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京公海网安备号只要集齐四个因素，2017房价必然暴跌！被坑的最惨的不是房奴　 　 ');房价暴跌的时候，被坑得最惨的不是房奴，不是炒房团，而是没有积蓄的“老百姓”。千万别再期望房价暴跌了，缓慢地回落才是对我们最好的。
　　今天抢到的房子，都是以后的负债？
　　去年12月以来，房地产市场降温的态势已愈加清晰。自超大城市重庆对炒房者亮出“杀手锏”后，重庆炒房团可谓是被全线绞杀，全军覆没。
　　12月楼市全线降温，重庆炒房团全军覆灭
　　国家统计局发布了个大中城市住宅销售价格统计数据。据房地产政府咨询专家杨红旭分析，房价整体降温中，一方面，表现在房价下跌城市增加，11月新建商品住宅楼价格环比下跌城市为11个，而12月大增至20个。另一方面，表现为70城总体涨势放缓，11月70城新房价环比上涨0.6%，12月收窄至0.3%。
　　热点城市集体翻绿，北上深房价齐跌！房价仍在上涨的只有广州。
　　统计局同步公布了新房和二手房价指数，新房和二手房价格同步下跌的城市，基本属于真跌了。这里包括上海、深圳、合肥、无锡，苏州这五个热点城市。
　　2016年年末，重庆楼市突然爆发，市场甚至有外地人“打飞的”去重庆购房的传闻。重庆官方迅速反应，半个月内五次发声并下发文件，在1月13日祭出撒手锏——“房产税”，坚决遏制炒房行为。
　　对于那些蜂拥而至的“重庆炒房军团”可是欲哭无泪了。因为这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为你不知道下一步会不会提高房产税率。而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。
　　接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者，你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子，还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房？重庆的这一招，可谓打中了炒房者的七寸，具有非常大的杀伤力，不仅增加了持有房产者的成本，而且还打压了二手房的炒作土壤。
　　真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，他们本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了。
　　加上税务部门的对外地人首套房启动房产税，到目前为止，重庆涉及房地产消费端的几乎所有部门都已经表达了控制房价的决心和措施。
　　来真的！监管严查土地融资，开出罚单478万
　　1月16日，上海银监局发布的行政处罚信息显示，江苏银行上海分行受罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。
　　江苏银行上海分行的违规事实是：“2016年7月，该分行给予上海××置业有限公司融资，用于支付土地出让金。2016年4月，该分行给予上海××投资有限公司融资，用于支付拍地保证金。”
　　其实，因为向开发商贷款支付土地出让金而被罚款，在公开报道中，类似案例尚属首次。去年以来，已有多家银行因在房贷业务方面违规或审查不严而挨到“板子”，但江苏银行吃到的这一罚单，数额之大十分罕见。
　　地产分析师卢文曦表示，对违反相关规定的银行进行重罚，可见监管部门对保持楼市调控政策严肃性和对市场平稳有序发展的决心。
　　“其实从去年12月后房企在拿地动作上已经谨慎和规范，从管理层释放的信号来看，后续房企不仅在土地融资方面会有不少难度，其他融资可能同样面临趋紧的局面。” 卢文曦补充道，“相信银行接下来针对房地产融资会更谨慎行事，土地市场降温格局已经确立。”
　　多部委继续加码楼市调控
　　2017年伊始，多部委便纷纷加码楼市调控。
　　发改委：1月10日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示，现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的去库存。解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。最终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。
　　银监会：同一天，银监会指出，完善差异化信贷政策，支持去库存。分类实施房地产金融调控。
　　国土资源部：12日，国土资源部又表示，对保障房用地实行应保尽保，对商品房因城因地施策，对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。
　　与此同时，近期各地正陆续召开地方两会，从各地地方两会透露出各地对楼市调控的风向来看，2017年还是“严”字当头，所以今后对相关规定从严从紧执行将是主基调。
