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2016房产契税新政策：营改增后 二手房交易契税、个税等税负受益降低
导读：房产契税新政策2016报道，营改增对于二手房交易来说，营业税和契税营改增政策后，则会体现为增值税和契税，营改增对房产契税有什么影响？请看房产契税最新政策。
2016房产契税新政策：后 二手房交易契税、个税等税负受益降低
　　&营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大，整体税负只减不增。&严跃进称，对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税;而后，则会体现为增值税和契税。
　　严跃进分析称，如果是交易满两年的房屋，不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型，对于营业税而言，计算方式一般是房屋买卖差价总额*5%。所以，如果此类100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算，2年内房价约为114万元，那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14*5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式，则为14/(1+5%)*5%即为0.67万元。
　　&如果是交易未满两年的普通住宅，则要征收全额。&链家地产一位中介人员告诉中新网记者，营改增之前，征收二手房交易的营业税是按照网签价*5%;换成增值税的计算方式后，就是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的房屋为例，可以比之前少缴税2400元。
　　&相应地，尽管5%的税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。&严跃进指出。
　　谈及契税的变化，严跃进向记者举例说明称，目前全国100万元的房屋，面积基本上在90-144平方米的范围内，按照1.5%的契税进行计算，则契税为1.5万元;但如果按照目前新的政策，则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。
　　&虽说法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方，契税是对买房征收，但就北京市场上的实际情况来看，这部分税负还是要转嫁到买方身上的。&上述链家地产中介人员告诉
　　事实上，无论从前期测算还是从目前实际办理情况看，在营改增之后，纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。
　　根据北京市地税局的统计，5月1日营改增落地首日，北京18个区(分)局试运行二手房交易税收征管工作，共开具二手房交易增值税发票85张，征收税款638.55万元，比营改增前的税负降低16.03万元，降幅2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。
　　发票即时开具 办税地点流程无改变
　　房地产行业营改增落实后，除了关心税负问题，普通购房者也十分关注个人买卖二手房在纳税地点和手续上有无变化?
　　为此，中新网记者拨打12366纳税服务热线获知，目前来看，北京地区个人买卖二手房交税手续、办税地点，以及提交材料、办理流程等都没有变化，买卖双方依然要到当地地税部门进行办理。
　　不仅如此，根据国家税务总局近日发布的《关于明确应该增试点若干征管问题的公告》，明确个人转让住房，在日前已签订转让合同，日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
　　在严跃进看来，官方虽然未对后续二手房交易的纳税地点和手续等做出明确规定，但大方向是尽量降低成本，同时简化计算方式，民众对此类事项的顾虑可以降低。
　　另外，中新网记者近日就餐要求开具发票时，就被餐厅工作人员告知，由于营改增刚刚落实，新发票需要等到5月下旬才能开出，那么，对于二手房交易来说，增值税发票可以及时开具吗?
　　&增值税发票不存在延期开具的问题，只要资料齐全并缴纳了相应税款，地税部门工作人员就可以开出发票。&一位北京链家地产工作人员告诉记者。
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二手房20%个税开征并不容易 窗口还是收1%的税
