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新政房贷提前还款费用一览 网友：划不划算？
&& 日 13:21&&来源： 光明网&&
自发布房贷新政已有一个多月来，使得此前大部分被政策“禁锢”的二次置业需求得到释放，不少人有了提前还贷的打算。记者了解到，还清首套房贷就能首付三成买第二套，还可能享受到利率优惠，我市部分银行提前还贷已经开始“打涌堂”。那么，房贷新政下，到底该提前还贷还是理财?也是市民关心的话题，为此，记者采访了业内专家，为市民支招解答。
　　近日，记者从太原市多家银行了解到，“认贷不认房”的“930新政”已在执行。不少打算改善居住条件的购房者计划还清“老房贷”再办“新房贷”，从而可以享受首套房贷政策。记者咨询银行个贷人员了解到，尽管类似咨询近来有所增加，但并未出现提前还贷的大批人群。业内人士也提醒，提前还贷要区别对待，一味追求“首套房待遇”或许并不划算。决定提前还贷前，不妨考虑清楚下列几个问题。
　　是否有大额贷款享受低折扣？
　　据了解，银行对于不同借款者，在不同时期给予的利率折扣不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率，这已经属于银行贷款利率中极其优惠的了。这种情况下提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了。另外，公积金购房政策含有一定的福利性，一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者正有数额可观的贷款享受这两种类型的低利率折扣，那么最好就不要提前还款。因为记者了解到，目前太原首套房贷最低折扣也顶多八五折，而且只有少数人才能获得。购房人贸然还完低折扣贷款再贷款，即使按照首套房优惠，也很难能获得之前的折扣了。
　　还款是处于初期还是后期？
　　银行人士告诉记者，房贷分为等额本金和等额本息两种还款方式。其中，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期，此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金，并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。当等额本金当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。因此，想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段，如果还款时间不长，选择提前还贷可有效节省利息支出；如果是在中后期，已经偿还了大部分利息，就不适合提前还贷。
　　银行是否有违约罚息规定？
　　记者走访太原部分银行了解到，目前对于多数中小股份制银行而言，对想要提前还贷的购房者很少有额外罚息，要求支付违约金的。不过一些大型国有银行，却不同程度存在需要支付违约金的情况。部分银行会在贷款合同中列明，提前还款可能需要支付一定的违约金。有的银行则需要收实际还款额1个月至3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。此外，一些银行都对提前还贷有年限要求，多数期限是1年。如果购房者的贷款期限不满1年就要求提前还贷，可能需要按合同约定支付一定金额的违约金。因此，提前还贷者需要向所贷款银行了解，是否会因为提前还贷造成违约。
　　是否有更好的投资渠道？
　　太原多位银行个贷人员向记者坦言，实际上，在银行贷款中，房贷算得上是利率相当低的一种贷款了。跟企业动辄上浮三四成的贷款利率相比，房贷的资金使用成本低出很多。而如今随着互联网金融的发展，居民投资理财渠道渐多，对于这部分家庭来说，选择用闲置资金进行投资获取收益，可能大于通过提前还贷节约下的利息。因此有理财头脑的家庭，不妨有效利用好手中资金，以钱生钱。
　　但需注意的是，投资总是有风险，且高收益伴随高风险，对于那些理财能力弱、只追求稳定储蓄收益的家庭来说，提前还款以节省利息仍旧是个不错的选择。记者孙耀星
编辑：汪昕
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新政房贷提前还款费用一览 网友：划不划算？
新华网四川频道人民网―各方解读房贷提前还款
各方解读房贷提前还款
　　央行提高房贷利率后，部分购房者头疼了，想出了提前还贷的招儿。提前还贷的人多起来之后，部分银行又头疼了，祭出了收违约金的法宝。近日新华社记者多方采访，从相关各方面解读了提前还贷的有关问题。　　■银行　　提前还贷未形成热潮　　“房贷新利率出台以来，很少有客户前来申请提前还贷。”华夏银行北京亮马河支行行长张志刚4日向记者介绍，“其实，加息对百姓而言，更大意义上的是一种心理作用。当然，我们不会用收取违约金来处理与客户的关系。”　　记者4日走访的银行机构传递出这样的信息，对央行出台的房贷新政策，消费者虽然表现出相当的敏感，但是并没有出现提前还贷热潮。　　工、农、中、建四大国有商业银行目前均按照央行政策规定，将个人住房贷款利率锁定在5.51％这一下限利率。“工行的客户群体比较庞大，业务种类齐全，长期的、多方面的精诚合作已经打造出了一直相对稳定的客户群体，一般不会因为利率的一时波动而选择撤离。”工商银行总行一位专业人士说，“目前从各地反馈的信息看，提前还款的不多。”　　来自建设银行总行的消息说，目前各地提前归还贷款的客户很少，总行并没有把这一问题提升到关注度很高的层面。中行北京分行一位客户经理介绍，在其亲自经手的800多名房贷客户中，仅有3名客户想申请办理提前还贷，但还在犹豫中。不过，前来咨询的消费者还是不少。　　中信实业银行有关人士介绍说，“何时还款是消费者的权利，如果采取收违约金的做法，无疑会赶走得之不易的客户。”　　调查数据显示，当被问及“听到房贷利率上升的消息，您的反应如何”时，多数消费者还是选择了按计划还贷。公众普遍认为，工薪阶层一下筹措出大量资金提前还贷不是很现实，更无太大必要。　　■法律专家　　提前还贷不违约　　针对借款人提前偿还房贷是否应支付违约金的争论，记者5日走访了首都部分法律界人士。他们认为，市场行为从法律层面说是一种合同行为。在目前银企借贷关系不良、呆账坏账增加、信用信誉不佳的大背景下，提前还贷在客观上降低了银行的信贷风险，也有利于培养人们的信用意识，不应该视为违约行为。　　