地价带动房价，未来房价上涨或成定局
地价带动房价，未来房价上涨或成定局
关于地价与房价的关系，究竟是房价拉动地价，还是地价拉动房价，当面包的价格越来越脱离原材料面粉的价格，二者的关系一直处在争论之中。从2016年下半年开始，无锡土地市场热度持续攀升，多次刷新地王现象频发，地价疯涨的同时也促进了地块周边楼盘价格的上涨，尤其是经历了2016年8月份的两场土拍后，无锡热门区域的房价都得到了大幅度的提升。关于地价与房价之间的关系，我们还梳理了年无锡住宅地块楼面价的走势。从以上走势图中可以看出，2016年8月份之前的地块价格基本都处于低价位置，随后在房价大涨的形势下，地价也出现大幅度上涨先谢谢。直到楼市政策收紧，土地市场逐渐恢复冷静，但是地价依旧高于2016年以前。从对比来看，同一片区的地块，由于拿地时间的差异导致了地价相差过大，但不同类型产品由于市场因素导致房价相差较少。中锐虽贵为别墅产品，地价占房价近5成，利润空间被挤压；而万科，地价占比房价仅一成。对于早期拿地的开发商来说，无疑这是一场稳赢的“战争”。不难看出，越早开发的项目价格涨幅越大。而高价拿地的几个项目首次开盘价格与目前在售价格相差不大。除却时间较短外，与无锡房价现状撇不开干系。由此可见，关于地价与房价，这是一笔比较复杂的账！总而言之：地价是房价的重要组成部分之一，是由于房价而产生对土地需求导致的一种结果；房价是由它的供求关系决定，受市场因素影响较大。
本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。
百家号 最近更新：
简介: 专注楼市行情解说，帮助找房用户解惑。
作者最新文章连平：应将土地供给与房价上涨比例挂钩|供求|土地|房价上涨_新浪财经_新浪网
自媒体热点 &正文
导 读长期以来，伴随着部分城市房价周期性持续大幅上涨，人们热切期盼房地产调控长效机制尽早出台。中国金融四十人论坛（CF40）资深研究员、首席经济学家连平认为，十多年来的市场变化已清楚地证明，我国房地产市场的供求失衡主要不是需求侧问题，而是供给侧问题。连平表示，建立房地产市场管理长效机制，必须站在战略高度和更大的格局来看待这一问题，从供给侧入手建立长效管理机制，保障土地供给，在动态中形成合理的供求关系，从本源上解决这一“世纪难题”。房地产长效机制的关键在供给侧by 连平长期以来，伴随着部分城市房价周期性持续大幅上涨，人们热切期盼房地产调控长效机制尽早出台。但迄今为止，依然是“只听楼梯响，不见人下来”。2000年以来，中国房地产行业的历史可以说是一部有节奏的涨价史，也是一部左右为难和被动少效的价格调控史。在需求方的调控来看，可以说十八般兵器都已上阵，但效果却依然十分不如人意，而调控仍乐此不疲。事实已经证明，部分城市房价持续大幅上涨的主要问题并不在于需求方面，而在于供给侧。房价高涨的实质问题是供给侧“作茧自缚”伴随着城镇化发展和居民收入水平的提高，城市购房需求必然持续大幅增长。一、二线城市产业基础较好，市场经济发达，就业机会多且工资水平相对较高，通常是城镇化过程中人口流动的主要方向，首次置业需求通常会持续较为旺盛。在经济持续高速增长的条件下，大城市居民通常收入增长显著且平稳，改善性购房需求也会持续增长。而房价长期以来居高不下且周期性大幅上涨，加上货币投放过度，又刺激了较大的交易性和投资性需求，对房价上涨推波助澜。上述需求方面因素及其变化对房价的推动作用是显而易见的，也已成为了市场的共识。十多年来，有关方面在抑制需求方面已经采取了一系列措施，从市场实际运行情况来看，虽不能说收效甚微，但却是很不如人意，这似乎也是市场的共识。既然如此，那为什么就不能顺应市场供求关系，在合理管理需求增长的同时，有效地增加住房供给，平抑房价过快上涨呢？