卖方违约，法院会不会把房子判给我？
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卖方违约，法院会不会把房子判给我？
上半年，深圳楼价以“六连冠”领涨全国，提升了“颜值”，也带来了“副作用”——二手房买卖合同纠纷大量涌现。卖方违约，让大量依照合同约定卖了自己房子的买方，无房过户，陷入窘境。几个月来，深圳各级法院受理的房地产买卖合同纠纷案迅速蹿升，引起社会各界关注。
7月25日，一场名为“民断是非”的模拟法庭在深圳“开庭”，由广东卓建律师事务所等专业律师扮演原被告和法官，生动形象地演绎了一场二手房买卖合同纠纷的庭审，“诉辩”双方唇枪舌剑，展开激辩。数百名市民慕名赶来，挤满了会堂。
现场，来自深圳大学法学院教授，民商法学科组组长，中国法学会民法学研究会理事钟明霞，万科集团首席法律顾问，中国房地产业协会法律专业委员会副主任，深圳市房地产业协会法律专业委员会主任颜雪明，还就房地产买卖合同纠纷案中出现的法律热点，向群众做了详细释疑。
热点一：当下，很多当事人房产买卖合同违约的理由是：这套房是我和先生的婚后共有财产，虽然房产证上写的是我一个人的名字，虽然我一个人跟买方签的合同，但我先生现在不同意了，所以我们有权反悔。
（钟明霞）
钟明霞：违约案中，此类借口占了大部分。那么，这涉及两个法律问题：第一是合同有没有法律效力？第二是你有没有房子的处分权？
先说合同效力。你跟买方签订了合同，要卖这套房，按照合同法的规定，双方的合同真实、意愿一致，不违反法律的禁止性规定，这个合同就具备法律效力。
第二个问题，如果房产证上是你个人的名字，你到底有没有单方面处分这个房产的权利？我的回答是：有！
根据物权法规定，房产证是确定权属的一个非常重要的依据。根据物权法的公示、公信原则，这套房子登记在谁名下，谁就拥有这套房子的处分权。退一万步讲，你背着先生单独跟买房签订了买卖合同，这一借口不能作为你反悔的理由。因为法律规定，房产证上写谁的名字，谁就有房产的处分权！
那么你会问，房子是夫妻婚后共同财产，先生也有份啊？法律规定，夫妻之间有约定的按约定，没有约定按法定。这只是一个类比关系。夫妻间有没有约定，如何约定的，并没有公开给大众获知。这不像房产登记，外人想了解这套房产是谁的，去有关部门一查就能查出来，而夫妻约定具有隐秘性，不公开、查不到。你单独处理房产时，买方和中介是没有义务调查核实你们夫妻是如何约定的，只认你有没有这套房子的处分权。而根据物权法的公示、公信原则，房产证上是你一个人的名字，那么你就拥有房产百分百的处分权，因此合同是有效的。
热点二：有人问，如果法庭审理后认为卖方违约不合法，为什么都不判强制过户？
钟明霞：这样理解说明许多人还不懂法。房屋买卖纠纷是合同纠纷，合同纠纷是不涉及房屋所有权变更的。法院不能因为卖方违约，就直接宣判把房子过户到买方名下。法院一般会判决继续履行合同。
再者，强制过户不是法院直接宣判的。它的程序是这样的，如果法院审理一个房地产所有权案，宣判房屋归另一方，而当事人拒不过户，这时另一方需向法院申请强制执行。因此，强制执行，是执行层面的问题，不是体现在法院判决书里的。这一点可能一般人不是特别清楚。
热点三：有很多人问，为什么现在法院在处理买卖合同纠纷案时，基本上都判违约方给予经济赔偿，而不判变更所有权？
钟明霞：房屋买卖合同，仅仅赋予双方债权上的义务，是债权行为。而要求法院宣判过户，是中止房主的所有权，即剥夺他的物权，是物权行为。二者是截然不同的法律概念，不能混淆。
合同是双方当事人的约法，只要这个合同不违反法律的规定，它就是有效的。买卖双方有约在先——房屋买卖合同的格式条款在涉及违约所要承担的责任时是这样规定的：若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
也就说，买卖双方在签订合同时，都认可了如果哪一方违约，就按照合同的责任条款执行。法庭审理依据也是合同是怎么约定的，即要求双方都按照你们事先约定的条款解决问题。
