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07年谁会做房奴？ 12个案例分析当前买房新形势
&&日 09:04
　　　有人戏称2006年的楼市被上了“紧箍咒”，国六条、90平方米70%、加息、限外、未封顶楼盘按揭叫停、经适房回购等一系列政策连环出击，使得2006年楼市弥漫一派观望气氛。现在，对2007年楼市走向的预测又出现了截然不同的几个版本。 　　有人认为，随着中央进一步加快宏观调控步伐，房地产的暴利时代行将结末，其中一个重大的标志，就是由现在的卖方市场转向买方市场，这个节点将在2007年出现，房价会整体下降；也有人认为，房价经过2006的宏观调控后将维持平稳，2007年房价在下半年可能会有回升，但趋势比以前的增幅减小。 　　当然，任何预测都要等待时间的验证，而将要买房、已经买房或者打算卖房的市民，又会在2007年做出怎样的选择呢？ 　　案例一换到市中心住 　　王女士42岁事业单位 　　在事业单位工作了十几年的王女士目前手头拥有两套房子，一套在浦东上南附近的一室一厅用于出租，另一套在闵行莘庄的两室一厅则供自己和家人居住。“不过我和我爱人商量过了，一定要把房子换到离市中心近一点。”王女士说，“我单位在南京东路附近，每天上下班要在一、二号线间互换，上下班高峰时间地铁挤得要命，我已经连着两只包的带子在挤地铁时弄断了。而且我儿子今年读小学四年级了，现在初中都是挂靠的，市中心好的中学多一点，到时候可以就近入学。”王女士打算把自己现在住的这一套房子卖掉，用卖房款另买一套靠近市中心的房子。“最近也在跟中介还有一些做房地产的朋友打听我这套房子大概能卖多少钱，挂得高了怕卖不掉，挂得低了又觉得吃亏，毕竟我还等这个钱买新房子的。”买房子本来就是一件复杂的事，像王女士这样既要买进又要卖出的，在2007年恐怕会经历一番不小的折腾。 　　点评：虽然现在轨道交通已经四通八达，但还是有不少人出于和王女士同样的考虑，打算重新在市中心购房。 　　案例二卖掉房子炒股票 　　张先生45岁自由职业者 　　今年股市捷报频传，张先生却为手头没有足够的流动资金而苦恼。2004年时他见房价飙升很快，便将多年积蓄全部投入楼市，贷款买下好几套房产。哪知道后来接连出来那么多调控政策，他炒楼发财的愿望没有实现，每个月还要为了还房贷而发愁。他也一直在犹豫到底要不要将房产抛出变现，但是想到要白白付出那么多营业税和所得税他就心疼。但最近股市的红火让他看到了新的投资方向，抛售房产的决心也渐渐坚定。他说，他一个朋友年初时卖掉一套房子，用所得的100万元全部购买了某股票型基金，现在这只基金的回报率已经超过了30%，年底还获得了大笔的现金分红。因此他也打定主意要将手头的房产陆续抛出。 　　他说，“明年的股票市场还是很值得期待的，只要大盘一直维持目前的走势，赚钱还是不难的。房产也只能蚀掉点了，及早解套总比捂死在里面好。” 　　点评：虽然就目前形势来看，大盘势如破竹，但真正跑赢大盘的个股却不足三成，股市蕴藏的风险不小，卖房炒股则风险更大，万一投资不慎，不但赚不到钱，还会赔本，需要慎重考虑。 　　案例三抛旧房换新房 　　孙先生25岁媒体从业者 　　孙先生有一套位于长宁区大渡河路的房产，是1990年代初建造的多层楼房，两室一厅，房间朝南，只不过厅是暗厅。应该说像他这个年龄能拥有一套自己房产的年轻人是很幸运的了，可是他最近却在为卖房的事而苦恼。虽然当初父母买下这套房产就是送给他做婚房的，但是现在的女朋友却提出，将来结婚不要住二手房，一定要另外买新房住。孙先生虽然万般不舍得，但女朋友的态度也很坚决，为了卖不卖房子的事两个人已经起了好几次争执。爱情毕竟大过房子，孙先生表示，他已经决定让步，打算在2007年内将这套旧房子出售，他已经在家附近的几家中介门店领过行情，跟他房子差不多品质的基本都能买到元/平方米，这个价格已足以使他卖掉房子后重新在女朋友家附近买一套新房。 　　点评：孙先生这套房子已买下多年，超过了五年的征税年限，作为免税房上市可以省下不少交易成本，也比较容易受到购房者的欢迎。 　　