近年来我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势，其用地面积下降更多。年，房地产用地占供地面积的比例逐年下降，分别为27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。但事实上，迄今为止的供给问题并不是个总量问题，而是个结构问题。一直以来存在着一种观点，就是中国人多地少，房价上涨的根源在于部分城市土地稀缺，北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。从全国范围看，中国人均拥有土地并不富裕，但房价上涨的主要表现在于经济发达的一、二线城市房价上涨过快。过去两年内，国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格累计上涨了11.87%，其中一线和二线重点城市涨幅分别达到了40.3%和23.4%，四个一线城市的累计涨幅由大到小分别为深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、广州30.6%。今年以来在政策严控下，需求呈现出由热点城市向非核心城市外溢的效应，一季度涨幅排行前十的城市中，热点城市三亚、广州仍雄踞榜首，呈现核心和非核心城市联袂上涨的格局。虽然城市群内的三线城市房价在一、二线城市房价大幅上涨的外溢效应推动下出现上涨，但总体看来，仍是一、二线城市房价上涨压力较大。那么这些城市土地真的很缺吗？土地的使用效率又如何呢？以北京为例，辖区面积1.6万平方公里左右，迄今建设总面积仅3480平方公里，城乡建设用地占土地面积15%左右，也就是说北京绝大部分土地仍处于农村状态。而在城市建设用地中居住用地只占28%，70%以上却用于非居住用途。于是，我们就看到了一幅既令人匪夷所思、又让人啼笑皆非的景像：一方面是房价持续大幅上升，居民购房成本大幅增加；劳动力成本和租金等成本持续大幅上升，导致城市竞争力被不断地吞噬。另一方面则是大片郊区土地种植玉米和小麦等农作物，默默地在为我国的农业贡献着绵薄之力。一、二线城市可以说是中国经济的栋梁。这些城市汇聚了国民经济的主要产业，产出了中国约38%的GDP；尤其是这些城市在聚集大批人才的基础上，成为中国技术创新的发源地；这些城市拥有较为完整的金融体系和充沛的金融资源，它的金融安全意味着国家的金融安全。尤其是北京、上海等特大城市还承担了建立国家科创中心的重任，肩负着引领中国科技发展的职责。守住部分大城市郊区耕地的防线，不能越雷池一步，比起这些城市的长期健康发展和国家战略目标的实现，究竟孰轻孰重呢？为什么不能实事求是地解放一下思想，通过改革将这些一、二线城市中的部分农田用某种形式释放出来？如重庆推行的地票制度将耕地置换出来，就是一种十分有益的探索。中国有句俗话叫“堤内损失堤外补”。近年来，全国每年大约消失6万个自然村。为什么不能站在全国统筹的角度、通过这些自然村的复垦来置换大城市合理地占用农田、平抑城市过高的房价呢？退一步讲，即使是减少一定数量的耕地来换取部分核心城市竞争力提升和国家科创中心的确立，又何乐而不为呢？国际上大城市的土地利用结构与我国大城市相比明显不同。纽约和东京居住用地占城市建设用地面积的比例分别为44%和73%，而工业用地占城市建设用地面积分别仅为3.9%和5.1%。而北京、广州和深圳这两个数字分别为28%、29%和26%；22%、32%和36%。大城市居住用地占比较高既是城镇化的必然结果，也是产业结构高级化和经济发展水平提高的客观表现。该占比持续提高是通过工业用地和农村用地占比逐步缩小来实现的。如果一个城市不能伴随经济发展规律同步适时调整这一占比，那么住房价格持续上升就难以避免，因为市场供求关系会长期处在供不应求的状态。