1月20日，郑州市房管局。个税窗口前，前来咨询办业务的市民络绎不绝“无风不起浪”，尽管目前地税窗口仍在按总额1%计征个税，但在东方今报记者昨天的采访中，地税部门的态度却相当明确：“只要系统中能查到，就按差价的20%来征收。”官方执行情况与说法并不一致，看来，今后二手房交易中的个税政策如何执行，还得等等看再说。□东方今报记者 王献军米方杰/文 首席记者 刘栋杰/图【回应】差价20%计征个税并非新政策昨天下午，记者就网传的郑州市二手房已按“差价20%”开征个税一事向河南省地税部门进行了求证，相关工作人员称：“事实上，二手房交易征收20%个税并非新政策。”据介绍，早在1993年，国家便有了对二手房交易要按差价缴纳20%个税的规定。2013年年初，“国五条”正式出台，其中规定，“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。昨天，河南省地税系统相关知情人士告诉记者，郑州二手房交易中按“总房价的1%”和“差价的20%”两种执行情况此前便已存在。“以前有些房屋原先的价格查询不到，所以就按相关规定以‘总房价的1%’来征收个税了，而如果在系统上能够查到房屋原来交易价格的，就会严格按‘差价的20%’来征收个税。”昨天下午4点10分，记者又通过12366向税务部门进行了咨询，相关工作人员表示，虽然目前并未见到新文件下发，但郑州市已经开始按照“差价的20%”来征收个税了。那目前是否对郑州市所有区的二手房都按“差价20%”征收个税呢？对此，该工作人员告诉记者，“郑州市只要能查到，就按差价的20%来征收”。【观点】二手房市场或萎缩四成在红火顾问董事长臧俊看来，国五条按差价的20%征收个税，更多的意义是警告后来的投资者不要轻易入市。“二手房交易中个税政策执行不宜一刀切。”资深房地产节目主持人、FM93.1郑州经济广播的王宁认为，“简单认为20%个税是一个‘老政策’，只是在玩文字游戏。毕竟，这一政策此前并未执行，而一旦开始执行，就是一项新政策。”“如果20%个税政策实施，郑州二手房市场要萎缩三至四成。”郑州某二手房中介总经理王川则认为，在股市不振、投资渠道不畅的大形势下，房产是老百姓重要的资产性财富，如果按照差价20%计征个税，老百姓的这部分收益也将被掠夺。考虑到一手房市场和二手房市场的关联度，本就低迷的房地产市场或将雪上加霜。【猜想】20%个税开征并不容易尽管记者从省地税部门和12366热线获悉，郑州已经开始执行20%个税了，但记者随后从实地探访的情况看，郑州市地税一线窗口对该政策的执行却很模糊，目前仍是按1%在计征个税。同时，业内人士普遍认为严格实施可能性不大。“在二手房交易中，一般都是买方承担税费。”郑州某房产中介负责人称，在几乎所有交易中，中介都是按不能提供房屋原值的情况进行处理的。即便在核定原值相对容易的郑东新区，也存在操作的空间。“除非有新的通知要求，一线窗口不会突然执行20%的个税政策。”20%个税开征更大的难点，在于配套政策目前并不完善，一线窗口在政策实施中就缺乏可操作性。据记者了解，2006年7月，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔号)正式下发，对二手房交易所得征收个税有关问题作了进一步明确。然而，该政策制定时间距离现在已经过去了8年，其中对装修、利息等规定，现在看来已经不合时宜；另外，房屋升值过程中货币通胀因素是否要考虑，如何界定等，也没有最新的细则或解释，很难做到让纳税人信服。【吐槽】加收的税谁负担？从总价1%到差价的20%，增加的税由买方负担还是卖方负担？去年“国五条”出台之际，住建部副部长齐骥接受央视记者专访时表示，新税收调整，是为了遏制投资投机购房。齐骥认为加税部分由卖方承担的说法，当时一度引起网友热议，也有网友打趣说“希望购买齐部长家的二手房，这样不用多缴税”。郑州此次再度传出二手房交易征收20%个税，在网上引发了网友的新一轮吐槽。@小天真：这个成本，卖方肯定是转嫁给买方的。如果个税按20%征收，将造成二手房交易成本上升，部分买家将转向一手市场。@沫沫：买二手房的，不是经济条件不好就是改善性需求，受伤害的还是这样的刚需家庭。@西门：换句话说：你卖房赚了，国家要跟你二八分成，反正不能便宜你个人。当然这分成是不会考虑通胀因素的。提醒办房产过户太着急了藏隐忧针对可能出现的二手房过户高峰，郑州市房管局特别提醒，着急办理房产过户，容易给不法中介钻空子。一是信息不对称，不法中介忽悠市民花冤枉钱。这位负责人提醒市民：若在交易中感觉不对劲，可及时在大厅向工作人员咨询或拨打房管热线965559咨询。二是为规避“20%个税”的风险，部分交易双方不够理性，若政策出台后根据房屋建成年限、取得方式、购房装修费用的不同实施不同的税收政策，部分因着急过户牺牲利益的市民，一旦完成交易，有可能后悔由此造成的不必要损失。三是在近期二手房交易中，有不少老人在排队办理过户，除了少量是因经济原因出售外，很多是受直系亲属过户自行定价的新政策影响，把房产过户到儿女名下。一旦过户完成，老年人将失去房屋依附于子女生活，一旦子女不孝或其他原因使老人流离失所，容易影响社会的和谐稳定。(东方今报)
