&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&购房定金不予退还是否合理，购房交定金时要注意什么
购房定金不予退还是否合理，购房交定金时要注意什么
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主讲嘉宾：邢洋律师
一、购房不予退还是否合理开发商认购书中有一条款，如果由于购房者原因无法签订购房合同时，开发商不退定金。认购书中的该条款是否合理？购房者该怎样保护自己的权益？对于定金不予退还的条款，在开发商具备合法销售资格，而业主违约未能签署买卖合同时，依法是可以不予退还的。建议业主按如下方式保护自己：定金尽量少交；对认购书的内容要多加注意，慎重签署；签署认购书后，一定要在约定的日期前往就合同条款进行商讨，并注意的保存，如因合同条款未能达成一致意见而没能签署的，不视为任何一方违约，定金应予退还。二、购房交定金时要注意什么消费者在订立定金条款时，应当注意这样5个问题：（1）定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；（2）应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；（3）虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效；（4）要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。（5）谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。（6）定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。
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购房定金与订金到底有什么区别
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2014年昆山市人民法院审理的此类纠纷中，原告起诉要求返还定金的案件绝大部分均被驳回，下面三个案例的结果分别为返还定金、双倍返还定金、驳回返还定金的请求，从下述案件中可以清楚的知道定金能否返还的具体法律规定，现摘录如下供大家参考。
1、杨某与被告森某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
原告诉请要求撤销《房屋预定单》并要求被告返还意向金1000元及购房定金20000元，获得法院支持。
【基本案情】
&&&&&&裁判文书：昆山市人民法院（2013昆民初字第4572号
&&&&&&原告杨某飞诉称：日，我交付1000元意向金给被告森某地产有限公司，双方口头约定，如最终双方签订房屋销售合同，此款可自动转为首付款，如未签订合同，则应返还。日，我认购被告森某地产有限公司某楼盘9号楼802室，房价832299元，双方签订《房屋预定单》，我履行了定金协议。我因不具备昆山市购房条件，不知银行有不良助学贷款记录，无法办理银行贷款业务，我遂向被告森某地产有限公司提出修改部分合同条款，被告森某地产有限公司予以否决，故最终房屋销售合同无法签订。我日提出返还房屋预订定金20000元，被告森某地产有限公司予以拒绝。诉请判令：撤销双方签订的房屋预定单，被告森某地产有限公司返还定金20000元、意向金1000元，承担本案诉讼费用。
昆山市人民法院审理后认为：原告杨某飞与被告森某地产有限公司为将来签订商品房买卖合同而签订的《房屋预定单》是商品房合同预约合同，《房屋预定单》预定单条款第1款规定“原告杨某飞认购后不得主张对《销售合同》条款有异议而放弃购买”的条款，系格式合同条款，作为格式条款提供方的被告森某地产有限公司在该格式条款中排除了原告杨某飞的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该款相关内容无效。《房屋预定单》中并未约定双方签订商品房买卖合同的日期，被告森某地产有限公司通过信件要求原告杨某飞在日前签订商品房买卖合同，但未得到原告杨某飞的确认，双方何时签订商品房买卖合同应重新协商确定，故原告杨某飞未在首付款交付之日即日与被告森某地产有限公司签订商品房买卖合同并不构成对《房屋预定单》的违约。被告森某地产有限公司因在《房屋预定单》格式条款中约定“认购后不得主张对《销售合同》条款有异议而放弃购买”的条款，不适当排除了原告杨某飞自由、平等缔约合同的主要权利，导致其与原告杨某飞未能订立商品房买卖合同，该原因系不可归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告森某地产有限公司应将其收取的定金返还原告杨云飞；因双方未能签订房屋买卖合同，双方签订的《房屋预定单》已经不能实现合同目的，故原告杨某飞要求被告森某地产有限公司返还意向金1000元，本院予以支持。为此，作出一审判决：撤销原告杨某飞与被告森某地产有限公司签订的《房屋预定单》；被告森某地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨某飞20000元定金和1000元意向金。
&&&&&&&2、李某与昆山兴某房地产开发有限公司定金合同纠纷案
原告诉请要求被告双倍返还定金共计20000元获得法院支持。
&&&&&&【基本案情】
裁判文书：昆山市人民法院（2014）昆巴民初字第0451号
原告李某诉称：原告在日与被告签订房屋定购单，编号0000606，定购被告开发的座落于昆山市巴城镇湖滨北路163号康桥经典花园CXX号别墅一套，面积为309.41平方米，单价为11062元／平方米，总价为3422693元。原告向被告交纳了1万元的定金，双方未约定具体时间签订房屋销售合同，原告等被告的通知。原告在签订定购单后数次催促被告签订涉案的别墅商品房销售合同，但被告售楼处的人员以老板不在国内，在加拿大无法联系为由拒签。原告在日向物业所在地的昆山市消保会巴城分会投诉，经该会调解，被告同意签订销售合同。2011年6月初，原告去被告处签订合同时，被告知，签订的不是原告定购的CXX号别墅。原告不同意，要求被告按约履行。2012年6月，原告发现C25号别墅在装修，才得知被告已将涉案别墅卖给他人。原告为此向法院起诉，原告认为，日双方签订的定购单是双方的真实意思表示，合法有效，按照约定，被告在约定的时间内不得将该物业出售他人，被告只有在原告未在规定的时间内签订销售合同构成违约下，才可以将涉案房屋另行出售，否则构成违约。现被告的别墅对外销售的价格是16000元／平方米，差价每平方是4618元，被告应赔偿原告不能履约造成的经济损失1428855元，但原告仅主张赔偿80万元并返还双倍定金2万元，请求法院判令：一、被告双倍返还原告定金2万元；二、被告赔偿原告损失80万元。