十多年来市场变化已清楚地证明了，我国房地产市场的供求失衡主要不是需求侧问题，而是供给侧问题；房价持续大幅上涨主要不是全局性问题，而是部分大城市的问题；投资和投机交易活跃主要是在少数大城市，而没有发生在全国广大地区。而发生在部分大城市的供给侧问题的实质是政策和制度僵化，调控和管理未能针对供求关系变化实事求是地进行前瞻和及时的调整；导致土地资源被人为地束缚，得不到合理地运用，其结果是部分大城市的供求关系被长期扭曲。建立房地产市场管理长效机制，必须真正解放思想，突破传统思维，站在战略高度和更大格局来看这一问题，一切从实际出发，摒弃“作茧自缚”；从供给侧入手建立长效管理机制，保障土地供给，在动态中形成合理的供求关系，从本源上解决这一“世纪难题”。一种观点认为，大城市增加居住建设用地会导致大城市人口增长过快。我认为大可不必如此担忧。供给只是一方面，供给增加并不意味着需求管理完全放开，需求方面的管控仍将继续实施。可以通过严格的外来人口购房管理，控制人口流入的规模、速度和节奏。北京、上海和深圳等大城市近十年来对人口流入的管理已积累了不少经验。现在的问题是，仅靠需求侧管理不足以有效平衡大城市住房的供求关系，需要供给侧同步进行改革，以增加有效供给，实现供求关系基本平衡。城市群发展已经成为下一步城镇化的主要途径。伴随着高铁的快速发展，城市群内中小城市的迅速崛起将在一定程度上减轻大城市人口流入的压力。因为伴随着地理空间的收缩，城市群中的小城市居民其实在一定程度上已经享受到了大城市的教育、就业、收入和消费等多方面的好处，但居住成本却依然低廉。这也就是去年以来一批城市群中三、四线城市房价较快上涨的缘由。更何况部分一、二线城市房价已经高得离谱却依然高烧难退，导致部分外来人口已经望而却步。住房价格与供地数量没有关系吗近日有位官员在众目睽睽之下道出了一个令人瞠目结舌的结论：供地数量与住房价格并没有必然的关系。很显然，这一结论既违背经济学常理，也与实际状况南辕北辙。可能没有人会有勇气否认住房是一种商品。在市场经济条件下，作为商品的价格，其供求关系是价格形成和变化的基本影响因素。必须承认，我国房价上涨的原因的确十分复杂。人口众多、城镇化、土地财政、货币投放过多、传统观念及行为、户籍制度以及住房制度等等都对房价上涨产生影响，但基本的影响因素和关键的决定力量仍是供求关系。事实上，目前我国的广大三、四线城市房价虽然也涨多跌少，但价格基本上较为平稳，绝对水平并不高。一半左右的二线城市房价上涨压力并不大，价格较为平稳，房价也基本可以接受。房价上涨较快和压力较大的主要是一线城市和部分二线城市以及城市圈内的少数三、四线城市。由于人口流入，居民收入增长以及上涨预期引导，加上城市圈的效应，这些城市的首次置业需求和改善性需求增长明显较快，而土地供给增长则较为缓慢、甚至明显减少，供求关系的不平衡带来了市场较大的价格上涨预期，激发投资性和投机性需求，推动房价大幅上涨。鉴于住房商品的不可移动性，从全国角度讨论住房供求关系和房价没有实际意义，还会产生政策误导效应，因此分析典型城市供求关系是个合理的路径。北京作为我国的首都是政治、经济和文化中心，又是一个特大型城市，长期以来住房需求持续较快增长。2000年以来多轮房价上涨，北京的涨幅经常名列前茅。但与此同时北京的土地供给持续减少；从2010年供地2310万平方米减少到2016年仅供应435万平方米；与此同时地价上涨较快，2017年一季度达到17%，其中住宅用地价格增速为20%。2017年初北京公布了《北京市2017年国有建设用地供应计划》，连续第六年削减供地计划，住宅用地计划供应量仅为去年一半，其中商品住宅供地量较去年减少了七成，遂成为同期北京房价上涨的重要推动因素。与北京很相似，上海作为一个国际大都市，长期以来首次置业需求和改善型需求持续增长较快。但与此同时，土地供给同样持续减少。2011年起土地供应量逐年缩减，从2011年的3147万平方米减少到2016年的891万平方米。