如果乙方能预见到甲方会违约，那么提高赔偿金额或约定一些个性化的赔偿条款，只要甲方同意，写进合同，那么继续履行合同时，乙方得到的赔偿或许能减少损失。
很多人可能不理解这一点，这样做，不是纵容了那些定了合同又不履行、只需承担违约责任而不需要交付房屋的行为了吗？
不应这么理解。法院在审理房屋买卖合同纠纷案时，更愿意把债权行为和物权行为区分开。所谓债权行为，比如说买卖双方订立的买卖合同，就是以合同的形式规定了双方（享有）债权、债务的效力。合同上规定了违约后双方承担的责任和它并不发生物权变更的效力。有合同按照合同约定的事项执行，违约一方，只要承担了合理的违约责任，或者说双方在签订合同前约定了一个合理的违约赔偿，能够足以弥补损失的话，其实效果是一样的。
这是我要讲的第一个问题，那么第二个问题就是我们刚才讲到的，夫妻共同财产。如果这个房屋是登记在夫妻两个人名下的，那么妻子一个人签了这个合同，这个合同是有效还是无效？合同是有效的！按照合同法的条件，要求合同真实，不违反法律的禁止性规定就可以了。至于是否有权处分，不影响合同的效力。对此可以参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 ( 10:59:11)第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
热点四：作为买方，我如约执行了合同的约定，卖掉了自己房产，筹得了首付，但卖方违约不卖房子给我，让我失去了自己的房产，只能租房住。我能不能向法院提出对方精神赔偿的请求。
（颜雪明）
颜雪明：这个问题，很多人在合同纠纷里都会提到，但是在法律上是不支持的。精神损害赔偿在什么情况下支持呢？在侵权纠纷才支持。合同纠纷是不支持的。
从法理上讲、从生活经验上讲，订立合同的双方要对合同有个充分的预见。这有一个重要的法理，合同双方当事人应当预见合同履行的后果有两种情况，既可以预见到合同顺利履行，房产过户到我的名下；也必须预见到对方反悔或违约，不愿意卖给我，我怎么办。
双方在订立合同时，是讨论过这些事的，双方对执行后果是有两手准备的，哪又会有精神损害。但侵权损害不同，我和任何人没关系，他在后面拍了我一砖头把我打倒了，这种损害是无法预见的。所以我们可以见到，合同双方当事人在签订合同的时候，要接受合同条款的约束的义务，包括违约责任。
来源：楼市参考 作者:张缘溪
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浅谈分期付款买卖合同当事人的权利保护
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分期付款消费在我国近几年成长迅速，这种来源于国外的超前消费风尚，随着我国居民收入的提高，可预计收入的稳定增长，分期付款买卖作为商品促销手段和卖方向买方融资的方式被普遍接受，但同时卖方风险的预防与买方利益免受卖方侵害之间的矛盾上始终存在，大量的分期付款买卖合同纠纷的出现使我们应该对这新型的合同形式有一些深入的了解，使我们明白其独特的存在方式，明了其中孕含的法律问题，对指导我们处理该类纠纷起到一定的指导意义。目前出现最多的纠纷是汽车分期付款买卖合同纠纷，我们从汽车这一特殊商品的分期付款买卖可以了解整个分期买卖合同的特点。本文试从法律角度探求分期付款买卖合同，力求保护卖方，对能使买方利益不受侵害。
&&&&一、分期付款买卖合同概述