&&&&&&一审法院审理后认为：原被告双方于日签订的房屋定购单约定原告向被告定购康桥经典花园CXX幢别墅，并约定了房屋的出售价格，且原告交付了定金1万元。该房屋定购单的性质当为预约合同，预约合同签订后，双方应当按照预约合同约定签订正式的商品房销售合同，因本案中双方签订的预约合同并未约定签订正式商品房销售合同的时间，为此原被告双方应当对签约时间进行磋商，另行约定具体时间。本案中被告并未提供证据证明与原告另行磋商确定签约时间并进行签约，且在签订定购单后两个月后即日将涉案别墅出售给案外人，违反了预约合同义务，应当承担违约责任，因预约合同约定了定金且原告支付了定金，故被告应当双倍返还定金2万元。为此判决：被告昆山市兴某房产有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告李某定金2万元。
&&&&&&&3、彭某与首某昆山置业有限公司商品房预售合同纠纷案
原告诉请要求被告退还定金10000元被法院驳回。
&&&&&&【基本案情】
裁判文书：昆山市人民法院（2014）昆民初字第1728号
原告彭某诉称：日，原告以折后总价元认购被告开发的位于昆山XX大道与XX路XX号楼XX室商品房，并支付定金10000元。日，被告要求原告再支付20000元的电商费用后才能认购此商品房，原告认为这与当时被告共同确定的认购商品房的总价有出入，多出20000元，造成重大误解，存在欺骗事实。原告多次与被告交涉要求返还定金10000元遭被告拒绝，后原告多方投诉，被告口头承诺退还定金，并复印了原告的身份证及银行卡号，结果日，被告通知原告继续履行房屋认购书，并不退还定金。原告认为上述事由属在缔约前的重大误解，故属不可归责于原告一方的原因，预约认购合同应当终止，定金应当返还，故起诉至法院，请求判令：被告退还原告购房定金10000元。
一审法院审理后认为：原被告双方之间签订的商品房认购书系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照约定履行各自义务，原告支付的10000元定金双方明确为“签约定金”，如因原告个人原因导致商品房买卖合同无法签订的，被告有权没收定金，原告不得要求返还。双方在签订商品房认购书时约定房屋总价为698889元，原告本应以该价格签订商品房买卖合同，后因被告同意原告以电商团购的方式给予房价优惠，系双方对房屋总价进行变更，且被告对电商团购优惠方式已经对原告进行了明确告知，故可以得知，原告在支付了签约定金10000元后，系因原告自身原因导致双方商品房买卖合同未能按照约定时间签约，责任在于原告，故被告有权适用定金罚则，没收定金，故本院对原告要求返还定金的诉讼请求不予支持。
&&&&&&【案件评析】
商品房认购纠纷，根据现有法律规定，因归责于一方当事人的原因，违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务，违约方应承担缔约过失责任。上述第一个案例中，因不可归责于任何一方的原因导致无法签订商品房买卖合同，故而法院判决被告返还所收取的10000元定金及1000元意向金。上述第二个案例中，因被告擅自将原告认购的房屋出售，从而导致原告无法与被告签订商品房买卖合同，责任在于被告，故而，法院判决被告双倍返还定金共20000元。第三个案例系因原告自身是原因导致无法签订商品房买卖合同，故而，其要求返还定金的请求，法院不予支持。因此，购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，而不可以轻信销售人员的“花言巧语”，否则，一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。
以上案例摘自《昆山市人民法院商品房买卖合同纠纷案件审判研究报告》（版）
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购房过程中定金与订金有什么区别
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二手房经纪人
在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%.当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应...
在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%.当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。　　另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同（即定金条款）是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效（另有约定的，按约定）。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。　　订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。　　值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书（或称意向书）并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。　　由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
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