案例四等待明年跌价 　　胡先生57岁退休 　　胡先生家里的老房子即将拆迁，可以得到一笔数额不小的拆迁款，因此他打算在闵行附近重新买一套面积大些的房子作为养老房。跑了几个房展会，看过一些楼盘后，他看中了颛桥附近某楼盘一套两室两厅120平方米左右的房子。但目前该楼盘的均价在6500元左右，他觉得偏贵，超出了自己的心理价位。胡先生说：“原来以为到了年底楼盘总该推出一些优惠酬宾活动，哪知道问了销售人员说近期没有促销活动。但我觉得，这个地段的房子应该还有降价的空间。我想再等等看，今年出台了那么多调控的政策，说不定2007年房价会有一点下降呢？” 　　点评：和胡先生心态相同的购房者不在少数，他们的需求一般不是非常迫切，有时间余地继续与开发商进行价格博弈。 　　案例五不得已推迟购房 　　王先生40岁归国华侨 　　王先生在浦东联洋社区和浦西各有一套房，年初时因为家里有老人搬来同住，考虑到联洋的环境不错，便想在同一小区内再买一套房。看中一套高层的小三房，约130万元，于是把浦西的旧房卖了。没想到浦西的旧房卖掉后，原来看中的高层三房却涨价了。他一气之下，决定跳开联洋，看看其他1元左右的房子。因为家里老人喜欢清净，他便决定看看郊区车程较近的别墅。可是在看了浦东、松江、南汇等区近十个别墅后，他感觉这些楼盘不是太远就是太贵，总价在200－300万元左右的挑不出好房子。于是只好又将眼光放回市里，这样折腾了一个来回，2006年已经快要结束了，王先生表示，现在看来本来想在2006年内解决的购房大事，不得已也只好拖到2007年再说了。 　　点评：因为种种原因与中意的房子失之交臂是最遗憾的事，对于自住者来说，楼市起伏其实影响不大，看到满意的房子还是应该快些下手。 　　案例六买不到“意中房” 　　孙小姐29岁公司财务 　　孙小姐2003年起就打算买房，到现在快四年了还没买到房，她发下狠心，一定要在2007年买到一套房子。最近她除了请身边朋友给她推荐合适的房子，还在各大网坛发布求房的帖子。她说：“现在想起2003年的房价，真是觉得跳楼都不冤……”但因为当初她的父母和她老公的父母对要买的房子都有不同意见，她和老公的意见也不统一，所以看来看去，看了好多套房子，始终定不下来，夫妻俩为买房的事也没少拌嘴吵架。这次，她打算和老公一起把各方面的意见统统列成条条纲纲，按重点排序，并定出了理想房子的必须条件：总价75万以内，面积70平方米以上；一二手房不限，但卧室要朝南，要有明厅；附近有好的中小学。 　　点评：买房是大事，少不了要参考家中各方的意见，但有时意见听多了反而不知该如何选择。 　　案例七等拆迁换大房 　　曹先生34岁中学教师 　　曹先生是回沪知青子女，大学毕业后回到上海工作。因为女方是本地人，家里住房还算宽敞，结婚后他们两夫妻便一直住在浦东花木的女方家里，一家五口过着三代同堂的生活。曹先生表示，2002年他刚结婚时也曾留意过房子，那时浦东的东方城市花园一期一楼只有4000元/平方米不到，但因为犹豫了一下，再去看时一楼的没有了只剩五楼的，单价涨了400，而他当时的心理价位只有3500元/平方米，有点气不过就没买。后来还看过阳光摩天城，单价3650元，因为靠近南浦大桥上匝道，他觉得太吵，也放弃了。看过两套房后他觉得受了打击就再也没看过别的，现在想来是错过了很好的机会。后来房价便像坐了火箭似地嗖嗖地向上蹿，他也彻底心凉了，觉得自己这辈子再也买不起房了。他说，他现在唯一期待的就是岳父母的房子能早点轮上拆迁。不过他从网上看到有预测说2007年房价可能大跌，如果真的跌了，他还是很想有一套属于自己的房产的。 　　案例八：新房不可不买 　　李先生28岁外资企业法务 　　李先生是一家全球知名外企的法务人员，他和女友都是研究生毕业后留沪工作的新上海人，两人目前在长宁区租了一套一室一厅居住。因为家里老人说2006年宜结婚嫁娶，两人便赶在年尾前匆匆忙忙地领了证。结了婚却没有新房，让李先生觉得特别对不起新婚妻子。“不管怎么样，明年一定要买房了。”李先生说，“期房不太会考虑了，因为希望能早点有自己的家。现在看的比较多的是现房和二手房。”