一线城市公积金怎么样贷款可以在二三四线城市贷款买房吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-24 06:22 标签： 公积金怎么样贷款

上周，住建部要求各地放宽公积金贷款政策。住建部部长陈政高曾强调“增加公积金贷款额度”，这被视为政策暖风的新信号。3月21日，住建部还召开全国电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。

随后，北京市、广州市先后传出公积金首付最低可低至两成的消息，后均被证实是原有政策。此外，广州住房公积金管理中心日前提出将通过贴息商业贷款的方式来解决额度紧缺问题。

传上海酝酿上调公积金贷款额度

日前，上海也传出酝酿个人住房公积金贷款额度上调的消息。市场消息称，上海公积金可贷额度或将一次性大幅提高75%，从原先的单人最高可贷40万元上升至70万元，每户最高可贷80万元上升至140万元。据传，这一上调方案将在3月底交由上海市公积金管委会进行讨论。

针对这一传言，上海公积金管理中心官方网站发布公告称，上海市公积金管理中心贯彻住建部电视电话会议精神，将加快制订本市提高住房公积金使用效率的具体方案。虽未直接承认公积金贷款额度即将上调的消息，但也未直接否认。

业内人士称公积金“救市”政策将次第出台

“个人公积金贷款最高限额从40万元提高到70万元，并非没有可能，落地的可能性也会比较大。尤其从上海住房公积金管理中心近期动向看，势必会出台一些新的政策。”有专家表示。

其表示，目前各类公积金救市的传言很多，但辟谣的声音少了，不排除此类部门正在积极制订文件，待相关管理部门批准后就会有政策出台的可能。此类政策的落地，对于刚需购房者，尤其是一些有正规职业、定期缴纳公积金的群体来说更为有利。

中原地产首席分析师张大伟则认为，这一轮公积金“救市”，相比起降低公积金首付成数，更应该提高额度，“按照一线城市目前房价，公积金额度应在150万以上。”

同时，其认为，公积金应该对中低收入人群做定向的扶持，“既可以学习德国等国家的合作建房，以住房合作社等形式，给缴纳公积金的低收入人群居住以改善。也可以在大病提取等方面做更多尝试。”

本文来源：大洋网-广州日报

京沪一二手房加起来各自成交了1.5万亿，去年全国新住宅成交额大约是10万亿，二手大约是5万亿，加起来是15万亿。京沪的1.5万亿，各自占了全国市场的10%，不过全国主要是新房成交额，京沪主要是二手成交额。

好多钱呀，钱从哪里来？

渠道无非是两种，一种是自有资金，一种是银行贷款，一线城市这么贵，一定是依靠高杠杆，否则怎么会有房奴这个大名词儿呢？

还真不是，我花了好长时间，把主要城市的个贷和公积金住房贷款扒拉出来了，有的是准确的个人房贷数据，比如上海深圳，大部分是住户部门消费贷或者中长期，这就非常接近了，我做了一些折减处理，以期最接近房贷数据。

没想到吧，成交额惊人的京沪，居然是杠杆率最低的城市，而狂人深圳也只是中等，并且也只有40%。

比较高的是武汉郑州合肥，竟然是这三只黑马，南京和厦门也略高。其他一些二线，比如西安济南长沙等，找不到单个城市的贷款数据，只能从全省数据大致推测，也差不多是在40%左右。

重庆这几个在2017年补涨的，杠杆率随之而上，我查了一下，重庆2017年上半年发放的按揭款是去年全年的量，跟三四线周期同步，因为都是不限购区域。

三四线呢？我借用兴业证券的数据吧，图饼如下：

2016年，三四线居民购房资金总共是47211亿元，自有资金12466亿元，按揭比例是53%，公积金贷款比例是12%，二者加起来，杠杆率是65%。

1）一线平均杠杆率是31%，二线平均是40%，三四线是65%。

2）为何一线比三四线还低？是一线城市的居民不使用杠杆吗？当然不是，是因为他们受限制，长期的限购限贷，使得一线的信贷在很大程度上被优化了，2015年下半年深圳市场火爆，杠杆飙涨，央行很快就出手管制了。现在，主要城市的按揭贷款额度每个月都要监测。

3）三四线城市长期处于去库存压力下，受到各种刺激鼓励政策，没有限购限贷。不要以为三四线居民很保守，其实，人性都是相似的，不同的是监管程度而已，还记得吗？民间借贷崩盘都是发生在小城市。

4）还有一个原因，那就是一线都是二手置换市场，二手置换链条并不需要太大杠杆，现在的处女贷就是卡死置换链条的。

杠杆压力大吗？从宏观上看杠杆率，感觉压力还算OK。微观很难说，京沪深，套均150-200万贷款，每月还1万左右痛苦呢？还是武汉郑州合肥，套均60-90万贷款，每月还元痛苦呢？

