小区涨物业费征询工作引争议 业委会主任家中搭违建
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最近，家住徐汇区龙华路3208弄龙兆苑的业主向Knews反映说，他们小区物业要涨物业费，但是业委会居然口头委托物业一家家去征询。这既做裁判员，又做运动员的行为，引发了不少居民的异议。另外，大家还发现，做了三届小区业委会主任的居民，家里居然还搭违建，这更让大家连连称"奇"。龙兆苑位于徐汇区龙华街道，该小区是2003年交付使用的。居民们说，早在2015年，该小区业委会表示，物业公司要把物业费，从原来的每平米1.7元，调整为2.3元。不过，让大家奇怪的是，物业公司想涨物业费，小区业委会居然口头委托物业公司人员，上门纷发征询单。有居民当时就提出质疑，调整物业费跟物业的利益是密切相关的，它作为利益相关方，应该是回避的。还有居民说，当物业工作人员上门征询的时候居然说，不管你同意还是不同意都一样，小区里百分之八十的人都已经同意了。对此，在场的不少居民表示，物业上门征询的时候，他们中有人投反对票、也有人投弃权票，同样有人投赞成票，但是心中却对业委会、物业的这种做法有疑问。更让大家不解的是，该小区《业主大会议事日程》第九条分明规定，征询单以通讯方式发送的，应当由两人以上业主或者居委会证明，并予以公告。由于小区内许多房屋出租，物业就直接电话征询，代为业主签字了。这种行为，明显是违规的。有居民代表简单抽查了几张征询表，被抽查到的电话征询表都是同意，没有一张是不同意的。最终，张贴的一份《物业费调价的表决结果公告》显示，小区内76.35%的居民同意涨价，23.65%居民不同意，弃权的有92户，这三项加起来居然超过了100%。居民们觉得这个数据有误，后经过三个月的交涉，最终改为了62%的居民同意上涨物业费。有部分居民认为，既然当时统计错了，就应该重新征询，但业委会并没有采纳这个意见。 居民们说，就此他们进行了一年左右的维权，居委会、龙华街道处处给他们设门槛，问电话征询是否合法，他们说要调查研究，现在已经有一个多月，也不做任何回复。就此问题，Knews记者询问了上海振龙物业的小区主管，他说当时就是自己上门发征询单的，一切都是由当地房办指导，业委会授权的。发到征询单的人家是798户，扣除弃权92家，同意有500多户，除以减下来的数字是76.35%同意，不同意是23.65%，而之后又把这92户去掉，直接把同意数除以798户算下来是百分之六十几同意。而业委会主任冯女士则说，小区已经13年没涨过物业费，物业说如今成本加大实在吃不消，希望能涨6角，但保证五年内不再涨价，业委会成员都认为，这套方案倒是维护了业主的权利。她认为，物业上门征询，如果业主认可物业，肯定会同意的，如果认为物业服务不到位，不同意也很正常的，这就凭物业本事了。同样的问题，看看新闻Knews记者又询问了龙华街道汇龙居委会书记卢青，她表示，《业主大会议事规则》中没有说物业公司人员不能上门征询，所有物业去做了，她也觉得没有什么不妥。看看新闻Knews记者又来到龙华街道办事处，社区发展办武传峰科长表示，房办主任、自治办主任全部在外开会，无法接受采访。无奈，记者只好直接同徐汇区政府新闻办联系，徐汇区物业管理综合服务中心主任陈青对此事做了定性，从法规上说，没有规定物业人员不能去发这个选票，但是他们认为，这次涨价是跟物业公司有切身关系的，这样做只能说是不妥，从程序上是没有问题的。另外，采访中居民们又说，他们有人从徐汇城管部门了解到，如今已经做了三届小区业委会主任的冯女士，居然从2003年开始，就在顶楼晒台上，搭建违法建筑，按照相关规定，此类居民不能担任业委会职务，但居委、房管部门却置若罔闻。而小区居委书记居然对大家说，这阳光房是开发商同意她搭的，所以不认为有什么违法。记者向小区物业主管求证，他让记者问开发商。而业委会主任冯女士表示，当初自己发现开发商在楼顶平台上，忘记造屋檐了，于是她在开发商许可下，自己搭建了建筑。一旁的居委会书记也说，她从房办这里了解到，当时并没有查到业委会主任家有违章。