北京市博金律师事务所律师郭耀黎说，从现实情况看，目前一般的借贷合同均未对借款人提前偿还借款应支付违约金作出专门约定。我国合同法第208条规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该规定，借款人可以选择提前偿还借款，且应按照实际借款的期间向银行缴纳较少的银行利息。　　郭耀黎说，按照“法无禁止即为许可”的法学原理，在法律和合同未对借款人提前偿还借款作出约定的情况下，不得将该行为解释成违法或违约行为，不应向借款人收取额外费用，更不得以收取违约金方式要求借款方承担过度责任。　　北京纵横律师事务所合伙人王惠认为，提前还贷在法律上是对合同的提前履行。尽管我国法律原则上赋予债权人在提前履行的问题上有拒绝受领权，但我国《合同法》第208条的规定，实际上体现了我国法律鼓励借款人提前还款的立法政策。由此，借款人提前偿还借款是为法律所允许的。银行在接受了当事人提前还贷后收取违约金没有法律依据。　　■中消协　　银行无权强收违约金　　对个别商业银行向提前还房贷者收取“违约金”，中消协有关专家5日表示，如果借款合同中没有另行约定，银行无权收取“提前还贷利息”或所谓“违约金”。　　专家认为，原借款合同中，如果有关于提前还贷收取相应费用的约定，但约定不明确的，应当按照《合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”目前，国内购房按揭借款基本上都是不收提前还贷的利息和“违约金”的，这点已经成为事实上的商业惯例。　　专家表示，提前还贷现象可能还会继续。个别银行所采取的收取提前还贷利息或“违约金”的做法，从法律的角度缺乏法律支持；从金融管理和竞争的大环境讲，反映了部分商业银行对风险的预测意识和能力不足，才出现市场变化后，寄望单方面变更、解释合同以解决问题的被动局面。　　■理财专家　　提前还贷要谨慎　　记者约请理财专家算了一笔细账，结果显示，提前还贷会打乱购房者的生活节奏。　　执行新的央行基准利率6.12％的0.9倍，即5.51％后，实际比现行利率5.31％高出0.20个百分点。以购买一套目前市场上销售情况较好、总价100万元的住宅为例，若按照八成按揭贷款，即80万元等额本息法还款计算：15年按揭，月供还款额增加不到85元；20年按揭，月供还款额增加90元；25年按揭，月供还款额增加95元；30年按揭，月供还款额增加也不到100元。　　以10万元房贷为单位计算，按照新利率执行，15年后的还款比现行利率多1903元；20年后多2700元；25年后多3567元；30年后多4495元。这些资金平均消费在15到30年的时间里，不可能影响生活质量和投资理财计划。　　央行这次调息是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是随着经济形势的变化而变化的，不能认为不管未来的房价、物价走势如何，房贷利率总是低利率。如果现在把手头的资金全部还给了银行，以后如果再需要大笔资金再向银行贷款时，可能会面临更高的利息成本。　　理财专家建议，对于有稳定收入的消费者而言，每月多支付几十元钱的利息，对实际生活影响不大。如果手中有闲散资金，还能找到其他投资门路，就更不必为每月增加的几十元钱而“捡了芝麻扔了西瓜”；对于手中暂时没有富余资金的消费者来说，也更加不必借钱还贷，将本来十分轻松的还款计划人为转换为一种瞬间的沉重压力。　　据新华社&&&&《京华时报》(日B34版)
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房贷提前还款综述
每年的年底年初都是房贷提前还贷的高峰，很多手头有了宽裕现金的贷款购房者在考虑是否提前还贷。不过，去年以来，市场上的理财产品选择多了起来，余额宝等产品收益率也居高不下，闲置资金除了提前还贷外有了更多选择。有购房者就在是否房贷提前还款上拿不定主意，究竟该还款减轻贷款压力，还是应该投资理财来抵消贷款利息？理财专家指出，虽然当前市面上各种理财产品收益率攀高，甚至还高出贷款利率，但这只是短期现象，因此就放弃房贷提前还款计划并不明智。不过，对于一些已经享受了利率优惠的购房者，房贷提前还款并不合算。
房贷提前还款究竟划不划算？
房贷提前还款流程
房贷提前还款办理程序说明
1.房贷提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
2.房贷提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
房贷提前还款手续
根据银行的规定，房贷提前还款的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定房贷提前还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。
各家银行对于房贷提前还款并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。
部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。
值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。
房贷提前还款注意事项
适合房贷提前还款情况
1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。
2、贷款当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响，有些客户在购房时并未能享受利率优惠，甚至可能利率上浮，此类贷款人提前还贷，相对会比较划算。
3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。由于近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
4、购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有无投向的闲置资金，可提前还贷。
不建议房贷提前还贷情况1、如果市民享受7折贷款利率，不必着急还款，因为这种情况的折后贷款利率比存款利率还低。
公积金贷款买房用着急提前还贷,公积金贷款因为含有一定福利，贷款利率相对商业贷款更低
