通也非常便利，中间这2000亩土地你来做养老地产项目，你再做核心区开发以外，周边10平方公里你可以做批发商，这是一般商业地产普遍的模式！所以我们说这块合适了，我的土地成本非常低，大家都需要养老，有些地方为了住了好的养老院都排名30年了，所以养老是我们未来非常好的需求，但是我们想想什么是养老地产？当我们把传统房地产升级为养老地产的时候，这个概念发生了很大的变化，首先它是养老，所以你的地产一定是围绕养老，如果我们房地产商仅仅是拿了土地，批租土地再零售土地，就像九华山庄，九华山庄是北京非常好的医疗地产的项目，在北京维持20多年了，但是实际上你如果仅仅是地产项目去开发完整得再漂亮的，马上有一个很严峻的问题，当你产业化的时候，当我做一个养老地产，很多有钱人希望到我这个地方来住的时候，养老马上离不开的是怎么养老，比如说医疗，一个岁数大的老人住在你的养老院里他不生病可以，生病以后怎么看病？你说九华山庄这个地方就是一般的体检，给你一个心电图，CD检查，实际让我们到这个地方来养老，我肯定不敢来，旁边即便有三甲医院，它是不是国家授牌的三甲医院？很多我们地产项目旁边没有医院，即便你盖一个医院，这个医院有没有三甲资格？如果没有，很多医生、护士等级都不够，我敢不敢来这边看病？即便成为三甲医院，不是所有三甲医院都能纳入医保体系的，我们国家说医疗体格的改革，民营资本可以建医院。在清华的一个学员已经在北京近郊区已经拿到了三甲医院的牌照了，但是我到你这个地方看病是没有办法报销的！我们国家医疗体制的改革的进程能够达到民营医院拿到三甲牌照，还能纳入普通的医疗体系这个过程要2—3年，即便你拿到医疗体系以后，现在养老地产项目像中心城市几乎没有土地了，比如说青岛崂山，贵州大山里山清水秀风景非常好，也有三甲医院，我们国家医疗体制改革和医疗产业化什么时候能够做到异地的报销？我现在在北京，我退休了，按照我现在的情况，我退休金应该是一万多块钱，我可以到青岛或者到天津，或者我到四川，哪怕我到贵州找一个很好的养老院，我把全部退休金都给它，我面临一个很重要的问题，中央医保和地方医保能够挂钩，我们城市异地医保能够挂钩？医疗体制改革从表面上是政治体制改革，实际是我们地产商当你作为一个养老保险项目的时候，并不是我们原来所想象的把这个楼盖好了，我是租出去还是卖出去？当医疗改革不配套的时候你卖不出去，当医疗改革异地报销不配套的时候，你卖出去也是很低的！你地产商面对的不是简简单单的地产问题，而是大量的医疗产品的问题，这还是简单的案例。因为跟政策相关，但是更多的时候我们房地产跟其他产业相互渗透的关系更为密切，新地产中不是我们不谈住宅性地产，住宅地产也在发生很多的变化，我们有些著名的地产商或者大的开发商给了我们很多的误导，中国老百姓不需要国外式的住宅项目，我们有个地产商说国外住宅面积人均是多少，中国是达不到那个标准的，包括其他的土地价格都不可比。我们看看其他的产业的变化，中国汽车和国外汽车发展行业一样吗？我们2000年小轿车产量300万台，去年2000万台，中国的文化很多学生在清华、北大读国学，我一直觉得我们国学是有问题的，我们老板都不知道什么是学问了，找不到文化基础，我们真的要想想中国的消费理念和中国消费方式跟国外是完全不一样的，国外做微型车，中国一定做大车，中国所有的地方都是以高大地缘为传统的文化理念，中国在住房上的理念跟国外也是不一样的，他们不是为了需求。一次展览很多中国人进去日本房地产馆以后就是一个大空房子，说你这个房子这么大，连个窗户都没有？人家说，你想要什么窗户？中国人说我需要我的房间里有很大的窗户，推开窗户可以看到大海，可以看到很大的沙滩，可以看到海鸥，马上3D图像在墙壁上出现很大的窗户，包括视觉，跟真实的窗户一样，未来我们的信息技术和传感技术能够在打开窗户的同时，人为的构出海的声音，海鸥的声音，你会在窗户打开的时候，大海的潮湿味道，空气清晰的味道，周边绿草清香的感觉都会进入你的房间里！中国人都惊讶了，我不喜欢这个大海，我喜欢北京香山十月秋红的感觉，再演变，马上窗户关闭再打开整个香山的秋红，说不行，你的墙都是一个颜色，我喜欢那种很清爽的淡粉色，给我生活的清晰，马上演变，房屋的颜色可以无穷的变化，我喜欢照片，今天挂这个，明天挂这个，只要在你电脑里有照片库，你可以每天变换照片的框架和内容，全是3D的，包括墙体的多元化。我为什么举这个例子？这种东西在日本实现不了，日本老百姓不喜欢这种东西，但是在中国，在未来一定是有钱人的追求。这就看看我们新型房地产融合了什么样的项目，像日本馆的那种东西在中国现在是可以做的，包括国土资源部、国家发改委、工信部一直在主张我们十三五我们房屋标准要调整，叫做数字化的建设，这是我们地产商要跟IT公司合作，要跟做视频动漫的合作，跟电信公司合作，这里包括计算机的技术，包括电信通讯网络的技术，还包括其他的视频的技术，还包括传感的技术，除了我们把房子做得更好，我们要给我们房屋提供什么样的功能？大家可以算一笔账，我刚才说的是视觉上的感觉，我们再说一种体验，现在所有新的房子，从去年开始，国土部和工信部明确规定，你新房验收的时候，当地的通管局和当地国土资源局如果你宽带不能做到最优化的话，电信、联通、移动网店如果你没有做到完整的集合它是不允许你销售的，光纤是什么概念？过去开发商说我给你几个光纤接口就完了！错了，现在是4G时代，三星的电视有IBTV的功能、有交互的功能，最重要是上网的功能，不是上一根网线，是可以通过Wi-fi的技术解决无线的传输，我们几乎所有老房子都不能让新住户享受新的信息服务！其实很简单，我们开发商做新型高端住宅的时候，你不要喊住户进来装Wi-fi，我找了北京联通的老总，我的装修公司也做不了，因为我所有的管线10年前都已经步好了，我没有办法全打掉，但是在新住宅里，把所有光纤从地下室引进20兆带宽，什么地方加无线路由器，开发商开发的时候我把路由器放在里头你没有什么费用，一共也就3000块钱，一百米的房子的话，均摊的话也就30块钱，如果你现在新型房地产，你给他提供20兆的带宽服务，这又是什么价格！假设现在是8月份，提高的孩子都在放暑假的时候，孩子一个是小孩，一个在家里，你担心他不好好补习功课，你平时在家的时候可以管着他，但是现在你就在这个地方上课，你不知道他在家里干吗，也不知道他带什么样的小朋友到家里来，你也不知道他拿完食物有没有把冰箱门关上！或者家里的煤气是否关上，现在我们通过手机移动互联网你看看你的孩子是不是在家里玩游戏呢！如果发现他在玩游戏，突然你从电脑里出来了，霹雳啪啦给儿子两个大嘴巴，谁你玩游戏的！或者你早上出来的时候，买一条清蒸鱼，提前把按纽启动，晚上回来就可以吃了！这一定是我们未来的生活模式。现在我们谈新地产的时候，新地产一定把我们原来的房地产衍生出非常新的东西！未来的房地产一定是融合的地产，即包括房地产又包括房地产金融，又包括房地产通信系统，又包括其他的消费系统，旅游地产、影视地产、医疗地产、文化地产、休闲地产、教育地产，河南的焦作下面的云台山，下面修武县的地产项目是河南建业和北京一家开发商开发的，想做酒吧一条街、跑马场、商业步行街，这样的商业地产项目，我后面有云台山，有很多高端的人士到这边来，如果我做起来的话，使这些人留下来，不仅在云台山旅游，还能去跑马，骑山地车，在酒吧里喝酒！这一定不是真实的背景，当地政府也不会蠢到这个地方搞一个步行街，这到这个地方喝酒？在座的各位，你从郑州也好，从别的地方玩完以后我为什么要在你这个项目喝酒，有的是地方喝酒！这就是房地产土地金融，地方政府算的非常清楚，你世纪天街来了以后，原来两三万块钱的土地，你把我盘活以后周边的地产就上来了，但是我不建议我们未来地产商这么去做！