李先生目前的收入不错，妻子的工作也比较稳定，不过两个人毕竟都工作不久，存钱不多，所以买房的预算还是控制在80万元以内。李先生说，他现在比较有意向的是一套南方商城附近两房两厅的二手房，房龄不长，装修也比较精致，80多个平方米，房东开价85万元，现在还在谈，希望能把总价杀到80万元以下。 　　“因为妻子和他的公司在南方商城这里都有班车接送，所以上下班很方便。而且又靠近轨道线，我比较满意，希望能谈下来吧。”李先生说。 　　点评：婚房的概念贯穿了整个2006年楼市，由于种种原因被积压的一部分婚房需求，看来还将延续到2007年。 　　案例九买第三套房投资 　　沈先生41岁公司副总经理 　　沈先生曾担任过房地产媒体的记者，因此，对上海的房地产市场有自己独到的看法。 　　他认为上海的房价不可能大跌，特别是高品质的物业，价格只会不断上扬，这是由上海独特的经济地位和市场供求关系所决定的。而2007年应该是房地产市场经过两轮调控后进行盘整的时段，因而会是个比较好的购房时机。沈先生现在手中已经持有两套房产，他还打算要再购入一套，但目前并不急于出手。他说，他不属于刚性需求，所以没有什么紧迫感，打算边看边比较，到过年后视情况而定。他理想的房子是三房，位置在内环线内，小区内要带会所。沈先生表示，目前在上海，优质的楼盘不愁没有好的投资回报率，而且他对上海房产的长远发展持乐观态度。 　　点评：2006年的一系列调控已将几乎所有投机需求挤出楼市，
来源：赛唐网
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商业特许经营备案号：0005面对如今高涨的房价，不断有人表示对毛泽东时代中国的住房保障制度的怀念：记忆中的那个时代，房子是由政府和单位包分配，人人有份。每家只要交很少的的房租给国家就要可以拥有自己的住房。这是一幅多么美妙的画面。可真是今不如昔吗？当我们得知1978年的城镇人均住房面积比49年还低；当过来人回忆起一家数辈几口人拥挤在几平米的小屋里和为争夺分房名额不得不使出浑身解数的往事，让人不禁要问：看起来美好的制度和并不美妙的现实之间，如何架起了必然的桥梁。对今天的我们，有怎样的影响和教益。
说起如今儿女为买房发愁，每平米不低于5000元。“现在的房子是用钱堆起来的，原来是租房，是福利房好啊。”李世凯很是怀念20多年前福利分房的那个年代。1971年李世凯从工程与民用建筑专业毕业后，分配到昆明市房屋管理局修建科工作，负责房屋的日常维修。“就算拆房子也是见缝插针，危房才拆。一切都在计划控制下，就是兴建小型房屋也是需要政府计划指标的，所以，那时建新房很少。”在计划经济时代，没有消费品市场更没有房地产市场，所有住宅均由政府建造，然后通过单位租给单位职工。居民还可以提出申请向房管局要房。对那时人们来说，能分到房屋在现在看也是一件美事。
在中国的城镇房子长期以来是单位提供的一项重要福利，福利分房的制度几乎一直贯穿了整个20世纪的下半叶。有人比喻说那时的单位就像是无所不能的家长，职工是单位的孩子，单位除了是工作和领取工资的地方，还要负责为职工提供一系列的福利，诸如食物的配给、交通补贴等等。在单位提供的诸多福利中，最为人民关注的就是房子。人们非常有秩序地等着排队分房，用熬来的工龄、资历职称等等去换取从小房子到大房子，从筒子楼到单元楼资格没有其他路可走。“等国家建房、靠组织分房、要单位给房”是福利分房的典型特征。
土改后，普遍的低婚姻率、生育率和死亡率，促使家庭人口规模不断扩大。许多家庭原有的住房已经不能容纳日益增长的人口。集体经济时期，社员剩余资金的投向主要是房屋。按照当时的地方性规定，村民只要有两个儿子，就有资格申请得到一块新的宅基地，家中老宅只留一户使用。这意味着两个以上儿子的家庭可以得到更多的宅基地。这种现象的出现由以下几个因素促成：家庭人口的迅速增长客观上使原有宅院难以容纳，即时分家行为(结婚后短期内分家)又加重了居住的紧张局面，无偿获得宅基地的政策驱使村民追求对公共资源的占用。
中国城镇住房保障制度
