阳泉日报数字报刊平台-“借名买房” 房屋所有权算谁的
第06：法制周刊·生活与法
阳泉日报社主办
星期四 出版
“借名买房” 房屋所有权算谁的
　　如今在现实生活中，父母出于避交税费、给子女落户等原因，购买房屋时将房产登记在子女名下的情况屡见不鲜。同样的，由于种种原因，很多子女也会借父母的名义买房。但是这些现象也带来了问题，子女以父母名义买房后，该房产是否算遗产呢？父母借子女名买房，如果遇上子女离婚是否算作共同财产分配呢？　　以子女名义购房&子女离婚起纷争　　2008年，刘女士夫妇欲出资购买开发区一处房产。当时由于年龄问题不满足申请房屋贷款条件，经女儿齐女士的同意，以齐女士的名义和开发商签订了房屋买卖合同，并与银行办理了购房贷款合同，贷款28万元。2009年11月，房管部门发放了产权证，产权人为齐女士。2009年10月刘女士夫妇支付2万元对房屋进行了装修并入住至今。此后，老两口按期交纳了房屋贷款并于2014年7月将剩余未还的房屋贷款全部还清。　　2014年7月，王先生和齐女士欲解除婚姻关系，王先生对上述房屋产权问题进行了声明，声明中对刘女士夫妇借用齐女士的名义购买房产的原因和过程做了陈述。2014年8月，王先生声明将房产赠与刘女士夫妇，赠与理由与2014年7月的声明内容基本一致。后来，王先生又通过公证处公证撤销2014年7月的声明及有关的赠与行为。　　刘女士夫妇见女儿正在闹离婚，担心齐女士名下的房产被当作共有财产被王先生分割，便将齐女士夫妇告上法庭，要求确认老两口对房屋享有所有权。　　庭审中，齐女士对父母的诉讼请求认可。　　王先生辩称，本案争议房屋所有权在齐女士名下，系齐女士与他婚后共同购买，该房产应属夫妻共同财，购房款和还款也是由夫妻双方共同承担的，请法庭依法驳回刘女士的诉讼请求。　　市中级人民法院经审理认为，根据银行记载的房贷还款记录、王先生曾发表过的声明内容及齐女士陈述，可以认定诉争房屋系刘女士夫妇出资购得。现房屋登记的权利人与实际的权利人并不相符，该诉争房屋的事实所有权人应当为刘女士夫妇。刘女士夫妇要求确认其对诉争房屋所有权的诉讼请求，证据充分，应予支持。王先生作为具有完全民事行为能力的成年人，应对其所实施的民事行为承担责任，其虽然声明撤销了赠与行为，但无法否认声明中所阐述的事实及理由。综上，法院判决刘女士夫妇对诉争房屋享有所有权，并由齐女士协助办理过户手续。　　买房登记父母名下&房产是否算作遗产　　李先生共有三子女，当时两个儿子平均出资给父母买房并登记在父母名下，女儿拒绝出资并签订协议放弃以后对该房子的继承权。　　协议内容大致为兄弟二人出资买房，产权登记在父母名下，父母健在时给父母居住，父母百年后兄弟所有，女儿放弃该房子，家庭全部成员包括父母都有签字。　　　　为免以后出现纠纷，李先生写了一个说明，将两儿子出资以李先生名义买房的经过如实记录下来，并强调说明这套房屋的实际归属人为俩儿子，后还特意立了公证遗嘱将房屋留给俩儿子。没想到几年后等李先生和老伴相继去世后，三女儿却提出按照遗产来分割李先生居住的房屋，并对借名买房一事予以否认。那么，买房登记在父母名下，房产是否算作遗产？　　山西泽晋律师事务所王慧勇：　　以上两起案例都涉及到了一个法律名词，即“借名买房”，所谓借名买房是指合同双方约定一方以另一方的名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，借名人实际享有房屋权益。　　在案例一中，父母以子女名义买的房子是否属于子女的夫妻共同财产，要看房产证是否也办理在子女名下，是否体现子女配偶的名字。有些父母出资以子女名义购房，那纯粹是父母对子女的一种赠与，对所购房屋父母并不保留什么权利。也有父母以子女名义购房并非赠与而是因为父母年龄较大无法取得银行贷款，因而借用子女的名义购房。这种事情，也不是个案，本案也是如此。　　本来父母子女之间是至亲之人，这种事也不会发生什么意外或争议，但往往在此期间涉及子女要离婚的时候，对于这种挂名购买的房屋产权到底是属于父母还是子女就可能发生争议。比如本案，如果该房产确认为女儿婚姻期间所购房产，那当然就成了夫妻共同财产，要在离婚的女儿女婿间分割了。　　本案中父母一方最终还是胜诉了，但是在律师看来，这种胜诉却是险中得胜，关键是女婿曾经对于上述事实做出了书面声明并办理了有同样内容的赠与手续。虽然事后女婿反悔了，但是他的上述行为已足以证实了本案中父母仅仅是以女儿名义购房，而不是赠与关系。　　但这种胜诉，确实很险，险就险在挂名购房时各方并没有签订一份内容清楚、权利义务明确的书面文件。就本案而言，如果没有女婿的书面声明佐证了这个事实，在女儿女婿离婚的背景下，单凭父母和女儿的陈述，而女婿不认可的话，想要让法院认定上述事实并胜诉，就很难了。　　从律师的角度来讲，不管是“子女出资以父母名义购房”还是“父母出资以子女名义购房”，如果想避免不必要的风险，事先一定要起拟好一份内容清楚、权利义务明确的书面文件，而且，如果事涉夫妻双方，该文件最好由夫妻双方共同签署。比如本案中，基于父母与女儿的关系较近，而女儿女婿又闹离婚，所以，实际上女儿的陈述并不重要，而女婿的观点才是关键，如果这个案子中父母当初要签订这份协议，关键是要有女婿的签字，而不能只同女儿签署。　　