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物业公司到底是亏损还是赚？
本帖最后由 不好做呀 于
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物业，一直以来都是业主心中的结，在我市众多小区中，业主对物业的质疑几乎就没有停止过。
而物业公司也都是一肚子苦水：物业费标准低，征收困难，无论是品牌开发商，还是本土小开发商开发的楼盘，物业公司都说自己在赔本经营，可结果仍然换不来业主的理解支持。
物业公司到底亏不亏损？对于这个问题，物业公司、业内人士、业主各执一词，使这个原本很简单的问题，成了一个难解之谜，让人一头雾水。
智慧城物业三年亏损284万
沿海绿色智慧城是我市首个开发建设的大型住宅物业小区，也是我市唯一的全国物业管理示范小区。而就是这样一个全市闻名的品牌物业小区，却因物业公司连年亏损，一度到了物业弃管的边缘。
该小区物业公司——美佳物业管理(鞍山)有限公司总经理赵新宇说，绿色智慧城小区管理面积为平，可收费面积平，共有2827户业主。小区物业费定价为住宅0.7元/平，别墅0.9元/平。如果按照100%的收费率，该小区每月的物业费收入应该在30万元左右。然而该小区近三年来的实际收费率却仅仅维持在60%左右。
赵新宇去年曾经做过一项统计：绿色智慧城小区自1999年入住11年来，园区累计欠费业主已有1000余户，其中欠费万元以上业主达到300多户，欠费最长时间达到10年之久。目前，美佳物业持有的物业费债权已达500万元以上。
“物业费收不上来，做为品牌企业又不能大幅降低服务标准。”赵新宇说，为了保障小区的安全、保洁、绿化、维修，绿色智慧城园区共配有70余名保安，及众多的保洁员、绿化管理员、维修人员、管理人员，每个月仅固定支出一项就高达约34.4万元。而物业公司的开支当然并不仅限于此，园区绿化植被的维护、水系及维护，电梯年检、维修费，水暖维护费，园区路灯及电设施的电费等等，都需要物业公司承担。仅2008年至2011年合同期的三年，美佳物业就已经累计亏损284.3万元。
“2008年以前，开发商每年会给物业公司一定的补贴。”赵新宇告诉记者，从2008年即本期合同开始之年起，开发商因项目封盘而停止补贴，物业公司仅靠剩余的部分资产出租和压缩管理成本勉强维持园区基本运行。而随着物价水平、人工成本、材料成本等急剧上涨，加之多年来园区各类公共设备设施不断老化，园区维护管理成本不断加大，企业经营严重入不敷出，本年度合同终止时，美佳物业曾一度考虑撤出绿色智慧城小区。
万科城市花园物业酝酿涨价
“万科城市花园的物业费计划上调。近期，业主大会将决策。”鞍山万科物业服务有限公司总经理李莉表示，作为一家管理规范、有着多年管理经验的物业服务企业，项目经营亏损同样也困扰着万科物业。
李莉告诉记者，万科城市花园2004年入住，当时物业服务费定价为0.9元/平。时过6年，物价飞涨，而物业服务费始终未作调整，项目经营长期处于亏损状态。
“物业服务企业是劳动密集型行业，人力成本约占总成本的70%左右，在物业费收入不变，人力成本持续高涨的情况下，物业服务企业经营难以维系。”李莉说。
为了不使服务品质因项目经营亏损而带来波动，万科物业从节约一度电、一滴水做起，培养全员节能意识，并积极改造设备设施，降耗增效。李莉告诉记者，虽然成本支出方面的控制带来了一定效果，但项目长期亏损的现实却无法从根本上改变。因此，在保障项目服务品质的前提下，万科物业计划今年向万科城市花园业主大会提交项目物业服务费上调提议，提交业主大会决策，以改善项目经营状况。
个别开发商盲目降低物业费
“先生，您已经欠了一年的物业费了，能不能今天补上？”25日上午，负责铁西一住宅小区物业管理的胜明华物业公司总经理郭俊辰小心翼翼地拦住了一辆宝马X5，对坐在驾驶座上的业主
“啥时候房子漏水的问题解决了，啥时候我交钱！”该业主气呼呼地数落郭俊辰，“收钱收得这么勤，漏水的时候叫多少遍都没人来。”该业主随即摇上车窗玻璃开车离开。
郭俊辰无奈地看着他离开。“我们物业也没办法啊，房子漏水、墙体长毛、窗户漏风，这些问题是开发商在盖房子时候留下的问题，物业解决不了啊。”郭俊辰说，“现在小区收费率才不到30%，物业公司严重亏损。很多业主都不差那俩钱，就是赌气。”
在郭俊辰看来，收费难是造成物业公司亏损的主要原因。郭俊辰告诉记者，业主拒缴物业管理费的理由五花八门——有业主因为房子建筑质量有问题，绿化、设计不合理等；有业主因为邻里有矛盾，装修造成渗漏水，噪声扰邻，而怪罪物业公司没有进行有效协调；物业公司对小区的管理得罪了部分既得利益者；攀比从众心理作祟：“他们都交了吗？有人不交可以，我为什么要交？”凡此种种，不一而足。
