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& 业主对物业管理的认识误区
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　　现今，仍有不少业主对物业管理存在一些误区：认为物业管理就是扫垃圾、看大门；物业管理公司就是开发商、建房单位；物业管人是退休人员、下岗职工。业主对物业管理概念的认识误区，将物业当作是开发商提供的售后服务，不满意物业管理的服务，就拒交物业费。物业纠纷多，究其原因，就是职责划分不清，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至拒交物业费。那么，究竟哪些事归物业管，哪些事不归物业管呢？
　　这些事是业主自己的事
　　家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。过去，房屋的所有权是ZF或产权单位，这些事都该ZF或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。
　　这些事是开发商的事
　　保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。
　　这些事是相关部门的事
　　指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是ZF主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。
　　这些事是相关企业的事
　　业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。
　　这些事才是物业公司的事
　　物业公司管理服务的范围有哪些？《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。
　　业主需要从误区的阴影中走出来，支持和理解物业公司管理的工作，与物业公司、相关部门协商沟通，共创wm社区，共建美好家园。
本帖最后由 zwtgl2014 于
11:39 编辑
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现在物业费也蛮高啊。 好像都是2快多 起步了吧
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武汉三环都超2了
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楼主是物业公司的
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广 告楼主对物业公司慢了解吗？请问下觉得物业地上停车费收贵了怎么办？找谁可以投诉？
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小区有没有成立业主大会？
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没有，才拿钥匙 还冒装修，还是还建房
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如果物业收取价格违规，可以向物价部门反映。
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每个小区所在的地区都会有投诉电话
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支持楼主为意粉普及相关知识~
买房路上，太郎相伴，有问题请联系房太郎。
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小区的业主可以自己成立物业公司吗
山东－济宁&12-26 13:28&&悬赏 15&&发布者:Mpw5388 回答:(2)
我们小区的物业不是很好，我们业主想自己成立业主委员会，不知道业主可以成立我们自己的物业公司吗？里面的员工都是我们小区的业主，这样一切事情公开公正，不知道可以吗？想咨询一下。谢谢。
您也有法律问题？ 您可以 发布咨询，我们的律师随时在线为您服务
[山东-济宁]
回复时间：
根据我国相关法律规定，你们可以成立自己的物业公司。
[山东-济南]
回复时间：
建议你从网上搜索一下&&物业管理条例&&看一下，里面有详细的规定。
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业主可以辞退物业公司吗，怎么辞退
时间：&&|&&作者：安迪拆迁维权律师团&&|&&浏览：12515
不少业主反映：已与物管公司多次发生纠纷，比如小区停车位租给非小区业主致使业主无法停车、小区植被基本不修剪、小区不清洁等等，引起很多业主的不满，想辞退物业公司。