然而，记者采访当天下午，戏剧性的一幕出现了。小区居民们告诉记者，业委会主任冯女士就在记者采访当天辞职了。而当地房办也让居委会书记再去核实一下电话征询的结果。而徐汇区物业管理综合服务中心主任陈青则明确表示，业委会主任家中违法建筑事情，他们已经确认她的确是有违法建筑的，认为她是没有资格再做这个业主委员会主任和委员的。无论物业公司征询物业费涨价不妥，还是业委会主任搭建违法建筑，按理说龙华街道、居委、房办应该第一时间予以纠正，为何拖到现在也不作为呢？记者第二次来到龙华街道，想听听他们的看法，结果对接媒体的社区发展办武科长不在，其下属的工作人员，让记者直接去找了自治办的负责人，回头记者想让她再来联系找房办负责人的时候，居然连社区发展办的门都敲不开了。所幸，看看新闻Knews记者就在敲门的时候，碰巧遇见龙华街道某分管领导，她给了记者房办的地址。而龙华街道自治办主任，则对相关事情一问三不知。就在采访期间，徐汇区各房管办下沉到了街道，龙华街道房管所负责人王玮认为，由物业来对物业费涨价进行征询，其实是利大于弊的。因为上海市住宅物业管理规定里面，没有明令禁止物业公司上门征询的权力，所以他个人认为，物业管理费的涨价，对于物业公司上门征询，其实利大于弊，因为物业公司知道涨价的原因，也能够很充分地向业主解释清楚物业管理费涨价的基本要素。关于征询上的问题，居委会和街道相关部门，还会再进行进一步确认，目前涨价后的物业管理费收缴率，根据物业公司提供上来数据，已经达到了百分之90以上。而关于业委会主任违法建筑问题，冯女士连任两届业委会主任，当时公示公告的时候，没有人提出任何异议，是最近才提出违法建筑问题，所以他们在发现这个问题以后，做了她个人工作，她个人已经提出辞职。如此看来，一个物业费涨价，到底应不应该由物业来征询，连各部门之间，都有不同的见解。可见，相关法条应该对此有更明确的规定，避免出现如此争议。不过也难怪，作为有明确法条规定的事项——搭建违法建筑者不得成为业委会成员，龙华街道各个部门都睁一只眼闭一只眼，可以想象为何当地居民从2015年反映问题至今，得不到答案，却已经被涨价了一年。不知道你看到这里有没有自己的判断，如果此事放在你家小区，你会如何应对呢？
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业主对服务不满拒交物业费，物业停水停电催交物业费……近年来，小区业主和物业间时常产生激烈矛盾，关系恶性循环，对簿公堂。法官提醒，物业单一项目的服务瑕疵，不能成为业主拒交物业费的理由，如果物业服务差，法院会酌情判业主少缴些物业费　
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原标题：服务不好拒交物业费 业内：服务差也不能拒交
　　业主对服务不满拒交物业费，物业停水停电催交物业费……近年来，小区业主和物业间时常产生激烈矛盾，关系恶性循环，对簿公堂。
　　上述业主和物业公司的行为是否构成侵权？近日，广东省广州市中级人民法院房地产庭法官结合案件作出解读。法官提醒，物业单一项目的服务瑕疵，不能成为业主拒交物业费的理由，如果物业服务差，法院会酌情判业主少缴些物业费
　　□杨晓梅蔡培娟
　　2013年年初，广州某半岛花园的物管公司起诉业主高先生拖欠物管费约1162元。对此，高先生抗辩称，之所以不交物管费，是由于物管公司没有提供相应的物业管理服务，在其住宅右侧绿化用地开挖排污水沟，楼宇长期受污水浸泡，老鼠横行，蚊虫奇多，长期臭气熏天。高先生表示，他曾多次到管理处申诉，一直未有回复，管理处后来干脆不予理睬，导致他们只能缓交管理费，希望物管公司重视并尽快解决物业存在的问题。
　　然而，案件经过一审和二审，高先生都败诉了。
　　广州中院二审在判决书中指出，根据《物业管理委托合同》，高先生作为小区业主，既然享受了物业管理服务，就有义务按照小区业主委员会确认的物业收费标准支付相应的物管费。至于高先生所称开挖排污水沟影响其生活，因物管公司不予理睬，故其拒交物业管理费的问题，广州中院认为，由于房屋住宅右侧绿化用地开挖排污水沟是否得当，属于另一法律关系，并不构成拒交物业管理费的合法抗辩事由。