“一些物业公司亏损就是开发商造成的。”一位业内人士告诉记者，现在，专业的物业管理是保证房子保值增值必不可少的条件。这种情况下，物业管理就成为销售房子的一大卖点。为了销售房子，一些开发商按低于正常规定的标准收取物业费，全力提高物业服务，甚至不惜成本。按照这种低收费高服务质量的标准收费，物业公司只有亏损。
而物业同行业恶性竞争，也是造成物业公司亏损的原因之一。郭俊辰告诉记者，由于市场上的物业公司比较多，而较“肥”的管理项目有限。为了争项目，一些物业公司大打“低价牌”，以价格战来打击同行业竞争对手。这样一来，虽然以较低的价格获得了管理项目，但物业公司并没有得到什么好处，处于亏损状态。时间长了，为了维持收支平衡或减少亏损，物业公司只有降低服务标准，但又会引发业主的不满，诱发物业矛盾和纠纷。
物业企业到底亏不亏？
记者从有关部门获悉，短短几年时间，我市的物业服务企业已从过去的几十家发展到如今的100多家，而且这个数字还会随着新注册的本土物业企业以及外埠物业公司不断进入而继续增加。
一边是行业集体喊亏，一边却是行业大扩军，这不能不令人对物业公司的亏损真实性产生怀疑。
一位业内人士这样解释：“首先，一些品牌开发商对外来的物业公司不放心，怕影响项目销售，每开发一个项目，就成立一个自己的物业公司，对项目进行管理；其次，对于新开发的小区来说，由于收费率高、设备设施养护投入少等原因，前三年，物业公司肯定是一个赢利行业。一些人看到了商机，便成立了物业公司。”
“不能仅从物业公司的数量上来简单地说行业盈亏，应该从整个行业的盈利能力来看该行业的盈利状况。”该业内人士说，“一些项目的物业公司在小区质保期过后，无利可图时选择退出，这也加重了后续接手物业公司的负担。”
那么，我市物业行业整体是盈利还是亏损呢？
“物业公司是以盈利为目的企业，又不是慈善机构，要是都亏损，哪能有这么多。”一家物业公司的管理人员告诉记者。据多位业内人士透露，单从物业公司的主营业务看，确实90%以上的物业公司在亏损，但大多数物业公司的收入绝对不只主营收入，还有看不到的其他收入。
最重要的收入就是房地产开发公司对物业公司进行补贴。一些房地产开发公司为了创品牌，增加项目销售，不计成本地提高物业服务，而物业公司就是自己的子公司，财务根本就没有分开，亏损多少补贴多少；即使物业公司是招标而来的，双方也会在合同中约定：每月或每年，开发公司要给物业公司补贴多少费用。不然，明知道从接手开始就要亏损的物业公司不会贴钱提供服务。
另外比较重要的收入就是部分物业公司收取小区车位费。比如，高新区某小区，有700多个停车位，每个车位，物业公司每年向车主收费960元，那么一年小区的车位费就可以收取近70万元。还有业主在装修时，个别物业公司违规收取的五花八门的费用，比如装修保证金、垃圾清运费、电梯运料费、装修工人管理费、装修公司入门费等等。如果业主不了解相关规定，没有人向管理部门投诉，这笔费用也是物业公司不小的收入。其他收入，如部分物业公司向进入小区收废品的收进门费；在小区公共部位搞一些广告，收取一定的赞助费等。有的物业公司还有自己的房子供出租使用，每年的租金也是一笔可观的收入。
如何走出亏损困境
不管物业公司整体上是不是盈利，但仅根据主营收入来看，我市的物业公司的确存在行业性亏损。那么如何破解亏损难题呢？
「真诚赞赏，手留余香」
“开发商应该提高房屋建筑质量，按照规划完善小区配套设施，必须通过综合验收后才可办理入住，才能为将来的物业管理奠定良好的基础。”市房产局物业处的一位工作人员说。
其次，物业公司应该拓宽经营渠道，提高盈利能力。该工作人员建议，物业服务企业应在做好本职服务的同时，进一步创新发展思路，结合业主对物业服务多方面、多层次的需要，广开渠道，提供选聘钟点工、清洗衣物、发送报纸、设立便民早点等收费服务项目。此外，物业服务企业还应下大气力练好内功，创出品牌，这样可扩大市场占有规模，开拓延伸业务。物业公司的员工要有这样的观念：客户上门是给大家送工资的，要微笑服务，要善待业主。只有业主对服务满意了，物业收费率才会上升。此外，广大业主也应该不断增强花钱买服务的意识。　　
该工作人员还表示，亏损并不能成为物业公司违法经营的挡箭牌，任何一个行业如果不在法制的天空下规范地运作，那么它的违法成本会很高，将危及整个行业的发展。市场经济讲究优胜劣汰，在行业的发展中必然要经过一个洗牌过程，阵痛是必然的，但任何时候都不能忽视法律的力量，要在法律许可的范围内赚取阳光下的利润。　　大家都在搜：
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开发商与业主、物业管理公司是什么关系?