　　正如首席经济学家任泽平说的那样，“转机在于这次中央经济工作会议提出的长效机制，如果这个长效机制在2017年、2018年能够实施的话，中国的房地产将会平稳健康发展，中国的转型也将迎来转机，如果我们不能建立长效机制，还通过刺激房地产稳增长，加重雾霾，让旧经济死灰复燃，让新经济、新金融都被压抑的话，那么我们的转型就越走越远了。”
　　炒房的哭成泪人：今天抢到的房子，都是以后的负债？
　　有些人，仍然对楼市抱有最大的热情，比如他就拿出教授的观点，说拿美国、欧洲的房产税举例，房产税会是取之于民，用之于地区，所以房产税的目的是将城市建设的更好，拥有更好的环境和基础设施以及地区福利，然后带动房价上涨，所以房产税的作用其实是涨房价的。
　　这种说法完全是不负责任！
　　如果2008年之前，推出房产税，如果按照西方的配套制度，房产税专款专用，我相信能够促进房价的稳定，并且平稳上升。但可惜，2016年，北上深的平均房价不是1万以内，而是4万以外。
　　所以房产税的作用将完全不同，就跟同样是人参，好东西吧，你身体虚弱的时候，他是救命的珍品，但如果你是上火燥热，这东西就跟毒药差不多。
　　我们需要加强周边建设的时候，房产税必然能够拉动环境建设，但当我们已经拥堵拥挤不堪的时候，这种边际效应已经很低，相反他现在的作用很可能是改变炒房者的预期。多套房持有者已经不能再快乐的玩耍了。
　　所以，结果其实显而易见，房地产税就是中国房价的杀手锏，因为现在买房出租，租售比不到2%，基本上没有利润，甚至现金流是负的。
　　所以拿着多套房产的唯一目的就是升值，在成本为零的前提下，他可以耐心持有，死也不卖。但如果加入了持有成本，这就会让他如坐针毡。房子出租不赚钱，每月还要交税，房子其实已经不再是资产而变成负债。
　　大家可能多年后才能感受到这个笑话，一个家庭付出几代人的所有积蓄，还得去抢购，然后居然买回来一堆负债？对于他们来说这个笑话一点都不好笑，简直有点残酷。
　　谁还会为高价的房子去接盘买单？
　　如果房价暴跌，被坑得最惨的竟不是房奴！！
　　在中国，一个房子承载了多少普通的梦想，但无数人却因高房价望而却步。原因无他，房子成了投资产品，失去了居住功能的本质属性。
　　最近身边有不少朋友问我：房价到底会不会暴跌？如果我们把房价跌幅超过10%称为暴跌，那么，有四大因素或让房价下跌，若集齐四个因素同时出现，房价必然暴跌！
　　一、GDP算法改革
　　看房客都知道，房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡。而因为国家的一项重大改革，地方政府很可能再也不会充当房价的保护伞了。
　　前不久，国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国 内生产总值核算数据的公告。国家统计局副局长许宪春透露，目前国家统计局正在探索新方式，将分享出行、“沙发客”等新兴行业纳入至官方 GDP增长数据中。
　　去年7月，国家统计局公布2季度GDP同比增长6.7%。此次是在中国实施研发支出核算方法改革后首次公布GDP。据国家统计局核算司负责人介绍，核算方法改革后，理论上GDP增速将上调。从近十年的数据来看，改革后GDP增速年均提高0.06个。
　　改革后，GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下，过去未曾被纳入统计范围，但在经济生产中的比重越来越大的一些行业，将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业，将带来大量的GDP，未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。
　　所以，有了更粗的大腿，地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢？
　　二、未来购房刚需人口减少
　　购房人口一直是决定房价的最基础作用力。根据中国报告大厅的数据，做出各年出生人口分析如下：
　　我们把买房刚需族定义为25岁到35岁的人口。根据出生人口估算刚需族人口，不考虑死亡因素，则各年刚需族增长率如下：
　　我们发现，近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年，刚需族增长率也是最大的。2017年，刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始，刚需族将每年都在减少，这预示着潜在买房人口的下降，全国房价增速必然下滑。
　　刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了，而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了，卖房的多了，短时间内，房产中介的“客源/房源比”将大幅降低，买房者话语权增强，房价想不降都难了。
　　三、开征房产税
　　今 年，国务院国土资源部向地方政府明确了两点工作目标：一是在2016年底前，要基本实现“停发旧证，改发不动产产权证”。而是在2017年底前，不动产统 一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。而不动产统一登记被认为是开征房产税的必要前提。房产税很有可能要启动！