河南建业有这样的品牌，万达有万达的品牌，万科有万科的品牌，我们在座的地产商更多的是中小地产商，我们一定要选择中小地产商的商业模式，不能跟大的地产商玩概念，政府给我挖坑，我再给政府挖沟，最后倒霉的是地方的老百姓，而且这种商业模式一定不会成功。我们中小地产商的时候，我们转型的时候要客观的评估商业地产的项目适合不适合我们的能力，是不是未来的市场？比如旅游地产，到目前为止中国没有一个旅游地产项目是挣钱的，旅游地产靠什么挣钱？它一定靠商业链的延伸。比如我在一条商业街上，大概两公里长，我做一个商业开发，我们的交通怎么怎么便利，怎么办理需求我给你时间切割好，这种方式可不可以？在新型商业地产中，我们地产商只要做一件事情，你这个商品一定跟别的商品不一样，商用地产主要是让大家卖东西，我们想想现在卖东西是什么样？在零售总额当中40%来自于电商，依赖于互联网的网上交易，按照现在的测算，到2017年中国零售业的业态当中，有70%的商品来自网络销售，大家更多依赖网上的感受和网上的支付，马云、阿里巴巴他们再做什么，就是网络支付，网络销售从它的结算方式，包括金融配套，包括整个时间的感受跟我们过去实体销售是不一样的，未来的店铺一定是一个体验场所，就像我们很多汽车城，让你到里面体验汽车的感受，你可以驾车出来转一圈，未来的商户是体验店，不是获得了零售额。这时候我们地产商不仅仅把商户给你装修得多好，也不是简单强调你地理位置多优越，而是如何给你建立一个电商平台，我要从你马云、马化腾嘴里挖石头，因为马云不会从实体项目中给你布网，他做到网络的自由化，而我们地产商和电商是可以做到的！我在两公里狭长的地带，完全用几个服务器就可以把所有信息囊括进来，原来我是盖房子，现在我找IT公司外包给你，你给我做一个数据库，在我这个区域里，我们导航地理信息系统一样，有多少店铺？都卖什么东西？做好接口，你每个电脑PC，每个商户把自己的信息都放到服务器里，我实际是数据信息的集成商，而且不用你去做，你找专业的互联网公司就可以做好了，比如我到了河南郑州，我在步行街逛的时候，在进门的时候我们地产商给你一个小的信息处理器，这里有一个小芯片，你进来的时候，手持我这个信息处理器，我几乎就知道我想买的东西在什么地方，什么价格，我一点击，音频图像，价格信息视频都有！你即便没来这条商业街，我就在北京就可以看到，我比如到洛阳，我就到这家店里我不一定买衣服，我转了一圈，我把信息处理器留给我的地产商，我或者直接点击完成交易，那你就超过阿里巴巴了！所有进来的商家都会找到开发商，主动把这些信息提供给你，这就是最现实的数字城市，或者数字家园。我们今天谈房地产的时候，商业地产的时候，一定不是房地产扭在一起，什么是房，什么是地，什么是产，产就一定是产业化！我们再想想我们的房地产是什么概念？当你房地产跟其他产业融合，当你的产业项目跟传统的商贸实体经济融合在一起的时候，你承担了很重要的责任就是推进了国家的投资拉动，而且使投资拉动上升了一个很高的平台。所以我相信，中国的商业地产今天才刚刚进入朦胧发展的阶段，很多人认为中国房地产业经过10年高速发展，今天进入调整期和下滑期，真正的房地产处于转型的时候，完全不是这个概念，当我们的房地产进入转型阶段以后，我们的产业链其实都在发生重大的变化，我再往下延伸，我们房地产未来的前景！本来我的题目是中国房地产只争朝夕，我们是七八点钟的太阳，我们要做的事情特别多，比如说现在我们国家一个重大的项目，土地流转改革，这跟我们房地产商是什么关系？我们在十八届三中全会的时候解决了一个问题，农村经营性的土地可以确权、确价，不通过政府指定我可以直接找到村里，你经营我可以流转过来，价格可以进行市场交易，但是农村经营的土地早就被占光了，对我们地产商来说没有多大的机会。但是国家最终的目标点是什么？一定要做到农村的承包土地和宅基地的有效的流转！对农村的承包土地要确权确价，对农村宅基地确权确价，中国房地产最大的资源是土地资源被捆绑了！假设按照现在的政策演进，我估计就是两年的时间，确定农民对土地的拥有权，但不是绝对的产权！就像我们城里人买房子，我们仅仅是70年地面的产权，土地还是国家的！农村承包土地，农村的宅基地，一旦确权确价以后，大家想想，中国农村二元结构，农民变成有产阶级了，加上配套的法律制度、税收制度，我们地产商将面临非常宏大的市场，我们过去搞房地产都是盖房子，搞写字楼、住宅楼也好，但是都是在盖房子，你很难推进你的产业，商户你可以通过产业融合，但是如果土地流转下来以后，我们想一个空间，如果我们地产商或者几家联合起来，比如我们河南，如果一个地产商在河南你能够流转下来2万亩土地的话，我告诉大家是什么样的潜质！我相信别的实体经济一定会去做，如果你拿下两万亩土地，今天在河南粮食产量最高的地方，一亩地能产一吨粮食，两千斤，但是反而是不挣钱的，产两千斤粮食和八百斤粮食，八百斤反而有收入，因为产两千斤粮食各种复合肥，各种成本，反而是高产低收，原因就是分散的模式，分散作业，当你变成一万亩土地，全都是种的小麦，到秋季全部改成玉米的时候，就是日本的生产模式！为什么美国的稻谷都比我们便宜很多，因为是规模化作业。我们想想当你拿到两万亩土地，你进行规模化农业的时候，你可以把这部分东西变成工厂化的农业，就是我不是简单的我去种粮食，完全用现代机械大型组合的收割机也好，这个不是你主要的东西，主要是通过大规模农业作业，最终的目标在2万亩区域当中你可以流转成一个农庄！拿出500亩做农庄，这是什么样的新型房地产项目，你九华山庄当年拿土地很便宜，原来一区就是古典式庭院式结构，里面有湖泊可以钓鱼，晚上打打保龄球，现在变成医疗地产项目了，也是八项规定把它折腾得够呛，原来我们一到体检就到这住两天，你做一个农庄的时候，你做一个小镇，这个镇完全依赖于你的需求，你可以盖各种休闲的场所，你可以租售，搞各种各样商业融资项目，当我们地产商你看到未来产业变化的时候你可以做农庄，在国外最大的地产项目不是在城里，而就是农村农庄的建设，我们地产商在转型的时候，除了做地产以外，我可以不做简单的大田作业，我可以做工厂化的设施农业，很多学员找我的时候，怎么地产商回过头做设施农业？就是靠城市中心结合部的地区我不种经济作物，我搞玻璃大棚，政府补贴你八千块钱，工厂化的农业完全改变了农业的模式，当你把土地当作工厂，玻璃大棚里建立各种通风措施，包括无土裁培也好，也是新型地产项目，如果大棚达到1000亩以上，你的收益率是惊人的！在徐州和济南这段路程，我不知道是谁家搞的，有上万个大棚！你还可以继续延长你的产业链，当我今天做农业工业设施项目以后，你马上会向下一步去延伸，我们今天最大的问题是什么？我们去超市买东西，他说是柴鸡蛋，有机蔬菜，我们不知道真假，这个时候我们地产商当进入农业项目，工厂化项目以后，你可以建立更大的体系，如果你能盘下两万亩土地，你做一千个玻璃大棚，这里提供的有机蔬菜足以支撑城市的几个大卖场！这就是农超对接，如果简单的说我们搞农超对接的话，跟我们地产商没有关系，但是我们想到做设施农业的时候，我们回过来再做农超对接的时候，你涉及到跨界融合，我们现在超市最缺的就是定点的农业基地，农民自己做基地没有资金也没有这种条件，而地产商可以做到，原来流转的农民你给了他钱以后，你可以进城，不进城也可以给我做农业顾问，我给你一个月工资600块钱，一年7200块钱，农民的工资又增加了，我们到国外会发现，大家最愿意去休闲的场所或者地产项目就是农村的农庄，而提供的商品流通跟城市大卖场是捆绑在一起的，地产商开发房子变成流转土地，变成农庄，再做农业基地，甚至你可以控制城市大卖场，你可以变成周边超市跟我们百姓的对接。比如现在我们的大老板，自己没有时间买菜，让老婆孩子买也不放心，当你晚上回家打开电脑的时候你躺在床上，打开手机APP软件，你进入超市，明天给我送一捆菠菜，超市跟你之间是互联网传输，它可以在大棚里装一个视频头，可以让你看到西红柿长到多红了！