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合作关系而已
不知道下面这条知识能否帮助到您
自家屋面漏雨、窗框变形、电闸开关坏了,该谁管;其他业主私搭乱建、占用绿地和道路,该谁管……遇上各种和住房相关的烦心事,到底都该归谁管呢?
物业、开发商、相关部门和业主各管哪些事?
房地产开发商是从事商品房建设并予出售获取利润的房地产开发企业,对所销售房屋的质量负有一定期限的保修责任。在业主大会成立以后,不再对所开发物业的管理承担责任,只作为未售出物业的业主享有权利和承担义务。 物业公司是从事物业管理活动的企业,由业主大会决定选聘,按与业主委员会所签订物业服务合同的约定为业主提供物业管理服务,获得服务报酬。 物业服务合同内容主要包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利...
房地产开发商是从事商品房建设并予出售获取利润的房地产开发企业,对所销售房屋的质量负有一定期限的保修责任。在业主大会成立以后,不再对所开发物业的管理承担责任,只作为未售出物业的业主享有权利和承担义务。 物业公司是从事物业管理活动的企业,由业主大会决定选聘,按与业主委员会所签订物业服务合同的约定为业主提供物业管理服务,获得服务报酬。 物业服务合同内容主要包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。 业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构,其作用是: 1、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; 4、监督业主公约的实施; 5、履行业主大会赋予的其他职责。
卖房的,买房的,管房的
业主和开发商是买卖关系,开发商和物业管理公司是合作关系,业主和物业管理公司是雇佣关系!
开发商是建房子的,业主是从开发商手里买房子的 物业管理公司是为业主服务的,保护业主的利益及房屋的质量!
商人 买家 管家
卖方和买房。物业有的是第三方管理公司。有的是开发商下属物业公司。
关于同一个小区开发商是建房子的,业主要从开发商手里买房子,但是买到后基本上就没有关系了。业主是顾客,从开发商手里买房子,并享受物业管理公司的相关服务。物业管理公司是小区的管家、佣人等。 他可以是开发商聘请的也可以是业主(联合起来)聘请的。
连带责任关系·
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开发商、物业管理公司、业主三者之间关系
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当管理委员会成立后。即使是发展商作为管理者，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房管局的批准。一般情况下，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的，并获得《物业管理资质合格证书》
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发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。 物业管理中有着哪些法律关系 要想
发展商和公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。 　　物业管理中有着哪些法律关系 　　要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。 　　1、发展商早期在物业管理中的作用 　　发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有和到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。 　　发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 　　2、房屋产权所有人(业主) 　　由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。 　　3、房屋产权所有人大会(业主大会) 　　房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。 　　业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构――物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。 　　业主大会主要行使以下职权： 　　(一)选举、罢免物业管理委员会的组成人员； 　　(二)监督管委会的日常工作； 　　(三)听取和审查管委会的工作报告； 　　(四)对住宅区或物业(、商厦)内有关业主重大利益的事项做出决策； 　　(五)修改业主公约； 　　(六)改变或撤销物业管理委员会的有关决定。 　　(七)批准管委会章程。 　　4、物业管理委员会的性质及法律地位 　　物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下： 　　(一)管理委员会负责制定管委会章程； 　　(二)负责今后召集并主持业主大会； 　　(三)负责考察、选择、招聘物业管理公司； 　　(四)与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同； 　　(五)管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准； 　　(六)保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金(启动基金)的使用； 　　(七)审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算； 　　(八)审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目(锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等)； 　　(九)监督物业管理公司的管理工作； 　　(十)审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。 　　物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。 　　5、物业管理公司 　　物业管理公司是一种信托代理机构，属中介组织。它是信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。 　　物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。 　　有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并禽《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
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