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二手房买卖2015年新政出台后，个税可免征吗，时间满二年可以吗
全部69个回答
答：个税满五年免征营业税满二年免征
答：个税暂时没有免征，目前只有和营业税有关系，满二年就免征的
答：你好，个税和满二的关系还是和以前满五一样的，主要的是你的房子是不是唯一。
答：个税免除条件还是是满五年唯一的，只是营业税调整为两年为期限了。
答：您好，3月31号新政出台后，个税满五年唯一的免征，满2年《5年的继续征收，普房按照交易价格的1%或盈利部分的20%，非普是交易价格的2%或者盈利的20%。希望能帮到您！
答：您好，时间由5变2,只是说营业税，个税不变还是5年。
答：个税是要交的，只是不用交营业税而已，140豪宅标准是要叫个税的，普通住宅就不用。希望能帮到你
答：如果满两年不是首套，那么就无法省得个税，和原来一样
答：满两年不满五年还是有个税的
答：个税跟以前一样还是满五唯一才没有个税。
待解决问题
Copyright &
All Rights Reserved解读：二手房满2年免征营业税 个人所得税不变
青岛新闻网4月2日讯 4月1日下午，青岛市地税局党委委员、副局长任希巍做客民生在线，围绕“纳税服务，春风便民”主题和网民进行在线交流。网民参与人数2407人次，网民在线有效发帖23个。
网谈问题中市民对于3月31日新执行的《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）文件特别关注。许多市民对二手房营业税新政还不甚了解，下面通过市地税局的在线问答为大家解读：
除央行等部委联合出台居民购买第二套住房首付款降为四成之外，财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。
通知规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
新政于日实施，3月31日前的二手房交易仍按照财税〔2011〕12号相关规定执行。
有市民将二手房新政住房免征营业税时限“5改2”与二手房交易个人所得税混淆，市地税局对此答道：二手房交易个人所得税优惠政策没有调整，仍是转让“家庭自用满五年的唯一住宅”方可享受免征个人所得税优惠，满两年，不满足优惠政策条件，则要按照个人所得税“财产转让所得”项目缴税，对于能够提供原值的情况，就差按照20%的税率计算税款，不能提供原值的，根据房屋属性按照转让价格的1%或2%核定计算税款。
二手房营业税新政购房时间以契税完税证明或房产证上注明的时间，按照“孰先”原则确定；售房时间为网签时间，若您所在的区市尚未执行存量房交易合同网上备案办法，则按照存量房交易合同在房地产登记（交易）部门的收件时间为准。
二手房营业税新政问题在线问答：
wap留言板 新政策二手房营业税是按照网签时间算，还是过户时间算？
任希巍 网友您好！
根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）文件规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。上述规定自日起执行。
购房时间以契税完税证明或房产证上注明的时间，按照“孰先”原则确定；售房时间为网签时间，若您所在的区市尚未执行存量房交易合同网上备案办法，则按照存量房交易合同在房地产登记（交易）部门的收件时间为准。
感谢您的咨询，祝您工作愉快！
eckert2010 近期财政部发文，2年以内的普通住宅，免除营业税。
那么二手房交易的个人所得税，青岛市还是规定满5年的个人唯一才免除个税吗？
如果购买满2年不满5年的二手房，还是按照评估价的2%征收个人所得税吗？
任希巍 这位网友，您好！二手房交易个人所得税优惠政策没有调整，仍是转让“家庭自用满五年的唯一住宅”方可享受免征个人所得税优惠。如果不满足优惠政策条件，则要按照个人所得税“财产转让所得”项目缴税，对于能够提供原值的情况，就差按照20%的税率计算税款，不能提供原值的，根据房屋属性按照转让价格的1%或2%核定计算税款。
留言板 对于3月份刚过户完成的二手房交易，是否可以免除或减免一部分营业税啊？房子已经满两年了。
任希巍 网友您好！
感谢您的参与！《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）文件的执行时间为日起。
日前的二手房交易仍按照财税〔2011〕12号相关规定执行。
地税局网谈房产相关问题摘录：
