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&近日公示！定了！又要添两所新幼儿园
近日公示！定了！又要添两所新幼儿园
来源：房天下综合整理 &&发布时间：
定了！ 张家港又要添两所新学校了！ 城北科教新城幼儿园 沙洲湖幼儿园 商业环境、医疗配套、教育资源……这些都是如今大家迁居要考虑的条件， 其中最重要的， 必然是教育配套！ 教育必须从娃娃抓起， 那么下面这个消息对于城北区域的市民来说， 一定是值得欣喜的。 今天，市规划局在其站放出了这两张公示↓↓↓
你们也一定很想知道， 这两所幼儿园的“颜值”如何， 不妨先来看看它们的总平面图和鸟瞰效果图。 城北科教新城幼儿园
沙洲湖幼儿园
关于这两所学校的开建时间， 在今年年初张家港十一届市委第10次会和市第33次常务会 议讨论通过的《2017年度基本建设项目计划及资金安排》上可知， 城北科教新城配套幼儿园新建工程： 计划2017年11月开工，2019年2月竣工。 沙洲湖幼儿园（暂定名）新建工程： 计划2017年11月开工，2019年2月竣工。 当然，正式开建时间还是根据具体情况而定的。
其实，除了这两所城北的幼儿园， 今年我们计划启动的学校新建工程， 还有这些—— 结转工程 ①北庄幼儿园新建工程：2016年9月开工，计划2017年12月竣工。 ②实验小学西校区新建工程：开竣工时间待定。 ③实验小学世茂校区（暂定名）新建工程：计划2017年6月开工，2018年12月竣工。 ④塘桥高中食堂新建工程：计划2017年3月开工，2018年3月竣工。 新建工程 ①梁丰初中西校区（暂定名）新建工程：计划2017年11月开工，2019年6月竣工。 ②职教资源整合工程 职校扩建工程：计划2017年启动，2018年竣工；公共实训核心新建工程：计划2017年启动，2018年竣工；一等技工学校迁建工程：计划2017年启动，2018年竣工。 ③悦丰幼儿园（暂定名）新建工程：计划2017年9月开工，2018年12月竣工。 ④幼儿园（暂定名）新建工程：计划2017年9月开工，2018年12月竣工。 ⑤东城区域配套幼儿园新建工程：计划2017年开工，2018年12月竣工。 战国时期孟母三迁的故事就告诉我们， 良好的教育环境对孩子成长的重要性， 人类从最初的傍水而居到如今的择校而居， 也映射出了教育的重要性， 毕竟教育是立国之本， 而部门也在努力为张家港的市民 创造一个好的教育环境， 让我们一起期待这些新学校的建成吧~
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首付预算约34.5万
首付预算=净首付+税费+其他费用
净首付：等于房屋成交价格减去银行贷款金额，默认按照最多可贷款金额计算。税费：一般需要缴纳契税、个税、增值税及附加、综合地价款、土地出让金等。其他：居间服务费，具体数额可咨询房屋经纪人。
6423元/平米
楼层（共6层）
小&&&&&&区
区&&&&&&域
学&&&&&&校
经纪公司宏武房产
核心卖点核心卖点 1、*商区一次解决的好房子，随时看房，看好就买，买到就是赚到2、采光充足主卧客厅都朝南，采光，南北通透；3、利用布局合理，户型紧凑，空间利用，4、小区环境经典高楼，绿化率很高，楼间距大，没有遮挡；5、交通，交通便利，公交齐全
业主心态1. 七十年产权商品房 2. 双证齐全可落户，总价低首付低 3. 享受贷款*利率优惠 4. 商业中心圈，集教育、医疗、娱乐、综合于一体 5. 中介*全场* 6. *手续高效、快捷、安全，下证速度快，20天拿房入住 7. 24*热线服务，随叫随到 8. 大量*可供您挑选 9. 即使没有*的，也会给您*的产品
小区配套1、锡师附小，春城实验小学，无锡市第三中学，韩国人学校2、小区周边 银行 餐饮 娱乐 菜场 公园等应有尽有，满足您的日常生活需要，让您的生活更轻松！2交通便利，10多趟公交线路覆盖小区周边，步行是，无论是乘坐公交还是自驾出行十分方便！3、附近有公园，天然氧吧，是休闲散步的好去处！如市民公园，群星园等。4、医疗设施齐全如防疫站，第八人民医院，新区体检中心等。
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新丰苑小区信息
7122元/平米