&&&&分期付款买卖合同是买卖合同一种特殊类型，这是指当事人双方约定出卖人先行给付标的物于买受人，买受人将其应付的总价款分期支付给出卖人的买卖合同，它与普通买卖合同相比，其独特之处在于标的物先行给付和价款分期偿付，适用于标的价款数额较大，买受人消费能力目前尚不能一次付清，但对未来收入状况有稳定的预期，能够按期支付分期款，在所有权转移与风险责任的承担等方面，除非有特别约定，否则与普通买卖合同并无不同，分期付款买卖合同受到重视，其要源在于：第一，分期付款买卖可以调和丰富的市场供应，潜在的消费需求和消费者有限的实际购买力三者之间的矛盾。第二，采用分期付款买卖形式，可刺激消费者的购买欲望，从而扩大商品的销售，促进市场繁荣。第三、出卖人可采用这种方式扩大市场占有率，减少库存，回收资金，正因为如此，不难预见分期付款买卖将成为我国的商品销售的常见方式，尤其是在汽车、房产领域更得到广泛应用，同时也必须注意它隐含着潜在的风险；第一、出卖人将商品预先交付给买受人，买受人则分期向出卖人支付价款，对出卖人而言无疑是一种风险，其权利可能会因买受人拖欠价款而得不到最终保护，第二，就买受人而言，其权利往往会因实力雄厚的出卖人在订立分期付款买卖合同时附加一些不利的条款而受到侵害，但相比较而言，出卖人牺牲的利益和承受的风险要大一些，法律应注重保护出卖人的权利，现在实践中出卖方在合同大多采用所有权保留，标的物抵押登记，对合同进行公证，标的物强制保险，合同解除等条款予以保护权利，但出卖人借助合同，利用其优势地位侵害买受人权利的现象时有发生，我们必须在坚持合同自由原则，注重出卖人权利的同时，对其加以合理的限制，以实现双方权利与义务的基本平衡，下面将对分期付款买卖合同中常见的权利保护条款作粗浅的分析。
&&&&二、所有权保留条款
&&&&分期付款买卖合同作为买卖合同，其所有权转移也适用《合同法》第133条的规定，&标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定的或者当事人另有约定的除外。&
&&&&一般而言，分期付款买卖合同的所有权的转移有下列两种情形：
&&&&1、一般情况下，标的物所有权自出卖人交付时起转移，即标的物自所有权自出卖人将标的物交给买受人占有时转移，这种所有权转移的方式符合双方当事人订立合同时的宗旨和本意，买受人订立合同的目的在于取得标的物的所有权，只不过由于客观原因（如经济实力不足）无法偿清全部价款，才采取分期付款方式以解资金不足之急，同时出卖人出售该标的物目的在于转移该标的物的所有权并取得与之相对应的价款，并非转移标的物的使用权从而取得资金（如租赁），符合我国民法原理和法律规定，《民法通则》第72条规定：&财产所有权以财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外，&以汽车为例，所有权转移的方式以登记为准，出卖人出卖汽车时，将汽车户口登记为买受人时起，所有权实现转移。
&&&&2、双方在分期付款买卖合同中约定，标的物的所有权暂时保留出卖人，用以担保买受人支付价款，出卖人将汽车先登记在自己名下，待买受人付清所有款项再过户给买受人，即为所有权保留条款，此时买受人对于标的物只有使用权，没有所有权，如果买受人需要处分该标的物，则需经出卖人同意，所有权保留是针对买受人于价款付清之前先行占有，使用标的物的情形，保障出卖人的价款受偿权得到实现&的较为理想的担保方式，保留所有权，对所有权的转移附加条件，只有在出卖人附加的条件得到满足时，所有权才转移给买受人，《合同法》第134条规定，&当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物所有权属于出卖人。&
&&&&三、标的物抵押登记
&&&&出卖人为防止买受人单方处置标的物，会在该标的物上设定抵押权。依据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押人以车辆等抵押的，应当到车辆的登记部门办理抵押登记，抵押合同效力自登记之日起生效，对车辆设定抵押权，可以限制车辆未经出卖人同意的转卖，防止恶意逃避债务，另外可以对抗买受人因其它债务引起的对该标的物的追索。
&&&&四、公证合同的效力