再加上上海人口虽与北京相当，但城市面积大大小于北京；而崇明岛作为生态岛开发基本上已无可能，而该岛又占到上海市面积的较大比重，因此人们对未来上海房价上涨抱有较大的预期，投资和投机性需求时常作祟。长期以来，上海经常出现“面粉比面包”贵的现象，足以证明土地供给不足导致住房供给不足，最终推高房价。与北京、上海的案例相反，重庆作为新建直辖市，大量人口在农村，在城镇化发展加快的过程中，购房需求持续大幅增长，按理重庆的房价应该持续大涨，但事实恰恰相反。在控制房价上涨方面，重庆与其他一、二线城市不一样，在需求方面采取相关措施的同时，比较注重供求平衡和市场价格管理，关键的举措是保障土地供给。近年来，重庆每年新增商品房开工面积和商品房销售面积一直名列全国前茅，差不多都在2000万平方米左右。尤其是将土地供给与房价上涨挂钩，给市场一个清晰的土地供给计划；从而通过影响预期，基本上抑制了投资投机性需求。毋庸置疑，货币投放过多也是房价持续大幅上涨的重要原因之一。因为在通胀发展的预期下，人们一定会选择保值增值的资产进行投资，至少可以对冲货币贬值风险。货币投放过多影响房价实际上也是通过影响供求关系来实现的，即推动需求明显扩大导致住房供求关系失衡。但这种机制在那些供求关系较为平衡、价格不存在上涨预期的商品领域基本不发生作用，货币投放过多未必会带来该商品价格的持续大幅上涨。这种案例枚不胜举。货币因素对价格的推动必定是在供求关系紧张的商品上才会体现出来。经过近40年改革开放，市场经济有了很大发展的今天，除了住房还有什么商品是持续地供不应求的呢？一、二线城市与广大三、四线城市的房价对比，北京、上海与重庆的房价对比，应该可以得出住房价格与供地数量之间关系是十分密切的结论。预期对住房价格变化具有重要影响，这一点无需理性预期理论强调，市场上差不多都已公认。但房价上涨的预期从何而来呢？难道是某人或某个利益集团振臂一呼，市场上就从者甚众了吗？预期从来就不是凭空产生的。人们可以运用某些方法管理预期、改善预期，但影响商品价格预期的决定性因素仍是供求关系。外汇汇率是如此，大宗商品价格是如此，黄金价格是如此，比较特殊一点的住房价格也是如此。任何脱离市场供求关系的商品价格预期所带来的价格波动，如果有的话也只可能是昙花一现。市场永远是敏感的，先知先觉的。正是因为制度性因素和结构性因素，导致住房供给在一些城市会长期与需求不相匹配、供不应求，才形成了这些城市房价会有持续大幅上涨趋势的预期，于是投资性需求和投机性需求得以聚集，房价上涨就不可避免。有谁见过那些土地供给充足、供求关系平衡的城市房价上涨的预期十分强烈呢？在这样的城市大搞住房投资或投机那无疑于自寻死路。规范发展租赁市场应该有助于房地产平稳健康发展。但切不要以为是由于租赁市场的不发达才有了房价上涨，恰恰相反，是房价持续大幅上涨抑制了租赁市场的发展。对于住房需求者来说，租房是一种消费，而买房则是消费与可能的投资相结合的行为。在房价运行平稳、未来不存在大幅上涨预期、实质是供求关系较为平衡的情况下，显然是租房合算，因为手头的资金可以用于其他方面的投资，获取相应的回报；而在房价平稳的情况下，买房则是没有回报的。而当供不应求，房价上涨较快并有持续上涨预期的情况下，甚至房价上涨带来的回报大大超过其他投资平均回报率的情况下，显然买房是最好的选择；既可以满足消费需求，又可以获得不菲的投资回报。可见，在那些房价持续大幅上涨的一、二线城市，住房租赁市场发展缓慢的根本原因是住房供不应求，价格上涨过快。土地供给与房价上涨比例挂钩不失为长效调控机制2016年底，中央经济工作会议明确提出，要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。并要求“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”。