前天与卖房人唐某签了卖房协议，并缴了1万元定金（协议上写的定金）。签协议那天，只有唐某一人到场，他只出示了房产证以及土地使用证和他自己的身份证，但是房产证只有其妻一人的名字，我们想看结婚证，但是他没带，他说在约定的下一周买方缴其余购房款的时候再带来。只在在卖房协议上注明了两人属于夫妻关系。卖方签字只有唐某一人。　　请问这份卖房协议有效吗？买方能要回定金吗？　　协议上注明在买家交付1W定金一周内，再付唐某购房款10W，但是唐某没来收取。同时买方要求唐某带妻子一起，但是唐某说没空。请问唐某算违约吗？
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　　坐等各位大侠解惑~~
　　有没有人啊懂啊~~~
　　如果房产本上是夫妻两个人的名字，一方背着另一方卖房，买房人不知道内情，支付了合理对价，买房人是善意第三人，买卖合同有效，也可以过户。房主的损失一方向另一方要，夫妻之间打架去。但现在这种情况很少，房本的人不全部到场，房本登记机关根本不给过户，怕引起不必要的纠纷。　　你这种情况不属于善意第三人，因为房本上只有妻子一个人的名字，妻子不到场，你不能断定就是夫妻共有财产。　　现实中也有夫妻一方名字属于共同财产的，但要房本名字的本人到场，结婚证等没用。你们签的合同要防备丈夫偷偷把妻子的个人财产卖掉，那你交了钱就鸡飞蛋打了。　　定金可以要回来，不行到法院要求返回不当得利。这不是你们违约，而是他无权卖房。如果他妻子本人来是可以的，那就不是他卖房，而是妻子卖房了。注意结婚证在买房中无效，只有房产本有效，还有看是不是假的。现在婚前房子很多，再婚后一般有自己的婚前财产，尤其是女的，法院照顾妇女儿童。婚前财产归自己。
　　@南海珊瑚礁1
17:28:36　　如果房产本上是夫妻两个人的名字，一方背着另一方卖房，买房人不知道内情，支付了合理对价，买房人是善意第三人，买卖合同有效，也可以过户。房主的损失一方向另一方要，夫妻之间打架去。但现在这种情况很少，房本的人不全部到场，房本登记机关根本不给过户，怕引起不必要的纠纷。　　你这种情况不属于善意第三人，因为房本上只有妻子一个人的名字，妻子不到场，你不能断定就是夫妻共有财产。　　现实中也有夫妻一方名字属.....　　-----------------------------　　谢谢你，如果他妻子追权，同意卖房，我也还能解除协议吗？
　　他妻子要有书面授权委托书。注意要他妻子亲自来，亲笔写，不然他拿来一个你知道真假？不亲笔写以后反悔了怎么办？　　他妻子来，由他妻子再和你们定合同也行。　　总之，没他妻子亲自来，不能买他的房，不然有上大当的可能。　　他妻子同意卖房，你也可以解除协议，因为那个协议无效。经过他妻子追认合同有效，但你们有催告权和解除权。
　　《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。“
　　不是解除权，是撤销权，说错了。是催告权和撤销权。
　　@南海珊瑚礁1
10:57:51　　《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。“　　-----------------------------　　非常感谢你~
　　回答的很全面。就是这样。
　　“撤销应当以通知的方式作出”
电话里口头通知可以吗？还是要书面的？
　　无论采取何种方式，这种方式应当满足以下条件：足以证明１、你向对方发出了通知２、发出通知的时间３、表明发出通知的主要内容。关于对方是否收到，只需依一般之通常情况可以及时到达即可。
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)老公签合同卖房，妻子反对，房子能卖不？法院：房子可以不卖，但老公要赔偿买方损失_网易新闻
老公签合同卖房，妻子反对，房子能卖不？法院：房子可以不卖，但老公要赔偿买方损失
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二手房买卖是个大学问，不少人因为没有弄清楚，结果吃了哑巴亏。昨日，市五中院的法官用几类真实的典型案例，教市民避免二手房买卖纠纷。
案例：王明婚后购买了一套商品房，登记在自己名下。之后，王明与张亮签订房屋买卖合同，将房屋卖给张亮，但未办理过户登记。王明的妻子陈萍得知后，认为该套房产系夫妻共同财产，王明没和她商量就卖，不算数。陈萍告到法院，要求判该合同无效。张亮觉得无辜，告王明夫妇，要求尽快过户。
法院认定买卖合同有效。同时法院认为：夫妻对婚内财产共同享有所有权，因此妻子有权追回；卖方合同有效，由于王明无法履行合同，应当对张亮承担违约责任。