社会主义计划经济体制下，我国学习仿照苏联模式，在城镇实行了完全福利化的住房政策。基本特点：采取国家和单位统包住房建设投资，对职工实行实物福利分房，低租金使用，实施行政性住房管理，整个住房制度具有明显的福利保障特征，城镇居民实行全民保障。
在三年（年）经济恢复时期和“一五”（年）时期，国家用于住宅投资分别为8.3亿和53.79亿元，竣工住房面积为1462万和9454万平方米，住宅建设投资占全国基本建设投资的比例为10.59%和8.8%。
&&&&由于原有基础薄弱，又受经济能力限制，当时的住宅建设能达到这样大的规模，在全国基本建设投资中占有较高的比例，是难能可贵的。按经济承受能力来分析，我国建国初期的住宅建设是一个发展较快的时期。
从1958年至1978年我国住宅建设发展缓慢，是由两个“低潮”时期和一个短暂的“恢复”时期组成。“二五”时期住宅投资占基本建设投资比例下降至4.11%，全国住宅竣工面积占全国房屋竣工面积的比例下降至28.3%，出现了住宅建设的一个低潮时期。
&&&&1966年至1976年的“十年动乱”时期，在“先生产后生活”的左的思想的指导下，住宅建设长期停滞不前。住宅投资占基本建设投资的比例分别为4.03%、5.71%和6.8%，住宅竣工面积占房屋竣工面积的比例也降至30%以下，均为历史的最低值。
1985年普查资料显示：城镇居民中缺房户1054万，占总数的26.5%，无房户128万，占3.2%；不方便户415万，占10.5%；拥挤户511万，占12.9%。城市居民中，缺房户754万户，占城市户数的28.8%，县镇缺房户300万户，占县镇总数的22.1%。1995年武汉有40%居民住房困难，12岁以上的子女与父母同住一室的占11.9%；12岁以上的异性子女同住一室的占4.0%；老少三代同住一室的占4.2%；已婚子女与父母同住一室的占2.6%；床晚上架起白天拆除的占6.5%；客厅里放床的占8.6%。
据统计，建国初期我国共有城镇住房约2.52亿平方米，但因年久失修，已多属危旧房屋。50年代，国家通过基本建设投资建设住房2.43亿立方米，60年代投资建设住房3.44亿立方米，70年代投资建设住房8.62亿立方米，30年合计建设住房14.49亿立方米，用于住房建设的投资总计549.79亿元。但是同一时期，城镇居民人口则从1949年的5765万，激增到1978年的17245万。30年人均住房投资不足300元，年人均住房投资不足10元。到1978年，城市人均居住面积从1949年的4.5平方米下降至3.6平方米，这意味着平均每人在自己的家中只有大约一张床的位置，而部分处于平均线以下的居民家庭则更为窘迫。
新中国成立后，在特定的历史时期和发展水平之下，国家全面负责了住的建设和分配，政府成为住历福利供给的单一主体。其突出特点是阻止私人建历，统一由国家出资建设：往往由国家先将财政拨划的住房投资跟随基建项目下达到具体的企业，再由企业按统一规划方案組织力量进行分割的小生产式的住宅建设供给。在建国初期，政府作为住房建设的唯一建设与分配主体，有助于集中力量解决大中城市战后普遍存在的房源紧张问题，也有助于加快速推进住房福利的均等化。
中国绝大部分消费品一直都是通过市场供应的，即使是定量供应的粮、油食品，也要照价付钱。惟有住房，虽然是人们最基本的消费品之一，却基本上没有通过市场买卖，不实行商品化生产经营，资金运作是单一方向的，只有投资，没有资金的回收。这种机制使得住房投资方面缺乏经济上的直接动力，又由于住房作为一种实物福利是无偿分配使用，因此消费者需求不受支付能力的约束，生产与消费之间缺乏内在的联系和平衡能力，整个经济运行关系是靠计划进行协调的。
与当时行业浮夸产量的情况相反，城市住宅规划设计领域出现了竞相压低住宅造价与标准的局面。各地纷纷出现使用当地土产原材料和施工技术的住宅。1958年4月建筑工程部举办的地方设计工作会议成为这类住宅的一次全国性汇展。四川的竹编墙住宅、哈尔滨的“四不用”大楼，即不用钢铁、水泥、木材、红砖等。在文革开始以前，城市住宅再次出现降低标准的倾向，大庆的“干打垒”住宅是这类住宅的代表，“干打垒”住宅在“文革”初期得以延续，主要表现形式为简易楼。