　　房产税令人捉摸不透的地方在于，人要不要买房、要不要卖房，最重要的决定因素是房产税的负担成本有多大。而现在全国征收细则都没出来，也难以预料。如果房价上涨的收益仍然大于房产税的成本，那么该房的还是会买房，该炒房、屯房的还是不会卖。
　　如果房产税支出真的超过房价上涨的收益，那么大家的购房投资理念会发生变化。从原来认为“房子多就是好”，将变成房子要“少、精、好”。多套房产，不如一套 精品。最后，个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内，其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似，当全国都 实行房产税，一个城市的房价下降，这个行情会有传染性，其他城市房价也撑不住。
　　四、收紧货币
　　房价的涨跌也必须得看国家大势。当年日本、香港的房价暴跌背后都有货币和信贷的助力。
　　中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化：货币多，房价涨；货币少，房价跌。一旦政府控制住货币和信贷，房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国 1990年到2012年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求，而是货币。
　　今年的中央经济会议提出，要实行“稳健的货币政策”，意思就是货币和信贷不会再向以前那么宽松了。
　　显然，政府已经认识到靠超发货币和宽松信贷，已经无法再有力拉动经济发展了。无节制的宽松信贷会导致大量的烂账坏账，还会推高各类商品价格，包括房价。过量的资金会跑到利润率更高的金融市场投机，实体经济却得不到补充，这对经济发展是有害的。
　　因此，减少了资金向房地产的流入，房价回落十分有望。
　　简单分析了未来房价最可能下跌的因素，不妨再来大胆预测下，房地产泡沫破灭之时房价暴跌会发生什么？哪些人将损失惨重，哪些人又会从中大赚一笔？房价暴跌后，损失最惨的是谁？
　　表面上有多套房的亏得最多，但实际上，他们最能从房价暴跌中获利。
　　当房价下降开始，有刚需的忍不住想买房，嗅觉敏锐的炒房客就出动了，因为掌握的房源多，总有一套是能卖出去的吧。
　　接下来，房价继续往下走，直到底部，炒房客拿着卖房的钱又能以更低的价格把同样的房子买回来，还赚了一笔差价。
　　所以说，有多套房的，是真的不怕房价暴跌。价格波动越大，他们投资获利的机会就越多。
　　而房价暴跌，损失最惨的是最希望房价暴跌、买便宜房子的的无房者。买东西最求便宜无可厚非，但房价暴跌，买房就便宜了？这可不一定，买房甚至可能变得更“贵”：
　　第一，房价暴跌的时候，你的收入也打折扣。房地产不景气，各行各业的经济都受到影响，企业利润低，裁员、减薪将是家常便饭。房价跌了，收入也跟着跌，如果因此而丧失晋升机会甚至失业，那买房就是更难而且更“贵”了。
　　第二，房价暴跌，银行会严格贷款审批。因为看不清未来止跌回升的前景，更多潜在购房人会选择观望，买房人口减少，加上房价进一步下跌的风险预期，银行会更加严格贷款审批，提高首付款比例，减少利率优惠。
　　比如， 现在200万的房子，最低2成首付，首付40万，利率为8.5折4.17%；房价暴跌后，同样的房子价值120万，最低4成首付，首付48万，利率为基准利率4.9%甚至更高。相比之下，暴跌后买房首付和利率都更高了。
　　第三，房价暴跌后，新楼盘会减少，二手房活跃度也会下降，所以可供你选择的房子减少。买房成本可能不贵，但一个衰弱的市场，必然无法生产出先进的商品。如果你对房屋设计、质量有高要求，很多房子会让你失望。
　　所以说，房价暴跌的时候，被坑得最惨的不是房奴，而是没有积蓄的“老百姓”。千万别再期望房价暴跌了，缓慢地回落才是对我们最好的。
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来源：南方报业网
作者：马光远
　　任志强日前在博鳌论坛声称,和居民收入比,30年来房价基本没涨,舆论一片哗然。但他似乎对此相当得意,随后又将核心观点整理成一篇《房价涨了多少》的文章,贴在博客上,公开“邀砖”。
　　任志强作为一个开发商,他屡屡发表支持高房价的言论并不奇怪,这符合古典经济学对理性经济人的基本假设。
其实,刺痛民众神经的倒不是任志强絮絮叨叨在说什么,而是总有很多权威专家学者给他的言论“背书”,贴上“真话”、“实话”、“有水平”等质检标签。在任志强等人占据房地产市场话语权的情况下,这样的假象不仅会影响房地产市场,更影响国家对房地产的政策,因此,有必要出来对一些观点给予澄清。
　　先说说任志强房价“基本没涨”的事。任志强论证:年,中国GDP从3000多亿元增长到30多万亿元,按不变价计算增长了近100倍,城镇人均工资从28.6元
/月大约也增长了100倍,城市中大白菜从1分多钱/棵也涨了100倍,但房价从全国看1978年是300元/平方米,到2008年按5000元/平方米计算大约涨了16.6倍。他的结论是,房价没涨!