　　不过，法院认为高先生的遭遇属实，也反映了物业公司存在一定的服务瑕疵。所以，高先生拒交物业费是“事出有因，但无理由拒交”。最后，法院判令高先生缴纳物业费，但无需缴纳滞纳金。
　　■以案释法
　　服务差也不能拒交物业费
　　据了解，与高先生类似通过拖欠、拒交物管费的方式抗争，被物管公司告上法庭的业主，大多被法院判决要向物管公司支付物业管理费甚至滞纳金。
　　广州中院房地产庭法官蔡培娟解释称，并不是业主们提出的物业服务质量问题不存在，而是存在事实认定困难的问题；而有些事项非物管公司责任，如房屋漏水、违建未拆除等，故法院在处理上通常认为依据权利义务相对等原则，在物管公司事实上已提供服务的前提下，支持物管公司要求支付管理费的请求。
　　广州中院房地产庭审判长岳为群指出，物业管理企业有管理不到位的地方，业主也不能以拒交物业管理费的做法维权。在诉讼过程中，常见业主以物业管理服务存在瑕疵抗辩，但业主得到法院支持的比较少。这既有举证的原因，也有物业管理服务合同本身具有长期性和综合性的特性。
　　首先，物业管理是一个动态的长期的过程，自家都有时候干净有时候没那么卫生，一旦发生小区卫生没搞好这种情况，业主维权的话，通常会先向物业管理企业提出存在这样的服务瑕疵，物业服务企业一般情况下都会主动做好，如果长期不理睬业主的主张，那么拒交物业管理费的就不是一户。而事实上，因此拖欠物管费被起诉的业主占小区所有业主数量的比例并不会太高。
　　如果业主确实觉得管理不好，怎么保护权利？到法院诉讼的话，法官肯定要看证据，比如业主称有向物业管理公司提出异议，最好是用书面的方式提出来，留下证据。如果物管公司不改正，也要提出相应的依据，要足以证明存在严重的瑕疵，法院才会酌减物业管理费。
　　对于物业以停水停电等方式追缴物业费是否侵权的问题，广州中院房产庭法官认为，对此应具体情况具体分析。在无合同约定的情况下，应区分收费项目的不同特点具体分析，业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业服务企业不能采取停水停电等措施，否则即为侵权。法官认为，对被拖欠费用应依法追偿，物业服务企业不宜采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人缴纳费用。
(责编：唐k、孙红丽)
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“两业”战争：物业管理难题如何解？
中国财经新闻网
近日，宝应阳光水岸的近50名业主被物业告上法庭，追缴所欠物业费。近年来，业主被物业&逼&上法庭的案例时有发生，物业、业主矛盾日益突出，物业费也成为了双方关系的&ldq
近日，宝应阳光水岸的近50名业主被物业告上法庭，追缴所欠物业费。近年来，业主被物业&逼&上法庭的案例时有发生，物业、业主矛盾日益突出，物业费也成为了双方关系的&晴雨表&。6月2日，我市《物业管理办法（征求意见稿）》开始公开征求意见。纠结、错综复杂的物、业关系应当如何理顺？小区停车难，车辆乱停乱放，已经成为不少小区的矛盾焦点。一小区50户业主因物业费被诉法院市民刘先生是宝应县阳光水岸小区的业主，平日里老实本分，从没有做过出格或违法乱纪的事情。但是，最近他却收了法院的传票，这让老实了一辈子的老刘感到有些惶恐不安。据了解，与刘先生一道收到传票的还有阳光水岸小区其他四五十户业主，而他们被告上法庭的原因也都一样，就是拖欠了小区物业公司的物业管理费。&如果拖欠物业费的是几十上百户，那说不定是业主的问题，但是现在整个小区大半业主都拒缴，物业公司不反思，反而将业主告上了法庭。&刘先生表示，收到法院传票后，让不少业主感情上难以接受，就算最后交了，也是&被逼无奈&。该小区居民李先生向壹周刊记者表示，从2011年入住至今，眼见着公共绿化变成了杂草和停车场，小区环境越来越差，监控形同虚设，这让业主如何心甘情愿地去交物业费？