是不是有机的？可以有传感器，可以放在空中传感吸收，可以知道空气中各种有毒物质。简单的流量就让老百姓知道在家里明天买什么菜，玩这种颠覆跟我们农村设施连在一块，这种资本来自方方面面，比如说宝钢企业在做这个，华为也在做这个，包括北京中关村联想也在做这个，包括万达也要做这些，所以未来的农业的项目将是我们最大的空间！如果你知道这种演变的进程。我们很多大腕们忽悠房价上涨，中国18亿土地已经没有了，土地稀缺的都不行了，土地还得涨价，所以房子还得涨价，忽悠半天，说今天房价还得降，从长期看还得涨！北京的房价大家知道是最高的，我们家住在望京，我们家旁边新开的楼盘开盘价9.7万，一般的中产阶级谁买得起，一定是洗钱的在那转换资金的，通过转换形态以后变成不同产的方式。我们看到农村的地产新型商业业态的时候我们知道现在我们很多判断是错误的，需求论是对的，但是不能说明我们房地产未来趋势是什么！我们看到国家对房地产的定义是你在国家投资拉动的背景下，你承担的是有效的投资拉动，我们怎么刺激有效的投资拉动？对地产商来说，我不用考虑国家的宏观，至少我要考虑到我在什么地方投资房地产是安全的！国家年初提出经济一体化，北京的房价近些年一路攀升，天津这两年才开始启动，天津普通老百姓跟北京的老百姓收入水平是一样的！为什么两个地方水火两重天？天津有需求，北京也有需求，我们很多大的地产说中国房地产还要涨，原因是有刚需，什么是刚需？我们从最基本的产业学的角度来说，刚需一定是永远需要房子永远买不起房子的人在叫刚需！我们面对的地产商绝对不是面对刚需，我们面对的是有效需求，如果我们整天算计有多少刚需的话，中国还有70%是刚需的，这些人永远买不起房子！刚需本身就是极其错误的判断。所以我们今天要面对新型地产的时候，无论被传统的住宅性地产还是未来的商业地产，我们学员要做一个判断，我们到什么地方去投资？我拿天津和北京举例子，两个都是大城市，两个城市的交通情况基本差不多，但是我今天到天津，如果去天津的大悦城我们会发现在天津大悦城10个有8个天津本地人，到北京10个人至少有6个人是外地人！在北京走在大街上10个人有9个是外地人，而在天津的话，大街上10个有9个是天津本地人！这是个非常重要的判断的方式，我想跟大家表明的是什么？真正决定房地产的价格，决定房地产未来的投资的需求或者一个地方有没有需求的最重要的趋势是流动性！我们过去谈流动性是资金的流动性，这是排在第二位的，最重要是人口的流动性，资金跟项目走，项目跟人走，北京的常驻流动人口占本地户籍人口的比例是200%，外地流动人口在这解决的是什么？天津的流动人口也很多，我们说的是常驻流动人口，在本地居住半年以上的人，不管是做生意还是读书，还是在这赖着不走，只要超过半年以上在这个地方吃饭、住宿、消费，除了本地户籍人口，就叫人口的流动性，这是非常重要的经济学指标，或者房地产指标。中国所有房价居高不下一定是常住人口比例最高的，北京常驻流动人口跟北京本地人口比例是200%，而天津的常驻流动人口跟天津本地人口比例是30%，所以天津的房地产根本涨不起来。天津的房价在北京就是大白菜的价格！不是天津本地资源多，也不是天津本地人不想买房，而是没有流动性！为什么上海房价很高，现在低于北京？深圳的房价掉的很厉害，当我们进入商业地产的时候，未来到什么地方选择各种各样的商业地产？第一，判断常住人口是多少，一般地产商我们没有办法判断，今天我讲的主题是中国房地产只争朝夕，我讲的是房地产转型和新型商业地产发展，我说转型要求我们地产商调整我们自身的知识结构，这种知识结构一定是来自于外部，我们过去通过关系从银行拿到贷款，通过好的工资找一个好的建筑队把房子盖起来，把房子卖起来，这种形式还在维系，但一定不会成为主流！在这个调整阶段中受伤害最重的就是中小房地产商。10年前我参加房地产峰会，我问孟总你们房地产公司到贵州来投资吧？他说你来给我们做什么？当时在贵州盖一个房子，每平米的利润进行100、200块钱，我们想象这种背景今天已经结束了，今天所有大的地产商各个地方，能渗透的地方都渗透到了，我们中小地产商没有办法跟大地产商竞争，大者通吃！房地产的产业概念是靠规模来压倒对手！我们要走融合的道路，要对本地资源了解，对本地商情了解，我们打组合牌，我们一定要打组合融合化的商业地产。因为世界发展到今天，无论地产界还是工业融合是未来的主体！只有通过融合你才能找到渗透，只有通过渗透你才能把产业链建起来。我们谈商业地产的时候，我特别相信国家未来商业地产前景非常好，只不过我们中小地产商要转变过去市场的理解方式。都说中国房地产没有土地了，我不是研究房地产的，我在全国各地调研的时候有一个现实摆在我的面前，我们所有地方城市都在做开发区，我们国家开发区的数量达到几十万个，现在开发区的土地利用率不到20%，包括大到天津滨海新区从天津古城区出来有大量的开发区，都被盖起来了，形成了20万地方融资平台！把国家搞死了。现在整个经济都不景气，最终就是闲置了。我们这么多土地，18亩耕地，我们粮食危机了，邓小平搞改革开放，我们解决了吃饭问题，现在35年改革我们粮食危机了，这跟房地产一毛关系没有，就是地方政府盲目的搞开发区，工业改商业，商业改住宅，住宅改通用，我们今天搞房地产尽管大家都是房地产商，我就想就每个市场发展的客观规律说话。国家提出城镇化，我们没有内需，外贸依存度，一个国家经济在GDP当中你进出口的数量相当于国家经济GDP的比重，我们国家外贸依存度相当于GDP57%，中国经济及我们自己的内需不到50%，我们50%依赖国际市场，世界上没有一个大国内需这么少的！这些年以来房地产拯救我们传统制造业，在这样的背景下我们房地产未来产业前景一定要跟工业化演进结合。国家提出城镇化以外还提出信息化，现在都在搞智慧城市，宽带中国，信息消费，智慧产业，这些东西说到底还是智慧城市做平台，房地产做操纵。工业化、城镇化都围绕着投资拉动，我们知道国家在未来10年仍然依赖投资拉动大的产业背景下，我们商业地产一定刚刚开始！我们新型地产那种方式仍然没有理解什么是新型地产。最后京津冀一体化，今年北京提出北京天津的大篷车！保定的房产几千块钱现在涨到8000，当时中央电视台找我做节目，就是谈京津冀一体化，我当时的观点是这不是房价问题，有机会，但是要解决的是产业化的问题，没有产业化的发展，你房地产是没有根基的！我们没有产业基础，中央电视台又找我讲课，我给央视所有记者讲课！最后把我原本的话说出去了，京津冀会带动房地产发展，但是新型地产不是传统地产，你必须在产业信息上做出变化，当时所有人都反对我，我作为一个学者我必须把真实的情况告诉地产界，最后，所有的房地产都降价，现在保定的房价从五千涨到八千的又回到五千。未来的房地产，只争朝夕就是融合、渗透、延伸、流动、跨界、拓展。我相信今天中小地产商可以在国家经济噱头中可以乱世出英雄，找到自己全新的定位，甚至适合中小地产商在商业地产中的发展模式。我刚才所有的讲解对不对请大家多原谅，谢谢大家！主持人：再次感谢史炜老师。2014年中国宏观经济外部环境改善，宏观经济政策相继定位，在多重力量的作用下，我们房地产行业也面临多种困惑，下来有请全国房地产商会联盟执行主席，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌主席为大家讲解宏观经济与房地产的关系，有请顾云昌主席。顾云昌：各位同学大家好，很高兴参加我们这个班的同学会。