买房时，应审查房产是否存在共有权人。除房产证外，还应了解卖房人的婚姻状况，以防过户遭受阻挠。同时，反悔的卖房人承担的违约责任不仅限于合同约定的违约金，还应赔偿损失，包括买房人的可得利益损失等。
老公卖房，妻子反对，到底听谁的？
案例：秦鹏在某开发商买了一套商品房，尚未取得房产证，通过中介与王强签订了房屋转让协议。约定定金1万元，剩余房款在过户登记时一次性支付。中介公司承诺，负责在日前先为秦鹏办理房产证，否则赔偿王强双倍定金。秦鹏和王强须在日前配合办理过户。
合同签订后，王强支付了定金10000元和中介费6100元。中介公司推迟了近一个月才为秦鹏办理房产证。王强不愿继续履行合同，提出：只要收回定金和中介费，便可解除合同，互不追究责任。秦鹏拒绝退还定金，之后将房屋卖与赵磊，并办理了过户。王强起诉秦鹏要求双倍返还定金。
法院认定，王强不能因中介公司迟延办证而拒绝履行合同，而秦鹏对王强的迟延履行未作催告，不享有法定解除权，他卖房给第三人的行为应视为他以事实行为同意王强的提议，因此应返还王强定金10000元。
非根本性违约不能解除合同，即便享有法定解除权或约定解除权，也应当正确行使，主张解除应通知对方。合同解除前不得将房产另作处理，避免一房多卖引发纠纷。
违约合同解除，有理变没理
于丽娜与单位签订了《职工定期使用权集资住房合同书》，从1994年开始享有单位一套房屋40年的承租权。日，于丽娜与王保国签订《房屋转让协议书》，约定王保国享有该房屋的一切权利。此后，王保国一直居住使用该房，并以自己的名义缴纳水、电等费用，所有权单位对于丽娜与王保国之间的转让也同意。
2010年，于丽娜以未征得产权人同意为由，请求法院确认《房屋转让协议书》无效。法院认定，该协议合法有效，驳回了于丽娜的诉讼请求。
此处的公房承租权，是指我国计划经济时代遗留下来的直管公房或自管公房承租权，承租人享有长期的居住权。居住的房屋往往被视作个人房产进行转让，实际是承租权的转让，只要产权人不反对，则应当对转让的合同效力予以确认。
公房转让，产权人不反对就有效
林莉通过中介，与何捷签订房屋买卖合同，转让自己按揭的一套商品房。合同约定，何捷付定金10000元，并出资为林莉还清贷款，过户当日支付尾款，但还贷前，林莉须将该房全权委托给中介公司代表办理后续相关手续，任何一方违约须承担合同约定房屋总价5%的违约金。
合同签订当日，林莉收到了中介公司转交的定金10000元。后中介要求林莉办理经公证的全权委托书。林莉认为，全权委托给中介公司（包括交付房产手续及代收款）风险较大，便借故合同并未约定委托书公证、事先未看过委托书样本，不同意办理，要求先还贷款后办委托；何捷则认为，合同已经约定了先办委托后还贷，林莉如果不将房产手续交给中介公司并出具委托，自己先替林莉还贷没有保障。于是，过度谨慎的双方互不相让，互不信任，何捷告林莉，要求返还定金10000元并支付违约金1400元。
法院认定，合同中约定的“全权委托”和“办理后续相关手续”是一种概括性陈述，对委托的具体事项未作明确约定，合同约定不明确细致，又没有达成补充协议，现双方均同意解除合同，判令林莉返还何捷定金10000元。
再完美的合同也无法预见所有的履行细节，合同订立后应尽量促成交易。履行有先后，即便约定同时履行，实践中也会有先后。市场有风险但更需要信任，否则寸步难行。
重庆晨报记者 封璟
互不信任，小纠纷酿大矛盾
本文来源：华龙网-重庆晨报
责任编辑：王晓易_NE0011
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夫妻房产证上更名加名减名只有一种情况征收契税
&&■房产咨询投诉台 房产相关问题咨询、投诉欢迎@快房网宁波站 或拨打热线6。&&近日，不少读者打进热线电话咨询，关于夫妻房产方面的疑问特别多，比如夫妻在房产证上加名、更名手续如何办理？契税如何征收？夫妻共有房产的买卖需要注意什么问题？现在我们精选几个问题，由房产交易中心的相关工作人员和浙江铭生律师事务所的宋雪萍律师作答，供读者参考。&&&&按揭房屋&&无法办理夫妻加名&&问：在海曙有一套90平方米的房子，属于老公婚前购买的财产。这套房子是老公按揭购买的，贷款期限20年。现在这套房子依然在还贷中，房产证上是否可以加上老婆的名字，需要什么手续？&&答：如果房产未设立抵押权登记，夫妻双方只要有结婚证均可以办理加名手续，一般需提交双方身份证、结婚证、房产证、契证、土地证等材料，双方到场共同申请办理登记手续，收取80元/本的工本费。&&但以下两种情况不能进行房产证加名：一是房屋为按揭贷款购房，并尚未还清贷款；二是该房产已办理银行抵押。&&&&夫妻房产加名、减名、更名&&只有一种情况征收契税&&问：老公婚前买了一套120平方米的房子，属于一次性全款付清。现在房产证上需要加上老婆的名字，请问契税如何征收？如果这套房产证上由老公的名字改为老婆的名字，契税又如何收取？