留言板 局长你好,我在93年12月签约购买了首套期房,约定15年10月交房,房子约115平.请问能否享受税收优惠,应交的税种税率数,谢谢
任希巍 这位网友您好：
购房人房产登记时涉及契税和印花税，其中印花税按照房产证每件5元缴纳。关于契税，根据您提供的情况，若购买的商品房是住宅，建筑面积小于144平方米，且小区建筑容积率等高于1.0，则属于购买普通住房。按照《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号第一条的规定，个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税（税率为1.5%）。
wap留言板 局长您好！请问家庭拆迁房缴纳契税的政策。去年我在报纸上看到有一则新闻，拆迁房是有优惠的，谢谢
任希巍 网友您好：
根据现行规定，对被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。应纳税额计算公式为：应纳税额=(计税价格-被拆房屋拆迁补偿款)×税率。
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二手房个税执行细则不明 网上已晒出多种避税损招
&&&个税要缴20%，这房子哪能买啊&&&昨日上午11点，河西奥体中心西大门附近，成千上百位年轻女孩正聚集在门口，进行一场韩国歌星演唱会的纪念品交易。在喧闹的音乐和嬉闹声中，门口的保安和大巴司机在闲聊，就是刚刚出台的&国五条&细则。&&二手房个税按照转让所得20%计征的规定，一夜之间成为了南京街头巷尾热议的话题，网上的各种相关言论更是以亿万计。尽管新的二手房个税政策何时实施、如何执行等都没有落地明确，但南京大批二手房业主和购房者已在迅速行动，网上更是有人晒出了各种避税的办法。&&[反应] &&二手房买卖加紧过户&&&国五条&细则的出台，使二手房交易成本大大提高。从前天晚间到昨日，记者接到了各种咨询的电话，多位购房者和二手房业主对20%的个税表示忌惮。昨日上午9点左右，记者在华侨路产权交易中心二楼看到，前来等待办理过户手续的市民排成了长龙。不过，不少排队过户的市民都表示，他们还不知道个税增加的事情，一早过来送件过户，是几天前就已经约好的事情。产权交易中心的工作人员表示，最近一段时间以来，交易过户的送件数量每天都有两三百件，昨日过户送件数量并没有明显增加，对市场的影响还需要一两天的作用时间。&&&我接了一上午的电话，还有两个客户约了明天送件过户。&我爱我家的一位经纪人表示，&国五条&细则的影响力已经开始显现了，一批二手房业主都在咨询个人所得税的事情，对新政表示了担忧。另外，在他手上有一套位于莫愁路的二手房，买卖双方已经谈了几次，业主对于现在的价格依然不满意。昨日，这位业主主动给他打来电话，希望能尽快过户。&&&我已经交了10万元的定金，个税怎么办？&一位二手房购房者向记者表示，前不久他刚刚交了10万元的定金，购买一套二手房，约定是业主净得价，其中1%的个税由买方承担。现在，&国五条&细则出台，1%的个税将提高到差额部分的20%，一下子就要多出十几万元。该购房者表示，他思考再三，觉得最稳妥的办法就是尽快过户。&&购房者担心新房房价还会上涨&&&我的室友本来要来，最后还是赖在床上没过来，因为出新政了。&昨日中午，在某看房团活动中，一位年轻的购房者表示，早上看到新政出台消息，她的室友就放弃了看房的打算。&&记者跟随河西看房线路的几辆大巴，前往海峡城、和府奥园等看房，多位购房者向记者表示，尽管有新政策出台，但他们仍然担心房价还要涨；另外有一部分购房者表示，无论新政策导致房价涨还是跌，他们都要买房，因此还是赶过来参加看房团的活动。&&昨日，明悦、东郊小镇两家楼盘推出了新房源。金地明悦此次开盘推出了300余套新房源，销售价格达到了10500元/平方米，和此前相比上涨了600元/平方米左右。不过，开盘吸引了近百组购房者，一上午卖掉了60余套房源。购房者表示，新政针对的是二手房，对新房影响不大，他们担心房价还会上涨。&&[避税损招] &&阴阳合同、司法判决避税或将增加&&&20%的税太重了，这下还不是满城都是阴阳合同啊！&针对二手房20%的计征个税，有网友表示阴阳合同将成为接下来二手房过户的&标准合同&。所谓的阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税；如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。不过，从目前南京个税实际征缴情况来看，税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此，阴阳合同规避个税的幅度有限。&&伪造欠债事实，通过司法判决过户&&&阴阳合同？