中国推行的优先发展重工业的赶超战略目标，与中国当时的资源票赋存在着尖锐的矛盾，为了克服这种矛盾，保证重工业的优先发展，需要一种不同于市场机制的宏观环境，使资源有利于重工业的发展，而忽视社会公共利益的发展。这些政策目标在国家对住房投资的比重方面就是明证。当时，城镇的住房建设实行中央与地方两级管理，住房建设资金相应由中央与地方两级财政负担，一直未设专项资金，而是作为一种非生产性投资，附列在基本建设投资之中。由于没有专门的资金渠道，在强调“先生产后生活”的年代，住房建设资金被不断挤占，住房建设投资占基本建设投资的比重长期呈下降趋势。
城镇住房分配制度的发展
我国经历了八年抗战和三年解放战争，国民经济受到严重破坏，亟需医治战争创伤。1950年至1953年，又进行了“抗美援朝”战争，使得我们在进行经济建设的同时，还要承担巨大的战争费用。&&&&在这样一个经济力量有限和“百废待兴”的局势下，国家仍然很重视住宅建设。在三年（年）经济恢复时期和“一五”（年）时期，国家用于住宅投资分别为8.3亿和53.79亿元，竣工住房面积为1462万和9454万平方米，住宅建设投资占全国基本建设投资的比例为10.59%和8.8%。
到1957年，基本上形成了“高福利、低工资、低租金”的住房实物福利分配体制。这种体制的要点是：由政府（包括地方政府）作为公有住房建设的主体，住房建设资金来源在年度固定资产投资基金中统一安排，建成的公有住房由地方政府或企事业单位按职级和家庭人口进行统一分配，公有住房由地方主管部门（房管所）和企事业单位进行行政管理。
1958年“大跃进”和随之而来的经济困难时期，使“二五”时期住宅投资占基本建设投资比例下降至4.11%，全国住宅竣工面积占全国房屋竣工面积的比例下降至28.3%，出现了住宅建设的一个低潮时期。由1963年至1965年是一个短暂的恢复时期，住宅投资占基本建设投资的比例回升至6.9%，住宅竣工面积占房屋竣工面积的比例增至39.4%。但这三年仅仅是有所恢复，并未能影响“二五”时期的低潮局面。
1966年至1976年的“十年动乱”时期，在“先生产后生活”的左的思想的指导下，住宅建设长期停滞不前。“三五”、“四五”和“五五”前三年期间，住宅投资占基本建设投资的比例分别为4.03%、5.71%和6.8%，住宅竣工面积占房屋竣工面积比例也降至30%以下，均为历史最低值，是住房建设的另一个低潮期。
人民公社时期的农村宅基地制度更接近共有产权，现行农村宅基地制度私有化的内容多些，我们可以进一步从二者制度效果进行比较。从1957年至1977年二十年间，中国农村居民人均住房面积由11.3平方米下降到不足10平方米；而1978年至1998年二十年间，农村居民人均住房面积由10.17平方米增长到23.5平方米。按不变价格计算，年，农村人均农业总产值增长43.1%，农村人均农业总产值增长1274%，即使考虑经济增长因素，一正一负两者也是不可比的。
1963年中央下达了《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》，就宅基地相关问题作出了比较详细的规定，明确了农民对宅基地只有使用权而没有所有权。《通知》严格限制宅基地的流转；关于宅基地的申请，《通知》规定实行无偿取得，以户为申请单位，以经社员大会讨论同意为必经程序。
1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》再次强调农村宅基地和房屋问题，规定宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利；房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。
从所有权上看，人民公社时期集体所有是一种共有产权，按照具体制度安排进一步比较，人民公社时期的宅基地集体所有比现行宅基地制度更趋向于理论上的共有制度。集体经济组织成员凭借其在集体经济组织中的地位，可以无偿获得宅基地；当集体经济组织成员退出时，其宅基地权利也随之消灭。