&&&&分期付款买卖合同经公证机关公证，保证了合同的真实有效，约束双方当事人严格按合同履行，公证的合同是否可以申请人民法院强制执行，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》赋予强制执行效力的公证合同可以申请人民法院强制执行，实践中双方同意在公证文书中注明&本公证合同具有强制执行效力&，一方违约时，另一方可不必走诉讼程序，直接申请人民法院强制执行，这种方式的优点在于由于合同条款是双方真实意思的表示、明确、具体、违约责任清楚，直接申请强制执行有利保护合同守约方的权利，避免长期的诉讼成本，另外可以增加公证合同的公信力、严肃性。
&&&&五、剩余期限利益丧失
&&&&所谓剩余期限利益丧失条款，指在分期付款买卖合同中约定，如果买受人不按期偿付分欺价款，出卖人有权要求买受人将所剩价款一次付清，买受人将丧失他在分期付款买卖合同中所享有的期限利益，分期付款买卖的价值就在于买受人利用它的价款分期偿付性达到融资的目的，因为一次延付而偿付全部分期款，对买受人而言难免存在困难，此时法律在保护出卖人的利益，又不侵害买受人利益的问题上应如何作出最佳选择呢？以汽车分期付款买卖合同为例，就有三种不同情形的约定，第一种情形是出卖方在拟定的合同写明&如买受人未按期支付到期价款，出卖方有权持本合同就全部价款请求人民法院强制执行&这种情形对买受人就比较不利，第二种情形是出卖方拟定的合同中写明&如买受人未按期支付到期价款，经两次催告仍不支付，出卖方有权要求买受人支付全部价款&，这种情形给了买受人两次继续履行合同的机会，但是两次催告的间隔时间不明确，买受人可能不能更好地做继续履行的努力。第三种情形是出卖方在拟定合同中写明&如买受人未按期支付到期价款，经出卖人书面催告，在20天时间仍未履行的，出卖人可以要求买受人支付全部价款。&我国《合同法》第167条规定&分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同&这一规定对买受人来说比较宽松，但如果出现未支付的到期价款未超过全部价款的五分之一而迟延时间过长的情形，对出卖人来说其权利将长期得不到保护，所以我认为应给买受人一个合理的期限内的正式催告，仍未履行时，出卖人有权要求其一次性支付。
&&&&六、合同解除条款
&&&&合同解除条款，即在订立分期付款买卖合同时双方约定，当买受人一次迟延支付价款时，该分期付款买卖合同就失去效力，我国《合同法》第167条规定的迟延支付到期价款达到全部价款的五分之一时，出卖人可主张解除合同，当事人在合同中约定解除条款的这种方式为约定解除权的解除，即当事人在合同中约定在合同成立后全部履行之前，由于某种情形出现后（如一方违约），另一方可以通过行使解除权来消灭合同关系。出卖人基于其保留的所有权将标的物取回的行为可视为行使合同解除权，分期付款买卖合同解除后会产生几种法律后果，以汽车为例，出卖人可要求买受人支付全部价款，将车辆所有权转移于买受人，如买受人无法支付全部价款，出卖人可将车辆收回通过拍卖形式收回价款，如拍卖所得的价款不能满足实际应收价款，出卖人仍可就剩余价款向买受人追偿，并可向买受人要求赔偿损失。
&&&&七、分期付款买卖合同纠纷的处理原则
&&&&在分期付款买卖合同履行过程中，正因为上述合同条款的约束力，买受人从自身利益出发大都能按期履行付款义务，对有些因暂时资金困难的买受人违约被诉到法院时，我们在处理该类纠纷时，应了解其上述特点，以维护正常的合同履行出发，分清违约事实，根据出卖人的诉讼请求，作出继续履行合同或是解除合同的选择，无论任何选择，我们的目的只有一个，那就是维护这一新型合同形式的守约方的合法权利，以维护正常的交易秩序。
&&&&分期付款买卖作为特殊的买卖形式，在我国正处于起步阶段，在双方权利保护方面法律上还存在一定的空白，有待于我们在实践中摸索，在我国汽车分期付款买卖正蓬勃兴起之时，我们法院在维护这一交易形式秩序方面正起到越来越重要的作用，对该类纠纷处理得越及时越好，相信会有越来越多类型的商品采取分期付款方式，以满足人们不断提高的消费需求。楚新辉
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