&小区曾发生过多次火灾，均因车辆乱停乱放，以致消防车受阻，物业管理存在漏洞。&业主们向记者罗列出了小区存在的多个问题，比如：车库漏雨、门头廊檐漏雨、墙体裂缝、空调乱装、门锁失灵、物业费乱涨价、夏天车库严重漫水、小区轿车乱停，甚至影响绿化等。而这些，均与物业公司的&不作为&有关。阳光水岸物管项目单位扬州宏大物业管理有限公司负责人朱宝军向记者证实，此次被告上法庭的业主共有50户左右。&小区总共有1306户业主，89个单元楼道，拖欠物业费的业主达到5成以上。&朱宝军解释，拖欠物业费业主接近700户，唯独将这50户告上法庭，主要因为这些业主具有金额多、时间长等&代表性&。朱宝军向记者进一步解释，阳光水岸作为&学区房&，在管理上本身就存在诸多困难。&小区内不少居民都是租住的，三年高中上完就走，所以对小区没有&归属感&。&朱宝军告诉记者，不少租户在公共区域择菜，烂菜叶丢的到处都是，还有些农村租户将蔬菜种子带到小区绿化带上种植，虽然去年物业曾经配合城管清理过，但是没过几天，新的&菜地&又出来了。对于通过法院催缴物业费，朱宝军感到信心十足。&一般到法院，法庭都会支持物业公司。物业费是预缴费服务，交了物业费，物业公司才能为业主提供服务。&业主认为，小区违建属于物业监管不力，但物业却认为自己并不具备&拆违&的权力。物业费，物、业关系&晴雨表&近日，《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，其中关于&不按时缴纳物业管理费的业主，相关信息将纳入个人征信系统&的新规引发热议。目前，因业主拖欠物业费而使物业服务陷入恶性循环的问题十分突出。一般，当小区物业费收缴率低于8成时，物业公司将难以维持正常的经营管理活动，并最终陷入&业主欠费-物业亏损-服务缩水-更多业主不缴费&的恶性循环。据了解，因为业主意见较大，虽然宝应阳光水岸小区去年成立了业委会，但却至今无法使用维修基金。&物业提议使用维修基金对小区监控进行维修，预防盗窃，但是，大部分业主都不同意，按照规定，没有超过半数业主同意，维修基金就没有办法申请使用。&朱宝军告诉壹周刊记者，目前阳光水岸小区物业服务费只有0.65元/平方米，而拖欠物业费年限最长的业主已经达到4年，从入住小区后就没交过物业费。朱宝军认为，如果说小区物业不尽责，他感到很委屈。&小区去年连续发生火灾，都是物业工作人员冲在最前面。&因为与业主关系紧张，&宏大物业&在阳光水岸小区的经营显然已经进入了恶性循环。朱宝军还向记者吐起&苦水&，目前阳光水岸项目共有物业员工30多人，每个月除了要按时支付人工工资，还要垫付3万多元的电费，因为物业费收缴率低，物业公司在小区管理中正常&入不敷出&。事实上，包括市区万杨物业在内的多家物业公司，均曾将业主告上法庭，讨要物业费。而拒缴物业费已经成为业主&对抗&物业公司的一种普遍形式，更是物业、业主关系好坏的&晴雨表&。今年初，江都世纪景园小区因业主不交物业费，小区物业浙江佳源物业管理有限公司江都分公司，向连续两年未交物业费的117户业主发出律师函，律师函中写明了业主所欠的物业管理费数额、违约金计算方式等，并提醒业主积极履行交纳义务。而市区阳光水岸小区，历年物业费的收缴率高达95%以上。&确切地说，近年已经达到了98%以上，而且大部分业主是主动到物业服务柜台上交纳。&小区物业工作人员向记者表示，物业用心服务了，业主都能看到、感受到，因此一般不会在物业费上为难物业公司。该工作人员认为，业主主动交物业费是因为物业提供的服务让他们满意，物业与业主的关系能够进入良性循环。&业主的电灯、小家电，只要物业能帮忙的，我们都免费上门安装。如果涉及到更换配件的，还提供免费的代购服务。&物业、业主的矛盾根源在哪儿？&宏大物业&负责人朱宝军认为，目前物业和业主的矛盾根源主要在于相互不理解。朱宝军表示，比如，房屋质量存在问题，无论是在&质保&期内、外，维权的主体都应是开发商或业主，物业公司可以配合维修。