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物业服务不到位，业主如何维权？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
案情：家住云溪路某小区的李先生与我市某物业管理公司签订了物业管理服务合同，双方就物业管理服务质量、物业管理服务费用等达成了协议。但居住过程中李某以消防设施没水、草坪无人维护等服务质量问题为由拒交物业管理费。 物业公司诉至法院。法院经审理认为，物业公司依据物业管理服务协议向李某收取相关费用，于法有据。物业公司依约履行了物业管理服务的义务，李某作为受益人应履行交纳相关费用的义务。该物业公司自2001年度连续3年均被市建委授予“十佳物业管理企业”，其物业管理服务的质量应该给予肯定。李某作为业主认为物业公司服务不好，可通过提议召开业主大会，并通过业委会选择物业公司等途径解决。 判决：法院依法判决：李某依照与物业公司达成的物业管理协议，向物业公司给付物业费。 分析：市中级人民法院民二庭法官曹志结合此案及相关的办案实践谈到，物业费一类的纠纷案件近一个时期较多。业主往往以物业公司服务质量达不到要求，如环境卫生状况差、垃圾清理不及时、小区管理秩序混乱、物业公司改变公共设施的用途谋取利益等理由，拒绝交纳物业管理费，而被物业公司告上法庭。其中，因业主拒绝交纳物业管理费的维权方式不当和证据不充分，而造成败诉的情况占大多数。 那么，业主到底应当采取何种措施或正当途径，来保护其合法权益？应注意以下几点：一是业主在入住居住小区后，正常情况下应通过召开业主大会选举成立业主委员会，代表业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，这种合同对全体业主均具有法律约束力。二是将对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会反映，业主委员会与物业管理企业进行交涉，改善其物业服务，严格履行物业服务合同。三是物业公司拒绝改善服务或仍不履行相关义务的，业主委员会在履行通知义务后，自行或委托他人就单项问题进行改正完善，由此支出的合理费用与造成的损失，应当由物业管理企业承担，业主委员会进行追偿。四是物业管理企业存在严重违约行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业管理企业进行管理，并追究物 业管理企业的相关责任。这些维权措施的实施，不应以业主单个主体的名义进行，应当以业主大会或业主委员会的整体名义实施。 另外，业主一旦因不交物业费被起诉，而要在诉讼中占优势的话，必须有充分的证据能够证明物业公司存在违约或侵权的行为、其应当承担相应的法律责任；包括须有明确证据能够证明物业公司存在侵害公共利益或个利处益的行为，即物业公司除表现为共同利益的侵害，如社区环境、秩序等外，还涉及到对业主个体利益的侵害，如房屋维修不及时、物品因物业管理公司存在重大过失而丢失等。
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　　业主房屋进水，导致业主深受其害。这里面这涉及业主、相邻关系、物业公司三者之间的法律关系，业主该如何维权首先需要分清楚责任由谁负担。　　进水原因　　首先需要说明的是，本文所涉及的案例&&业主家进水，以致装潢设施受损，其原因不是由房屋质量造成的。这里主要探讨的是：业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系，这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素　　1.　业主自己当初装修不当;　　2.　楼上业主装修或使用不当;　　3.　物业公司服务管理不善。　　狂风暴雨来临　　那是一个台风肆虐的夜晚。整个小区、每幢楼宇都在接受着瓢泼大雨给予地无情冲刷和考验。　　凌晨一点左右，已经入睡的501室业主陆先生忽然被天花板上掉下的滴水惊醒，他连忙查看房屋，发现天花板、墙面已有大量水渍，且还在不断加剧和蔓延。从现场分析来看，水源应该是从楼上601室流下来的。陆先生正好有楼上业主陈女士的手机，就立马打了过去。还好电话通了，但陈女士告诉陆先生，她不在家，她的家也不可能进水，因为她出门时都已检查过窗门房门，没有必要回家再查看房屋，随即挂断了电话。　　此刻，才一会儿功夫，陆先生家的客厅也出现了渗水，这让他感觉事态远比想象的更为严重。见陈女士推脱，他连忙打电话给物业。物业维修人员在第一时间及时赶到。经分析，渗水确是因楼上601室所致，而现在601室家中无人，物业虽有应急预案，但在相关人员还没到场并确定方案的情况下，不能贸然进入601室。物业开始给陈女士打电话，但陈女士还是不相信家中会漏水，要等天亮才回来。情况紧急，陆先生只能拨打110。民警赶来来了，再次打电话给陈女士，要求其立即回家。　　这时，陆先生的家已经水溢四处，家里所有能用来盛水的器具都用起来了，但是，依然赶不上水势蔓延的速度。周围邻居也赶来帮忙，拿来器具投入人水大战。同时邻居也打电话给陈女士，述说这里的情况。陈女士终于认识到了事态关系自己。答应马上回家。　　几种原因分析　　一场水浸房屋，把陆先生家的装修搞得面目全非，也把陈女士的家搞得伤痕累累。　　征得陈女士同意后，物业把封闭的落水管打开，从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物，可以断定，这是陈女士当初在装修房屋时，施工队&坼烂污&留下的。　　由此得出的结论是　　事发当天突发特大雨水，远远超出了正常水量;　　水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量，而封闭的雨水斗更造成排水困难。　　地漏又被封堵，致使从水管的雨水斗处外溢的水无法正常排水。　　