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违法和不良信息举报电话：010- 举报邮箱：&p&&b&简评：&/b&&/p&&p&从新华社连发六篇文章来评论美联储加息，可以看出这件事情对中国经济的影响的确很大，官方传媒用一种可以说焦急的态度，表达了以下观点：美国应充分重视其货币政策对其他国家的溢出影响；美国的加息不会影响到中国的经济表现。&/p&&p&怎么看都觉得这两个观点自相矛盾啊！！！不过考虑到一个是英文写给美国人看的，一个是中文写给中国人看的，那么也可以理解了。&/p&&p&另一方面的重头戏，是本周经济工作会议的召开，这次会议有好几个议题，都是值得说道的有几点。&/p&&p&一个是货币政策，“货币政策稳健中性”，其实就是从紧，中国很多年都不直白的用货币政策从紧的说法了，大概只有积极，从宽，稳健，稳健中性。这个稳健中性你可以理解为从紧。&/p&&p&其实想不紧也不行，这是被动从紧。&/p&&p&另一个就是对房地产的政策，房子是用来住的，防止房产价格大起大落，去库存和城镇化相结合，这一段话明显是针对近两年一线房产价格的暴涨。“根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”，这一段非常重要，关键看能不能落实。我之前在《房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象》这篇文章里面提到过，一线房产价格暴涨，很大原因就是由于政府控盘了土地供应。而如果真的能够“合理增加土地供应”，同时在金融政策和货币政策加以配合，一线城市的房价必然会下跌，关键看这个增加的土地供应有多少。&/p&&p&对于汇率的这一段也很有意思。“要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点”。合理均衡水平，看来中央对汇率下跌是有一个底线的，就是不知道这个底线画在什么地方。&/p&&p&我主要关心货币政策、财政政策、汇率、房地产这几个方面，其他的就不说了。&/p&&p&下面是长文详细的解释。&/p&&p&&b&一，从全球化的历史谈起：全球化1.0和2.0&/b&&/p&&p&要谈经济问题，就不能忘了政治问题。&/p&&p&要谈美联储加息，就不能不谈这次加息的前生后世，不能不谈这次加息在更大周期中的意义。&/p&&p&我之前写过一篇《旧神已死，新神将至，人类的历史再次面对转折》的文章，这篇文章知乎已经找不到了，网上可能还能搜到。在这篇文章里面，我提出了一个大胆而重要的观点：最近这几十年，将是二十一世纪新秩序建立的重要转折点。这个判断的依据有两点，一个是长周期经济危机的来临，一个是世界政治秩序的深刻变化。&/p&&p&从西方人开始地理大发现和殖民浪潮以来，我们已经经历了两波全球化和三波科技革命，其中第一波全球化是西方殖民浪潮，结果以大英帝国为首建立了世界殖民秩序，背后的推动力量是第一次工业革命，导致的结果是封建帝王的垮台和资本主义工业国的兴起。这就是大英帝国的全球化1.0。最终由于新兴国家争夺殖民地和势力范围的两次世界大战，摧毁了全球化1.0的世界政治体系。&/p&&p&然后是第二次工业革命，英国由于种种原因在这次革命中落后了，导致了新兴的工业国德国发动两次世界大战挑战其秩序，虽然德国人失败了，但是英国人的殖民秩序也被动摇了，最终欧洲失去了其世界中心的位置，美苏这两个出于“边缘地区”的新兴工业国各自成为世界一极。但是其实苏联人的经济体量和底蕴，都远远不如美国；苏东国家的整体经济体量，也远远不如美国及其盟国。二战后的世界主流，可以视为美国人主导的，联合国为政治框架，以WTO，IMF，IBRD为经济秩序框架的世界秩序。虽然有苏联这个二当家的屡次挑衅，但是最终随着中国倒向美国，苏联解体，标志着美国完全掌控世界秩序。这就是美国的全球化2.0，比英国人更高明的金融殖民。&/p&&p&其后，三个世界的格局彻底稳固了：第一世界的欧美依靠自己的科技优势、文化优势、军事优势和金融优势，利用世界经济体系和金融体系，压榨和剥削其他国家；而中国则成为了世界加工厂，专门给第一世界提供低价产品，隐形的给欧美国家输送经济福利；广大第三世界国家则是纯粹的原料出产地、廉价劳动力来源和肉体出卖者（泰国、东欧、南欧）。&/p&&p&看上去，这个体系牢固而持久，美国的军事具有压倒性的优势，第一世界的科技专利也是壁垒森严，其他国家即使有人才出现，也是稍微优秀点的就往欧美跑，越落后的国家越是如此。