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我们来认真的说说中国的房贷杠杆到底高不高
来源：本站原创
作者：佚名 标签：
& & & & 虽然目前中国房贷杠杆还未超出合理范围，但是房价与房贷过快上涨导致风险积聚，长期的负面影响不容小觑。
& & & &&最近，关于中国房贷杠杆已经过高，从而判断房价全面&泡沫化&的评论不绝于耳。其中主要的论据是中国房贷总水平、新增房贷按揭比率，及房贷还款负担等指标&国际对比&的结果。但是在就中国房贷杠杆水平盖棺定论之前，有必要先将以上几项主要指标与美国、日本对应可比指标的真实数据进行一个客观的比较。虽然得益于此前存量低、久期短，中国目前的房贷总水平还未达&警戒线&，但近来房贷杠杆上升速度明显加快，其中不无隐忧。另外，在经济较发达地区，土地政策带来的结构性供应不足导致房价虚高、风险积聚。
& & & &&总体而言，相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。主要由于之前房贷存量低，久期短。
& & & &&中国房贷存量相对较低。截至2016年6月底，中国房贷存量为16.8万亿元，占过去四个季度GDP总和（年化GDP）的24%，与日美相应指标有一定的差距&&日本这一数据在90年代在30%以上，2014年为41%；美国2007年房贷占GDP比率为73%，2015年底为53%。
& & & &&即使用中国现有较短的房贷久期来计算，全国层面的房贷现金流负担也并不算高。市场上流行的一些中国房贷占可支配收入的计算结果均超过40%，这是取当期房价较高城市的均价并假设较大的户均居住面积和每户均&现在需要买房&而得出的计算结果。从宏观层面看，这样的算法或许有失偏颇。虽然中国房价在一些大城市上升较快，但全社会房贷支出负担并不算高，这是由于1.中国总体房贷存量并不高，2.在很多中小城市房价并未出现房价大幅上涨，3.由于房贷平均久期在中国仅8年左右，很多存量房产的房贷早已全部或部分付清，中国当期负有房贷的家庭比率不高。全国层面看，房贷存量为16.8万亿元，假设平均房贷利率为4.5%，8年还清，全社会每年的还款金额仅为2.6万亿，占年化GDP的3.7%，全年居民可支配收入的8.2%。如果按照美国平均28-29年的房贷久期重新计算，中国全民房贷的还款压力则更轻，仅占当期居民可支配收入的3.4%。这些比率比美国房贷支出负担的类似指标要低得多。
& & & &&目前为止，房贷占中国居民资产的各项比率均未超越日美可比指标。中国房贷存量占居民总储蓄（29%）、总金融资产（15%），以及总房产价值的比率（10%）与日本大致相当，但均大幅低于美国的可比指标，尤其是房贷占存款与房产价值的比率（鉴于美国金融化程度较高）。
& & & &&即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降，而中国国际性都市（一线城市）的地产估值与（调整房产税因素后的）国际大城市相比不算突出。由于全国层面的房价在经历的调整，而房贷利率在2014年后明显下降，即使用现今的（70城市加权平均）房价计算，全国平均的买房成本都有所下降&&无论与年收入相比，还是从还贷的现金流压力衡量。其中很重要的一点是，中国居民可支配收入近年每年都在以比名义GDP快的速度增长。另外我们想顺便指出，很多将中国一线城市房价与其他国际城市的比较中，没有考虑到其他城市房产税对于房产现价的直接影响，而就调整后的可比房价而言，中国大城市的房价收入比未到&鹤立鸡群&的程度。
& & & &&数据表明，房贷的快速增长是以居民真实购房需求上升为支撑的，而非单一的杠杆撬动。由于过去两年中二手房在总地产交易额的比率直线上升至2016年上半年的40%左右，用新增房贷与一手房交易额来衡量新增房贷的贷款价值比率（loan to value ratio）偏差逐年增大。另外值得注意的一点是，每年上半年的房贷占销售比率均显著高于下半年。从可比口径看，2016年上半年新增房贷占房屋总成交（新房+二手）的比率并未明显升高。这就意味着，房贷的快速增长可能主要由购房需求增加推动，而非单一杠杆撬动。我们认为，随着全国房价2013-15年的调整及房贷利率的下降，住房负担能力的改善对需求比较可持续的复苏起到了主要的推动作用。另外，近年交通效率的大幅提高，以及人口向经济效益高的城市的自然聚集，都带动了地产购置和置换需求的增长。
& & & &&然而，近期房贷的迅猛增长，对此现象政策关注度的提高，可能会在局部城市带来一些房贷相关政策调整的压力。虽然我们的分析表明，中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围，但目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧，并已引起了相关部门的关注。因此，我们不能排除在房价上涨较快的城市房产和房贷政策进行调整的可能性。
值得关注的是，一些城市的房价过快上涨正加速抬升生产生活成本、侵蚀城市的竞争力。我们重申，从根本上缓解房价上升压力需从供给端入手，而需求端的政策调整长期看来基本无效。虽然目前中国房贷杠杆还未超出合理范围，但是房价与房贷过快上涨导致风险积聚，长期的负面影响不容小觑。最近一轮房价上涨已经明显推动服务业价格迅速上升。正如我们多次指出，目前政府调节房地产市场惯用的&需求端政策&很难从根本上帮助中国走出&房价屡调屡涨&的怪圈。只有理顺地方财政的结构性矛盾，增加大城市住宅用地供应，加强分层住房市场体系建设，才能从根本上推动中国房地产市场健康、均衡、可持续地发展。
作者为中金公司首席经济学家
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今天，行长在G20会议上对个人住房加杠杆表态“逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的阶段”。他指出，状况在银行总贷款的比重还是偏低，有很大的发展机会；首付比例为30%，有降低的空间，会给银行在首付比、利率下放更多自主权，监管部门确保总体风险。多位专家都向网易财经表示，中国房地产贷款市场的空间确实很大，住房贷款占银行总贷款的比重将在未来进一步上升，但是在以下问题上凸显出风险，值得警惕。首先，房地产市场刚性需求已提前透支。上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁教授指出，房地产贷款市场的需求是建立在房地产市场需求的前提之下，可是之前的发展中透支了刚性需求，所以它的风险也是值得关注的。其次，房地产企业债务高企。朱宁说，中国的杠杆债务主要在企业层面，尤其是房地产和上下游相关链条，如地方政府和基础设施建设的杠杆都较高，风险是否能控制住，取决于房地产价格走势或者土地价格走势，另外还取决于它的现金流是否健康，也就是这个房地产项目销售情况，这两点都是非常值得高度关注的风险的隐患。最后，加杠杆引发的副作用。广东金融学院丁俊峰教授向网易财经分析指出，除了真正有刚性需求以及按揭还款能力的正常购房者群体，还有一个链条式抵押炒房团群体借杠杆之力积累风险，尤其在楼市泡沫高的区域需要格外警惕。“在这种情况下，杠杆推高了房价，反倒背离了政策降低购买者门槛的初衷”。“住房杠杆在改善人民群众住房问题上发挥了积极作用，但这类方式也存在诸多问题，虽然会较大地降低购房者的购房门槛，长远来看，可能并不能真正地降低购房者的购房综合成本，有一个成本延后效应”，经济学家宋清辉指出，他认为当前楼市待售面积高，去库存任务重，但政策出台的初衷应以让购房者更方便、更经济买房为目的，而非让开发商等卖房者更好地去卖房。附周小川行长对住房杠杆问题发表的讲话：
1、加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，所以有很大的发展机会。2、房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，让他们来制定首付比、利率。监管部门同时对银行进行监管。3、原来中央和监管部门直接规定的事情多一些，这样又优点，但也优缺点，比如银行没有灵活性和区别性。所以我们今后对金融机构总体审慎性要加强，但具体的事情给他们一定的裁量权，确保总体风险可控。（网易财经 张艳）
本文来源：网易财经
责任编辑：冯晓磊_NF4363
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈房子比工作更难找，但他们依然选择来这奋斗打拼。
这一天几乎全村的老百姓都到他们家里道喜祝贺。
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　　房企销售火爆，带动着回款的加速，房企开发商赚的盆满钵满，继万科、恒大后，碧桂园已成为今年内第三家实现销售金额突破2000亿元的房企，同比增长164%,并刷新了销售纪录。就连绿地、保利也都在朝着2000亿元追赶。
　　几百万的房子像白菜一样子被抢购，各大房企的销售额也是轮番往上调。全民都在为房疯狂，居民房贷/GDP比重，远超过日本泡沫时期。上半年新增的7.5万亿人民币贷款，至少是有2.3万亿投向了购房贷款（接近2015年全年的水平），占新增人民币贷款的31%，如加上1.1万亿元投向房地产开发企业的贷款，合计至少有46%的贷款投向了房地产市场。
　　八月份人民币贷款增长至9487亿元，其中单就个人中长期贷款（住房贷款）就增长5286亿元，占比55.72%。而据调查得知，在未来的三个月中至少还会有16.3%的居民准备投入楼市，就是不知你到时是在电脑手机面前吐槽，还是边吐槽边加入购房大族，添砖加瓦的加大杠杆力度。
　　企业和银行对宏观经济热度指数的上涨，意味着房产市场的经济基础正在一步步增厚，而同时伴随而来的是居民杠杆率得步步升高，事实上国民房贷的偿付额占可支配收入的比重已经达到了美国的历史峰值，这就表明中国居民购房加杠杆的速度或也已接近了极限！购房者的偿付会能力遭受着很大考验。
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客服邮箱：比“0首付”更可怕的房地产加杠杆很多！契税都贷款！
来源：乐居自媒体 &&作者：大伟看楼市 - 张大伟 &&
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昨天最火爆的三则新闻都与的杠杆有关系。 加杠杆是不可能产生牛市，但肯定会将1-2年的牛市缩短到3个月结束。（去年的股票市场） 1、一日游新政 昨天最热闹的市场新闻政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，其中，尤为引人关注的是：毕业未满5年大学生可以“零首付”买房。昨日晚间，沈阳市政府官方微博“沈阳发布”表示，实行“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。 2、媒体爆发，有购房者夫妻虚假交易将700万房产套贷出千万，如果可以退还银行。 3、链家开发布会，声明杠杆资金安全等。 为什么在这几天这么多人关注房地产的杠杆？ 其实这要从2015年的930政策开始说起： 资本是追逐暴利的，杠杆收购是指一个公司进行结构调整和资产重组时，运用财务杠杆，主要通过借款筹集资金进行收购的一种资本运营活动。 首先，从官方言论看，房地产加杠杆还有巨大空间； 央行行长周小川在G20记者会上，明确承认了对楼市加杠杆的政策调整。而且预期还将大规模加杠杆。 ，针对非，首付降低到25%。2016年2月，这一政策再次降低，非限购城市首套较低可到首付20%。也就是5倍的杠杆率。 其次，官方在加杠杆的时候，这可以视为场内加杠杆，更多的场外杠杆在出现； 2月28日，世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了“家圆云贷”32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%。
链家理财平台数据显示，其销售金额为180.5亿，发放收益1.8亿。 各种已经可以将首付降低到较低5%，也就是杠杆率已经可以放大到20倍。 甚至部分企业，已经可以提供贷款。
第三，房地产项目收益权打包成理财产品出售； 鑫琦资产在、和海南，以公司的名义，将的房子买下来。鑫琦进入这些房地产项目投资有两个条件。一个是买房的价格要低，第2是开发商承诺一年以后回购，其回报一般都在20%以上。鑫琦资产用回报，以13%的收益率吸纳资金。 第四，自拥资产可抵押理财。 在这几天的网络段子里，700万的房产腾挪出1000万难度的确很大。但如果是1000万的房产腾挪出700万，则风险非常小。 比如，邻居双方，完全可以交换购买同面积房屋，在非限购城市，甚至较低税费只有1-1.5%，叠加上，完全可以购买低风险理财获利。即使在一线城市，也有这种操作的可行度。 其中的证明等措施目前看，的确很难完全规避掉这种风险。 这一次房地产化的运动，看上去各种政策是会有利购买住房者进入，但可怕的是与09年较大的区别是，09年用利率7折降低了购房者的成本，所以增加杠杆的风险非常低。 这一轮加杠杆，大部分并非场内加杠杆，首付贷的利率平均超过20%，这种加杠杆是非常危险的，即使是官方加杠杆降，必然也带来了贷款额的增加，贷款成本提高。 这种情况下，如果再让农民、刚毕业的大学生撬杠杆是不道德的。
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