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中小企业经营性物业抵押贷款操作规程
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下载：5积分商用物业开发、抵押贷款主要风险及信贷审批决策建议
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&&& &&正文
商用物业开发、抵押贷款主要风险及信贷审批决策建议
　　文/ 江明哲 上海市分行信贷审批部高级审批人，高级经济师;蒋莉 建设银行上海市分行信贷审批部高级审批人，高级经济师;郑辉 建设银行上海市分行信贷审批部审批人;冯翌翔 建设银行上海市分行授信部风险经理
　　载于《中国银行业》杂志2015年第1期
　　面对诸多风险隐患，商业银行应切实提高信贷审批质量，有选择地参与优质借款人在核心区域开发或持有的优质商用物业贷款，确保商业银行的健康、可持续发展。
　　近几年，商用物业开发、抵押贷款快速发展。面对完工风险、运营风险等诸多隐患，链接土地储备中心等多方管理部门、多措并举防范各类风险，就成为当下商用物业开发、抵押贷款风控领域的关注重点。
　　商用物业开发、抵押贷款近几年缘何快速发展
　　2010年以来，国家对房地产市场的各类调控措施不断出台，释放出政府对房地产市场快速发展势头予以坚决遏制的决心。例如：国务院2010年出台对房地产行业宏观调控的十一项限制性政策，又称“国十一条”；国土资源部对房产商批租、购买土地要求首付款比例不得低于50%，且明确两年内未付清全部土地款的土地将予以收回；证监会叫停房地产企业上市，限制一级市场的增发；银监会对各大商业银行资产业务中的房地产贷款进行比例监控并进行窗口指导，要求“房地产贷款比例不得超过全部贷款比例的17%”，等等。
　　一系列政策措施的出台，使房地产开发企业用于购买土地等前期投入的资金量大幅增长，而通过销售房地产来收回资金的节点推迟且回笼速度缓慢；与此同时，房地产开发企业无论在证券市场的直接融资途径，还是向银行间接融资，都遇到了空前的困难，更有一些房地产开发企业不惜面对高昂融资成本，转而求助于信托手段来融资。解决资金短缺问题，无疑是最近几年来房地产开发企业的头等大事。
　　与此同时，各家商业银行一直对商业地产开发贷款情有独钟，对成熟商用物业作抵押的贷款更是十分钟爱。商用物业开发、抵押贷款与其他固定资产类贷款相比，贷款金额大，用途相对简单，租金收入作为还款来源清晰可预见，加上有不动产抵押，担保方式较为可靠安全，银行控制风险相对容易，而且收益更高。
　　商业银行与房地产开发企业的共同需求，使商用物业开发、抵押贷款业务在近几年得到快速发展。
　　商用物业开发、抵押贷款存在四大风险
　　通过对商用物业开发、抵押贷款合规审查、项目评估、信贷审批、贷后管理、内外部审计以及处理不良贷款等环节的全过程分析，发现存在以下主要风险点：
　　一是因开发阶段借款人、股东资金实力问题引发的完工等风险。包括：出资不实引发资本金杠杆过大的风险；名股实债期限不匹配引发资金链断裂风险；资金缺口引发商用物业完工风险；商用物业无法按时竣工引发在建工程抵押物风险；银行失去在建工程优先受偿权引发商用物业还款风险。
　　二是因租售初期业态定位、租售团队能力问题引发的运营等风险。包括：项目品质与业态定位不协调引发招商不顺风险；业态定位与政府规划不一致引发招商没有政府支持风险；非专业租售团队缺少客户资源、不熟悉招商技巧引发竞争力不足风险。
　　 三是因物业存续期间借款人诚信问题引发放大贷款金额等风险。包括：借款人夸大租赁合同收入、高估商用物业价值引发放大商用物业贷款金额风险；借款人不按贷款合同约定将商用物业抵押贷款挪作他用引发合规性风险；借款人违反贷款合同约定，实施二次抵押引发还款来源不足和抵押物难以处置风险。
　　四是物业存续期间因租户质量、同业竞争力问题引发的现金流短缺等风险。包括：新商用物业低租金倾销造成长期租户提前退租，或减低租金引发运营资金不平衡风险，电商异军突起逼迫传统客户撤离高档办公楼和商场引发商用物业调整业态风险，“短期租约+相对较长免租期”将引发商用物业现金流不稳定的风险。
　　“五链接”多措并举化解风险
　　任何贷款都存在不同程度的风险，任何信贷审批决策都应当以控制该类信贷产品特有风险为前提条件或基础。为此，针对商用物业开发、抵押贷款存在的特有风险，提出以下可以控制、缓释、化解风险的措施：
