签订前期物业服务合同应注意的事项讲义
签订前期物业服务合同应注意的事项
签订前期物业服务合同应注意的事项
三、签订前期物业服务合同应注意的事项（熟悉）
(一)物业的承接验收
物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。
(二)物业服务的费用
前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。例如，应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主；对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。
(三)前期物业服务合同的解除或终止
前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。
第三节& 物业服务合同
一、物业服务合同的概念
物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会，下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
二、物业服务合同的特点
(1)一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。
《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
(2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出了明确规定，要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序，要求物业服务企业必须具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。
(3)在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。
(4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。因此，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。
三、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（掌握）
注意拓展理解。
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：
(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。
(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。
四、物业服务合同的签订
(一)物业服务合同的成立
物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。
(二)物业服务合同的生效
物业服务合同通常在成立时即生效。如果合同附生效条件，则在该条件成就时生效。> 问题详情
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项的内容有（）A.物业共同部位和共
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从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项的内容有（）A.物业共同部位和共同设施设备进行维修、养护B.物业管理区域内绿化、清洁的维护C.为业主提供专项服务业务委托D.物业装饰装修管理服务E.专项维修资金的代管服务此题为多项选择题。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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1前期物业服务合同的主要内容中，违约责任主要包括（　）A.甲乙双方和物业使用人的违约责任B.业主和物业使用人的违约责任C.共同约定的免责条款D.甲乙双方和业主的违约责任E.共同约定的责任条款2《物业管理条例》颁布前的物业管理制度建设的主要特点是（　）A.配套性B.借鉴性C.针对性D.过渡性E.操作性3进行物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交的资料包括（　）A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等资料C.有关房屋产权权属的资料D.业主成员清册E.物业质量保修文件和物业使用说明文件4《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了（　）的立法理念。A.发展为重B.平衡利益C.自我管理D.优先保护全体业主利益E.保护弱者
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物业服务合同、物业管理服务标准、前期物业服务合同
随着经济的发展，现在物业管理应用得越来越广泛，你对物业管理的服务标准了解多少呢？...
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　　物业服务合同的定义：物业服务合同是委托方和物业服务企业在根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同。　　物业服务合同的产生：物业服务合同的大量出现是中国实行住房改革和房地产业发展的必然产物。然而，一方面生活中物业管理关系日益增多，物业服务合同大量出现，另一方面，理论界和现行立法并没有对物业管理合同的特殊性有足够的认识、进行系统的规制，这直接导致了现实生活中大量物业管理纠纷的出现和难以解决。　　物业服务合同的基本原则：物业服务合同于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是为债权契约自由原则。但对于若干日常生活常见的合同，各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。　　物业服务合同的内容：当事人和物业的基本情况，双方的权利和义务,物业管理服务事项和服务质量的,物业管理服务费的标准和收取方法,物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法,维修费用的收取和使用条款,合同的有效期限,违约责任、解决纠纷的途径和当事人根据具体情况约定的其他主要条款。
　　为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准,中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况,于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容,制定了三个等级的服务标准,作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同,确定物业服务等级,约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。　　物业管理服务标准的规定：　　第一，服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。　　第二，承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全　　第三，管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。　　第四，有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。　　第五，管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。　　第六，设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修半小时内,其他报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。　　第七，根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。　　第八，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。. (9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。　　第九，每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。　　第十，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。　　第十一，根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。　　第十二，每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。　　第十三，按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。　　第十四，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。　　第十五，小区主出人口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
　　一、前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。　　二、前期物业管理协议的内容是按照物业公司介入时机不同而不同的：1、在建设期物业公司介入时，客户是开发商或者建筑公司，前期管理的内容以安全服务为主;2、在竣工但未交付业主使用前，前期物业管理的对象是开发商，主要管理工作是安全和园林维护;3、开始交付业主使用时，部分业主未能及时入住，此时的前期管理对象则是业主，管理内容与日常物业管理一致。　　三、签订合同的注意事项。在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。　　《商品房屋租赁管理办法》第七条规定：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额、支付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任。因而，可以在签订合同的时候就需要注意了。