刚才四位老师讲的都很好，昨天国家统计局公布了8月份的指标，这个指标不是很理想，固定资产投资增长了16.5%，比上个月下降了0.5%，房地产的投资同比增长13.2%，比6—7月份13.7下降了0.5，这跟房地产继续下降是有关系的，北京悲观的专家们认为今年房地产开发投资能够占15%左右，这是多少年来没有的，我们过去房地产开发投资都在20%，去年还是19.8%，现在是13.7%，13.2%，发电量还在同比下降，衡量经济发展速度有三个方面，一个是发电量一个是货运量，一个是新型贷款。整个表现中国经济是外需走弱，这两个月外需进出口有所增加，今年的目标就是8%左右，上半年外需是负增长，7、8月份开始增长，现在是6.5%左右，但是有意思的是前几天在国家统计局统计数字没有发出之前，李克强总理发出一个信号，我们经济增长排在合理的区间，经济状况还在合理的区间，总理的意思就是说没有舆论说的那么差，为什么呢？因为李克强讲了三个区间，一个是增长7.5%左右，第二个是3.5以下，今年新增就业1000万，现在看总理左右，7.5多一点，少一点都是可以的。物价指数2%点几，就业人口增加1—8月份已经解决了970万人，总理看最后的落脚点要落到人口上，什么时候解除货币宽松政策呢？要降到6.5%左右，从总体达沃斯会议上发出的信号，一个是周围经济的弹性，经济增长的弹性现在还在合理区间。第二，过去宽松的货币的做法不会有了，而是定向，过去我们处在货币宽松的旧常态下，我们MR每年增长速度20%左右，现在看来这种宽松的货币政策必然会出现我们过去旧常态情况下经济的增长发展的速度和结构调整。现在采取的是定向性的新常态。要把精力放在促改革和结构调整上去。李克强总理强调当前结构调整的结果，最大的一点是新型城镇化，这是结构调整的重点，这样一种观点。不管怎么说，新常态这个提法在中国首先是习近平总书记提出来的，现在成为各种媒体、各种报道，衡量经济发展的最时髦最常用的词叫“新常态”，我今天看中国房地产必须从“新常态”看待中国房地产业，我们如何应对？今天着重讲一讲我们的题目，在新常态下房地产三变，首先解释一下我对新常态的看法；第一，中国楼市变态。房地产市场变态。第二，房地产政策变味。第三，房地产产业在变型，是转型的“型”讲到新常态问题，大家知道指的是什么，各有各的解释，用中央的文件或者官方的话来说，现在中国经济正面临着三期，第一，经济增速的换档期；第二，结构调整的镇痛期；第三，原有经济的消化期。我们有不能忘记中央的判断，我们经常讲中国的经济仍然处在大有可为的重要战略机遇期。我理解这个大有可为的重要战略机遇期是指中长期而已，所以我们看待问题即要看到长远的重要战略机遇期，又要看到当前的形势，很容易产生对当前中国形势的判断，对中国房地产发展的判断，所有经济学家大多数认为中国的经济出现下行，房地产也进入下行通道，我们房地产人士以任志强为代表的，说不存在下行的问题，房地产人看到我们仍然是大有可能的重要发展机遇期，特别是城镇化对房地产带来的机遇，但是经济学家分析师发现中国经济在下行，现在房地产风险比较大，我认为他们的角度不同所以产生对说话的角度不同。中国发展多现在，到底是机遇重要还是改革重要呢？还是政策重要？它的结论是机遇重要，中国今天30年改革开放的崛起，特别过去10几年中国经历了房地产黄金时代，都有它的机遇，中国最大的红利是什么？是人口。毛主席在过去执政当中也犯过错误，文革就是很大的错误，其中就是一个人口的问题，我们今天不评判，在鼓励多生多育的时候，中国经济不可能发展下去，就意味着大量的人口是小孩，没有生产力，没有劳动能力，对社会的贡献对中国经济负担也很重，也不可能有剩余的钱，我们排除了我们计划经济，反过来计划生育以后，或者说过去30年生了孩子长大成人了都成了劳动者了，那时候中国红利就爆发出来了，中间大，两头小，老人小，小孩小。特别2000年以后，明显的我们是劳动生产力过剩，价格便宜。大量的劳动者！这就需要就业岗位，劳动成本比较低，我们生产的东西价格就低，劳动者多它有积蓄，劳动者价格低，必然经济生产速度快，就业就成为问题。第二，储蓄率高。国家经济有了钱有了劳动力就能发展，刚才史教授讲到了外贸依存度的问题，我们2001年中国加入WTO，给中国找到了很大的市场，这时候造成了我们储蓄多，流动性过剩，外汇美元都要发展人民币，必然造成我们的MR增加，这时候钱有的是，随着人口红利的释放，我们现在反过来了，劳动力的人口越来越多了，老人越来越多了，他不可能产生劳动力，需要静养，这是一个问题。邓小平领导我们改革开放，正好碰到人口红利的释放，中国加入WTO，再加上改革开放使我们的经济在这时候上升，劳动力价格便宜，增长速度快。再就是人民币升值。联系我们房地产来说，人口红利逐步消失了，越来越少，一般人买房第一次买房在30岁左右，第二次45岁左右，我们算一下人口高峰的人现在30岁左右的人还有多少，40岁左右的人还有多少？说明我们房地产发展速度是多少！人口红利产生了经济效益，经济效益产生了对人们生活水平提高带来的作用型的需求。这是宏观经济为什么处在现在这个阶段。当然了，现在这个红利市场赶上了城镇化，人口是从农村往城市走的，到城市里工作，如果城镇化结束了，我们人口红利和城镇方面都没了，我们就得寻找其他的渠道了，现在适当的放开所谓的计划生育，恐怕对以后的经济发展有好处。第二，到底世界的经济和中国经济的影响有多大？去年我在南京会议上讲在10月份的时候凤凰卫视请我做节目，让我谈谈对房地产的看法，北京的演播室没人，和香港的演播室对话，我说我没法对话，主持人问刘先生说在2012年中国房地产要崩溃，现在是2013年秋天了，你怎么解释？刘老先生说2012年不崩，2013年崩，如果2013年不崩是2014年就得崩！研究中国经济必须跟世界经济联系在一起，我们过去没有卫星云图，如果用这个看世界经济又会怎么样！前一段时间我看一个经济学家写了一篇文章，他说2008年到2012年是一个区间，2012年以后是第二个区间！其实，现在我们看看世界经济的发展和美国的经济密切相关，美国是最大的经济体，它的美元操纵和走向解决了世界经济的走向，如果从这个卫星云图看我们可以清楚的看到，当美元走弱的时候恰恰是发展中国家，包括金砖国家经济化强的时候，美元走势强的时候恰恰是这些发达国家经济出问题的时候。1985年美元经济走弱，但是95年前后美元走强，到了2001年美国经济也出问题了，科技泡沫破灭，美元走势走弱，2002年是金砖四国经济发展最快的时候，也是经济发展泡沫的时候，到了2012年情况开始变化，对我们新型国家又是一个坎儿，这和美元量化宽松，美元走弱的时候它大量搞拉动，其中60%流到中国来，这使发展中国家有更多的货币，流动性过剩，我查了一下，中国、巴西、印度、俄罗斯在2001年以后他们这些国家M2都在20%的增长，印度的房价和中国一样，最高涨10倍还多！房价和M2和流动的过程在一起，最近美元走势开始弱，人民币升值，这是双向过度的，开始走强了，世界经济又会变，美元走势走弱的时候，大量货币印出来，货币蒸发，导致发展中国家新型国家的货币流入增加，贷款增加，房地产炒热，一旦美元货币走强了，这些国家的泡沫就会破灭。 中国房地产分析形势要看本身的红利，人口红利、改革红利？还是城镇化的红利？中国经济进入了新常态。我觉得有道理！新常态是什么？经济增速放缓，经济增长速度不可能很快了，人口红利丧失了，新的改革结构调整能不能起来，美国整个世界经济，美元走势在逐步走强，所以这样的情况下，我们判断中国的新常态是有道理的，我们过去老说常态速度很快的，需求很旺，货币政策很宽松，以后我们的货币最多是定向的，这时候我们再讲讲第二个问题，我简单讲讲三个变，第一个是楼市变态；楼市的状态变了。楼市的欣欣向荣，从兴旺的销售很快的，我们过去每年销售20%左右，今年到目前为止同比下降8.3%，销售面积。