但事实是，大部分业主均将责任推给物业，并且作为拒缴物业费的理由。但不少业主认为，目前大部分小区的物业公司都是前期由开发商直接招标，业主并没有发言权，特别是尚未成立业委会的小区，业主只能容忍物业&恣意妄为&，物业费成为了制约物业公司的唯一&法宝&。有业内人士认为，如今物业与业主紧张关系，很大程度上来自于开发商前期埋设的&地雷&。一些开发商为了短期效益，掩盖问题，在招聘前期物业时就煞费苦心，后来干脆成立所谓&开发商物业&。如今，&开发商物业&已经成为了不少楼盘销售的卖点之一，业主们选择&开发商物业&也是希望在以后的房屋保修上能够有所保障。该人士坦言，其实物业和业主的矛盾根源还是物业费、车位费、广告费等经济问题。对于一个新楼盘而言，前三四年是物业公司利润空间较大的时间段，物业费收缴率也高。但随后，房屋超过保修期，物业的利润也会逐渐降低，特别是一些不能随便使用公共维修基金的小区，物业公司的兴趣将会逐渐减小，有的甚至撤退。&利润减少，无利可图，物业公司就会精简人员，缩减开支，服务质量必将降低。&但对于该不该将业主告上法庭？一家物业费收缴率较高的物业公司负责人向记者表示，如果个别业主多年不交物业费，物业公司应当通过法律途径向其索要，这对其他缴费的业主来说，才更公平。江苏擎天柱律师事务所律师杨峻鹏表示，根据我国的《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。如果业主对物业服务不满，可以与物业公司协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后到法院起诉。解决物、业矛盾应当多沟通6月2日，我市《物业管理办法（征求意见稿）》开始公开征求意见。数据显示，我市物业管理覆盖率达到90.2%，物业企业总数量有286家。按理说，我国现行的《物业管理条例》已经为业主和物业的权责以及物管费的交纳，给出了大致的规定。但在实际操作中，业主和物业为何总是各有各的理？市区九龙花园小区分为吉龙苑、祥龙苑、腾龙苑、飞龙苑，是汤汪乡村民的安置小区。在社区成立自己的物业公司之后，原本脏乱差的小区环境如今焕然一新。同样的&逆袭&还发生在了竹西社区辖区内的安置小区，物业费收缴率均达到90%以上。&如果物业能把心放在小区，肯定会得到业主的认可。&&安康物业&经理栾华钧认为，如果绝大多数的业主不愿意交纳物业费，那肯定是因为物业的服务不到位，物业和业主主要还是在沟通。栾华钧认为，物业要和业主搞好关系，应当做到三件事：第一，业主找到物业，能解决的立刻解决；第二，不能解决且不应当是物业该解决的事情，能帮忙的要尽力解决；第三，不是物业能解决的事情，应当和业主解释清楚，并协助业主找相关职能部门，一起去解决。&业主肯定希望物业费越低越好，物业公司肯定希望利益最大化，但保证物业公司有合理利润，才能保证小区物业管理的良性循环，业主和物业之间还是要找到双方认可的&切合点&。&栾华钧举例，为了提高物业人员为业主的服务热情，该物业公司在内部进行了相应考核，提高服务意识。&有时物业把公共区域服务的再好，但是如果不能为业主解决切身实际问题，往往还是得不到业主的认可。&因此，栾认为，让业主放心很重要。政协委员王有培认为，应当发挥基层组织、居委会的媒介作用。物业所在地的政府组织、社区应积极发挥桥梁媒介作用，为物业公司和业主搭建交流平台，消除双方之间的隔阂。一方面增强业主对物业公司的信任，消除业主的抵触情绪，另一方面加强对物业公司服务、收费、账目等方面的监督，维护业主的合法权益。王有培委员建议，所属社区居委会可帮助召开业主大会、组建业委会，让业主开展自治工作；整合各种资源，把物业管理纳入辖区综合治理范围，把创建文明小区、安全小区与优秀物业管理小区结合起来；利用社区居委会的优势，及时处理和调解业委会、物管、业主之间的矛盾和纠纷。本报记者/严柳一些小区建成后，&维修&成为物、业扯皮的理由。
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