宅基地所有权和使用权相分离后，农村耕地面积持续减少，而同时，农民住房情况并未得到显著改善，1957年至1977年，耕地面积净减少1.89亿亩，同期城市发展估计占用土地0.39亿亩。考虑到上世纪60年代初的三年自然灾害后放松农村自留地管制出现“挖边”现象并未引发耕地面积大量增加，因此我们也不考虑抛荒的情况，在农村建筑90%以上是住房的前提下，年农民人均居住面积从11.3平方米下降到不足10平方米只能说明一个问题，即土地利用效率极低。
宅基地使用权制度的变迁
新中国成立初期，旨在彻底废除土地私有制和解放农村生产力的新中国土地改革运动随着1950年《土地改革法》的正式颁布拉开序幕。通过土地改革，农民取得了完整的土地所有权。这一时期土地产权的自由流动没有任何制度性障碍。
1950年到1951年间，全国范围内的农户几乎都领取了以户为单位发放的土地房产所有证。鉴于这一时期农民对土地享有完全所有权，国家仅向农民颁发土地房产所有证，并没有出台相应的法律法规来协调土地与房屋的关系。尽管如此，基于土地吸附原则，仍然可以确认房屋所有权与土地所有权的主体具有同一性，土地使用证和房产证两证合一即为明证。
在农业合作化过程中，互助组联合了农民的生产活动，初级社归并了农民的主要生产资料，高级社则取消了入社农民对土地等主要生产资料的私有权，土地集体所有制正式取代了土地私有制。但是，高级合作社并没有改变农民对宅基地以及房屋享有所有权的利益格局。
1962年中共通过了《农村人民公社工作条例修正草案》，将原属各农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地，连同其他生产资料全部无偿收归公社所有。草案同时规定土地包括自留地、自留山、宅基地等，一般不准出租或买卖。标志着农村土地私有制的最后一块领地———宅基地私有权退出历史舞台，完整的农村土地集体所有权制度最终得以建立，具有身份属性的成员权同时得以确立。
计划经济的核心在于由中央宏观决策机构直接调配资源，否定市场机制的作用。在传统计划经济时期，尽管中国也存在生活资料和生产要素以商品形式的流通，但由于国家实行严格的职工低工资制度、非商业化的金融制度和物价定价制度等，因而大多数商品的价格既不反映价值，也不反映供求关系。在生产资料方面，对要素的需求不是通过价格手段得到满足，而是看是否已被列入国家的供应计划：在生活资料方面，它受到政府物价部门的严格控制，而解决需求的主要办法之一就是实行凭票供给。对土地则完全否定了它的商品属性，全面实行与国民经济发展计划和建设项目紧密相联行政划拨制度。
新中国建立后所有的土地和房屋都归国家所有，并且实行无偿和无限期由国家划拨使用的原则，所以在这一阶段实际上没有真正意义上的住房产权制度。新中国建立后，中央人民政府依据作为临时宪法的《中国人民政治协商会议共同纲领》，对那些属于没收范围内的反革命、汉奸、官僚资本家、国民党政府的财产进行的接管政策，在总结全国经验基础上，逐步开展了一系列的征收和征用，积累了国家最初的公有产权住房。在公有制度的基础上，公有住房建设提到了事日程上。
经租房政策实际执行中的左倾扩大在经租房政策的实际执行过程中，由于受到左倾思想的影响，并未实际落实经租房文件所规定的政策，而是做了相当程度地扩大，经租起点的降低，直至无起点改造，甚至对于部分房主的自住房也进行了改造。从1966年8月起，私房主被要求将房产证全部上交，其中包括经租房和低于经租房标准的私人出租房以及自住的私房，经租房的所有权被归到房管局名下，同时被收的还有房主领取固定租金的经租费本，经租房主的固定租金也从那时候停止发放。
农业合作化运动的结果是农村土地归集体所有。1962年中共中央颁布的《农村人民公社工作条例修正案》，对所有权和使用权相分离的农村土地制度进一步明确，并将农村宅基地也收归生产队所有，而房屋则作为社员个人所有的生活资料，由合作社予以保障。1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定：“社员宅基地归各户长期使用，长期不变”，明确农村宅基地实行所有权和使用权相分离的制度，直至1982年宪法将农村宅基地所有权明确地界定下来。