上个月7.6，这个月是8.3，如果我们去年说中国房地产市场三个分化，一个是地区楼市的分化，一线和三线城市不同，第二是企业分化，好多企业被淘汰了。第三，产品分化。我是觉得应该承认楼市下行。我们投资增长从19.8%现在是13.2%，还在往下走，上半年土地卖得不错，但是到5、6月份以后土地卖不出去了！房价的情况是2012年6月份开始往上增，走了23个月，到今年2014年5月份不到两年时间，开始房价下滑，在2012年6月以前我们出现过9个月房价下滑，2012年6月份开始往上走，一直往上走，走到去年年终的时候，速度放缓，而今年6月份开始房价环比下滑，4个月。上一轮的时候房价连续9个月下滑，现在下滑了4个月，说已经到底了？我觉得还不现实，不可能短期内房价又开始上涨，而是北京进入了新常态！对房价市场现在判断上宁可悲观一点，不要太乐观，希望是不容乐观。为什么有这样的情况出现呢？我觉得除了刚才说的经济观点，还有我们房地产本身的周期发生变化，房地产有长周期有短周期，美国18年左右一个周期，中国老百姓真正的房价市场是2000年开始产生的，通过过去十几年需求的释放，中国房地产黄金时代怎么产生的？是由于中国人口红利加上我们的改革，住房制度改革，人口红利促使了整个经济的增长，改革开放促使了整个经济的增长，老百姓生活水平的提高，就是说我们过去10年房地产市场的黄金时代在人口红利的情况下是由于住房制度改革带来的，房改的红利到现在差不多了，该买的都买了，下一步是继续改善的问题，这个时候我们这一轮井喷式爆发出来的住房需求不可能再出现了，再加上短周期，这几年每三年左右一个周期，2011年市场比较好，2012年就差，2013年市场好，2014年就差，原有政策对经济的影响，房地产为什么突然出现一个控制房子流动呢，就就跟四万亿有感到，当时启动十几万亿新增贷款，财政政策靠土地拿来钱搞投资，开发商拿了钱买地，使得我们供应巨大的产生，过去钱不多，现在大量开发，特别三四线城市。 房地产周期的变化，已经由卖房市场转为买房市场了，产能过剩原来不在房地产界产生，现在也在房地产产生了。所以我们要做好最坏的打算。第二，政策变味。这个变味了，不是发霉的变味了，政策味道变了，过去我们是温家宝时代的政策，控制房价，打压房价，现在我们从来没说打压房价的事情，政策变化很明显，这届政府看到了打压房价，重复过去的做法恐怕无效，实践证明无效。但是现在的政策是什么？去库存。打压房价和去库存的政策能一样吗？完全两码事。要把去库存作为当前房地产市场重要事情来干，现在的事情不是打压房价，政策已经发生了很大的变化，完全是相反的政策，原来收紧的现在放开了！市场变了，过去过热了，现在冷了，你说政策能一样吗？和过去相比政策变了，方向变了。第二个变化是过去一刀切，现在是因地制宜了。现在以地方自己的情况来执行。这就是很明智的选择。在政策变味的时候第一个做的是限购，到目前为止，除了北京上海，个别二线城市以外都放开了或者放松了限购政策。限购正在取消对市场带来多大影响？人们对市场的预期，决定他买不买房，什么时候买房，现在是讨论的该不该买房，我们都鼓励大家买房，现在的市场怎么样？关键是信贷政策，又跟我们整个货币政策连在一起，货币政策又跟我们整个宏观经济形势连在一起。货币不能太宽松，产能过剩、通货膨胀这些问题还要控制住。但是呢，不放松也不行，所以现在是定向放松，过去叫温总理强刺激，现在是强总理温刺激，或者叫微刺激！李克强说，强改革，微刺激。要定向，中国改革要增强体制，才能逐步减少病态。第三，产业变形。我们整个房地产在转型，我们过去黄金时代是野蛮生长，现在应该改为理性发展。这个不展开说了。我们这个理性发展怎么发展法？如何做到产业多元化？经营的集约化？这些问题行业们都在考虑。第二，产品。在这样的情况下，我们看到我们市场刚性需求，尽管我们现在房地产市场销售量和去年同比下降了8%点几，你去年涨的太快了，我们1—8月份销售量仍然比2012年的1—8月份还有10%几的增长，我们房子都卖不出去，都没人要，有的人卖的很好，好的产品说明老百姓还是需要的！我们产品结构要找准，上海200多平方米的产品占了30%多，我们如何把我们产品结构调整？我们把产品做好？我觉得我们产品方面要多做文章。在成长发展方面融资啊、产业这些方面。在产品方面如何做到三化？绿色化、差异化、服务化。现在和互联网连在一起，更多人考虑到用互联网的思维搞房地产的发展，在产品服务方面现在很多类型产品，产品的绿色化方面，我们如何进一步向前迈进？在产品差异化方面如何更加贴近老百姓的需求？无论是住宅地产、商业地产和旅游地产等等，这恐怕是我们目前需要做的事情。在这样的环境下，把己的核心竞争力发挥出来，避开我们的短版，我们联合起来再拿地，再搞联合经营，无论在开发方面，拿地方面，融资方面，其他的人才方面都可以互相的整合。 争取在新的常态方面取得新的进展！谢谢大家！主持人：感谢顾云昌老师。清华大学房地产卓越总裁联谊会走过了三个春秋大家是否还记得我们当年的美好愿景！我们本着美好的愿景我们清华大学房地产卓越总裁联谊会组建了建材采购联盟，这将成为房地产企业与建材供应企业直接对话的一个平台，通过联盟的方式进行建材产品的采购，即可以减少采购成本，又可以直接快捷供货，同时交易资金和产品质量都将得到可靠的保障，而且对降低产品价格，提升房地产产品质量的品质都具有一定的积极意义。下面有请清华大学房地产卓越总裁联谊会副会长程晓东为联盟仪式致辞！有请。程晓东：尊敬的各位领导、各位来宾、各位同学以及媒体朋友们大家上午好，我代表清华大学房地产卓越总裁联谊会对所有同学和各位企业的到来表示深深的敬意和感谢，我结合行业发展的实际，充分发挥同学会在服务的中介桥梁作用，带领会员企业紧密团结，坚定信心，抓住机遇，迎接挑战，实现组合一切可支配的资源，拓展企业的经营网络，挖掘企业的新经济的增长点，同时缩减房地产行业的开发企业的流通环节，减少外部市场消费的次数，提高营运效力，节约企业营运成本，规范企业的经营行为，扩大社会影响力，促进房地产行业又好又快的发展。清华大学房地产同学联谊会和企业共同发起的建材产业联盟于今天就要正成立了，房地产行业市场也逐渐走向细分协作的市场化的阶段。如何提高房地产项目的含金量，如何使用具备前沿的技术，如何打造高质量高舒适的功能目前已经成为房地产企业最关心的问题。房地产行业的发展和创新牵扯到了众多方面的部门，政府、开发商、市场人，房地产企业的规模化、产业化水平的提高已经预设了低碳健康发展方向，房地产企业对下游供应的采购提供了更高更细致的要求，这与建材采购的独特价值，也凸显了对未来市场的重大潜力。一直以来，采购联盟间接导致企业规模化以及产品设计标准化将达到房地产企业长期竞争的优势，给房地产会员企业提供了互动交流的平台，保证房地产项目采购和质量，降低联盟会员单位的经营成本，使联盟会员单位又快又好的发展，我们清华大学房地产总裁联谊会经过一年酝酿和开发，从建议到形态和采购方面，经过在国内数十家现场调研和案例总结，以清华大学房地产卓越总裁同学联谊会为纽带，以质量和信用体系为支撑的房地产平台就要建设出来了，很多与会代表都非常关心建设采购联盟采购的任务是什么，他们的宗旨是什么，给大家办什么事，作为我们联盟主办方，我们希望在联盟成立之初，为会员企业带来四个方面的核心价值；第一，价值方面。我们承诺通过建材采购联盟采购的产品，价格最低！为会员单位节省项目采购费10—30%。第二，之方面，通过建材联盟采购的产品质量请放心。第三，服务方面，全国完善的服务体系。提供物资金融系列解决方案。会员单位采购流程更专业、更透明、更高效、更公正。规范竞销代理，突破地域限制，严格供应商领域，同时做到产品质量可追述，创造商机回报社会为宗旨，为建材的价格、服务、为建筑商、服务商、供应商为一体的综合采购平台。