所以，当此之时，有日本的狗腿子经济学家福山发表了著名了的文章《历史的终结》，给他的美国爸爸吹捧，希望其江山永固，可以一世，二世，三世至于万世，传之无穷。&/p&&p&&b&二，美国全球化2.0的痼疾&/b&&/p&&p&而然幻想终究是幻想，资本主义私有制内在的缺陷，导致这种制度根本不可能永远稳固的发展。而且它发展的生产力越高，卷入全球化工业生产体系的人越多，其内在的痼疾也就越严重。&/p&&p&其缘由，我已经在《资本主义制度的数学原理》一文中详细解释过。在经济全球化已经相当深入的今天，我们可以把全世界看做一个大的封闭经济体系，在这个封闭体系内部，其内在矛盾随着两个不均衡而越来越尖锐，&b&一个不均衡就是生产和消费的不均衡；第二个不均衡就是贫富差距的不均衡&/b&。两者又是相关的，正是由于贫富差距过大，才导致想消费的穷人没钱，有钱的富人更倾向于投资而不是消费，进一步导致了生产相对过剩。&/p&&p&2008年的金融危机就是一个体系，金融危机的根本原因，在《大空头》里面解释的比较详细。说白了就是金融体系通过种种金融魔法，把房子卖给根本买不起房的穷人。金融魔法的数学游戏玩的再复杂，其本质也不过是负债二字。通过负债来扩大穷人的消费能力，这只是饮鸩止渴的手段，因为所有的负债，最终都是要还的，你不管采用什么金融魔法，当现金流收入连利息都无法覆盖的时候，信用违约必然会大规模发生，经济危机必然会到来——这就是明斯基时刻。&/p&&p&美国人利用全球金融体系，剥削全世界供养自己。在这个过程中，并不是所有美国人都是受益的。按照上面说到的三级全球经济体系，由于大量工业被转移到东亚——中高端的到日本韩国，中低端的到中国越南，所以美国国内原有的第二产业是最惨的，尤其以五大湖地区的原工业化城市最严重，比如底特律和芝加哥，都是其中的典型。很多人认为是黑人毁了这些城市，其实不是的，最根本的还是由于经济原因造成的。在第二产业衰落的同时，以金融业、互联网、好莱坞为代表的第三产业，却在这场经济全球化之中，收益不菲。同时由于中国提供的大量廉价商品，美国底层的生活也有所改善。这种情况，已经埋下了2016年大选美国分裂的因子，而且随着几十年的发酵，到了最近几年经济越来越艰难的时候，这种不满山呼海啸一般爆发出来，最终推动了特朗普这个民粹主义政治家的上台。&/p&&p&看上去完美无缺的三级世界经济体系，三级世界出卖一切资源包括肉体，二级世界出卖劳动力生产产品，一级世界利用科技和金融优势来消费，但是在其中却隐含着越来越大的问题。&/p&&p&中国自从加入WTO之后，年年入超，外汇储备越来越多。美国人只顾消费，美国政府只顾打仗，财政赤字越来越高。欧洲一部分国家工作比较努力，经济发展较快，还有一部分国家背靠欧盟躺着享受福利，统一的货币背后是不同意的财政状况。&/p&&p&看上去，由资产证券化和金融创新导致的2008年金融危机只是一个偶然，但是这个偶然背后，是美国世界经济体系循环无法维持的必然。随着美国贫富差距的拉大，美国的消费能力必然会相对减弱；而随着中国倒贴血汗的出口，中国的生产能力只会越来越强大。这个矛盾到达某个临界点必然会爆发，爆发在美国房地产市场看上去是一个偶然，其实是一个必然。&/p&&p&某种程度来说，08年金融危机的提早引爆，对美国人是一件好事情。&/p&&p&&b&三、08年金融危机后，中国的应对&/b&&/p&&p&08年以来，放了8年水，全球维持了8年的实际零利率，大水泛滥之下，掩盖了无数的问题。然而混资本市场的人都知道，只有等到落潮了，你才知道谁没穿底裤。问题是这次放水的时间太长太久，游得太嗨而把底裤抛之脑后的人，实在是太多太多。&/p&&p&当年08年的时候，中国的形势可以说是很不错的，虽然股市崩溃了，然而中国的股市不过是上面用来圈钱、处理不良资产和背黑锅的工具，历来地位不是很重要，A股崩盘到1664也是无伤大雅。然而这时候为了对抗进出口狂降（欧美金融危机造成的外需不足）的影响，为了保住GDP数字，中央搞出了四万亿——这种只顾眼前饮鸩止渴的措施埋了长期隐患。&/p&&p&中国牺牲了自己，拯救了世界经济，在全世界人民的眼光中，变成了一个好人——才怪。&/p&&p&本来当时欧美遇到金融危机，是我们一个调整产业结构，修炼内功的好机会，也是一个输出资本的好机会，那时候要是搞了一带一路和放开生育，中国的经济前景要好的多得多。然而产业结构调整和升级，这都是很难干的工作，但是炒地皮搞基建，这是一个很简单、很出政绩，又很能够顺带赚钱的工作，结果官僚们选哪一样，地球人都知道了。