微观就不论证痛苦了，宏观的压力测试也需要银行去做，我想从一个把城市形象化的角度看看还款状况。

第一列，是个贷余额，就是个人住房贷款 + 公积金贷款的余额，京沪都是1.5万亿欠账，广深是1万亿，重庆杭州南京是亿，郑州成都武汉天津是5000亿欠款余额；

第二列，是根据第一列的余额，计算每个城市每年等额本息该还多少钱，京沪每年要还900亿，广深要还600亿，重庆杭州南京要还400-500亿，武汉郑州成都天津要还300亿左右；

第三列，是2016年各城市住户存款新增的额度，比如说上海，就是上海在吃喝玩乐消费之后，买了房还了贷之后，在股票理财投投好之后，居民们又新存了1728亿，即使明年还贷可能会稍微增加一些，也可以被轻松覆盖，明年如果不花这么多钱买房，新增存款会更多呢。

北京广州，其实居民存款余额较高，2016年新增略微欠佳，买房花钱多了呗。

深圳和重庆都是1000多亿，但深圳是1200万人口重庆是3000多万，而且深圳人股票理财比重大。杭州成都郑州增量也不错，杭州成都人比较宽裕，河南人爱存钱爱存房，我了解老乡们的心思。

唯一一个，就是厦门本地人财力与贷款有一定出入，那是因为厦门业主很大一部分不是本地人，况且厦门只是增长少，又不是减少，不用替他们操心啦，洗洗睡吧。

好了好了，杠杆率都没有破裂迹象，只不过，已经用上了杠杆的市场，想要再涨，就要看杠杆的力度了，对不起，这把刀更在政府手中操控着。

上海卖了20万套新房，5234亿

北京卖了10万套新房，3577亿

广州卖了14万套新房，2333亿

深圳卖了4万套新房，2234亿

杭州南京天津武汉成都重庆卖了亿新房，与广深相当；

青岛郑州合肥也卖了亿新房；

每个城市都花了不少钱呀，2016年没涨够的，比如说广州成都，还有不限购的重庆宁波，都在2017年来了一波，又花了不少钱。

深圳4万套卖了2200亿，深圳房子最贵吗？也不是，怎么说呢，它不是最贵，它只是最贵之一。

原因之一，深圳早全国周期一年，它的房价在2016年初就到顶了，别的城市在2016年上半年还很低，所以，全年均价低，今年再看，北京明显比深圳高了，上海与它持平，广州厦门这些陆续接近，虽然都还没赶上。

原因之二，深圳面积小，没有真正的远郊，而别的城市远郊很大，新房多在远郊，所以，它们的新房均价看上去很低，实际上，咳咳，市区已经贵翻天了。

经过2016年的狂飙猛进，各城市的套均价格是这样的：

都不便宜了吧？看起来只有重庆还算便宜，怎么说呢，重庆不能算一个市，它应该被看成一个小省，主城区是它的省会，重庆3000多万人口，主城区是1000万，每年卖50万套新房，主城区卖30万套，就是这个样子啦。

二手房活跃的都是“发达”城市

上一段是写花多少钱买新房，这一段写二手房。

二手房资金跟新房资金不同，不是一个城市新花出去的钱，是在业主间转换的，大部分人都是卖了350万的，买550万的，550万的去买800万的，800万的去买1200万的，结果很可能就是：有个人花了350万，有个人花了200万，有个人花了250万，有个人花了400万，总的成交金额是2900万，但这几个人实际上新花了1200万。

二手房市场在各个城市也不一样，供应紧张的大都市才有好的二手市场，因为小城市没有真正的地段之分，哪里都不远，所以可以供应很多具有替代效应的新房。

从上表可以看到，二手市场繁荣的都是“发达城市”，对于二手的认可就是对于地段的需求，体现了某些地段在经济文化社会生活中有着比较高的价值。

北京和上海的二手交易额超过了1万亿，加上各自新房成交额，两个宇宙中心成交额都超过了1.5万亿，1.5万亿是什么概念？

只有二手市场流畅的城市，房产才有好的投资保值功能，否则，一个城市总是供应没有差别的新房，你手中的二手房怎么会升值？

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编辑：骁哥杂谈 来源：融360专栏 日期：

我们每个人都拥有让自己生活变得更精彩的权利，城市或许只是我们成长的一种工具，既然选择了生活在凌晨不会车水马龙的城市，那便努力活出更好的姿态。

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　　“你赶紧回苏州来吧，各种机会和发展都比烟台好很多”

　　上周来苏州，晚上朋友就一起轮番勾搭我回来工作，这已经不是他们第一次劝我了。

　　经常会有学生问我，毕业以后去一线城市，还是三四线城市更好。

　　也有很多人在三四线城市发展不好，便想要去一二线城市。

　　机会更多、工资更高、节奏更快，有关一二线城市和三四线城市的对比总是源源不断。

　　我听过最好的回答是，上海的机会多，但绝大多数都和你没关系。

　　一直在想一二线城市和三四线城市的差别到底是什么？是资源、发展机会、圈子、环境、经济还是人口，互联网的发展理论上可以说是提高了信息流动的效率，在接触了十几个城市之后我得出了结论：一二线城市和三四线城市最大的区别是前者更能够接触足够多、足够新的信息，而接触并筛选对自己有用的信息是一个人快速成长最重要的途径。