各自辩解理由　　责任该由谁来承担呢?　　陆先生是无辜受害者，要求赔偿理所当然。　　陈女士也认为自己是受害者。开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了，因此属于内阳台性质，自己用橱柜封闭水管、雨水斗和地漏，也是根据内阳台的性质理所当然封闭的，并无不妥，且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏，自己没有过错。　　要让物业公司承担责任，那就更是叫屈了。他们是中途接手这个小区的，整个小区当初就是全部封闭的内阳台，不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。物业再发整改通知已是不现实;陆先生家装潢受损完全是楼上陈女士家漏水所致，而漏水不又是她自己装修不当所致;再说，物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工，更无法知道水管的雨水斗处会有异物，而几年下来正常的雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞的，而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水。物业平时已经疏通了公共管道，事发当天也及时赶到了现场进行了处置，事后也为陆先生额外做了清扫等工作，因此物业只要尽职就不应该承担责任。　　法院起诉　　些后物业协调了陆先生和陈女士处理后续事宜。陆先生很明确，要求物业和陈女士赔偿他的全部了装修损失。几次协调未果后，陆先生将陈女士列为第一被告，物业列为第二被告，一同告上了法庭，要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等18000余元。　　本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开。为此，法院委托上海市有关质检部门进行了司法鉴定。鉴定部门上门查看、调取了有关资料，得出的结论为：601室阳台水管进入了垃圾杂物，影响了排水通畅，恰逢当天暴雨，以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出;且当初601室业主在装修时，将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜内，以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出，水也无法尽快从地漏排出;而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏。
　　至于修复费用，经过再次鉴定结论费用为6068元。　　据此法院判决结果为：601室的陈女士承担本次进水事件的70%责任，承担的费用为4247元;物业公司承担30%责任费用为1971元。鉴定费用也按此比例各自承担。　　后续报道　　本案到此并未了结。　　601
室陈女士在赔付了楼下501室的损失后，认为既然法院判了物业有一定的责任，那么，对自己家的损失也应负有责任。于是，一纸诉状又将物业告上了法庭。要求物业赔偿其装潢费、误工费及已经赔付给楼下501室的费用等各项损失共计35360元。法院按照程序也对陈女士家进行了鉴定，结论为修复费用在9385
元。法院按照上次的法律文书，判决物业公司对陈女士承担30%的责任，赔付2815元及其他的鉴定费等相关费用，驳回了其他的诉讼请求。　　结束语　　一起进水案件，引发多起诉讼，累计耗时跨了二年，各方都已筋疲力尽;同时陆先生为此也与陈女士结下了怨，而陈女士二次诉讼下来赔付和承担的各项诉讼费用几近12000元;作为物业公司赔付金额虽然不是很高，但也不得不为本案买了二次单。　　笔者接到类似这样的进水案例已有多起。受损业主或告相邻业主或告物业公司，那么物业在这样的进水案件中究竟是否担责，担什么样的责?法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量的权利。　　那么，作为业主和物业公司该如何各自避免类似遭受损失，注意安全防范呢?本文如果算是一把钥匙，但愿能开启阅者的思索和启迪之门。
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投诉小区物业不作为业主维权有法宝
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原：华夏酒报新疆记者站站长、新疆当代经济研究院副秘书长。
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& && & “我们小区楼道里的声控灯很长时间不亮了，单元入户门处的对讲机也不好使，高层电梯频频出故障，住户门襟报警和紧急按纽报警给监控室并且电话告知物业相关人员不过来，房屋裂缝物业处理不当怎么办，等等诸多问题。”日前，各地高度维稳，小区有些监控和安保形同虚设，有些小区治安上得不到有效的维护，面对小区物业不作为，业主该如何维权？　　为此，笔者咨询了市房管局物业办，相关负责人表示，若物业服务企业不作为，可通过业主委员会行使权利，甚至弹劾物业，也可以向相关主管部门举报，给业主造成的经济损失物业公司赔偿。　　对房屋尚在保修期的小区，出现的问题应该由开发商负责维修解决。但在这其中，物业也需负责帮助业主进行沟通协调，如实将业主遇到的问题反映给开发商，并将开发商的答复告知业主。超出房屋保修期后，对小区公共设施的维护由物业服务企业负责。物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。值得小区全部业主注意的是：小区公共区域广告收入及收缴的停车费等归全体业主共有，其分配应由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。　　