　　第一，链接国土资源部门、发展改革部门、建设交通部门，确认建设形态、建设成本、总投资规模真实可靠。一是通过国土资源管理部门及其下属的土地储备中心获取全部土地转让合同，确认土地使用性质、使用范围、使用期限、使用前提条件以及土地最终价格，防范土地使用限制性条款引发的处置风险，防范土地转让过程中虚增土地价格引发总投资虚高风险；二是通过发展改革等部门获取商用物业全部立项批复，确认商用物业占地面积、建筑面积、建筑形态以及相对合理的总投资金额，防范因随意改变建筑形态、随意超面积行为而可能引发的超投资风险；三是通过城乡建设与交通委员会获取商用物业建设工程总包合同、补充合同，确认建设金额和期限。防范因开发商、施工企业利用补充合同压低项目总投资而引发的资本金不足风险，或因夸大项目总投资而引发放大贷款资金的风险。在此基础上形成真实、科学、合理的商用物业开发项目总成本或总投资。
　　第二，链接工商行政管理局，获取商用物业项目借款人、借款人股东、施工总包单位股东的完整信息，厘清以上三者间的法律关系，确认借款人、借款人股东、施工总包单位的实力和资质。一是通过对借款人主要股东、施工总包单位主要股东的了解，厘清借款人与施工总包单位是否存在关联关系，若存在关联关系，必须在借款合同中预留“防止贷款资金挪用”、“放弃优先受偿权”等风险防范措施，即规定工程预付款比例、施工总包单位为商用物业开发贷款提供担保等措施。二是通过对借款人股东、施工总包单位历史记录进行了解，确认借款人是否具备商业银行商用物业开发贷款资格，防范借款人因跨行业经营商用物业经验不足引发的商用物业定位不准确、缺乏竞争力的风险；确认施工总包单位是否具备承建该商用物业的资质，防范因施工总包单位资质不够、工程履约能力不足引发的商用物业施工能力风险。
　　第三，链接会计师事务所，获取借款人、借款人股东、施工单位股东完整财务数据，确认投资资金来源真实，资本公积合法合规。一是通过对借款人资产负债表中注册资金来源构成进行分析，是否存在固定回报的名股实债、是否存在信托资金、是否存在民间借贷资金，若有，应在资本金中予以扣除；防范因项目建设阶段归还上述短期资金，而引发的建设期资金链断裂风险；防范因项目销售阶段归还上述短期资金，而引发的银行贷款还款资金来源不足风险。二是对借款人资产负债表中资本公积成因进行分析，若存在股东将购买土地款项扣除注册资金后的余款赠送给借款人的情况，要查看借款人股东资产负债表中“长期投资”科目或“其他应收款”科目是否有过该记录，且借款人已为此赠与行为缴付了企业所得税，否则应要求借款人将该资本公积变更为注册资金，确保该资金在项目存续期间不被抽走，或将该资本公积变更至“其他应付款”科目，作为自筹资金记入负债，防范将股东借款资金当作自有资金，引发高估项目资本金风险。三是通过对借款人股东资产负债表中“长期投资”、“实收资本”、“所有者权益”科目进行分析，若长期投资金额大于其所有者权益金额，既表明该借款人股东存在用借款资金进行投资的行为，也表明该借款人股东资金严重缺乏，存在多层级借款行为和资金杠杆过高的风险。四是通过对借款人施工总包企业资产负债表中“预收账款”、“预付账款”、“其他应收款”科目金额与商用物业项目工程建设进度进行分析 ，对施工企业提前收到借款人大额工程预付款要引起关注；对施工企业在提前收到借款人大额工程预付款的同时、又向借款人股东汇出款项形成大额其他应收款的情况，更应予以跟踪，防止借款人挪用工程资金，将其用作新的投资。
　　第四，链接所在地房地产交易中心和人民银行应收账款质押登记系统，获取商用物业租赁合同备案文件及租金收款账户质押状况等完整信息，确认商用物业租金来源及租金的真实性，商用物业租金收款账户质押完备性。一是通过核对借款人在房地产交易中心的商用物业租赁备案合同，不仅可以获取商用物业的实际出租价格、出租比例，承租客户的质量以及承租客户的承租期限等真实信息，而且可以判别该商用物业贷款还款资金是否充裕，租金收取时间与还款计划是否匹配，从而确定商用物业抵押贷款的合理金额，由此避免因虚假租赁合同、虚假用途、虚假还款来源带来的风险。二是通过核对人民银行应收账款质押登记系统，确认商用物业抵押贷款合同约定租金收款账户是否已办理完备的质押手续，借款人是否对同一商用物业办理了多家商业银行账户质押，由此避免虽已办理商用物业租金收款账户质押，却无足额现金流入的风险。与此同时，通过查看借款人在商业银行的进账流水，来核实其实际租金水平及经营现金的流入。