为会员内部供应需求为基础，外部资源为辅助，从而为会员单位提供需求。供应商联合发起采购意向，降低成本，提高采购效率的目的。联盟将通过举办高质量高品位的活动促进会员与外界的沟通和交流，同时使联盟的成本效果更加持久，影响更加宽广。在建材联盟成立过程中得到了广大同学和会员企业单位积极响应和支持，也得到了广大外界企业的积极参与，目前进入产业联盟的单位有四季牧歌、大篷车、大自然等多家公司！网易地产、安家杂志、中国房地产报等媒体也给予了积极的关注和宣传报道，在此我代表清华大学房地产卓越总裁同学联谊会对各位表示由衷的感谢和崇高的敬意！我们相信由多位会员单位和供应商企业和广大媒体的关心和支持下，清华大学房地产卓越总裁同学联谊会和建材采购联盟的联合一定会得到更快的发展！最后谢谢大家！主持人：下面请各位企业上台共同开启采购仪式。9月15日 下午主持人：各位领导、同学、嘉宾、朋友们大家下午好，经过一上午精彩纷呈的分会内容，我们下午将精彩内容继续。首先有请这次会议的联合主办方网易房产副总经理张媛媛致辞。张媛媛：各位好，我是网易房产的张媛媛，非常有幸跟我们清华大学房地产卓越总裁同学会精英们一起探讨变革房地产现在和未来。上午有很精彩的讨论，还有清华大学八字校训，这八个字的校训对中国的经济也具有很多现实的指导意义，尤其是变革时期中国房地产业，为什么这么讲呢？房地产行业由于它在经济地位中的奇妙性，一方面是我们国民经济中60%到70%的关联行业都和它有关系，另一方面，由于房地产社会属性和民生属性这个行业又倍受争议，去年年底到至今，各个城市房地产成交量开始活跃，这个行业主要从事的的房地产行业大家都认为今年进入了小年光景，从我入行到现在11年，每一段时间大家都会讨论关于调控和周期这种话题，尤其2008年金融危机过后，每隔一两年大家都后讨论房地产和周期问题，2014年这种变化是以前问题的循环往复，还是房地产行业进入了新的变革期？产业中开发期应该如何应对？正是我们这次峰会上午和下午需要讨论的环节。其实网易作为媒体，我们是这个行业的观察者，我们这么多年以媒体的视角观察下来，尤其2014年我们发现房地产行业流行着几关键词，第一个是全民营销，我曾经在一家南方企业里面，我看它在公司的门口挂了一幅特别大的字，希望每一个销售都要成为一个代理行，为什么有这样的口号？今年2014年整个房企面临的去行政化的表现，全年46个限购城市，有的已经放松了限购，这正是因地制宜，根据不同情况调控的哲学。大家发现今年比较流行的词是互联网思维，今年在各个行业互联网思维这个词基本上已经成为了非常时髦的词汇，我们房地产企业也包括万科、金地、世茂这些企业已经开始搭建它的云服务平台，努力把自己的房地产企业打造成一个平台化的套路，房地产行业是大宗物品，非标准化的特性，互联网和房地产的结合，大家都一直觉得它处于wep1.0时代，今年从大数据营销和大数据思维这种方式看房地产企业这种变化其实是非常好的转变，我们也希望这种转变不只是一种口号，因为大家都知道互联网思维的实质是与用户为导向，以用户的体验为出发。网易房产也有幸介入其中，网易新闻客户端重点推进了房产本地化的服务，将掌上售楼处和直通车结合，遍布了全国一线城市和省会城市全覆盖，有30多个城市覆盖量，结合原有的网易邮箱等产品，网易房产希望给地产行业提供更加有商业附加值全面的购房渠道服务！有人说这是最好的时代，有人也说这是最坏的时代，因为房地产行业黄金10年已经过去，这时候所有不确定性将变得不可能，我们相信在座各位一起努力，抓住机遇，勇于尝试，其实无论在哪个时代大家都能共同开创美好的未来，谢谢大家！主持人：下面有请中华人民共和国住房和城乡结合部政策研究中心主任秦虹为大家讲解房地产转型与创新发展。有请秦虹。秦虹：大家下午好，很高兴和我们在座的各位清华的学友们一起交流有关房地产发展的问题，应该说房地产的发展现在我们上上下下都非常关心！到底怎么判断未来房地产市场发展的走势呢？可能我们站在不同的角度，大家有不同的观点，今年这种对未来趋势的判断的分歧尤为明显，一方面我们听到很多微信的文章，研究的报告告诉我们中国的房地产市场在今年要崩盘，价格要暴跌，市场要处于严重危机的状态，所以给我们感受的这种信息非常普遍，我们看到市场的情况也确实是商品房销售面积和销售额两个领先的指标1—8月份仍然是负增长，商品房开发企业的增速，新开工面积的增速，土地面积的增速都是下行的，并不令人如意！但是另一方面，我们在今年，实实在在的感受到整个行业一种创新的努力，很多的企业家或者是我们的行业的企业他们在创新的道路上已经开始取得了成绩，所以我们说我们从来没有见到像今天这样对未来房地产市场充满了完全的截然相反的这么大分歧的判断。我们作为研究单位怎么看待未来房地产市场？房地产市场发展的转型和创新到底应该是什么样的状况？我想在这里借这个机会和大家做一个交流。我想判断房地产市场未来的走势，我们的确要建立中长期的观点，它确实不能和看股市一样，看股市我们很短期，但是看房地产一定要看它的趋势和中长期，因为房地产投资是中长期的事情，短期市场的跌宕起伏和落，都不足以我们特别的关注，我们是需要关注未来的趋势，大势方向如何。怎么判断未来房地产市场的大的趋势呢？未来房地产市场我们研究的结果认为，它和过去我们所经历过的房地产市场的发展一定有很大的不同，这个不同会是什么？我们把它概括为具体表现在有以下三个方面，和过去有明显的不同；第一，房地产这个行业发展高度增长时期已经过去；这是第一个表现，因为我们过去10年由于住房改革启动了房地产市场，我们过去的10年的确是黄金十年，与商品房销售面积这个领先指标为标志，我们最初10年房地产市场，商品房销售面积年化增长速度大概在16%左右，确实是一个高增长，只有销售增速高，才会带来后面价格的变化，房地产开发投资的变化，土地购置面积的增长，土地市场的繁荣。过去10几年整个房地产市场非常繁荣，但是未来我们进入的房地产市场首先面临的是增个房地产行业增速的放缓！如果说哪一年，比如2013年我们有一个高增长年，但是呢它很难持续，所以也就是说房地产是整个宏观经济的组成部分，随着宏观经济增速下台阶，房地产这个行业增长速度也一定会下台阶！这对我们房地产行业来讲，这个增速的变化意味着什么？我认为最重要的是意味着我们不能把过去10年经验复制到未来，未来我们面临的是新的常态，最重要的表现是市场波动、增速下滑。这是我们第一个要面对的新的形势。第二，房地产市场最新的变化，我们认为以新房交易为主的时机即将过去，我们过去经历的房地产市场，所有买房者需求的满足都是靠新建商品房来满足的，那时候消费的增长速度非常高，但是随着我们总的建筑量的增加，随着我们现在总量问题已经基本解决，房地产市场主要矛盾、转向、结构性问题之后，我们认为未来二手房市场开始兴起，中国房地产市场从开始兴起到发展，一定会走到今天发达国家房地产市场的格局。中国今天的房地产市场和美国现在的发达国家的房地产市场相比有什么不同呢？不是价格高低的不同，也不是说人家都住别墅，咱住公寓的不懂，最根本的不同是中国房地产市场到目前为止，我们还算是一个新建商品房交易为主的市场。大家买房子60%—70%左右的需求是靠新建商品房满足的，而发达国家房地产市场几乎毫无例外都是一个量房交易的市场，比如美国一年卖500套房子，但是91%是二手房满足的，新房是占房屋交易10%，中国格局是4个一线城市，二手房交易总量超过了新房，40个重点城市，二手房交易量占新房40%，三四线城市也逐步转向二手房交易为主。这对我们开发企业来讲意味着什么？意味着即使我们未来的需求量仍然很大，甚至还有增长，但是，对新房的需求有可能降低，因为我们二手房能满足相当的需求了。