弱爆了！&南京一业内人士在微博上表示，阴阳合同避税的成功率并不能百分之百得到保证，最简单有效的办法可以通过申请司法判决，直接把二手房判罚给购买方，节省的税费更多。该人士表示，二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院申请司法判决，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房代偿，最终由法院将二手房判罚给买方。不过，这样的避税办法需要经得住司法部门的调查考验，否则将会构成违法行为。我爱我家市场总监胡涓娟表示，这样的避税行为不可取，需要冒的风险更大。&&最&损&避税办法过户只要几百元&&除了阴阳合同、司法判决之外，根据目前的&国五条&细则规定，以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定，一些二手房可以通过这一途径进行避税。不过，以公司名义售房牵涉到的问题颇多，普通购房者极其容易陷入其中，从而导致利益受损。&&在网友列举的各种避税办法中，最&损&且号称最简便有效的一招，则是通过离婚、结婚来实现。这样的避税方法一共分为三步：第一步，买卖双方夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法，可以节省几万乃至几十万元的过户费用。&&&现在执行细则还没有出来，大家都只是在猜测，避税办法风险都很大。&南京促进会秘书长张辉表示。&&本版撰稿&记者&朱福林 &&个税计征等诸多细节存疑&&二手房个税按照转让所得20%计征，这一政策什么时候在南京落地执行？&&执行的时间划定是按照交件日期计算吗？&&差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本？&&政策性住房交易是否也征收20%的个税？&&满5年且是家庭唯一住房的二手房交易是否免个税？&&一年之内卖房又买房的是否可以抵免个税？&&二套房首付比例提高到多少？&&从前日晚间到昨日，记者遭遇到了有关&国五条&细则个税新政的诸多问题，这些问题也成为南京房地产市场内大家最为关心的话题。&&&现在你提的这些问题，我们都无法回答你，我们也在等省里的政策。&南京市住建委相关负责人在接受记者采访时表示，目前大家对二手房个税征收、限购范围扩大、二套房首付比例等都非常关心，但由于国务院办公厅刚刚发文，政策需要逐级贯彻落实，南京市的执行细则还必须等江苏省发文之后，才能确定。&&■微语&&(国务院发展研究中心金融研究所副所长)：防止二手房供应显著减少，对市场价格形成短期冲击。&&许小年(中欧商学院金融学教授)：其一，&十条&没管用，&五条&就能管用？&&其二，自始至终不懂市场&&第三，不必承担政策失误的成本。博弈论中有个说法，&最后一局不是局&。&&(著名经济学家、耶鲁大学终身教授)：趁机打劫啊。&&(北京师范大学房地产研究中心主任)：对调控希望：1、调控不再是为斗气、为面子；2、莫堵死改善、养老和学区房需求实现途径，勿使年轻人不敢结婚或者被逼离婚；3、财政收入增速远超GDP增速，企业、百姓负担很重，勿逼大家移民；4、硬收20%所得税也可，但应在增值中先抵扣掉利息支出、折旧、物业费、维修费、中介费、已缴税收。&&■相关链接 &&世界其他地区住房转让个税收取情况一览&&中国香港：香港无个人所得税概念，而是具体分入息税、薪俸税，主要按收入来源不同划分。所有卖家在3年内卖房须缴纳SSD(额外印花税)，此税最高占交易总金额的15%，3年以上无需缴纳SSD。&&英国：如果是卖方自住房屋，不用缴税。如果是非自住房屋，资产所得超过了征税起征点，减去每年每位自然人的免征额，大概1万英镑后，按照18%-28%征税。&&法国：针对自住的房屋税率是7%-10%，不自住的是20%左右税率。&&新加坡：新加坡政府在2011年1月出台了新的抑制房价的措施。在日之后购买的房屋，4年之内转售都要缴印花税，分别为16%、12%、8%和4%，按年逐年递减。&&美国：受财政悬崖谈判结果影响，新的美国个人或家庭资产收益税率水平在15%到20%之间。最低收入人群将享受此税的相应减免。&&日本：若收益超过3000万日元，则需要缴税，低于3000万日元则为零。日本的房价几十年都变动很小，甚至逐渐微跌，因此私人住宅买卖收益超过3000万基本上不可能。若房子持有不到5年，卖掉后的收益超过了3000万，则超过3000万的部分需缴纳的税率为39%；若房子持有超过5年，收益超过3000万，但低于6000万的话，超过3000万的部分缴纳税率为14%，高于6000万的话，超过6000万的部分缴纳税率为20%。
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