　　我们假定任志强的数据和推论都没有任何问题,他的话其实包含两个结论:
一是任何商品的价格历史走势都是一致的,大白菜涨100倍,意味着,所有的商品从1978年到现在都涨100倍；二是收入与商品价格包括房价是成正比增长的。既然收入增长了100倍,房价也应该涨100倍。这两点可以用经济学原理轻易驳倒他。首先,商品价格的历史走势千奇百怪,从1978年到现在,有些商品的价格翻了上万倍,有些商品的价格基本没变,这很正常,也符合经济学的基本原理；其次,商品价格并不都随收入的增长而等比例增长,所以经济学上才研究商品价格的收入弹性。有些商品随着收入的增长对其需求反而减少,价格反而下降,有些随着收入增长,价格也增长,而且增长的曲线也很复杂。
　　假定房价真的涨100倍,看会得出什么荒谬的结论。房价翻100倍,意味着全国房价的平均价格是3万元每平米,而2007年全国商品房销售面积是
77354.72万平米,全国平均销售额就是23.206416万亿元,按照国家统计年鉴,房地产在GDP中的比重2007年是4%。按照这个还原,2007年中国GDP应该是580.1604万亿元,而实际GDP只有25.7306万亿。按照任志强的观点,2007年GDP是真实GDP的
22.55倍,是美国的5.34倍。因为美国GDP占全球比例是20%左右,这意味着,如果中国房价真的按照任志强的“涨法”,2007年中国GDP就超过了全世界GDP的总和,何止赶英超美啊,中华之崛起啊。
　　误导中国房价的另一个说法是所谓中国房地产市场的“刚性需求
”。说实话,本人研习经济学十多年,没有在任何一本经济学教科书中看到“刚性需求”这个术语。很显然,这是中国“专家”对现代经济学的独特贡献。刚性需求是什么?简单举个例子,中国未来有2亿多农民要成为城里人,他们需要房子,因为这种“刚性需求”的存在,中国的房价长期肯定是看涨的。
　　稍微有点经济学基本常识的人都知道,经济学里所讲的需求,不仅是有效需求、真实需求,而且是在“预算约束下”在一定时间内的需求。如果这是刚性需求的话,那么在中国,任何一个东西都是有刚性需求的,可是为什么我们目前最头疼的问题是很多产业“产能过剩”呢。抛开居民特定收入来谈所谓的“刚性需求”,无非是回避已经畸形的收入房价比和畸高的房价而已。
　　退一步,假定有所谓的刚性需求,刚性需求就一定引起价格的上涨吗?首先,如果房子有刚性需求,那么汽车、电视机、洗衣机这些东西很显然也有刚性需求,可是,这些商品的价格在“刚性需求”下非但没有上涨,却跌跌不休,价格规律使然也。第二,城镇化一定引起房价上涨吗?且不说城镇化是未来30年的事,单就概念而言,这显然是一个偷换概念的逻辑,他们把城镇化简单化为好几亿的农民涌进大城市抢房子,不引起恐慌才怪。但好在中国的城镇化绝对不是这个概念。第三,中国的房价会一直上涨吗?国外的理论告诉我们,在人均居住面积达到30
平米以后,房价和房地产都将告别高速发展,回归常态。按照OECD的数据,房价周期大约为10年,其中6年为上升期,上升幅度大约为40%,然后下降
4～5年。到目前为止,没有看到任何一个国家的房价是永远上涨的。如果有,任志强们可以告诉我。日本的土地比我们少吧,对房子的需求比我们多吧,按照这些专家的理由,日本的房价没有不涨的道理,但看看日本,在上世纪90年代泡沫破灭之后,萧条至今。
　　事实上,就中国目前的房价收入比而论,不管这些专家和开发商生造出多少理由,中国房价很显然已经把未来几十年的上涨理由、概念、故事都完全透支。什么奥运,什么城镇化,什么生育高峰等等,实在没有理由了,连同居、离婚、包二奶都成了创造刚性需求的理由。这些很荒谬的说辞,其实用最基本的经济学常识可以很轻易反驳,但最担心在任志强发言之后,我们的一些博士生导师,置这些简单的原理于不顾,为开发商的言论“背书”,长此以往,三人成虎,谎言自然就成了真理。不仅民众焦虑,而且影响公共政策,实乃学界之悲哀。对于任志强,我可以直接反驳,但对于为任志强“背书”的专家,我却感觉如鲠在喉,说不出别的,只有经济学的老祖宗凯恩斯的一句话奉送:“经济学本质上是伦理学,是关于道德的科学。”
　　(作者系经济学博士)