业主可以辞退物业公司吗，怎么辞退不少业主反映：已与物管公司多次发生纠纷，比如小区停车位租给非小区业主致使业主无法停车、小区植被基本不修剪、小区不清洁等等，引起很多业主的不满，想辞退物业公司。但入住的时候，业主与物业公司签订的合同里没有明确写明物业公司的服务年限;此外，也有由于小区较新，还没成立业主委员会的情况。如果要辞退该物业公司，不知道要走什么样的程序?要辞退物业公司必须具备两个条件：一是物业公司的行为违反了相关法律规定或者所签合同规定;第二，即使没有成立业主委员会，也要小区入住或现有的三分之二或以上的业主同意辞退。这两个条件必须同时具备，缺一不可。在同时具备这两个条件的前提下，业主可收集相关证据，向物业公司发一个函，列举其违法或违反合同的行为，要求解除物业关系。如果物业公司同意，则双方解除关系;如物业公司不同意，业主可以向法院起诉。对于物业，业主为“王”。这一点，是《》早已明确的。该法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”也就是说，业主对于其小区内的所有建筑物及其附属设施，如花园、车库等，以专有或共有的方式享有所有权。尤其重要的是，全体业主享有该土地之建设用地使用权――按照《物权法》的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。正是基于这些权利，业主就是整个小区的产权共同持有人。小区就是因为这样的权利而结合成为一个共同体的。该小区之治理权，属于作为一个集体的业主。业主的自治就是小区、楼宇唯一合法、合理、合情的治理模式，业主的自治权源于其产权。当然，为了进行治理，业主们必须建立某种机构，比如业主委员会。业主委员会获得业主之共同授权，代行小区之决策、行政、管理之权。然而，在实际生活中，业主委员会的权威不足，业主的主权却无从彰显。这其中最为典型的就是，物业服务公司与业主、业主委员会的关系颠倒。物业管理公司的称谓，就已尽显物业公司的霸道。按理，物业公司只是业主委员会聘请的服务者，但在小区治理中，它们却以管理者的身份出现。因为开发商会指定前期物业服务公司，它倒是先于业主就进驻小区了，而大多数小区要在入住几年后才会成立业主委员会。在很多小区，长期没有业主委员会，小区惟一的有组织机构就是物业服务公司，它也就以为自己就是小区的管理者。因为这种心态很普遍，才会发生业主委员会辞退物业公司而物业公司拒绝撤离的现象。而相关部门对于这类物业公司并无任何行政或司法处罚措施。业主既然是花钱请物业公司来服务的，业主是“主人”，物业公司是“管家”，如果这“管家”的服务有缺陷，“主人”完全有权将这“管家”炒鱿鱼，再换一家。但在现实生活中，和物业公司打过交道的人都知道，请神容易送神难，要想换一家物业公司，真是难于上青天。居民小区业主委员会要换物业，为首的业主被恐吓甚至打伤的事情屡有发生，物业公司为你服务俨然成了一种霸权，“管家”高高地骑在“主人”头上。这种服务霸权形成的根本原因是，在物业管理中，尽管理论上承认“主人”种种神圣的权利，也规定了“管家”种种的责任，但是在具体的技术操作中，“主人”的权利被稀释、被挟持、被屏蔽、被蚕食。首先是你的时候，开发商以业主管理机构还未健全为理由，给你搞“拉郎配”，指定一家物业公司为你服务，你别无选择。虽然你也被告知，这个物业公司只是“暂时”，一旦新的业主委员会成立，完全可以选一家更低、服务更好的公司，原来的物业，好比“看守内阁”&将自然退出。但是哪个业主一旦较上劲，会发现“暂时代理”的服务机构是那样顽强。首先你的选择权和所有业主的选择权捆绑在一起的，要集体行使才能有效，你对物业公司不满意，他会告诉你，你是极少数。但极少数的不满意汇集成多数时，人家又会或明或暗给业主行使权利设置重重障碍。如果在技术层面上，不为业主的合法权益兑现扫除重重障碍，那么这种权利就不是真正的权利，而只能停留在纸面上，服务的霸权将自然滋生，一幕幕“管家欺主”的故事就会持续上演。
作者： [北京-西城区]专长：拆迁安置 土地纠纷 房产纠纷 行政复议 行政诉讼 律所：北京安迪律师事务所13662积分 | 帮助2083人 | 33个好评电话:
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业主可以自己选择物业公司吗
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完全可以当业主成立了业委会后进入合法的程序。通过物业管理合同对目前在管理的物业公司进入审核，提出物业管理中各项的整改方案，如果物业服务到位，你（们）没有理由辞退该公司，只能服务期到达后才能变更物业公司。如果通过整改还达不到合同的约定。那以书面形式向物业公提出终止。这里并不是个别业主的意思。要通告及召开业主大会进行的…。
采纳率：52%
小区成立业主委员会后可以选择，但也会有很大的弊端，业主委员会太按业主的意思来，没有一个先进的管理理念，同样是管理不好小区的，同时也会资深腐败的念头。
不一定，这个需要看开发商那得
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