2016年商业贷款买房和组合贷款买房哪个更划算?
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2016年商业贷款买房和组合贷款买房哪个更划算?
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　　随着利好新政的出台，首套与二套房的首付比例同时下调。让不少换房者都开始加紧入市，使得二次置业群体的需求加速释放。但在时，到底是组合贷款划算呢还是商业贷款划算呢?　　1、组合贷款　　组合贷款的优势就是为购房人节省利息。比如，贷款200万，纯商业贷款的月供为13165.99元，而组合贷款的月供为12381.06元，每个月比商业贷款减少784.93元。使用商业贷款的总利息为元，组合贷款的总利息为元，两者之间的差额为元，用组合贷款可以节省自己的购房利息。不过，组合贷款比商业贷款要更加的省钱，但是办理的劣势也较为明显。不仅在银行的选择上、贷款产品及还款方式上存在一定程度的制约，而且办理的时间要比商业贷款更长，因为他是涉及到和商业贷款。　　2、商业贷款　　商业贷款的贷款利息要比组合贷款高，尽管央行两次降息后，商业贷款的预期年化利率是5.65%，各家银行普遍打8.8折后是4.97%，也比3.75%的预期年化利率高出很多，因为组合贷款是公积金和商业贷款预期年化利率分开计算，所以使用商业贷款的利息比组合贷款高，对购房人来说无疑将加大买房的成本。但是，商业贷款的办理速度很快，一般只要在七个工作日内就可获得贷款。　　综合上述可得知，鱼和熊掌两都不可兼得。如果者要想省钱，不在乎时间的快慢可以选择组合贷款，如果你急需要用，你可以选择商业贷款，因为商业贷款审批的时间要快很多。　　拓展阅读：　　?　　　　　　贷款预期年化利率最低0.75%，承诺不收取任何中介费用。同样的额度、同样的三步申请，一分钟就可迅速匹配信贷经理。门槛更低、费率更低、品种更丰富。建议大家办理希财网贷款，申办入口：& & & &关注“希财金管家”（xicaidk）??微信??公众号，三步即可快速完成贷款，选择多、到账快、额度高、手续简便。
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选“保证”还是买“保险” 公积金贷款买房有讲究
日09:13　北京青年报
　　随着住房公积金贷款的推广，人们对于住房公积金贷款的相关政策越来越了解。很多借款者在办理贷款的时候，经常在选择担保方式时对保证与保险的概念和责任分不清楚。本文对此做一些介绍，希望对借款者有所帮助。
　　■“保证”与“保险”有什么不同
　　住房公积金贷款中，最常用的两种担保方式，就是“抵押加连带责任保证”和“抵押加保险（也叫抵押加购房综合保险）”。这两种担保方式中抵押的概念是一样的，都是要求借款人或第三人提供住房作为抵押财产，现在一般是借款人用其打算贷款购买的房屋作为抵押物，所以一般情况下，借款人不用担心没有房屋作为抵押财产，对于抵押房屋借款人可以自愿购买房屋保险。
　　抵押加连带责任保证是指以上述抵押的同时，要求借款人找一家符合要求的单位为其贷款提供连带责任保证担保。如果借款人采用此种担保方式，一方面要找一家愿意为其贷款做连带责任保证担保的单位，而且一般银行都会要求保证单位提供相关材料以供审核，如财务报表、营业执照和法人代码证书的复印件等，银行通过审核认为保证单位符合有关法律要求并且对于借款人的贷款有代为偿还能力时，将通知借款人持有关合同到保证单位处盖章签字。也就是说，借款人不仅要找一家愿意为其贷款担保的单位，而且要经过银行审核通过并履行相关手续才可以采用此种担保方式。连带责任保证单位可以是借款人所在单位，也可以是开发商、专业担保公司或愿意为借款人贷款担保的其他单位，保证的期限一般从贷款的发放日到抵押登记办理完毕，在保证期限内，如借款人不能偿还贷款，将由保证单位代借款人偿还剩余贷款的本息、罚息及相关费用。
　　抵押加保险是指在借款人或第三人为借款人贷款提供房屋抵押的同时，借款人还须购买保险。在这种担保方式下，借款人不用找保证单位，但要到指定保险公司购买相应保险。保险包括两种，一种是房屋保险即财险；一种是寿险（也叫喜洋洋消费借贷者定期寿险及失业特别附约），两种保险统称购房综合保险。房屋保险是针对上述抵押房屋所购买的一种保险，当抵押房屋出现火灾等保险事故时，保险公司将在保险责任内进行赔偿，根据北京市住房资金管理中心（2000年京房资中心计字090号）文件，自日起，房屋保险由借款人自愿购买，所以目前采用抵押加保险担保方式时，借款人必须购买的保险是寿险。寿险是针对被保险人出现失业、死亡、残疾等保险事故而不能偿还贷款所购买的一种保险，在保险责任内保险公司将赔付剩余贷款。
　　住房公积金贷款中抵押房屋的房屋保险是自愿购买的，保险金额既可以是房屋的实际价值，也可以是贷款额，或者是贷款额和房屋价值之间的金额。
　　举例来说：某人买了一套50万元的房子，贷款30万元，20年，那么他既可以按照50万元来投保，也可以按照30万元来投保，还可以按照30万元和50万元之间的价值来投保。当然按照50万元投保要交纳的保险费比30万元投保的要高，同时房屋出现保险事故，保险赔偿也比30万元投保要高。而且他既可以一次购买20年的房屋保险，也可以先购买5年期的房屋保险，5年到期后他可以再选择是否继续购买。
　　住房公积金贷款中的寿险性质类似于以前银行商业贷款中曾出现的保证保险。一旦抵押登记办理完成或贷款还清之后的寿险保险费，保险公司在扣除手续费后可以办理退保手续，即退还抵押登记完成后或贷款还清后已交的保险费（注：抵押登记是借款人用房屋做抵押时应到房地产管理部门即房地局办理的一种登记手续）。
　　举例来说：某人用住房公积金贷款30万元，12年，年龄35岁，采用抵押加保险担保方式，那么查寿险费率表，贷款12年时他可以先购买5年的保险，一万元贷款的保险费是196．77元。那么他贷款30万元所要交纳的5年的保险费是196．77元乘以30等于5903．1元。在贷款发放的前5年里，保险公司将承担相应的保险责任。如果他第三年办理完抵押登记或贷款还清，保险公司可以退还他后两年的保险费；退保后，保险公司不再承担保险责任。如果他第五年仍未办理完抵押登记手续而且贷款尚未还清，他应按照剩余贷款本金和剩余贷款年限再购买5年的保险，以此类推，如果5年后仍未办理完抵押登记并且贷款尚未还清，他应再购买3年的保险。（注：根据购买寿险的规定，按照5年期购买的保险到期后，剩余贷款期限低于5年的，按照3年期限购买保险。）
　　还有一点想要说明的是，无论房屋保险还是寿险，除非贷款还清或抵押登记完成，保险到期后都是不退费的，保险费率是在上述条件基础上综合风险程度计算的。
　　■保证和保险哪个更适合您
　　这里说的保证和保险的比较，是指住房公积金贷款中抵押加连带责任保证和抵押加保险两种担保方式的比较，是连带责任保证与寿险的比较。
　　在目前的住房公积金贷款制度中，保证和寿险都是与抵押登记密切相连的。按照现行规定，一般情况下保证和保险的必要期限都是从贷款发放日到抵押登记完成日，如果抵押登记能够及时办理下来，按照目前的贷款政策，保证可以取消，保险（寿险）也可以退费。所以当保证和保险的期限比较短时，比较保证和保险的重要性也就不大了。
　　仅从保证和保险本身来讲，两者是有区别的。一方面在有效期间内，一旦借款人不能还款，保证单位就有责任代借款人还款：而从寿险角度讲，保险公司为借款人赔付贷款是有责任范围的，并不是借款人所有不还款情况保险公司都有责任赔付的。另一方面，我们应该全面理解保险的概念和作用。
　　保险（寿险）不应仅仅是贷款中的一项费用，交纳保险费后，借款人相应取得了一种减少未来偿付风险的权利。这部分风险将由保险公司来承担，从某种角度讲，寿险类似于财务中的资本性支出，如果借款人出现保险责任内的保险事故，保险公司将为借款人偿还剩余贷款本息，之后借款人和保险公司之间并不因此而产生债权债务关系，这样借款人就利用保险将保险事故带来的还款风险完全消除了，借款人仍拥有房屋的所有权。
　　如果借款人不能偿还贷款，保证单位代其还清了贷款，依照我国担保法第三十一条，保证单位相应取得了对借款人的追索权。
　　举例来说：保证单位为借款人贷款30万元提供保证担保，如果借款人还了10万元贷款本息后不能继续还款，保证单位为其偿还剩余20万元本息后就有权利要求借款人向保证单位偿还20万元的本息，也就是说借款人相应成为保证单位20万元本息的债务人。在这种情况下，借款人或其继承人要么想办法继续还清保证单位为其代还的20万元本息，要么将其拥有的财产（包括其贷款购买的住房）变卖来偿还债务。也就是说，保证单位为借款人偿清贷款后，借款人债务仍没有消除，只不过债权人发生转移而已。
　　所以应该说，仅从发生的支出来讲，贷款采用保险比保证方式要多，但借款人相应取得了一定好处，在贷款中采用保险还是保证，一方面要看借款人能够采用什么方式，换句话说借款人能不能找到符合条件的保证单位，另一方面两种担保方式各有各的好处，借款人即使两种担保方式都可以采用，也应该选择一个最适合自己的担保方式。
　　■保证和保险都可以取消
　　目前贷款政策是在抵押登记完成后，保证和保险都可以取消。从贷款人（银行）角度出发，我个人认为也不必一定要取消。一方面连带责任保证可以转为一般保证，另一方面抵押应该作为贷款中最有效也是最后的担保手段，抵押登记后保险也可以继续起到一定的化解风险作用。尤其目前在法律、手段和社会影响上，即使抵押登记完成了，处理抵押物时仍很困难；而且从贷款人或借款人角度出发，保险都应进一步推广和发展。
　　虽然我们考虑两种担保方式时还有许多不确定因素，但相信随着改革的深入和有关政策的进一步完善，这些问题会尽快解决，两种担保方式也完全能够由个人根据自己情况自愿选择。■文／潘峰
(02/26 11:55)
(02/06 08:18)
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来自：未知
看了一圈没明白
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mark下，我也想知道
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手头紧就月冲 公积金余额多 手头资金宽裕就年冲 直接扣减贷款本金的
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差别很大的。就总还款额来讲，年充划算。但是如果选择年充了，你每个月全部都得自己掏腰包来还款，至少接下来一年里，你每个月都不能使用公积金还款了。
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月充有利于现金流，年充有利于减少还款总利息；手头现金不充裕但是公积金余额多的可以考虑月充，手头现金充裕更在乎总成本降低的可以考虑年充。
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考虑二三十年的总还款额的高低是没有意义的事情。所以我认为，如果公积金初始余额高比如说有个三四十万的话，那可以第一年年冲，然后改月冲。其他情况还是月冲好，手上留现金，再投资或者吃吃喝喝玩玩，实在没地方花了，那就提前还贷。
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第2 楼 晨曦527 手头紧就月冲 公积金余额多 手头资金宽裕就年冲 直接扣减贷款本金的我是等额本金还款，
年冲不是一次性把今年该还的本息一次性付掉吗？我觉得没啥区别啊？哦，因为我公积金余额可以cover一年的
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第3 楼 chenyu623 差别很大的。就总还款额来讲，年充划算。但是如果选择年充了，你每个月全部都得自己掏腰包来还款，至少接下来一年里，你每个月都不能使用公积金还款了。请原谅我的数字弱，年充划算在哪里，就是没明白这个，能不能说的细一点，谢谢啊
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第5 楼 lee_wj 考虑二三十年的总还款额的高低是没有意义的事情。所以我认为，如果公积金初始余额高比如说有个三四十万的话，那可以第一年年冲，然后改月冲。其他情况还是月冲好，手上留现金，再投资或者吃吃喝喝玩玩，实在没地方花了，那就提前还贷。我贷160，公积金大概14左右，采取先年冲后月冲可以吗？
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年冲满一年后才可以改月冲，而且年冲阶段每个月的房贷都只能用现金还款。
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岂能尽如人意，但求无愧于心！
猪宝宝来喽
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第7楼叮当2015请原谅我的数字弱，年充划算在哪里，就是没明白这个，能不能说的细一点，谢谢啊 冲贷款本金。
猪宝宝来喽