近期，住建部和国土资源部联合发布通知，要求各级国土资源部门要按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，加强住宅用地年度供应计划编制和实施工作监督指导；要求各地编制住宅用地五年规划和三年计划，并向社会公布。通知还明确提出了一些量化要求，土地消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。这表明有关管理部门已经十分重视住房用地供给问题，并采取切实措施加强管理和调控。然而，减少供地，减少多少？增加供地，增加多少？显著增加，什么水平才是显著增加等等问题，表明这些相关的要求基本上仍是定性的。在定性的要求下，地方政府在管理上仍有较大的回旋余地和变通空间。回顾过往，中央对地方住房用地管理的方法与此是一脉相承的。中国房地产市场存在着一对基本矛盾，即需求侧的市场经济与供给侧的计划经济之间的矛盾。土地使用在很大程度上地方政府说了算，而人口流向和住房需求则由市场经济规律主导。毋庸讳言，将更多的土地批给工业用地可带来招商引资效应、地价高些可增加卖地收入、房价走高有助于持续带来较多税收收入。而地方官员通常不可能在某地长期为官，在考量和选择相关政策时一般不会着眼得太长远，除了少数觉悟很高和具有战略眼光的官员以外。由此，城镇化中大城市的“吸人”效应和收入水平较快增长与地方政府在土地供给方面的短期行为和体制机制的“作茧自缚”之间的错配，形成了部分城市住房供求关系持续紧张的根源。而这种状态不可能通过地方政府自发地采取措施来加以解决，通常是中央政府三申五令直至发出严厉警告后，部分城市才不得不挤出些土地来平抑市场。而多年来调控的经验已经证明，中央政府的定性调控方式约束力十分有限。土地供应与房价上涨比例挂钩可以作为调控部分城市房价上涨的重要手段。重庆房价水平较低并较为平稳，得益于该市采取了这一举措。这种做法就是房价上涨较快就相应加大土地供应量，房价上涨幅度与土地供应增长幅度之间保持一定的比例关系。其实质是在供给端保障充足的土地供应量的前提下，使供给随市场的供求关系变化而相应增加或减少，在动态中来平抑市场价格。这种机制具有很好的预期管理作用。因为未来土地随房价上涨而相应增加供给必将导致供求关系变化，促使未来房价回落；投资和投机就不会去冒房价回落的风险，预期就会较为稳定。在这种机制发生效应的市场，投机性和投资性需求将受到很大抑制；“房子是用来住的，而不是用来炒的”的目标就有可能实现。由于这种机制能有效地管理预期，调控很可能不必真正投入太多土地，房价就可以稳定。这种机制还可以通过相应减少供给及其产生的预期效应来管理房价的过度下跌。土地供应与房价变动比例挂钩机制，可以作为一种全国性的管理方式，先在近年来市场供求关系很紧、房价持续大幅上涨的一、二线城市加以推行。随着时间的推移，有关管理部门可以根据各大城市房价变动情况，将符合条件者进一步纳入。相关部门对采取这种机制的城市进行考核，对于没有认真按照此机制运行而导致房价依旧大幅上涨的城市，可以酌情给予惩罚。措施涉及范围包括重大基建项目审批、财政转移支出安排以及地方政府债券发行审批和规模管理等等。对于推行这种机制的城市，应允许其在土地供给方面深入推进改革，包括耕地置换、工业用地的改造等等。在具有较为充足的土地供给的条件下来推行这一机制，应该可以收到较好的效果。还可以考虑将城市房价目标上涨率与实际上涨率之差额作为考核干部的监测指标，在干部升迁时作为参考，以督促干部的相关行为。从中国的国情看，房地产市场长效管理机制的建立，除了需求管理和市场价格管理外，最为关键的仍是供给管理。供给管理主要解决三个问题。一是真正确立供给侧最为重要的理念，切实尊重经济规律，并以此为出发点来谋划相关的体制机制改革。