我们通常通过供求关系来研究市场，这个供求关系如果假定未来和以前的供求关系是一样的，我们需求量仍然很大，但是供给就开始发生变化了，所以我们必须要引起关注。第三，随着消费结构升级和产业结构升级，中国房地产市场以住宅开发为主体的时代也将要过去。我们过去通常大家都讲房地产市场，讲房地产调控，但是实际上过去的房地产开发，房地产调控，主要讲的都是住宅市场，中国的政府从来没有对非住宅市场进行过调控，但是它不是说住宅调控政策，都是房地产调控政策，主要原因是我们过去的开发量里80%以上都是住宅。房地产几乎可以等同于住宅，但是未来随着我们消费结构的升级，产业结构的升级，我们认为我们的判断是非住宅市场的增长速度可能将会高于住宅市场增长速度。非住宅市场的增长速度开始兴起，未来房地产市场肯定跟过去有很大的不同，概括起来讲就是房地产这个行业将从过去的趋势性机会变为未来结构性机会。过去我们房地产行业是趋势性机会，千家万户买房子都是对的，过去无论你懂不懂房地产行业，只要进入房地产行业拿了地盖了房子都能赚钱！无论你在北京、山东、海南还是在黑龙江，天南海北，哪怕在县级市你只要买了房子，都会涨价，你财富都增值了，但是这种趋势性机会逐步的就已经开始过去了！未来房地产市场有没有机会呢？当然有机会，而且机会很大，但是这个机会主要是结构性的机会。在结构性机会下，房地产企业对我们开发企业来讲有什么意义呢？趋势判断，投资选择和企业的创新就显得尤为重要了。也就是说你的专业化能力才是真正考验你未来能否抓住结构性机会的重要的方面。我们企业的创新应该在哪些方面呢？最近一年，我做了很多的调研，因为一方面今年市场有一些不太理想的表现，整个市场压力非常大。另一方面，我们觉得这个市场未来发生新的变化，我们也了解了很多的企业，我们总结了关于房地产企业在未来应对结构性机会实施创新方面做了以下方面的总结，我们认为我们未来房地产企业的创新可能会聚焦在以下几个方面；第一，传统住宅还能不能做？我刚才讲过去10几年房地产市场的发展主要是住宅市场，未来住宅市场能不能做呢？我们认为由于中国每年新增常住人口还有2000万人左右，我们住房改善还没有结束，传统住宅当然有机会还有市场，但是，如果不守过去的做法做传统的住宅，我们认为这些企业恐怕很难赚到钱，你可以卖，但是由于我们供应能力足够的大，大家的利润开始降低，赚钱不赚钱就成了不确定的因素，什么样的企业做传统住宅能赚到钱呢？有以下三点是需要把握的；第一，你的企业有足够强的资金周转能力。别的企业不赚钱，你赚钱。第二，你有足够强的成本控制能力。大家知道土地价格很贵了，劳动力成本很高了。现在对企业的竞争，很重要的方面就是你融资的能力。我们行业内房地产企业融资成本差异很大，最好的企业资金成本只有2%到3%的资金成本，很多企业资金成本有12%和13%，所以我就说无论是通过你们建筑的成本，还是你们管理的成本，还是你资金的成本，无论通过任何一个渠道，你能够把成本控制能力足够的强，别人不赚钱，你赚钱。第三，我认为就是产品的创新。你有个性化的产品，别人的房子卖不出去，你能卖出去。这在方面，我们的企业应该说很多企业做了很多努力，也取得了明显的成效，我在这里举一个例子介绍一下关于产品的创新和取得的成效，这是我们过去千篇一律的房子，现在有些企业在产品创新上取得了一定的成绩，而且取得了很好的效果。比如说这个项目是在东北，一个大城市的开发新区，在那个新区有具多的供应量，所有的楼盘卖的都非常艰难，但是这个小区不大一个企业的老总对我说，说别的小区一个月卖两套房子，我的小区一个月卖30套，最高的时候50套，一年多一点的时间我的销售周期就完毕了！我就很奇怪，怎么你有这么好的销售业绩呢？所以有一次我到东北开会，绕道去看了一下他这个房子，说的是不是真的？他就是在产品创新上有了一些个性化的特点，做了一点产品的创新，他说我就在东北的新区，有征地农民、下岗职工和退休老人，带花园的小区尽管贵一点卖得都非常好，他从一楼到十几楼，每家每户都有一小块自己的土地，我看了以后这是不足为奇啊，不就是阳台吗？不就是种草种花种菜吗？弄点土不就行了吗？我开始以为很简单，但是看了这个小区以后其实不简单，为了解决每家每户把菜种出来，这个企业研发了整套的技术，每家烟台都有30—40公分后的土，他要解决采光问题，通风问题，上水问题，下水问题，防水问题，除味的问题，保暖的问题！他们现在又研发了家庭餐厨垃圾一体化，他把这一套技术专门申请了专利！这不是我们阳台放点土就能实现的，所以这个小区家家户户都种的胡萝卜、白菜、花，什么都有。其实，他就是在产品上做了个性化了创新，就赢得了当地市场的欢迎！我想我们过去在快速的粗放式发展的过程中，我们忽略了很多人的需求，人到底需求什么？但是市场慢下来，我们供应量增加了，这种产品的创新就开始出现了，在实践中取得了非常好的效果。所以传统住宅能不能做？我认为当然有市场，但是我们供应量巨大，你怎么开发？你要么快周转，要么你成本控制能力足够强，要么你有个性化的产品能够吸引消费者，否则的话，我认为固守传统的方式做传统的住宅，还想赚过去那样的钱是非常困难的！这是第一个，我觉得我们的创新需要把握。第二，我认为创新需要关注的地方是以改造升级和管理提升为核心的存量房子再开发，这个判断和我们前面逻辑是一样的，中国房地产市场正在步入存量房交易为主的市场，中国城镇化速度很快，城市扩张速度很快，我们郊区不断的变市区，意味着大城市地租已经发生了很多次变化，但是，现在是市区，过去是郊区的那些地方，上面盖的房子可都是当时老的标准比较差的，功能比较低的房子，他们面临着和地租同时提升的空间，如果我们有能力把它改造出来，它未来升值空间也是非常大的。这是一个案例，上海的，当时买来的时候每平米租金3.5毛钱，现在一年多时间每平方米7块钱，投资取得了非常明显的成绩，不仅仅是写字楼有改造的空间，我们企业家在住宅方面的改造也有取得成绩的，这是北京的一个项目，旧的公寓，也是被一家基金公司收购之后改造成新的公寓，按照经营的理念，打造新的出租的住的公寓，这家投资公司说，我要打造全新的生活方式，我要营造新的家，为年轻人打造一个纯年轻人的社区，为此，他在新的公寓上做了23处创新，仅举几个为例，这个公寓楼前黄色的土地是透水室，他说我要让在这里上班的小白领们回家的时候无论外面下多大雨鞋是干的，他在整个楼里打造了没有死角，不间断的高速Wi-fi生活，过去我们住酒店一个房间是一个密码，但是在这个公寓里不存在，极受年轻人的欢迎！他在这个楼里打造了低碳环保的生活，有废物收集的工具，不用手触摸的垃圾箱，穿着西装上班的白领是不需要用手摸垃圾箱的。其实不仅仅是商业，这种出租式的公寓，住的房子，也有的企业家在创新方面做出了存量房改造方面做出了很大的成绩，住在这个楼里很多年轻人说，如果有这样的租赁环境，我何必急着去买房呢？无论写字楼还是住，都有企业做出了非常好的创新。第三，以资产管理为核心的商务楼宇。中国GDP总量已经是世界第二位了。在中国GDP贡献里面第三产业所占的比重只有40%多一点，不仅低于发达国家70%以上，甚至80%的水平，还低于发展中国家60%以上的水平，连世界平均水平也没有达到，中国经济还要增长，我们到2020年要实现两个翻一番，我们从现在开始到2020年平均GDP每年至少要保持7.2%的增长速度，这靠什么来实现？靠大量的出口？世界经济不给你像过去10年那样的机会了！你出口支撑中国经济的增长现在是不现实了。第二，大力发展制造业？我们现在传统的制造业面临着就是产能过剩，现在65%的制造业产能利用率不到75%，所以未来中国经济的增长7.2的发展，很大一部分程度是靠我们大力发展第三产业。发展第三产业意味着很多从事第三产业工作的人要到办公室地区上班，而不是工厂里上班。