据悉，在小区入住户数在25%时且最早业主入驻时间为两年，即可要求街道社区组织召开业主大会，成立自己的业主委员会。如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业公司入驻管理小区，给业主造成一切损失，诉至法院物业赔偿业主经济损失。　　除了成立业主委员会之外，业主也可以将物业不作为的行为举报给相关主管部门。市房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案及重大物业管理矛盾纠纷的处理。部分市区物业主管部门已经下沉到了街道一级，以便于接待业主维权。同时相关部门还建立起物业信用记录制度，对于业主投诉多、信用记录不好的物业公司未来将会在“准入”机制上给予限制。
补充内容 ( 11:47):
昌吉市名京公园1号的名京房产的名京物业公司，几年了名京物业公司没有给全体业主公开过财务，只有在文章曝光了房管局急了名京物业急了，才解决
补充内容 ( 11:49):
房产商老板是福建人
补充内容 ( 14:20):
广告：买15万怡然酒庄葡萄酒（原石河子新安果酒厂1969年成立）免费送消费者135000元中石油中石化加油卡”；前10名另有惊喜优惠，原拉菲总酿酒师品尝过后说好酒。新疆招商品鉴负责人电话：.原华夏酒报新疆记者站站长：祝贺新疆（石河子）怡然酒庄葡萄酒荣获世界金奖！
补充内容 ( 11:55):
昌吉市房管局梁姓领导为何对来办业务的群众恼羞成怒拍桌子？是恐吓吗？群众代表为了成立昌吉市名京业主委员大会，来办业务的群众在昌吉市房管局物业办公室，同一个50多岁的姓梁的领导理论了一番，这个姓梁的领导给办业务的群众拍他坐的办公室桌子发出巨响以示官员领导威力，群众坐在办公室的沙发上也拍响了茶几，也许是受到了羞辱房管局姓梁的领导上来拽着办业务的群众说是去见房管局局长，出来看到在整个楼栋里房管局各办公室的工作人员都出来站在了门口，这个姓梁的领导拽着来办业务的群众的手赶紧松开了，在走向局长的办公室的没有摄像的楼道里，这个姓梁的房管局领导态度顿时又狂妄起来，气焰嚣张要准备和来办业务的群众准备动手，在来办业务的群众震慑下最终没有敢动手，局长办公室了解了情况后，局长批评了物业办公室几个人员，由于房管局物业管理办公室对群众办理业务流程不懂，耽误近几百个群众近2年时间办理的业务。办事群众要求房管局姓梁的房管局领导给赔礼道歉，要求房管局对慢作为不作为的人给予查办，要求对群众拍办公室桌子甚至想对群众大打出手的姓梁的领导给予开除公职。为什么房管局局长让物业办公室迅速办理就几分钟的业务就办理呢？为什么没有在房管局局长干预下工作人员把几百个群众百姓的事情拖了近两个年头就是办理不了呢？房管局物业办工作人员任性狂对办事群众说到你们事情我就是不办的豪言壮语来刁难办业务群众。多年来各行各业职能部门有些风气不正、门难进，脸难看，业务水平不懂，房管局姓梁领导对去办事情的群众敢拍桌子恐吓？工作人员的豪言壮语！这些问题说明了什么？新疆行业学转促的今天还不转变工作态度，特此把这个事情给新广行风热线部门反映，希望昌吉市政府职能部门适应全心全意给群众办事情的工作，纯洁队伍建设。此文章已经递交给了新广行风热线了，把这些不作为、慢作为、刁难打压群众的职能部门的职能流氓习气彻底严惩！
物业的各种问题，物权法里面都有解决办法，就看执行的好不好，现在的物业总认为自己是业主，认为业主是租客&
原：华夏酒报新疆记者站站长、新疆当代经济研究院副秘书长。
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小区现在是光收费不服务
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嘉祥物业最差
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我们小区也是嘉祥物业……差的简直不要不要的………单元门永远都是坏的，小广告满楼道都是，每层都有
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在现实生活中，有很多业主会对物业公司的不作为感到愤怒。遇到这种情况已经不再少数，根据统计物业纠纷案件近些年成倍增长。其实，面对物业公司的不作为和乱作为业主完全可以选择换掉物业公司的。
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业主委员会成立难如天 社区物业勾结阻挠
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因为视神经高度萎缩，因此，手机仅用于捆绑账户，获取验证码。
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因为青光眼病，视野极度缺损，视神经高度萎缩，看电脑得戴着老花镜，字小时，还得手拿放大镜，因此，不方便用手机，寻常处于关机状态。
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昌吉市房管局名京物业公司是前期服务企业物业收费必须向全体业主公示财务详尽收支情况
《物业管理条例》规定：物管企业收费的项目、标准和收支情况，应当按合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。《物业服务收费管理办法》规定：实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。以上规定适用前期物业服务企业。
昌吉市房管局物业办答复：名京物业公司属前期物业服务企业，物业收费必须半年向名京公园1号全体业主公示。
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昌吉市名京公园1号小区物业听说不是很好吗？难道是挂羊头卖狗肉