从近日某官员的言论来看，缺乏这种理念而对政策却有较大影响的人还大有人在。二是通过落实强制性举措，督促地方政府持续保持土地供应的意愿，避免官员不作为和短期行为。三是通过城市土地管理制度改革，保障房价过快上涨的城市拥有充裕的土地资源，以有效平抑市场供求不平衡，合理引导市场预期。原创声明本文系作者向中国金融四十人论坛（CF40）提供的交流文章，转载请注明出处。文章仅代表作者个人观点，不代表CF40及其所在机构立场。近期文章精选：彭文生：为什么要看金融周期？巴曙松：委外业务仍有存在空间 应由通道型升级为解决问题型储蓄这笔巨款，中国怎么用？中国金融四十人论坛中国金融四十人论坛（CF40）成立于日，是中国最具影响力的非官方、非营利性金融专业智库平台，专注于经济金融领域的政策研究与交流。CF40旗下包括四十人和新金融两大实体型智库系列，分别包括四十人金融教育发展基金会、四十人金融研究院和上海新金融研究院、北方新金融研究院、上海浦山新金融发展基金会等机构。此外，CF40与国家开发银行、清华大学、丝路基金、中国开发性金融促进会共同发起成立了“丝路规划研究中心”；上海新金融研究院与北京大学中国社会科学调查中心、蚂蚁金服集团共同发起成立了“北京大学数字金融研究中心”。CF40每年召开双周圆桌会议、金融四十人年会、国际学术交流研讨会等百余场闭门研讨会，开展课题研究近30项，出版周报、月报、要报、《新金融评论》以及经济、金融类专著共计100余册，受到决策层领导重视和经济金融界人士高度评价。关注中国金融四十人论坛，请长按下方二维码：【本文来自微信公众号“中国金融四十人论坛”】
热门推荐APP专享警惕地价房价形成螺旋上涨
地价和房价在特定情况下互为因果关系。特别是处在当前历史罕见低利率环境下的“资产荒”时期，房地产开发企业疯狂竞拍土地导致“地王”项目屡屡挑战眼球，而资本市场房地产上市公司股票被疯抢，一定程度反映出金融市场加配住宅不动产的逻辑。但“地王”项目对周边区域住宅价格上涨的强烈刺激作用，已经越来越脱离存在真实住宅需求家庭的购买力，有沦为资金游戏的风险，并可能会强化形成地价房价螺旋上涨的心理预期机制，值得高度警惕。地价房价螺旋上涨机制可能正在形成从统计角度分析，历史上“地王”项目多叫好不叫座，但每次“地王”风潮过后，住宅价格就会上一个新台阶。本轮房价上涨，到底是地价上涨推动房价上涨，还是房价上涨推动地价上涨，已经很难辨析清楚。随着一线城市房地产市场的升温，并迅速向二线热点城市传导，目前包括一线城市和部分二线城市住宅市场出现了高温不退现象。其中一个突出表现是房地产开发企业疯狂竞拍土地，导致“地王”项目频出。截至今年6月2日，包括北上广深以及南京（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）等热点二线城市在内的22个重点城市，已产生总价、单价或溢价率“地王”数量达113幅。7月后半个月，不仅南京、杭州（楼盘）、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出，而且郑州（楼盘）、嘉兴（楼盘）、南昌（楼盘）、长春（楼盘）等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。8月17日，上海（楼盘）爆出3个“地王”项目，其中新静安区中兴社区两幅地块楼面价10.03万元/平方米，溢价率139%，成为中国土地成交史上单价“地王”。地价上涨同时全国热点城市房价几乎全面上涨。据国家统计局数据，2016年7月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个，同比上涨的城市有58个。据某院数据，全国百城房价已经连续15个月上涨。