所以我们说未来商务楼宇的发展，未来前景是可以期待的。但是，同样是一个逻辑，并不是说中国658个城市，所有的城市都适合发展商务办公楼宇，中国很大，发展很不平衡，同样的逻辑，我们认为哪些城市具有发展商务办公楼市场的空间呢？主要的是那些产业结构转变快、升级快的地方，才有更大的商务办公楼宇的市场需求。北京的市场和上海全国最大的一线城市，你比较起来非常有意思，在核心市区，比如北京三环以里的位置，上海的住宅价格是高于北京的，在北京现在三环左右的房子还有4万一平方米的房子，在上海同样位置的房子至少在6—7万，甚至达到8万一平方米，上海住房面积比北京是贵的，但是反过来，上海的写字楼的租金远远不如北京！为什么？同样是房地产市场，同样是一线城市，为什么？我想了很长时间，我开始想，北京大的国企多，不缺钱，有的是租金去租办公室，但是想想也不对，北京大的央企国企都有自己的办公楼，人家才不去租市场上写字楼呢！你北京有央企，上海有大量外资企业啊，他们也不缺钱，为什么他们写字楼的租金要远远低于北京呢？后来，我认为主要是产业结构的不同。大家知道，北京在2008年的时候，它的第三产业占GDP比重就已经超过50%，现在北京在整个GDP构成里第三产业占的比重是77%，北京一年新增常住人口，过去是80万人，现在是50万人，一年新增就业2013年北京新增就业43万人，到哪里去就业？绝大多数都是从事第三产业的，因为它的整个产业结构调整幅度比较快，现在第三产业占GDP比重是77%的，绝大多数进入第三产业的领域。上海产业结构里面第三产业所占的比重只有60%多一点，所以它的新增就业里面有相当一部分人是进入第二产业，产业结构不同，也导致不同地方的写字楼市场的需求。未来，我们怎么来判断哪些地方商务楼宇开放和运营有机会有市场呢？一定要关注哪些地方产业结构调整快的地方，那些地方新增就业第三产业占比高的地方，我们认为它的办公写作市场需求是很大的，全国发展是很不平衡的。在这里还要强调，以资产管理为核心，什么叫资产管理为核心呢？一个写字楼的品质，如果按照住宅的开发模式去开发的话，这个写字楼的品质是很难提升的，要以资产管理为核心，标准未来我们未来的兴起，对整个写字楼商务地产的发展是很大的支撑。第四，以产业、旅游、养生、度假为核心的新型地产开发。中国经济在增长，收入在提高，消费结构在升级，人们不愁吃，不愁穿，还有钱怎么办？特别是60后这代人逐步的成为社会的人口主体，消费观念会发生很大的变化，所以我们认为未来旅游养生这种保健啊，消费升级的需求是一定的，2012年，这是中国出境旅游已经跃居世界第一位了，我们国际市场旅游2013年就达到32.5万人次了！市场需求非常大。大家说我们搞了很多旅游地产，也没有哪个地产让人特别的羡慕啊，我们认为关键是我们的旅游风景地，休闲养生地我们有，这种地产开发是有前景的，旅游养生休闲度假的需求也是大量存在的，最关键的我们认为是旅游市场的建设，中间桥梁的连接是缺乏的，现在我们看到在中国也有一家公司，业务做的风声水起，商业模式是美国的HomeAway，把你休闲度假的需求和旅游地产这种办公地产有机的结合起来，发展是非常迅速的。这个公司老总说，我十天要跑12个城市，我们一家根本做不完这个市场，由于互联网的技术能够把这样的商业模式建立起来之后，我们未来发展的前景是非常可喜的，我们说创新的确是有很多的方面是有空间的，关键是我们会不会做？怎么做？这是非常重要的方面，产业地产为支撑也是大势所趋，你要看国外现在产业地产的发展，有很多成熟的模式，产业地产新增的开发甚至都是超过住宅地产的。我们说，过去建了一些住宅区，配套一些产业来解决他们的就业的话，产业是配套，未来可能是我们要建产业为主导，住宅式配套，这样能够共同发展。还有一点，第五个方面以配套服务为中心的老年服务社区的开发，这个需求量是很大的，关键是我们如何找到好的商业模式，因为这个观点是非常清楚的，中国人过去怎么养老？我们中国人养老就是靠多生孩子，我们实行独生子女政策几十年了，多生孩子已经不现实了，下一步我们独生子女的家庭，如何养老？我认为一定和居住方式有关。我们现在和养老相配套的居住方式地点有没有呢？两种，一种是低端的福利化的养老服务。有福利性质的养老福利院是政府必须要提供的公共服务，但是绝大多数中等收入，大众消费是不可能去的。第二，高端的养老，特别贵，也有提供的。我们缺的是中间这部分大众化养老服务社区的建设，到今天为止，我们还没有找到，如果说前面我们可以举出一些例子来说明，我们的创新能够取得的成效已经取得了一些效果，市场给予验证的大众化养老商业模式，我们还很难找到。我想这里面可能需要政府和企业共同努力和创新，来找到多赢的大众化养老的商业模式。但是毫无疑问，中国的老龄化已经迫在眉睫，按照联合国通常的标准，65岁人口占到整个人口总量的7%，开始进入老龄化的话，中国2000年达到了这个指标。我们和发达国家不同在哪呢？发达国家老龄化的时候，人均GDP都在5000美金以上，而我们2000年进入老龄化的时候中国人均GDP800多块钱，我们还没有准备，老龄化就已经来了。第二，我们未富先老。我们未来老龄化的趋势是非常现实的，尤其是独生子女政策之后，大众化养老模式和居住方式一定有关联，所以我认为下一步这种探索创新的空间，包括政府的支持空间都是非常大的，这是值得我们关注的。第六个方面，以直接融资为核心的多元化资本结构的构建。随着中国房地产市场逐步的走向成熟，中国房地产市场支撑房地产市场资金的问题未来也一定会发生变化，我们过去房地产企业资金来源主要靠间接融资，银行贷款，真正成熟的市场应该是三足鼎立的，银行贷款，公募市场、私募市场，构成多元化资金来源的结构，中国房地产市场一定会走到那一步，未来考验房地产企业是资本为王，开发企业融资能力决定你能活多长，多久，如果企业建立起多元化的直接融资的资本结构，对开发企业长远的运行是非常关键，而现在市场上我们也看到直接融资的占幅也在逐步提高，对此进行知识的准备，我们对人才的准备，以及发展趋势的了解都是非常重要的。最后一点值得我们在创新领域上关注的方面就是以互联网为支撑的房地产服务的发展。过去房地产我们就是关注建房子为主，但是我们房地产服务市场空间是巨大的，特别是现在的互联网技术有了之后，对房地产的服务领域的发展，我们认为它的创新空间是非常巨大的，在这里面最近也有几家公司，是现在互联网公司来做房地产服务，市场增长速度非常的快，所以我和我们行业内的原则创作的做房地产服务的企业交流，他们说，我们不怕同行间竞争，我们最怕互联网公司的竞争，因为互联网公司最强的技术就是整合！随着我们存量房市场发展，随着我们大量用户存在，随着中国城镇化今后8亿多人在城镇里居住，这个服务的市场空间是巨大的。整个房地产行业在未来一定进入新的常态，而在新的常态里面，创新一定是新常态的明显的特征，过去不需要太多的创新，我们都能活得很好，赚很多钱，未来不创新，我们的发展就会非常的艰难。所以我经常跟企业交流的时候就想，现在抱怨市场，抱怨政策都是没有意义的，市场环境已经了了变化，我们的政策也已经非常简单清晰，现在关键要反思自己，我们企业能否应对未来新的形势做出自己的转变和我们的创新，所以我们在今天和过去相比，过去的时候我们听了很多圈外人士讲房地产有创新的，房地产未来前景如何好，前几天开了一个会，有一个知名的企业家跟我们讲，他说房地产黄金十年是未来十年，过去十年不是黄金十年，非常看好，也有看衰的，说今后房地产市场未来要崩盘，说好的说坏的，我们已经不足为奇了！但是在今天，对未来房地产出现了两种不同的判断，一部分人说房地产企业没办法做了，哪有什么需求？根本卖不出去房子，不挣钱！也有一部分企业对未来充满了信心，固守传统商业模式做传统的事竞争非常