　　第五，链接资产估价公司、所在地房地产交易中心官网和法院执行拍卖网，获取商用物业抵押贷款对应商用物业的市场最高价和最低价，确认商用物业贷款金额及抵押率的合理性。一是通过核对资产估价公司估价依据和流程，分析当地房地产交易中心官网对同类可比商用物业市场成交价形成的走势图，形成商用物业抵押贷款对应商用物业的最高价，由此避免对资产估价公司暂估价盲从的风险。二是通过分析当地法院执行庭对商用物业抵押贷款同类型商用物业拍卖公告、拍卖成交或流拍记录，形成商用物业抵押贷款对应商用物业的最低价，由此避免对资产估价公司暂估价排斥的风险。
　　切实提高贷款审批决策质量
　　一要杜绝开发阶段借款人、股东资金实力问题引发的完工难等风险。商业银行在审批商用物业开发贷款时，首先，要明确借款人、借款人股东投资商用物业价值要与其资金实力相适应，其投资商用物业规模还要与其从事商用物业开发的经验相挂钩。譬如，投资一线城市或省级政府所在地城市的中心地段、商业核心区商用物业，借款人或借款人股东应已成功开发商业地产项目三个以上，开发面积40万平方米以上，拥有二级（含暂定二级）及以上开发资质，借款人净资产不低于2亿元人民币、借款人股东合并净资产不低于10亿元人民币，作为授信准入基本条件，由此来防范因商用物业项目资本金过低引发的资本金杠杆过大风险。其次，要明确商用物业项目资本金必须是借款人、借款人股东自有资金，来源于借款人或借款人股东可以追溯的资产负债表中所有者权益科目。对银行借款、股东借款等债务性资金，以及信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金等，均不能认定为商用物业项目资本金，必须在授信受理阶段予以扣除，由此来防范商用物业贷款项目资本金出资不实、名股实债期限不匹配引发资金链断裂风险，或资金缺口引发商用物业完工风险。再次，要明确商用物业项目借款人与项目施工总包企业若存在关联关系，施工总包企业必须为项目竣工承担担保责任，由此来防范因银行失去在建工程优先受偿权引发商用物业还款风险。
　　二要杜绝因租售初期业态定位、租售团队能力不足引发的运营等风险。首先，商业银行要明确商用物业开发、抵押贷款所对应商用物业的品质，譬如，甲级写字楼建筑除规模必须大于5万平方米外，其建筑物位置必须在副省级（含）以上政府所在地城市的中心地段、商业核心区以内，建筑质量及装饰工程达到5A以上标准。又譬如，综合性购物中心除建筑规模必须大于3万平方米以外，其建筑物位置必须在一线城市或省级政府所在地城市的中心地段、商业核心区以内，且靠近或直接与地铁站连通。用优良地理位置、高品质商用物业来防范其他商用物业的替代或竞争风险。其次，要明确商用物业业态须与商用物业的品质相一致，商用物业业态与品质的高度协调，有利于促进商用物业的招商和租客稳定经营；商用物业业态定位须与政府中长远规划定位相一致，政府中长期规划带来的是该地区政策的倾斜，从而带动人流、物流、财流的聚集，最终提升该商用物业的综合竞争力。再次，要明确作为商用物业开发贷款、抵押贷款配套的物业招商团队必须是全国性或世界性的地产中介公司，他们除有充足的客户资源外，应在商用物业设计阶段已经介入，他们要熟悉商用物业的整体设计，要了解商用物业各层面业态定位，知晓商用物业各业态的循环规律，并能根据这个循环规律，按先后顺序安排租售客户，按重要性决定租售价格，按优胜劣汰替换租客，使招商工作始终处在科学化、系统化的流程之中，确保商用物业按设计要求持续经营。由此避免因非专业租售团队既缺少客户资源、又不熟悉招商技巧而引发的竞争力不足风险。
　　 三要杜绝因商用物业存续期间借款人诚信问题引发放大贷款金额等风险。商用物业开发、抵押贷款主要还款来源为物业租金，在审批商用物业开发贷款时，要准确估计2-3年以后竣工的商用物业出租率、出租价格，确实很难，因为我们无法知道2-3年以后会有多少新的商用物业投放市场。据商业地产服务公司统计，2013年全球新建购物中心面积排名前10位的城市有9座在中国，全球在建购物中心面积超过一半也在中国；有多少地区总部因自建总部大楼或研发大楼，而离开高档办公大楼；又有多少海外经营高档消费品商家因中国自由贸易区（上海示范区）成立，而停止了在中国再设直营店的投资；还有多少经营传统日用消费品商家受电商冲击，将在市中心商场经营实体店改为在偏僻地段或家里经营网店。商用物业投资人将面临是“降低租金挽留租客，保持出租率”，还是“维持租金，降低出租率”的两难选择。