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中国房地产业与GDP的互动关系
来源：新浪地产
房地产行业的运行和发展涉及相关产业众多，它是许多国家和地区经济发 展的产业支柱，通常，房地产业所占GDP的比重在10%以上。
&&房地产行业的运行和发展涉及相关产业众多，它是许多国家和地区经济发 展的产业支柱，通常，房地产业所占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，对相关产业的发展起着很 大的带动作用，初步认定为国民经济的支柱产业。然而，目前，中国的房地产业出现投资过热、房价过高现象。尽管，政府也在一次一次出台新的政策进行干预调 控，相对控制了房价的上涨速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
&&因此，认识和掌握中国房地产价格与GDP的互动关系，会有利于我们更好的分析房地产市场，并采取相关的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
&&一、中国房地产业与GDP互动关系分析
&&房地产业是中国经济发展的重要产业之一，它对我国的经济发展影响巨大，房价的上涨直接推动了GDP的快速增长。任何两者的关系，都是互相牵连，互相影响，房地产业与GDP的增长也需要和非常必要做一个互动分析。
&&1.房地产业对GDP的推动作用
&&任何事物都具有正反两方面的作用，房地产业对GDP的影响可以分为正反两方面，一是积极的促进作用；二是一定的破坏作用。
&&首先，因为房地产业是一个关联产业很庞大的产业，通常房地产业会带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。所以由于房地产业的关联性强，从而发展房地产业一定程度上就能带动其他产业，从而促进地方经济的发展。房价的上涨直接推动了GDP的快速增长，房地产业对于地方GDP的影响力杆见影，据有关统计显示，比如卖出一块10亿元的地，GDP数字上便立即由0增加了10亿元，乘数效应下，地产开发过程中的设计规划，建筑施工，地产策划等费用，地产销售之 收入均会累加至GDP，这样的GDP增长比依靠企业业务增长获得要容易的多，而且房价越高，乘数效应越明显；GDP越高地方政府的功绩就越大，地主政府的 财政收益越大。可见，房地产的投资与其他投资相比，能够更有效率地促进我国GDP的增长。说明二者关系密切，成强烈的正相关，房地产业能够促进地方经济的 发展。
&&另一方面，由于我国房地产市场的发展还不完善，目前仍处于发展期，房地产市场难免会出现一些问题，最大的问题可能就是房地产泡沫引起的金融危机。 正如我们所经历的，由于美国次贷危机引起的2008年全球金融危机也殃及我国房地产市场，虽影响不是太大，躲过了这一劫，但是目前房价涨得又高又快，众多 投资者将自己的存款加银行贷款投入楼市坐等收利，但是房价如果涨得离谱，最后会崩盘，结果就是金融危机。小范围讲，对地方经济带来毁灭性打击，大范围讲对 整个国家的经济都会有很大影响。房价的剧烈波动又导致GDP增长的不稳定。所以发展房地产业不能盲目，要有秩序，逐渐往健康方向引导。
&&2.地方经济发展对房地产业的作用
&&衡量一个地方经济好不好是以GDP总量来衡量的，一个地方的GDP越高，说明这个地方的经济越发达。而地方经济发展的好坏又影响着房地产业 的发展，即为房地产业的发展的基础，当地方经济越发达，区们和投资环境越好，越能吸引房地产投资者的眼光，一线城市如北京、上海、广州等地的房地产发展很 快，就是因为当地经济发展快的原因。相比落后地区像新疆、西藏等地即便是盖好了高楼大厦，若没有相关产业支撑也是无济于事，所以说地方经济的发展为发展房 地产业铺设了基础，二者是互相促进的。
&&当一个地区的经济有发展优势和发展潜力时，才能带动房地产业的发展。要搞好一个地区的经济要有主导产业，但房地产业不能算是地主经济的主导 产业，只算主导产业的附带产业。所以说很大程度上，首先是地方经济促进了房地产业的发展，然后才是房地产业对地方经济的反作用。