昌吉市名京公园1号物业公司2年多没有向业主公开财务，&
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物业管理法规与业主丢财物怎样赔偿
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二手房经纪人
而二哥哥哥哥分额
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
这个要百度的
二手房经纪人
这个问题有点扯不清的，丢的东西小了，他们扯一扯，你也没时间和他们较真，就过去了。
丢的东西大了，大不了他意思意思陪你点，也不可能全陪的，你收了一部分，也没时间去太较真那事情也是这样过了。
如果要打官司的话，个人还是比较吃亏，因为你的时间精力，都不太允许。他们也是吃定这一点，所以对这种事情一般都是蒙混过关的，
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邻居私搭乱建 业主如何维权
海淀法院法官 宋纯峰海淀法院法官 李晓馨　　随着人济山庄楼顶违规建别墅事件的曝光，各地“最牛楼顶别墅”的新闻频繁见诸报端，如今小区“私搭乱建”侵害小区公共利益这一普遍的社会问题再次引发人们的关注。对于部分业主私自搭建“违章建筑”的行为，自身权利受到侵害的业主以及物业公司都应当如何作为？就此，海淀法院的宋纯峰、李晓馨法官向本报广大读者进行详细解析。　　情况　　1　　私盖阳光房 属于违建　　在未经规划部门批准的情况下，新华小区业主开始施工，在房间楼顶外的露台上私自搭建一处阳光房，破坏了楼顶及隔离墙的原状。　　为此，新华物业公司将王刚起诉至法院，要求他立即将搭建的阳光房拆除。但王刚不同意物业公司的诉求，辩称露台由其单独使用，他有权在露台上进行加盖。　　经过审理，海淀法院支持了新华物业公司的诉讼请求，判令王刚限期拆除。　　法官评析　　海淀法院的宋纯峰、李晓馨法官认为，首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划；物理上专属于特定房屋；销售合同有约定，即建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。　　其次，应明确何为违章建筑。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关、法规的规定而建造的房屋及其设施。上述案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖阳光房，这确属违章建筑，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。因此，王刚理应立即拆除违章建筑。　　情况　　2　　占绿地擅扩面积 需恢复原状　　入住金府小区伊始，李欣即与金府物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，约定李欣不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，不得改变其外观（封阳台），不得改变其原设计功能和使用功能。　　李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施，以扩大阳台面积。金府物业公司与其协商未果，于是提起诉讼，请求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。　　海淀法院经审理后，支持了该物业公司的诉讼请求。　　法官评析　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”　　宋纯峰、李晓馨法官认为，此案中李欣占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼，要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物业公司的权利，同时也是义务。　　情况　　3　　建平台挡住风和光　　被判拆除　　宋晓、王辛都是润中小区一楼的业主，二人东西相邻。在未与王辛协商的情况下，宋晓在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外，建筑高平台和玻璃房屋。　　王辛认为，宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，因此将邻居告上法庭。海淀法院经审理后，支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。　　法官评析　　根据物权法规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时根据《物权法》第83条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由，向法院提起诉讼。　　针对这一案件，宋纯峰、李晓馨法官认为，宋晓私搭乱建的行为明显有违法律关于相邻关系的规定，侵犯了其邻居王辛的利益。作为具有利害关系的相邻业主王辛有权诉至法院，要求宋晓立即拆除违章建筑，以便排除妨害，消除潜在危害。　　法官提醒　　宋纯峰、李晓馨法官提醒大家，在处理此类事件中，应积极发挥物业公司或业主委员会的职责。部分业主私搭乱建，物业公司应当予以制止，制止无效的，可以代为提起诉讼。物业公司进行制止既是权利，同时也是义务，如果其怠于履行制止义务的，应当承担不利后果。如未予阻止，物业企业即负有管理不当的责任。 J151
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