　　很多在烟台的朋友说，晚上路过经常看到只有我们公司还开着灯，感觉我们公司的同事都好拼，但其实加不加班、努不努力、工作拼不拼，和你身在哪个城市有关系嘛？想加班没有人会拦着你，每天工作到22点更多的是一种习惯，而这种习惯来自于过去几年我在一二线城市的经历和感受，这种经历和感受也是一种信息。

　　小杨，毕业之后去了上海，税后月薪4500元，和一对夫妻合租一个两居室的老房子，她的卧室大约只有10平米，每个月交完2000元房租后只剩下2500生活费，在上海过着苦逼又拮据的生活，她说“有时候特别想回家，上海不会有我的容身之地，太难了”，是啊，大几万的房价，有的人工作一辈子省下的钱也不够买一套房。

　　我们羡慕的一线城市，真的没有想象的那么轻松快活；有些人给自己找了很多不去一二线城市的理由，比如买不起房、买不起车，然后一辈子蜗居在那个小城市，说实话，这两年经常呆在烟台，房价不超过1万、出门不用堵车、月收入超过1万就能活得很自在，生活在这样的城市简直像度假一样惬意。

　　但我明白，我可以“生活”在三四线城市，我的信息和思想却不能只停留在这里。

　　中国十几亿人口，我们中的绝大部分人都生活在三四线城市，那么生活在三四线城市的人，如何才能活出一二线城市的样子？

　　1.努力接触城市最顶层的圈子

　　无论你愿不愿意相信，一个城市的绝大部分资源都掌握在极少数人手里，而在三四线城市这样的人更集中，这个城市和你所在行业最顶层的圈子就是你必须要强融入的圈层。

　　一个人口只有200万的城市，竟然有人做蛋糕和面包生意，每年能做近十亿元的营收，卖出的生日蛋糕可以围着城市转好几圈；若你想做几百、上千万的生意，真的不一定非要去大城市，小的城市，也有很多机会和牛人。

　　一个人的生活环境会极大的影响判断，有时候我挺后悔高中没有努力考一个更好的大学，你的同学逃课，你可能就会觉得上课没意义；你的同学都想找份好工作，你可能也会努力提升自己想找份好工作。

　　有句话说，你朋友圈人的平均水平就是你的能力，三四线城市优秀人才的数量真的是凤毛麟角，在这种环境中你更应该结交的是优秀的人，在一个平庸甚至堕落的环境中只会越来越差。

　　优质的圈子，带给你的不是业务，而是认知和行动上的改变。

　　2.多去一二线城市看一看

　　前两天朋友问我“烟台有ofo吗”

　　我说“有啊，刚去两三个月”

　　很多新鲜的事物，都是从一二线城市逐渐传到三四线城市的，一直呆在三四线城市就很容易和外面的世界脱节，若接触不到新信息，动作也会比别人慢很多。

　　我一个朋友今年6月份开始创业，公司第一个月营收做了100万，在小城市每年做几百万的生意就觉得很牛逼了，有的人年薪10万甚至会得意洋洋；有时候我们对自己原来的状态很满意，但走出去转一转，看看这个世界，看看别人才能更正确的认知自己，一个人最难突破的也是自己。

　　3.结交生活在一二线城市的朋友

　　很有可能你不会经常去一二线城市，因此你必须要有在一二线城市工作的朋友并保持联系，有时候并不用太刻意或功利，在聊天的过程中他们都能随时向你传递很多新鲜的信息。

　　4.极致的利用互联网

　　互联网最大的好处就是提高了效率，在全球化的现在，互联网应该要成为你最重要的学习工具，搜索引擎其实能解决我们绝大部分的问题。

　　现在你可以通过各种渠道随时随地了解到全国甚至全球最前沿的信息，认识各种各样的人，而且几乎没有成本，有时候可能公众号，或者几个社群、APP就能大大提高你的信息获取能力。

　　这个世界真的变化太快了，在保证专注的同时，尽可能多的对最新的科技和信息保持敏锐度。

　　5.把自己的优势发挥到极致

　　木桶理论认为人最大的阻碍是自己的短板，有一段时间我也这么认为，但工作之后才发现木桶理论更适合某些特定的角色和发展阶段，比如公司最高层的管理者，而对于一般人则反木桶理论更实用：找到自己的优势，并发挥到极致，而不是样样都懂却不精通，在小城市先做一个专业专注的人更容易脱颖而出。

　　除此之外，还应该把你所在城市的优势发挥到极致，了解人口、经济结构、政策、风土人情、交通、发展趋势等等，客观的认识和理解大环境大形势更容易走在正确的路上。

　　你的生活姿态，给不了你想要的生活，所以你认为是城市限制你了发展。

　　但人和人最大的区别，来自于认知；认知的最大差距，来自于信息的获取和判断能力；信息的获取和判断则来自于你对信息的渴求和思维格局。

　　我们每个人都拥有让自己生活变得更精彩的权利，城市或许只是我们成长的一种工具，既然选择了生活在凌晨不会车水马龙的城市，那便努力活出更好的姿态。

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