&&总体而言，地方经济对房地产业的发展具有引导作用，地方经济发展的好，能为房地产业发展提供基础。而反过来，房地产业的健康有序发展也能促进地方经济的更快更好发展；而房地产业的非理性发展则会对地方经济带来严重的阻碍甚至是破坏性的作用。
&&二、对我国房地产宏观调控政策的分析与建议
&&1.关于房地产相关政策选择的争议
&&房地产政策中存在两种不同的阶级观点：穷人论和富人论。
&&中国社会科学院金融所研究员、经济学家易宪容认为，尽管房地产业推动了中国GDP的增长，但商业房价格、金融风险、地方政府业绩以及买不起 房屋的百姓究竟谁更重要取决于中央政府的房地产政策，政府要改善中产阶级结构，改善收入结构，让大部分人都可以在按揭的情况下购买住房，这就是所谓的穷人论。
&&而任志强认为，不要让所有的老百姓都买房子，因为我们没有那么大的生产量，在供应量很少的情况下，要先满足最富的人的需要，因为投资者是想拿这个钱去赚钱而不是去救济穷人，政府只做它应做的事情，房地产业最终还得交给市场用无形的手来调节，即所谓的富人论。
&&2.房价高低对不同阶层的影响
&&低房价及大量的廉租房、福利房、微利房、限价房有助于解决中低收入居民的住房问题，但永远也不能解决处于流动中人口的居住问题，这一点只能 通过市场来解决和提供，近年来我国出现的房价大幅上升与我国城市化加快、流动人口增加、居民收入增加、国家经济发展和部分投资人炒作有着很大的关系，有人 认为，即使国家不进行宏观调控，未来随着我国居民收入的持续快速增长，不需要房价大幅度下降，我国居民的购房能力也会明显增强，就是说，即使有轻微的泡 沫，也完全可以在发展中逐步消于无形，以房价收入比来衡量一国居民的实际购房能力并不准确，除非某地全部的购房需求都来自于当地居民，对于处于高速发展与 流动中的全球化中国，这种假设显然不合理，据统计，2007年，海外机构投资者在上海房地产的总成交价值超过180亿元人民币，总成交面积达100万平方 米，这与上海较好的投资环境，国际金融中心和大公司总部基地等对房地产的需求密切相关。当然房价大幅上涨，会加大收入差距，使那些具有房产投资甚至投机能 力的人获得大于利息的流动性溢价，从而导致财富向购房者尤其是投机性购房者转移，对大城市会出现富人进城，穷人下乡的逆向流动，从而产生居住的阶层同质 化，固化低收入阶层现有生存状态，削弱低收入家庭向上流动的能力，进一步拉大城市之间与城乡居民之间的收入差距。因此，政府有责任警惕短期内房价过快上 涨，透支经济发展潜力，抬高商务成本，影响经济竞争力，扩大贫富差距，激化社会矛盾，破坏金融秩序，另一方面，在房价长期趋势向上的情况下，政府应吸收韩 国、台湾、香港、日本、美国的经验，也不能过度追求房价的不涨甚至下降，否则会更加扭曲房地产市场的正常机制，加剧房价波动，损害政府声誉，广大人民群众 将会受到更大的损失，因此，政府关键在于将房价控制在一个合理的涨幅之内，既高于物价涨幅，又低于国民经济或人民收入水平增长幅度的兼顾国家、房地产开发 企业和购房者三者利益的可持续健康的运行机制。
&&3.对我国房地产宏观调控政策的建议 &&&&
&&房地产这一特殊的产品不存在完全的自由竞争，它的波动周期严重影响国民经济的发展，房价的剧烈波动导致GDP增长的不稳定。这就需要政府发 挥作用，适时适度调控，过去几年，我国房地产调控政策同时调控供求并以调控供给为主，与旺盛的实际需求相比，投机需求并非主流，投机需求只能起到推波助澜 的作用，现阶段，我国房地产调控政策必须兼顾供给与需求并以需求调控为主，一方面加快落实廉租房政策，鼓励住房租赁，同时加快发展多层次资本市场，拓宽居民投资渠道，另一方面，适度提高住房贷款利率，政府干预来降低买房的政策，控制住房消费贷款冲动，打击虚假按揭套取银行信用，加强对流入房地产市场的海外游资监测管理，适时开征物业税。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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