在计划经济的社会大背景下，我国各级政府的行政手段和企事业的自身决策决定着住房的供给和分配，而不是个人的实际负担能力和实际需求，完全否认了市场机制对住房的作用。其实质是，传统的住房保障制度否定了住房的商品属性，不认为住房是商品，不能进入市场进行交换，排斥了市场机制对住房资源配置的调控，剥夺了市场机制在住房领域中应该发挥的资源配置的基础性作用，进而造成了住房市场恶性发展。种种迹象表明，以国家公有住房福利分配、低租金使用甚至无偿使用为特征的城镇住房产权公有制度只会持续造成入不敷出的恶性循环，住房建设不能得到可持续发展，没有了生产资料和资金的积累，住宅建设发展必定会受到制约，住房供需矛盾日益加剧，居民居住水平无法提高。
我国经租房权属争议源起
经租房产生于1956年中央转批中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，在这个意见中，中央书一记处第二办公室对北京、天津、上海等全国十个主要城市的调查发现。&&&&个人占有房产比较集中，即少数的房主占有主要房产，在建国初期，由于历史、政治等多方面的原因，全国各主要城市的私有房屋出现了集中化的趋势。多数城市住宅缺乏，相当一部人流离失所，对于社会的稳定和秩序产生了较大的冲击。由于欠租严重，政策形势不明朗等因素，出租房主一般不修缮出租房。
在建国初期，对于国家的建设和管理尚处于探索的阶段，由于受到左倾思潮的影响，对于拥有私有财产者长期存在错误的认识，而拥有房屋出租以获利的人从外观上来看，的确拥有不劳而获的情况，因此，在当时的思潮环境下，对于私有房屋进行改造，将私有出租房主改造成自食其力的劳动者也成为顺利成章的事情。
国家经租房屋是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在下定时期内给予固定的租金，来逐步改变他们的所有制’，凡是由国家经租的房屋，房主只能领取固定的租金，不能收回房屋。对私有出租房屋的改造“房主把出租的房屋交给国家房产管理部门实行统一管理、统一修缮和统一调配，国家付给房主固定的租息，定租一般占房屋租金的20%到40%。”改造的起点大城市一般是建筑面积150平方米之间。
1966年8月起，私房主被要求将房产证全部上交，其中包括经租房和低于经租房标准的私人出租房以及自住的私房，从这时起，经租房的所有权被归到房管局名下，同时被收的还有房主领取固定租金的经租费本，经租房主的固定租金也从那时候停止发放。“已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”
在毛泽东和部分领导人看来，当时中国的农民以及其所从事的农业经济是“落后的”，“和古代没有多大区别”。新民主主义革命胜利的伟大意义仅仅在于其废除了封建的土地所有制，“取得了或者即将取得使我们的农业和手工业逐步向着现代化发展的可能性”。但要把这种可能性变成现实，“必须谨慎地、逐步地而又积极地引导它们向着现代化和集体化的方向发展”。为此，毛泽东告诫全党，与将来的现代化相比，新民主主义革命的胜利只是万里长征走完了第一步，革命以后的（建设）道路更长，工作更伟大，更艰苦，只有快速实现国家的工业化，特别是重工业化，社会主义才能早日建成，近代以来，中国人所追求的国富民强才能实现。基于社会发展的需要而牺牲农民的土地私有权是必要的。
当时中央政府追求的低成本、高积累的快速经济增长目标是嵌入于当时社会环境中的一个重要目标，其体现在新中国建立之初，便确立了以优先发展重工业为目标的赶超西方发达国家的发展战略。为此，一方面需要动用国家的力量，尽力压低各种要素价格，以降低重工业资本形成的门槛。各种要素价格中，人工成本占有很大的比例，所以实行低工资制可以降低生产成本，但低工资的同时要求福利分房；另一方面，政府需借助计划与行政命令配置资源，以确保稀缺资源能够首先满足重工业部门的发展需要。这一时期的住房分配制度具有“低工资、低租金加补贴、实物配给制”的特征。
如何能够使农业持续不断地为工业发展提供支撑？在当时特定的时空背景下能够给出的最好答案只能是：永远把农民固定在土地上从事农业生产活动。
