单方解除租赁合同单方解除通知可以要求赔偿吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-23 12:59 标签： 提前解除租赁合同赔偿
出租人单方违约&解除租赁合同的处理
出租人单方违约
解除租赁合同的处理
　　案例：２００４年某宾馆与李某签订协议书一份，李某租赁宾馆２０间房屋经营棋牌室，年租金为５万元，租赁期为３年。双方约定因一方过错导致本协议解除的，则由过错方赔偿违约金２万元，如造成损失的，应按实际损失赔偿。合同订立后，李某购置１８台棋牌设备，并进行了装修。２００５年，有关部门查知宾馆存在重大火灾隐患，责令限期整改。２００５年６月，宾馆通知李某搬离，因不能达成一致，宾馆遂停水停电，李某也因此停止了棋牌室经营。&
　　李某起诉至法院，要求法院判令解除合同、宾馆赔偿损失５０万元，并承担违约金２万元。
　　分析：宾馆以消防整改为由，对宾馆重新全面装修，也借此单方面解除了与李某的租赁合同，系违约行为，应当依法承担违约责任。宾馆主张的消防整改为不可抗力，可以免除其责任，无法律依据，出租人出租房屋应具备出租条件。
　　出租人单方面解除租赁合同，应依合同约定赔偿承租人的损失：装修损失、购置设备的损失、同时还包括可预期利益。
　　法院依法作出判决：一、解除双方的房屋租赁协议。二、赔偿李某的装修、设施折价款二十万元。三、赔偿李某预期可得利益十八万元。四、李某添置的棋牌设备、装修归宾馆所有。
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承租人单方解除房屋租赁合同损失赔偿的探讨
在现实生活中，房屋租赁合同的承租人未经出租人的同意就单方解除合同的事情时有发生。当承租人单方解除房屋租赁合同时，出租方如何计算请求赔偿损失?能不能把未履行租期部分租金作为损失来进行索赔?出租方在承租方违约后，怎样才算及时采取措施防止损失扩大?本文就上述问题进行了初步的探讨。
《合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于房屋租赁合同来说，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益，如果承租人不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益，承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到的。因此，出租人完全可以把未履行租期部分租金作为损失进行请求赔偿。这就是合同法中的完全赔偿原则。
但是，出租人这部分可得利益，并不是百分之百的纯收利益，其中包括房屋租赁税、房屋租赁管理费等费用，因此在计算损失时应扣除这部分费用，才是公平的。
在以往的司法实践中，对这种损失赔偿，大多局限在实际已经发生的损失，即直接损失。而房屋租赁合同违约不履行，通常是没有什么已经发生的实际损失，因而几乎得不到赔偿，最多没收两个月押金而已，这对出租人是不公平的，也是违反合同法原则的。
《合同法》第119条规定:当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被告也依据这一法条提出原告没有采取适当措施防止损失扩大而要求免责。何谓采取适当措施?法律没有具体规定。当承租人擅自撤离租赁房屋后，出租人可以有三种做法:一是积极主动地四处寻找客户承租，以减少损失; 二是消极地任由房屋空置,有新租客也不愿出租;三是按通常的做法，发出“此房可以出租”的信息。笔者认为，对于何谓采取适当措施防止损失扩大的评判标准，应当结合合同性质、违约后的具体情况来判断，不应苛求出租人。如果要求出租人实行上述第一种做法，显然是过高的。而第二种做法显然是人为地扩大损失，可认定没有采取适当措施。如果出租人能举证已实施了第三种行为，可认定已采取适当措施。在美国有一个案例，芝加哥所有权及信托公司诉赫奇斯MFC公司一案，法官在判词中列举了房东在出租财产被放弃之后，应当在什么程度上承担减轻损失义务的三种观点:一是房东没有义务为了减轻损失放弃租赁财产的租户的责任而转租财产;二是房东必须付出合理的努力，寻找替代的房客;三是房东并不负有减轻损失的一般性义务，仅负有接受适合的替代房客的义务。该判例的最后结论是:房屋租赁合同的出租方，在承租方违允而放弃了出租房屋的情况下，没有一般性的寻找另一个承租人以避免扩大损失的义务。但是，当承租方推荐了一个适合的新房客时，出租方不得拒绝接受。
笔者曾代理祈福公司诉某空调公司擅自撤离租赁房屋纠纷案，运用了本文的观点，使原告获得了赔偿房屋空置损失。
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提问者:&&bjmh&|[ ];& 15:07:27
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房屋承租人单方解约，出租方能否要求支付合同到期的租金
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案例：林某将店面租赁给王某，合同期限：日至日，租金6个月交一次，下一次6个月的租金应提前十日支付，并约定若逾期交纳租金，除应及时补交外，每逾期支付一日应向出租方支付未付租金的5‰作为违约金。6个月到期后，林某未支付下一次6个月的租金，并于日，将自有东西搬走，把钼匙还给林某。1、问：林某能否要求王某支付从日至日期间的租金及拒付租金的违约金。2、林某因王某违约致使房屋长时间租不出去，期间的房屋租金损失能否要求王某赔偿。福建宽达（福清）律师事务所陈纪豹主任解答：第一个问题的解答：虽然租赁合同约定租赁期限至日止，但王某已于日将其承租的房屋钥匙交给林某并明确表示不再继续租赁，之后未再使用过上述房屋，并从日开始就未付之后的房租，房屋租赁合同实际上已没有继续履行的可能，故房屋租赁合同的解除时间应为日，王某以自己的行为表明不继续履行租赁合同，林某只能要求王某承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。本案中，王某明确表示不履行租赁合同时，林某要求王某继续履行租赁合同，并支付至合同期满的租金显然不符合法律规定，只能要求承担违约责任。第二个问题的解答：在第一个问题上的基础上，由于本案王某已无继续履行合同的可能，林某要求王某支付租金及拒付租金的违约金将无法得到支持，只能要求王某承担违约责任，如果合同有约定单方解除合同的违约责任，如违约金，就按合同办理，如果合同未约定违约责任，林某可向王某要求赔偿损失，关于损失的确定问题，当林某知道王某已明确违约单方解除合同的情况下，林某应及时发布招租通知或以其他方式积极招租，根据巜合同法》119条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。林某可要求王某承担在未出租出去期间的租金损失，但租金损失由法院根据综合情况来确定合理的时间期限。
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我想请问，餐馆租赁合同在未到期的情况下，被单方解除合同，应如何取得赔偿；另外在事先不被知晓情况下，我新添置了一批价格不菲的用具，这又该如何取得赔偿。
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可以要求对方赔偿损失，如果合同有约定按约定办理，没有约定按实际损失要求赔偿。
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如果他提出解除合同的理由不能成立，你可以拒绝。如果不得不解除，你可以要求其赔偿上述损失。
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您好！您可要求继续履行合同并赔偿影响经营的损失或单方解除的要求赔偿设备和装修损失及未满期限的可得利益损失。
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