对于还款3-5年以上的房贷者不建议提前还贷。
由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式，将全部贷款本息分摊到各月收取，前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，还款在3-5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，这个时候提前还贷，无异于主动放弃低成本的资金使用权，肯定不划算。
4、做生意往往需要拆借资金，一旦需要用钱，到银行办理贷款的话，利率会比房贷高出很多，不建议生意人提前还贷。
公积金贷款提前还款办法
公积金贷款和商业按揭贷款，在提前还款上有不同的规定。公积金贷款还款没有商业按揭提前还贷那样灵活，因此我们需要提前了解公积金贷款提前还款都需要什么手续。
个人贷款程序
1、签定认购书：客户与已和银行签约的房地产开发公司签定认购书，并向房地产开发公司交纳首期购房款；
2、办理申请：客户到银行委托的律师事务所办理按揭申请手续,包括交验个人资料、交纳各项费用、填写法律文件；
3、货款审查：律师事务所对客户申请进行初审，之后由银行进行审批；若审查不合格，退回客户资料和所收取的费用；
4、其他法律手续：律师事务所代办保险、公证及抵押物的抵押登记、备案；
5、贷款的发放：银行将贷款款项划至发展商帐户，并通知客户开始供楼。
个人贷款的偿还方式
办理流程及费用：
1、按所签的货款合同规定分月等额偿还贷款。客户应于贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息，由银行扣收每月应还款；
2、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请，能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。
房贷提前还款特别提醒
房贷提前还款提醒一：不要忘了退保
在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
房贷提前还款提醒三：办理抵押注销
银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
房贷提前还款提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款
对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。
提醒四：提前还贷后，市民最好与银行重新签订一份补充协议
因各大银行以及各分行对于房贷利率的下限都没有最终确定，所以市民在剩余供楼款的利率等方面存在一些不确定因素。所以应当尽可能向银行提供以前优良的还贷记录、信用度证明及良好的收入水平证明等，以尽可能取得银行的最低房贷利率下限。
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房贷提前还款有几种方式?哪种最适合你
　　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐...
　　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
　　提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。
　　按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。
　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)
　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)
　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)
　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)
　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)
　　理财专家建议：提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
　　■如何还贷才划算
　　如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会&优惠&很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。
　　如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。
　　据专家分析，两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，&等额本息还款法&所要支付的利息将高于&等额本金还款法&，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择&等额本金还款法&贷款比较好，这样提前还贷比较划算。
　　但是，并非所有的人都要用&等额本金还款法&来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用&等额本金还款法&;假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用&等额本金还款法&还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择&等额本息还款法&。
　　如果你贷的是等额本息还款的，那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额度比较小，提前还贷，可以减少大笔的利息支出。争取这几年能多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。
　　从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。
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