热点城市房价风险可能在积聚如果房价脱离了刚性住宅需求和改善性住宅需求，完全沦为资金游戏，泡沫的形成与膨胀不可避免。在人类历史上，虽然对资产泡沫破灭的危害进行深刻反思，但在泡沫形成过程中却缺乏自我控制，沉溺于资产泡沫形成的财富幻觉，进而导致一次又一次资产泡沫破灭风险事件的出现。所谓“秦人不暇自哀,而后人哀之；后人哀之而不鉴之,亦使后人而复哀后人也”，道理基本是相通的。当前我国热点城市房价经历了近一年的疯狂上涨，已经过度透支了市场购买力和市场热情。虽然地价屡屡创出新高，对于收入增长有限但存在真实住宅需求的家庭而言，已经是“望房兴叹”了。无论是北京（楼盘）、上海、深圳（楼盘）等一线城市，还是南京、合肥、厦门（楼盘）等二线热点城市，所谓供求错位并非因为住宅供不应求，而是住宅需求与购买力之间存在尖锐矛盾。受投资投机性需求驱动，去年年底以来我国热点城市住宅市场供求弱平衡被打破，房价出现了快速、大幅上涨。但房价对城市居民家庭收入和市场住宅租金的过度偏离，必然导致后续住宅市场增长动力不足。特别是当前二线热点城市房价非理性上涨，已经远远超过基本面所能承载的极限，存在很大的风险隐患。即使是北京、上海、深圳等一线城市，绝对房价已经超过部分国际大都市，而二线城市房价追赶一线城市，也与自身的人口流入、基础设施和经济实力并不相符。而从住宅市场潜力分析，据机构研究，我国购房主力人口将于今年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。我国人口老龄化进程加速，必将加剧住房过剩。而在本轮住房交易回暖过程中，投资投机性住房需求明显抬头。热点城市住房成交活跃，价格上涨明显，投资投机性住房需求发挥了关键性作用。投资投机性住房需求对房价的过度炒作，恐不利于宏观经济金融稳定。需采取有效措施平抑房价地价涨幅当前我国热点城市房价和地价相互推动并螺旋大幅上涨，已经过度透支市场购买力。虽然房地产开发企业可以“自弹自唱”，利用金融杠杆疯狂抬升土地价格，但热点城市房价过快上涨所引发的巨大财富效应，也同时是一个巨大的金融风险泡沫，先知先觉的成功逃顶，后知后觉的深陷其中，不知不觉的却要承受金融泡沫风险。无论从哪个角度分析，挤泡沫都是一个极其复杂且充满风险的过程。挤泡沫意味着要引导难以把握的大众心理走向，这本身就不是一件靠谱、可以精确安排并确保成功的工作任务。若调控政策过分严厉，则房价有可能会出现断崖式下跌；若调控政策偏向柔和，不仅不会分化房价上涨预期，反而有可能成为下一轮房价上涨的重要推手。因此，楼市调控政策时机把握与力度拿捏就显得极为重要。社会运行远比自然运转要复杂。遍观中外，很难有楼市调控政策可以做到挤泡沫又不会引发严重负面效应。台湾历史上也曾经出现较为严重的楼市泡沫，特别是1987年后房价大幅飙升。为平抑楼市泡沫，台湾当局实行了全面信用紧缩政策，并杜绝资金进入楼市炒作。从1989年开始，台湾房价停涨，此后进入下降通道。从台湾不动产价格变动情况看，1991年房地产平均单价环比下降了六成，楼市泡沫彻底破灭。在日本央行实施紧缩货币政策后，1991年日本房地产泡沫破灭，住宅用地价格大跌46%，日本经济此后长期陷入泥潭，进入了“失去的20年”。在楼市泡沫继续膨胀前就及时采取措施进行平抑，会是一件风险相对较小的事情。如果任由楼市泡沫吹大，未来治理难度将呈现几何级数倍增。特别是当前楼市与宏观经济运行相关性增大，由地产推动的宏观经济增长，并不能真正解决中国经济运行中的结构性矛盾，也不会形成内生增长动力，只会加剧经济运行固有矛盾，使未来宏观经济金融运行面临更高风险。对此，还应引起高度警惕。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
相关阅读：
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved