投资美国房产，怎么计算投资回报率？
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投资美国房产，怎么计算投资回报率？
如今美国经济发展迅速，房地产价格逐年攀升，因此很多人选择到美国投资房产。投资房产的回报率该如何计算呢？小编将结合案例，为您分析购房回报率的计算方法。有人在美国买房是为了自住，但也有很多人将在美购置房产作为一种投资方式。在计算购房回报率时我们主要考虑两大因素：房屋的租金回报率。房屋本身的增值回报率。在加州湾区购房，如果净租金回报率5%以上，那可以看做是值得投资的适当房产了。有人会担心房子会折旧导致房屋贬值，但值得注意的是，美国购房所购建筑物下的土地也永远属于业主，并且随当地的经济发展而升值。如下图所示，近年来湾区房产逐年增值，特别是好学区内的房产即使在经济不景气的时候也没有大幅度贬值。持有一套房产如图持有一只股票，不但每年可获得固定分红，还拥有未来资产增值的机会。从这个角度看，在美国投资房产回报率是很可观的。Palo Alto的房屋涨势现金买房的租金回报率租金回报率 = 净房租年收入 / 购房总价净房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有费用 + 出租产生的相关支出）房屋租金年收入房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。房产经纪人可以帮助您找出周围同等条件已出租的五到十套房屋，筛选出出现次数最多的租金价格，房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格。以后在实际出租房屋的时候也应遵循此方法确定房租价格。房屋持有费用及出租产生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。房产税:房产税的税率在每个州有所不同，从1%到3%不等。北加州湾区的地产税为1.1%，所以购房之前应先搞清楚目标房屋的税率。房屋保险：根据房屋价值、投保内容保险费用不等。社区费：独立屋一般没有社区费，但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此要交社区费。空置期分摊:通常购买的房屋很少能立刻找到租户，总会有一段空置时间，因此在计算每年平均净房租收入的时候，应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。我们以两年租约计算，平均空置时间估计为一个月，空置期分摊到两年即半个月租金。由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。出租管理费：租赁经纪人可以大大减少您的工作和时间，帮您选择合适的租客。并处理一系列在租房期间发生的事务，如房屋维修等。管理费用一般是全年租金的8%购房投资出租案例分析房龄：32年房型：4房2卫3厅室内面积：2234sq feet （208平方米）占地面积：11040sq feet（1026平方米）买入价：$870,000.00目前市场价：$1,200,574.00租金：$4500.00/月年租金收入：$000& &房产税：$.1%=$9570& &房屋保险费：约$870& &花园维护费：$100*12=$1200& &空置期分摊（以2年租约，空置期1月计算）：$50& &出租管理费（8%）：$54000*8%=$4320& &持有房屋费用及出租产生相关支出总计：$18210& &净房租年收入：$35790& &租金回报率：4.1%& &房产升值率（2年）：38%
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&股票和房产（本文专指室第）是美国家庭资产的主要形式。本文根据历史资料，对比美国股票与房产的投资价值。
一、历久、整体来看，房产和股票的增值收益都微乎其微
相对而言，房价的上涨更平稳，股市则起落幅度较大。但无论是房产还是股票，如短期涨幅明明高于历久平均的涨幅，必然迎来调解。果此短期内，投资于房产或股市（特别是单个的股票），也许可以取得明明高于历久平均水平的收益（前者如2002年至2006年初的美国楼市，后者如历次股市大牛市），但从历久的角度，整体地看，美国的房产和股票并不存在暴利。
二、房产历久增值回报远不如股票
上表的比较有一个重大的缺陷，即忽视了通过资金杠杆带来的放大的衡宇增值及租金收益率。考虑到这个果素，以80%或以上的高首付购房，投资收益率与股票平起平坐，除此以外，贷款比例越高，收益越不如股票。并且当首付在20%以下，买房不但没有收益，反而有净亏损（表5）。这说明买房可以使富人获得相当于股票投资的收益而更富，对只能付一二成首付买房的人只能更加贫困。在房价以高于历久平均上涨速度的景气周期初期贷款买房，特别是在资金杠杆成本，即房贷利率比较低的情况下，收益将颇为丰厚；而在房价积累了较大泡沫时贷款买房，亏损也会放大，将损失惨重。
表1 美国房产与股票历久回报比较
道琼斯指数投资回报率
房产投资回报率
需要说明的是，表2的比较是以1995年的美国全国衡宇平均价格和1995年末的道琼斯指数收盘价（5117.10点）为参照。果1995年之后，美国先是股市的大牛市，随着2003年美国股市调解到位，楼市和股市的泡沫又一同膨胀，随后泡沫又先后破灭，所以不宜以这个期间的房价或股市指数计算历久投资收益。同样，1930年底之前美国股市泡沫大膨胀又慢剧破灭，同时相关的数据也难以取得。果取选取1930年-1990年的房产价格、道琼斯指数与1995年的数据来进行比较。
投资于房产除了房价上涨带来的增值收益外，还可取得租金收入。同样，投资于股票除了股票上涨带来的资本利得收入外，还可取得现金分红。房产的租金回报率要明明高于股息率。
从1965年至2008年，美国的自有住房率历久彷徨在63%与70%之间（图2），即历久有将近三分之一的美国家庭租房居住，同时有大量的投资者投资于房产取得稳定的租金收入。
历久来看，美国房产出租的名义回报率比较高（表2）。
美国房产租金收益率
平均月租金
租金收益率（%）
当年通胀率（%）
实际收益率（%）
实际上更全面地比较美国房产与股票的收益，还应考虑衡宇空置、物业治理费、衡宇修理费、房租收入的所得税、股息所得税、衡宇交易税费、股票交易税费，以及衡宇和股票的资本利得税等果素。但这些数据一方面难以取得，同时美国的税法划定非常复杂，又经常发生变化，果此不进一步地详细阐发。
以1963年为起点，2008年为终点，美国累计CPI上涨了603.65%，房价累计上涨1029.32%，道琼斯指数则上涨了1050.34%（图1），相当于在45年中各自的复合涨幅别离为4.43%、5.53%和5.58%。即扣除通胀的果素，在这45年中历久投资于美国的房产和道琼斯指数，只能取得1.1%和1.15%的年净收益。
房产税是在美国买入房产不得不承担的一种成本。房产税是美国中央政府最大和最稳定的财政收入来源，中央政府所管辖的幼儿园、学校、公共图书馆、医院、公园、公共交通以及警察、消防部门和街区保护等方面的开支，都主要靠房地产税收入来维持。根据穆迪的统计，除阿拉斯加以外的美国50个州，算术平均的房产税税率为1.44%。
美国房产较高的名义租金年收益率有两个根底：
以上简单计算的通胀率和房贷利率，使得租金年收益率超过7.09%的部分才是净收益。果此美国的房产租金回报率始终维持在较高的水平。
美国股市平均的股息率要低于房产租金回报率（图4），年，标普500指数的历久算术平均股息率为4.12%，但总体上是不断下降的趋势，年，算术平均股息率唯一2.16%。
总体上看，随着通胀率和利率的下降，美国的房产出租回报率和股息率近二十年来都明明下降，但前者一般都高于后者。
四、税收成本的比较
美国的股票投资，不需要根据所持股票市值缴纳税收。
房产税税率
District of Columbia
房产税税率
1954年至今，美联储基金目标利率的算术平均数是5.63%。美国典质贷款银行协会公布的1990年至今30年期固定利率衡宇典质贷款，平均比美联储基金目标利率高3.02个百分点，按此利差水平，1954年至今，30年期固定利率衡宇贷款的算术平均利率是8.65%。
North Dakota
自有资金净收益率
New Hampshire
New Jersey
New Mexico
Pennsylvania
Connecticut
考虑了资金杠杆果素后，房产投资仍不如股票，但差距明明缩小。
South Dakota
1.通胀率。美国1913年-2008年，95年间的算术平均通胀率为3.48%，只有当历久平均的房租回报率高于通胀率，才会有投资者投资于房产并出租。以表2的数据来看，1970年的房租名义回报率高达7.16%，但果通胀率高达5.7%，实际收益率唯一1.46%。1980年房租名义回报率为5.24%，同年通胀率高达13.5%，实际回报率是-8.26%。
三、房产租金收益率高于股息率
Massachusetts
Washington
Rhode Island
West Virginia
Mississippi
净收益率＝实际收益率+（房价年增值率-年通胀率-房产税税率）
资料来源：Moody’
综合地看，从1930年至1995年，美国的复合通胀率为每年3.42%。同期，以道琼斯指数为代表的美国股市年均复合上涨5.43%，平均股息率为每年4.43%，股票投资整体收益为每年9.86%，扣除通胀果素后的净收益为6.44%；美国平均房价在此期间每年复合上涨4.34%，扣除通胀率和以2007年美国50个州算术平均房产税税率后，净收益为-0.52%。但衡宇产权人可取得租金收入，或节流租房的生活成本。果此美国房产历久租金收益率是否高于6.96%，是房产投资收益率是否高于股票的界限。按表2的数据，年美国房租收益率的算术平均数为6.92%。但美国的储蓄率历久以来一直都比较低（图5），美国人买房普遍要借助于贷款，果此投资房产的资金成本不可忽视。
果此，只有全额付款购房投资或居住，收益才与股票投资相当（表4）。而贷款购房的房产投资回报不如股票。
表4 扣除资金成本的净租金收益率
实际收益率（%）
与股票净收益之差
South Carolina
North Carolina
与股票净收益之差
美国各州的房产税税率
注：资金成本＝8.65%（房贷利率）&贷款比率
实际收益率＝租金收益率-资金成本
表5 自有资金的房产收益率
2.房贷利率。根据美国典质贷款银行协会公布的数据，自1990年到日的18年间，美国购房贷款30年固定利率的算术平均数是7.22%（图3）。假定投资人申请了相当于房款一半金额的贷款，则相当于付出了约3.61%的资金成本。
California
租金收益率（%）
注：自有资金净收益率＝净收益率&首付比例
以上的比较均采用历久平均的数据，从中短期的角度来看，房产与股票投资额的收益可能大不相同。
根据Robert J.Shiller
的统计，从1871年至1995年，标普500指数的年均复合增值回报为6.01%，算术平均股息率为4.80%，总收益为10.81%，略高于年的收益。果缺少1930年之前美国房价数据，无法进行更长期间的比较。
从以上的统计来看，1963年-2008年，投资美国房产和道琼斯指数的增值回报平起平坐，但从更历久的角度来看，房产增值回报不如股票（表1）。从1930年至1990年，以5年为间隔，选取了13个时间区间数据，别离与1995年的数据相比，仅在1960年和1965年历久投资房产的增值回报高于道琼斯指数，并且1960年的投资增值回报仅略微高于道琼斯指数。而其他时点，房产投资的增值回报都不如道琼斯指数。即便在1930年末，在道琼斯指数为164.38点（明明高于1932年大熊市最低的41.22点）的高位时投资，历久增值收益仍高于房产一倍左左。
2005年美国人口查询拜访局发布的告诉显示：年，美国自有住房面积从约142平方米上升到204平方米。而平方米的房子，显然不克不及在2004年卖出和当时204平方米面积的房子同样的价格。即美国单位面积的房价增值幅度不如按套计算的增值幅度，实际的房价增值幅度并没有那么高。考虑到这个果素，相对于股票，美国房产收益率更缺少吸引力。
就中国而言，历久股市的涨幅是否与美国相近不好判断，但股息率却一直不如美国。房产投资与美国也有两个明明的区别，一是中国房产租金收益率明明低于美国，二是中国房产投资不需要付出房产税或物业税。
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