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第5楼lee_wj考虑二三十年的总还款额的高低是没有意义的事情。所以我认为，如果公积金初始余额高比如说有个三四十万的话，那可以第一年年冲，然后改月冲。其他情况还是月冲好，手上留现金，再投资或者吃吃喝喝玩玩，实在没地方花了，那就提前还贷。
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第7 楼 叮当2015 请原谅我的数字弱，年充划算在哪里，就是没明白这个，能不能说的细一点，谢谢啊你有14w公积金，选择年充，假设公积金贷款为100w，第一次年充后，你的月还款本息是按86w，的贷款额来算的，第二年再减掉你的本金数。月冲，则是按100w来算每月还款额的
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第9 楼 zjueexuye 年冲满一年后才可以改月冲，而且年冲阶段每个月的房贷都只能用现金还款。都年冲了还有什么房贷啊？不是把一年一次性还掉吗
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第13 楼 chenyu623 你有14w公积金，选择年充，假设公积金贷款为100w，第一次年充后，你的月还款本息是按86w，的贷款额来算的，第二年再减掉你的本金数。月冲，则是按100w来算每月还款额的所谓年冲，难道只是冲贷款本金？类似提前还款了不是？然后冲的当年还得每个月还款？
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第13 楼 chenyu623 你有14w公积金，选择年充，假设公积金贷款为100w，第一次年充后，你的月还款本息是按86w，的贷款额来算的，第二年再减掉你的本金数。月冲，则是按100w来算每月还款额的还有，我只有商贷
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年冲，是指你公积金的一年的余额，一次性去冲贷款的本金。剩下来的贷款本金和由此计算出的利息，依然是需要你每个月现金归还的。不是一次性冲掉你一年所需要支付的还款总额。这样说明白？月冲，就是每个月从你的公积金余额里扣掉每个月的应还款额。不够就现金补足(在关联还贷的借记卡里). 纯商贷，组合贷，纯公积金贷，都可以用公积金余额去冲的。
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第17 楼 猴年装修小马甲 年冲，是指你公积金的一年的余额，一次性去冲贷款的本金。剩下来的贷款本金和由此计算出的利息，依然是需要你每个月现金归还的。不是一次性冲掉你一年所需要支付的还款总额。这样说明白？
月冲，就是每个月从你的公积金余额里扣掉每个月的应还款额。不够就现金补足(在关联还贷的借记卡里).
纯商贷，组合贷，纯公积金贷，都可以用公积金余额去冲的。终于明白了^_^感谢感谢！
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第一次年冲，可以选择用光自己的公积金余额，就是用你所有的余额去冲贷款本金。之后就每年冲一次。
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第8楼叮当2015我贷160，公积金大概14左右，采取先年冲后月冲可以吗？ 直接提取公积金后月冲
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第20 楼 大大皮2016
直接提取公积金后月冲对啊这是个好办法？是去公积金中心办理吗？
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第21 楼 叮当2015 对啊这是个好办法？是去公积金中心办理吗？上海不允许这样操作的，只有年充和月冲可选
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第19楼猴年装修小马甲第一次年冲，可以选择用光自己的公积金余额，就是用你所有的余额去冲贷款本金。之后就每年冲一次。 10086
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我贷90W纯商，公积金余额有20多W，不过我决定月冲，否则手头现金不够用了
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