卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
《合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”
房屋买卖一般都是分期付款，一万元尾款显然远远不足房屋总价的五分之一，买房人逾期不付此一万元尾款不构成根本违约，卖房人无权据此解除合同。
那么，本文所讨论的问题就变成了卖房人放弃合同解除权【注：卖房人的合同解除权是因买房人根本违约等原因而产生，如买房人逾期未支付超过五分之一的房款时间超过合同约定的宽限期】后可否再解除合同。
我在之前的文章里讲到过，合同一方当事人放弃合同解除权后就不能再以此解除权解除合同。本文所附的案例比较经典，所以再次和大家做个分享。
合同解除权属于形成权，可因合同一方当事人的意思表示而产生、变更、消灭。合同解除权的产生或者源于合同或者源于法律规定，即约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】不论卖房人的合同解除权是法定解除权还是约定解除权，其放弃了解除权就不能再以此解除权解除合同。
卖房人对合同解除权的放弃是对自己权利的处分，也可被认定为是一种形成权。卖房人在作出放弃合同解除权的意思表示后就不再享有此合同解除权，不能再以此为由解除合同。当然，如果因为买房人之后根本违约等原因卖房人再次享有合同解除权，卖房人可以解除合同。
综上，卖房人放弃合同解除权后不可以再以买房人一万元尾款未付为由解除合同。
附A与B房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2012年8月21日，A与B、C、D（以下简称B等三人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定A向B等三人出售上海市浦东新区**弄45号401室房屋（以下简称系争房屋），转让价款为1,000,000元（人民币，下同）。合同第六条约定，双方于2012年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，B等三人逾期未履行合同约定的，应当向A支付违约金，违约金按B等三人未付款的日万分之三计算，违约金自合同约定的B等三人应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止，逾期超过十日后B等三人仍未履行合同约定的，除B等三人应向A支付十日的违约金外，A有权单方解除合同，A单方解除合同的，应当书面通知B等三人，B等三人承担违约责任，赔偿金额为总价款的20%，A可从B等三人已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给B等三人，已付款不足违约金和赔偿金部分的，B等三人应在接到书面通知之日起三日内向A支付。补充条款（一）约定，A与B等三人在双方签订本合同前，B等三人已向A支付定金100,000元整，在双方签订合同当日，B等三人向A支付部分房款400,000元；在房地产交易中心出具以B等三人为申请权利人的收件收据当日，B等三人将第二期购房款440,000元支付给A；在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后当日，B等三人将余款60,000元支付给A。同日，A为甲方、B等三人为乙方，签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：“一、本次房地产交易中，该房地产的总成交价为人民币壹佰伍拾陆万元整，其中合同价为人民币壹佰万元整，剩余人民币伍拾陆万元整为搬迁及固定装修设施补贴费。二、乙方于过户当日向甲方支付搬迁及固定装修设施补贴费计人民币伍拾陆万元整。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。三、本次交易中，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由乙方承担。四、如有一方未按本协议约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应按照原合同第十条第（三）款的约定向乙方承担违约责任；乙方违约的，应按照原合同第九条第（三）款的约定向甲方承担违约责任。五、本协议与原合同其他约定有不一致的，以本协议为准。本协议未约定的其他事项仍按原合同继续履行”。协议签订后，B等三人陆续向A支付房款。2012年10月25日，双方共同至交易中心申请办理系争房屋的产权过户手续，同日，A出具收条，确认收到B等三人购房款共计1,550,000元。2012年10月28日，A与B等三人签署房屋交接书。2013年7月19日，A通过特快专递向B等三人寄送《解除通知书》，依据双方《上海市房地产买卖合同》第九条第三款规定的权利，通知B等三人解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求B等三人支付156,000元的赔偿金。A诉至原审法院，请求判令：1、B等三人赔偿A150,000元；2、案件受理费由B等三人承担。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第27068号】依法成立的合同受法律保护。A与B等三人之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，对房屋的坐落、房屋总价、过户时间、房屋交付、违约责任等作了明确约定，系双方真实意思表示，应为合法有效。双方之间另行签订房屋成交总价的补充协议，该协议约定的房屋成交总价条款可能存在避税嫌疑，但也仅是双方买卖合同约定的价格条款无效，并不影响合同其他条款的效力。现A主张B等三人房款支付存在违约，故其依据合同第九条第三款的规定行使合同解除权。原审法院认为，根据双方买卖合同及补充协议的约定，对房屋的过户、交付及房款的支付均作了明确约定，根据约定双方在2012年9月30日前应当办理过户手续，办理过户手续当日B等三人应支付房款总额应达到1,500,000元，现B等三人支付房款确存在延期的情况，A即时享有合同的解除权，但之后2012年10月25日A接受了B等三人支付的房款总额达到1,550,000元，并协助B等三人至交易中心办理了相关的产权过户手续，同时在2012年10月28日双方办理了房屋的交接，可见，A在B等三人未按约支付房价款的情况下仍选择了继续履行双方合同，现房屋产权已登记至B等三人名下，房屋亦由B等三人实际使用，A再行以B等三人逾期支付房款为由提出解除合同，显然有违诚信原则；B等三人至今未支付剩余房款系双方合同履行过程中发生争议，而非B等三人刻意拖延。综上，A解除合同的通知缺乏依据，对A的请求原审法院难以支持。原审法院审理后于二○一三年九月五日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款之规定，作出判决：驳回A的全部诉讼请求。案件受理费人民币3,300元，减半收取1,650元，由A负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3136号】本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。上诉人与被上诉人间就系争房屋的买卖所签订的相关房地产买卖合同及补充协议，均系双方真实的意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。虽然在合同履行过程中，被上诉人有延迟支付房款之情形，但上诉人并未据此主张解除合同，而是接受了被上诉人延期支付的房款，并协助被上诉人办理了房地产权利变更登记手续，且将房屋交付给了被上诉人。故上诉人的行为已表明至少在双方办理房屋交接手续之时，上诉人并无解除合同的意思表示。应视作上诉人已选择了放弃行使合同解除权，继续履行买卖合同。现双方的基本合同义务已履行完毕，仅因1万元的尾款的支付条件产生歧义，不足以导致双方合同目的无法实现，故现上诉人再依据被上诉人之前的行为主张解除合同缺乏事实依据，本院难以支持。对此，原审法院也在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上，本院认为，原审法院就本案的事实审查清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3,300元，由上诉人A负担。 本判决为终审判决。
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中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
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买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
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房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
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买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
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二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
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卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
作者:张峰　　时间:　　 　　浏览量：0　　
卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？&
《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 《合同法解释二》第二十九条条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。即违约金以实际损失为基础进行调整。 &《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可得利益损失（房价上涨的损失）也是买房人的实际损失。卖房人违约，买房人在不能取得房屋所有权，或者虽能取得房屋所有权但是选择解除合同的，房价上涨的损失确实是买房人的损失：买房人如果按照合同价A取得了房屋所有权，现在按照市场价B出售该房屋，即可获利B-A，这是买房人可得利益的损失；或者买房人现在再买同样地段、同样大小（其他也基本相同）的房屋，买房人需要多支出B-A（严格讲这不是可得利益的损失，这种损失要等买房人实际购买了相同的房屋，多花了钱，产生了实际损失，才可以主张该损失）。那么，为什么法院往往不支持该可得利益的损失呢？
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执业机构：河北明杰律师事务所