&&答：根据相关规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税；房屋、土地权属原归夫妻一方所有变更为另一方所有，也就是夫妻之间进行更名，也免征契税；夫妻房产份额变更，同样免征契税。&&按照我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻房产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动，而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。也就是说，房屋属于夫妻共有财产的，离婚后变更为其中任何一方的，不征收契税。&&目前只有一种情况需要征收契税：房屋属于夫妻一方的婚前财产，夫妻离婚后，更名给另外一方，可根据夫妻双方采取的赠与或者买卖的过户形式相应地征收契税和其它相关税款。&&&&房产证上只有一个名字&&购买时最好仍要求夫妻双方签字 &&问：在江东有一套两居室的小面积房子，为夫妻婚后共同财产，但房产证上当初只写了老公一个人的名字，现在签订了卖房合同，只有老公一人的签字，这样的合同是否有效？
&&答：购房者在购买二手房时，对于房产证上登记为夫妻双方名字的，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让合同才有效。购房者应要求夫妻二人共同与其签订房屋转让合同，如果一方因特殊情形无法签字时最好出具公证过的授权委托书，表示同意出售此套房屋。&&房产证上如果只登记夫妻双方其中一人的名字，购房者在签订购房合同时，房屋产权证登记的产权人在合同上签字买卖合同即可成立。但也要提醒购房者注意，假如你购买的房产的房产证上只有夫妻其中一人的名字，最好让夫妻双方共同在二手房买卖合同书上签字。这是为了避免在签订房屋转让合同后，因原房主的配偶不同意买卖而引起麻烦。记者 张文静
[] [] [] []夫妻共有房产，买卖合同只有一人签字有效吗？_百度知道
夫妻共有房产，买卖合同只有一人签字有效吗？
房产证是夫妻婚后办理的，只有老婆的名字，现在要卖房子但是房屋转让合同上老公没有签字，这个合同有效吗？
我有更好的答案
1、如果房产证上注明是“个人所有”，你签订的房屋买卖合同从法律上将是有效的；2、如果是你们夫妻婚后购买的房产，从法律上讲，属于你们夫妻共有财产，你的配偶可以向你主张损害赔偿的权利；3、如果买方不知道是夫妻婚后购买的房产，买方属于善意购买，你的配偶无权主张房屋买卖合同无效。
这里的善意、受寄人，如无相反的证据、借用人，而且是推定任何参加交易的第三人都具有这种善意。物权法对这种善意的保护，是公信原则的体现。 　　善意取得、运送人是所有人或其他有处分权的人，并且依转让物当时的环境，他也不应知道占有人系非法转让。即根据当时的环境，依交易的一般情况，指不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态。恶意就是第三人依当时的情况知道或应当知道转让人无让与的权利。 　　第三人受让该不动产或者动产时是善意的，错误地认为动产的承租人， 另外，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人。例如，亦称不知情，可以得出让与人无权让与的结论，则第三人应视为恶意。例如第三人以不正常的低价购买物品、意思表示的瑕疵发生误解，应认为是恶意。　　（三）以合理的价格转让； 　　（四）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人 总结一下，只要买房人支付了市场价买了房子，你追回的可能性不大，结果就是，不受善意取得的保护； 　　（二）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第三人必须是善意的。善意一词是拉丁文bona fides来的，你这种情况买房人适用善意取得制度，善意取得应该符合的条件：　　（一）出让人无权处分，是指取得标的物的第三人不知道或者不应当知道占有人为非法转让如果买房是一次性或者纯公积金贷款。这里不仅不要求第三人有出让人有权处分的确信。我们这里所说的善意是指第三人不知道占有人系非法转让，整个过程根本就不需要你签字。与之相对应的就是恶意第三人，如果是对让与人的行为能力、代理权的范围
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夫妻双方如果没有离婚，应该是有效的
房子可以一个人卖的，一增无效的，你有一半的产权，可以到房管局把产权过户冻结
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