在案例二中，两兄弟和李先生形成借名买房的法律关系，经李先生同意由两兄弟以李先生的名义出资购买。李先生也认可借名买房的事实，从”说明”内容来看，是李先生对借名的认可。之后为了履行过户的承诺，李先生立了公证遗嘱，将房屋留给了两兄弟。因此，两兄弟和老李存在借名买房的事实，该房屋属于两兄弟所有，不应作为遗产处理。所以女儿所提出的要求是不合理的。　　借名人与被借名人之间的”借名买房”合同效力&我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第五十二条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。　　法院如何认定是否存在借名买房合意双方书面或口头协议。书面协议中一般明确约定的借名买房的原因和事实，主张协议关系存在的一方应承担举证责任，一般应提供形式合法、内容合理的书面协议即可，对方认为协议效力有瑕疵的，应举证证明。口头协议具有很大的不确定性，难以举证，但如果双方承认有借名合意亦可。　　相关链接　　借名买房风险有哪些　　借名买房暗藏很多涉诉风险：一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲友，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。二是登记人拒绝办理房屋过户手续，借名人面临风险。三是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房内，但由于登记在出名人名下，而我国对不动产物权采用登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。四是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致房屋被查封。五是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，只能依不当得利向登记人主张赔偿。　　本报记者&&罗雯霞
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阳泉日报法制周刊·生活与法06“借名买房” 房屋所有权算谁的借名买房房屋所有权属于谁？
作者：李亚强 张维 林竹 &信息来源：湛江晚报
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　　借他人名义购买房屋，要求对方办理过户手续却遭到推托，借名买房，房屋所有权该归谁?当事人该如何维权?近日，湛江市中级人民法院审判了一起借名买房案，法院判决出名人(登记权利人)协助借名人办理房屋所有权转移登记。
　　案情回顾
　　日，廖某通过银行汇入房屋首付款137620元及权证费800元给某房地产开发有限公司。次日，陈某与某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。房屋余款318000元，由陈某向银行申请了贷款，但按揭还款银联卡一直由廖某持有。该房屋登记在陈某名下，陈某向廖某出具了《承诺书》，承认该房产是廖某所有，购房款、房贷等一切费用均由廖某全资支付，并承诺将无条件协助廖某办理过户的一切手续。日，廖某与物业服务有限公司签订了房屋交付验收表、闭水试验证明、托管钥匙收条及责任说明书、装修申请表，后对该房屋进行装修并购买了家具。日，廖某入住该房屋。廖某称其多次催促陈某过户，均遭陈某推托，遂向法院提起诉讼，请求法院确认该房屋属其所有，责令陈某配合其办理过户手续。
　　法院判决
　　一审法院判决：一、确认涉案房屋为廖某所有;二、限陈某于判决发生法律效力之日起二十日内协助廖某办理涉案房屋的过户手续。
　　近日，二审法院湛江市中级人民法院判决：一、撤销一审判决第一项;二、维持一审判决第二项。
　　法官释法
　　根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，陈某与某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》未被撤销或被确认无效，其据此作为登记权利人完成了涉案房屋的所有权登记，当然合法取得了该房屋的所有权。第九条规定中&法律另有规定的除外&，一般是指因司法裁判、仲裁、政府征收、继承、受遗赠、合法建造等非依据法律行为而引起物权变动的情形。廖某借陈某之名买房，陈某基于该法律行为而取得涉案房屋的所有权，显然不属于此除外情形。故一审法院确认涉案房屋为廖某所有，无事实与法律依据，应予撤销。廖某所提供的证据已形成完整的证据链条，证实其与陈某之间存在借名买房合同关系，双方约定了陈某应配合廖某将涉案房屋过户到廖某的名下。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，陈某应按照约定履行合同义务。故一审法院判令陈某协助廖某办理涉案房屋的过户手续，并无不当，应予维持。
　　法律速递
　　《中华人民共和国物权法》
　　第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
　　第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
　　《中华人民共和国合同法》
　　第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
　　第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
责编：王涛借名买房 这房子算谁的
2004年，因长期两地分居感情破裂，李先生与妻子张女士起诉到法院要求离婚。对于离婚，张女士没有异议，但她提出要分割两人婚后购买的房屋。法庭上，李先生表示房屋是他的父亲借小两口之名购买的，并举出了一系列证据。法院在审理后，判决李先生和张女士离婚，由于涉案房屋涉及案外人李爸爸的合法权益，因此本案不予处理。2011年10月，李先生突然接到了法院《民事起诉状》和《开庭传票》。原来，前妻张女士把他和姐姐起诉了。原来，李先生在2011年，将仍在夫妻二人名下的房产过户给了自己的姐姐，并且价格明显低于市场价。张女士认为李先生的行为侵犯了她的权利，因此要求法院确认李先生的卖房行为无效。李先生和姐姐表示，房子虽然登记在李先生和张女士名下，但实际购买人是李爸爸。李爸爸表示，之所以借儿子、儿媳的名，是因为自己年事已高，银行不予放贷。在购房前，李爸爸与小两口签订了《借名买房协议书》，明确约定了李爸爸的“借名买房”行为，同时约定购房的所有款项都由李爸爸承担。而2011年，李先生是执行李爸爸的决定将房屋过户给姐姐，过户行为并没有问题。律师点评:一般情况下，在婚姻关系存续期间所取得的财产应当认定为夫妻共同财产，但如果有其他特殊情况，就要综合进行认定。本案中，李爸爸签订的《借名买房协议书》可以印证双方借名买房的约定，而银行的刷卡记录、转账凭证也能够证明，首付和贷款的还款一直是由李爸爸进行的。因此，该房屋并非李先生与张女士的夫妻共同财产，张女士亦非房屋的名义所有权人。李先生将诉争房产过户至其姐姐的名下，并不需要经过张女士同意。刘纯清，山东明湖律师事务所主任、高级律师、山东政法学院兼职教授、山东省刑法学研究会理事，秉承“做律师先做人”的理念。山东明湖律师事务所是以公司法务、刑事辩护、民事代理、公益维权为特色及优势的综合性律师事务所，先后获得“山东省优秀妇女维权岗”、“山东民营企业公益之星”等荣誉称号。明湖律师团队常年为公司、企事业单位、个体工商户以及广大需要法律服务的人群，提供专业而优质的法律服务。明湖法律服务热线：8。
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　　原标题：借名买房，房子到底是谁的？
　　因自己的信用卡严重逾期而无法办理购房按揭贷款，芜湖小伙夏某遂找到好友许某商议，以许某的名义帮自己购买一套二手房。许某应夏某要求，以自己的名义签订购房合同、交纳税款并办理了房产证。后，二人因经济纠纷发生矛盾，许某故意拖延不帮夏某办理房屋过户登记手续。在夏某的一再坚持下，许某向夏某出具了一张承诺书，承认房屋系代夏某购买。随着二人矛盾的升级，许某明确拒绝将房屋过户至夏某名下。夏某遂向芜湖经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求判决确认房屋归其所有，许某协助其办理过户手续。
　　案件在诉讼过程中，夏某向法庭提交了许某签字的承诺书以及双方的对话录音等证据，虽然许某对证据不予认可，但并未提供相反证据予以反驳。最终，承办法官对夏某提交的证据予以采信，认定双方之间存在借名买房的事实。但最终的判决结果却让原告夏某高兴不起来，为什么呢？
　　原来，法院经审理认为，原、被告双方之间虽然达成了借名买房协议，被告许某也按照协议约定购买了房屋并办理了房屋产权登记。但双方之间关于房屋所有权归属的约定只能约束双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，原告夏某不能根据协议的约定直接取得房屋所有权，若支持原告夏某依据“借名买房协议”确认其对房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，故法院对原告夏某要求确认其享有诉争房屋所有权的诉讼请求，不予支持。同时，双方之间形成的“借名买房”协议仅仅是在符合法律规定和协议约定的条件时，以完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力。在原告夏某未提供证据证明其已按照协议约定履行了给付对价的义务即支付了购房款的情况下，对其要求被告许某办理过户手续的诉讼请求，亦不能得到支持。
　　最终，法院判决驳回原告夏某的诉讼请求。
　　[法官说法]对于借名买房纠纷中，借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据买房协议确认其对房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”而非真实“物权人”，所以，其提起物权确认的请求就因证据不足而不应得到支持。
　　来源：芜湖经开区法院&
编辑：sf_liujie
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