新中国成立初期，城乡之间人口是可以自由流动的，但工农业产品的剪刀差驱使大量的农村劳动力涌入城市。于是，国家先后出台了一系列政策法规控制人口的迁徙与流动。为了将农民牢牢束缚和固定在土地上，国家对农民最重要的生活资料———宅基地推行了无偿、无期限和严格限制流转的制度，消灭其商品属性。
改革前住宅福利制度的弊端
住宅福利制度其实是超越我国国情的。为增加工业发展资金，以及对建筑业性质的片面认识（消费行业），国家一再压低住宅建筑预算，降低住宅标准。这一政策的本意之一也是要从我国的经济条件及广大人民群众的生活水平出发，本着少花钱多办事的精神，修建更多的经济适用住宅，解决更多人的住宅问题。
在实践中，出现了许多随意提高建筑标准、广建楼堂馆所的现象。比如在今天都还称得上相当奢华的北京西郊招待所、北京市委大楼、景山后街的两栋机关宿舍大楼，其建设和竣工时间都是在百废待兴、勤俭建国的1950年代。
新建住宅因配套工程跟不上而长期空闲的例子也举不胜举。比如北京，在解放后的7年中“建造了700多万平米的住宅，可容纳70万居民，相当于一个中型城市，可是都盖得七零八落，很少考虑到居民的生活福利，全市至今还没有一个比较完整的街坊。
所有人（实际限于公职人员或者俗语所说的“国家户口”）的住房都由国家分派，个人不须承担责任，也无法承担责任。在旧社会依靠稿费生活的著名作家、学者，解放后却不能靠自己解决住宅问题，全家蜗居于弹丸之地。
被规定为福利品的住宅本身不仅无利可图，而且意味着长期的巨大的投入住房建设的国家垄断并不意味着超额利润，而是一个重工业优先政策失败后，国家财政补贴无力回填的窟窿，并且随着时间推移越来越大。住宅问题并没有在一个社会主义国家逃脱消费品的魔咒，相反，资本主义社会的所谓“集体消费”的危机，同样反映在计划经济时期的中国，成为了不可承受之重。
在面对通货膨胀的情况下，由于中央政府掌握了制定计划和实施调控措施的权力，根据博弈结果，在中央政府决定控制住房建设规模的情况下，地方政府最优选择也只能是控制住房建设规模。可见，在我国计划经济体制存在的近三十年中，住房建设领域一直存在着“一放就活，一活就乱，一乱就收，一收就死”的反复循环，其实质是中央政府住房建筑计划和市场需求脱节，出现问题后宏观控制措施矫枉过正，地方政府对住房建设理性选择的必然结果。
修建更多的经济适用住宅，解决更多人的住宅问题。但出现了许多随意提高建筑标准、广建楼堂馆所的现象，其建设时间都是在百废待兴、勤俭建国的1950年代。在住房极紧张的重庆、哈尔滨、广州等城市中，书记院高干楼如雨后春笋。如刘少奇所说：“世界上最不公平最不合理的事，也莫过于此！”
从根本上说就是无视住房的商品性，住房没有被看做是劳动力再生产的必要消费资料。传统住房制度是建立在计划经济体制基础上的，计划经济体制特征是按高度集中统一的行政性指令性计划配置社会资源。住房投资建造、分配、消费等也就由国家统包统分，把住房实物福利分配当做社会主义制度优越性。
住房福利制度建立的目标
新中国成立后，政府的总体目标是实行计划经济体制，建立社会主义公有制。由于住房是经济体制的一个重要组成部分，当时中国实行住房福利制度也为实现这一总体目标。
在实行计划经济体制，建立社会主义公有制的总体目标下，中国实行的是全能型政府行为模式，政府几乎垄断社会财产所有权。
这种模式否定了旧社会由阶级地位或经济状况引出的住房所有权的差别，被誉之为反映社会主义制度优越性、公平的分配方式。
消费资金被用于国家建设，劳动力价格低于价值，工资是劳动力再生产费用部分补偿，其余是低水平实物配给，住房分配也是。
毛泽东时代的住房保障制度实际上是中共建政后建立的计划经济体制下的分配制度的组成部分。它的目的是为中共的快速工业化服务。在高积累低享受的政策之下，住房的福利在“公平”的名目之下实际上被大大压缩了。今天可以用自己的收入选择自己住宅的我们回忆起走过的道路，当知所得所失。
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