　　因此，商业银行在审批商用物业开发贷款时，首先，要明确新建商用物业租金价格按所在一级分行贷后检查同类商用物业目前实际租金为参考，且租金价格上涨幅度每三年不大于5%；商业银行在审批商用物业抵押贷款时要明确存量商用物业租金价格按“所在地房地产交易中心备案租赁合同价格与商业银行监管账户实际收到租金”孰低原则决定租金价格，并按此价格计算还款来源。由此避免因借款人夸大租赁合同收入、高估商用物业价值引发放大商用物业贷款金额的风险。其次，要明确商用物业抵押贷款可用于商用物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及借款人统筹安排的其他合法资金需求。其中包括用于置换该物业的银行贷款及股东借款等负债性资金和超过项目资本金比例之上的资金。不得用于置换不良贷款及国家明令禁止的领域和用途。由此来避免因借款人不按贷款合同约定将商用物业抵押贷款挪作他用的合规性风险。再次，要明确商业银行经营条线领导、员工都必须认真学习商用物业开发、抵押贷款合同，了解设置每一条款的作用，知道每一条款的权利与义务制约或平衡关系，不要轻易放弃商业银行的权利条款，造成借款人违约无法追究的尴尬。同时要向借款人说明清楚：对任何不遵守合同约定，侵犯贷款银行对商用物业拥有唯一抵押权行为的借款人，将被作为不诚信客户，列入商业银行不合作企业或信贷退出名单。由此避免因借款人实施二次抵押而引发的还款来源不足和抵押物处置风险。
　　四要杜绝商用物业存续期间租户质量、同业竞争力引发的现金流短缺等风险。商用物业开发、抵押贷款能否按时收回取决于商用物业租赁合同的真实性，即，商用物业租赁合同约定的租客是否存在？租赁合同约定租金是否真实？商业银行看到的租赁合同是否为法院可以执行的最终合同？譬如，某借款人为提前归还投资建设商用物业所借高成本信托资金，在商用物业未达到正常运营前提下，通过与关联公司签订整租协议，凭此整租协议向某商业银行申报商用物业抵押贷款，由于没有真实租金收入，该商用物业抵押贷款很快逾期。又譬如，中国审计总署某特派办在2011年审计某笔购买办公楼及装修贷款时发现借款人自称已全部出租的精装修办公楼，除顶层外，其他层面均为毛坯。借款人提供给商业银行的商用物业租赁合同约定租金单价为4.2元/平方米/天，实为2.8元/平方米/天，实际租金相差1/3。
　　为确保商用物业租赁合同的真实、有效，商业银行在审批商用物业抵押贷款时首先要明确借款人与关联企业签订的商用物业租赁合同或整体租赁合同不能作为商用物业出租价格和出租率的估算依据。其次要明确，对于租赁合同中租赁期限短于三年的客户占一半及以上的商用物业不适宜开展商用物业抵押贷款，该物业租客的不稳定性将影响借款人还款资金来源持续性；同时对租赁合同中租赁期限长于十年的客户占比大于等于30%且租金比较低的物业，要求借款人为商用物业抵押贷款提供担保，预防借款人、承租人联手钻法律空子，形成事实上买卖不破租赁，对不按时支付租金的租客无法及时清退的被动局面。由此避免因商用物业租客质量不高引发的现金流不实或不稳定风险。
　　长时间跟踪观察某一区域、某一类借款人投资建设、持有、转让某一商用物业过程，感悟很深：一是借款人第一次向商业银行申请商用物业开发贷款，通常只能借到相当于资本金三倍的贷款（所有银行基本一致），第N次向商业银行借商用物业抵押贷款，可获得相当于该商用物业评估价格70%的贷款（评估价格与原始投资没有边界，评估价格决定贷款金额）；二是房产开发企业物业管理团队具有整体出租概率较大，短期租约大于长期租约的特点，而专业物业管理团队则具有整体出租概率较小，长期租约大于短期租约的特点；三是商用物业开发贷款主要风险集中在后期，即项目超投资引发完工风险和招商不足引发的还款风险，而商用物业抵押贷款主要风险集中在前期，即违规使用贷款资金引发的合规性风险、虚报租金收入引发的还款风险和高估物业价格引发的商用物业变现风险。
　　了解了商用物业开发贷款、商用物业抵押贷款各自存在的风险，商业银行依据自身风险偏好，有选择地参与优质借款人在核心区域开发或持有的优质商用物业贷款，将有助于商业银行的健康、可持续发展。本文原载于《中国银行业》杂志2015年第1期。
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