　　签订前期物业服务协议的重要性：《前期物业服务协议》是开发商和物业公司之间签定的合同，在业主大会未成立之前，业主签购房合同时，顺带要签《前期物业服务协议》，以确定业主和物业公司之间的委托关系。业主大会成立之后，《前期物业服务协议》自动作废，业主委员会和物业公司重新签定新的《物业服务合同》。　　那么前期物业服务协议该如何签订呢?它包括些什么内容呢?以下是前期物业服务协议　　的范文：　　前期物业服务协议　　本协议当事人　　甲方：　　乙方：　　甲方是指：　　房地产开发单位选聘的物业管理企业。　　乙方是指：购房人(业主)。　　前期物业管理是指：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。　　物业名称：　　乙方所购房屋销售(预售)合同编号：　　乙方所购房屋基本情况：　　类型：　　座落位置：　幢　　单元　室　　建筑面积：　平方米　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：　　第一条双方的权利和义务　　一、甲方的权利和义务　　1 对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;　　2 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方;　　3 建立健全本物业的物业管理档案资料;　　4 制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为;　　5 根据需要，物业管理企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;　　6 依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用;　　7 编制年度物业管理工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划;　　8 每半年(不得低于一次)向乙方公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入;　　9 提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》;　　10 不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能;　　11 向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务;　　12 如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起日内与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。　　二、乙方的权利义务　　13 参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权;　　14 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;　　15 遵守本物业的《业主临时公约》和《物业使用守则》;　　16 依据开发商与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业管理费用;　　17 装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定;　　18 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿;　　19 转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议;　　20 对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《物业使用守则》造成的损失、损害承担民事责任;　　21 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益;　　第二条物业管理服务内容　　一、房屋共用部位的维护和管理　　共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等部位。　　二、房屋共用设施设备的维护和管理　　共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施、等设施设备。　　三、环境卫生　　22 物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁;　　23 共用设施设备保洁;　　24 生活垃圾收集、清运;　　四、安全防范　　内容　　(1)门岗值班;　　(2)物业管理区域内巡视;　　(3)公共报警监控;　　(4)　　责任　　(1)协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作;　　(2)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，尽到安全防范责任;　　(3)维护小区安全次序;　　五、交通秩序与车辆停放　　? 内容(1)限速、限重、禁鸣;(2)车辆进出管理;(3)停车泊位管理;(4)____________。　　? 责任(1)车辆行驶、停放有序;(2)保持小区安静;(3)维护交通安全;(4)____________。　　六、房屋装饰装修管理　　24 与业主签订《房屋装饰装修管理协议》;　　24 履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务;　　24 为违章装修行为进行劝阻、制止;　　24 及时向政府有关行政主管部门报告。　　七、消防管理　　内容　　(1)消防器材管理;　　(2)易燃品管理;　　(3)消防宣传;　　(4)____________。　　责任　　(1)消防器材无缺少、失效;　　(2)消防通道畅道;　　(3)发现火灾及时报警，并积极组织灭火;　　(4)____________。　　八、公共绿化　　内容　　(1)修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护;　　(2)清理公共绿地;　　(3)必要的补种;　　(4)____________。　　责任　　(1)及时养护，促使花草树木的正常生长;　　(2)保持公共绿地整洁;　　(3)绿化少虫害、无枯死;　　(4)____________。　　第三条物业管理服务质量　　一、房屋外观　　24 外墙无破损，无乱涂乱画现象;　　24 户外无违章安装的防盗栅栏和空调;　　24 房屋场地无违章搭建;　　24 ____________。　　二、共用部位、共用设施设备的维护和管理　　24 共用部位无破损，共用设施设备运行正常;　　24 定期维护保养;　　24 专人维护保养;　　24 ____________。　　三、环境卫生　　24 环境整洁、无污染;　　24 生活垃圾日产日清;　　24 ____________。　　四、绿化　　24 养护得当，定期修剪;　　24 美观协调;　　24 ____________。　　五、交通秩序与车辆停放　　24 道路畅通有序;　　24 车辆停放整齐;　　24 ____________。　　六、保安　　24 统一服装，持证上岗，文明值勤;　　24 物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件;　　24 ____________。　　七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修　　小修：及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度。　　急修：20分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。　　业主报修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。　　八、____________。　　第四条物业管理服务费(不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用)　　一、乙方交费时间：;　　二、收费标准(按建筑面积)　　多层公寓元/m2?月;　　别墅元/m2?月;　　小高层、高层元/m2?月;　　非住宅元/m2?月;　　三、乙方的空置房屋由乙方按物业管理费标准的70%向甲方缴纳;　　四、乙方出租物业时，物业管理服务费由乙方或承租方交纳，乙方负有连带责任;　　五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。　　六、物业管理服务费中未计入的共用设施设备(如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等)运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方分摊。　　七、车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向甲方交纳：　　24 露天车位：;　　24 车库：;　　24 摩托车：;　　24 自行车：;　　八、甲方受乙方的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。　　九、甲方向乙方提供的其它服务项目和收费标准，参考《杭州市物业管理代办性、特约性专项服务(菜单式)参考收费标准》执行。　　第五条物业维修基金使用　　一、维修基金的使用由甲方提出年度计划，经业主大会批准，由市物业管理行政主管部门划拨;　　二、物业维修基金不敷使用时，由业主大会决定筹续，业主应当按照所拥有房屋建筑面积比例分摊;　　三、乙方转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。　　第六条广告牌设置及权益　　一、甲方统一布设，但不得有损小区整体观瞻和侵害业
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