&/p&&p&实际上中国的股市，曾经为产业结构的调整，是作出了巨大贡献的。炒股票的童鞋都知道，创业板和中小板的股票，后来从12年一直涨到了15年，中间涌现出了无数的牛股，这些公司才是产业结构调整和升级的方向和标杆，是中国本土市场涌现的佼佼者。与之对照的，是主板的指数，在四万亿的鸡血打下去之后，牛了一年，就一蹶不振，在底部荡漾到了2014年底——直到另一波降息降准的鸡血打下之后，才见效。&/p&&p&然而创业板和中小板的体量太小了，这中间的牛股，也太多属于TMT行业，光靠这些公司和一个行业，不足以承担中国这个经济大国的转型重任。等到新一届的领导上来，想利用股市搞经济转型，提出了互联网+，一带一路等等战略，已经晚了。整个国家的经济，吸了太久的房产鸦片，已经毒瘾入骨，无可救药。国家试图利用股市搞经济转型，将间接融资变为直接融资，扶持新兴产业和输出资本的战略尝试，最终在杠杆牛崩盘的烟花之中，堕落为碎片。连之前牛了好几年的创业板和中小板，也在国家牛市这个鸡血打下去之后，创造了一个历史上最高的估值——平均市盈率一百多倍——之后，如烟花一样堕落消散。最终还是要靠国家队接盘，化解了一场潜在的金融危机，拯救了很多差点被迫平仓的质押股东——不过最终看起来还是没有拯救贾老板。&/p&&p&用资本主义的根本痼疾来对照中国经济，你就会发现，中国经济的问题其实非常严重。不管是生产相对过剩，还是贫富差距，现代中国，都是特别厉害的。而造成这一原因的由来，很大程度就是由于地产经济。详细的解释请参考我《房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象》这篇文章。文章很长，但是对照现实情况，你很容易看懂。主要阐述了中国的土地政策和货币政策是如何影响房地产爆炸式发展的，以及这种爆炸带来的影响。&/p&&p&为什么说房产经济造成了更严重的问题？第一，房产价格相对工资和物价的暴涨，实际上大幅度拉开了贫富差距。大城市的人更有切身体会，有没有买房，通常就是过去十年贫富拉开的鸿沟。第二，房产基本上都是贷款买的，也就是提前预知了买房者的现金流，削弱其潜在消费能力。第三，房地产和相关基建行业飞速增长，造成了相关产业链的严重生产过剩。第四，房价和租金过高，实际上是在用地租剥削其他行业，造成了一业兴而百业衰的局面，极端例子就是香港。&/p&&p&所以，这几年中国政府所说的调整产业结构，去库存，扩大内需，都是针对上面我们说到的两条不均衡：&b&生产和消费的不均衡；贫富差距的不均衡，&/b&这两条就是资本主义私有制的根本痼疾，而中国的房产经济，大大强化了这两个不均衡。&/p&&br&&p&&b&4. 美联储加息的缘由和影响&/b&&/p&&p&上面已经说过，经济全球化的情况下，整个地球可以看作一个封闭的经济体系，而美联储，可以看作地球的央行，其他的央行或多或少要以其马首是瞻。&/p&&p&我们可以回顾过去几十年美联储的加息周期，都会导致一些国家产生经济危机，这种现象，其实已经表明了美国的全球化2.0体系，存在隐患。这个隐患就是经济全球化和政治割裂之间的矛盾。换言之，经济全球化了，资本和商品可以自由流动，但是政治没有全球化，人口不能自由流动，货币也没有统一。美国人当然知道这个缺陷和隐患，但是他们视而不见，因为他们认为这可以更加有助于他们剥削全世界来供养美国，所以他们连家门口的墨西哥都懒得管，放任墨西哥政府被毒贩各种吊打。&/p&&p&由于这种经济上的统一和政治上的割裂，美元是全球流通的货币，用于全球商品和金融的交换，但是各国内部又各有自己的货币，这就给了美联储这个世界央行剪羊毛的机会，所以美国人降息QE，则全球货币泛滥资产价格节节上涨；而美国人加息紧缩，则全球货币紧缩，各国如果这时候和美国经济不同步，出于债务扩张期，可能就会被美国人的加息一把给扼死。&/p&&p&最近死得最难看的，就是97年东南亚金融危机，这和后来美国人的纳斯达克泡沫破灭也有很大关系，感兴趣自己查查。&/p&&p&从08年开始，美国人被迫放了8年水，全球央行也跟着放水，日本央行连出钱直接购买资产这种很不资本主义的事情都干出来了。表面上看，维持住了经济增长的数字，但是实质上，使得资本配置社会资源的能力近乎丧失殆尽，大量资金进入了金融体系空转，还有很多资金进入了僵尸企业续命。还有一点很重要的就是，放水的时间太长了，已经接近了下一次经济周期的到来，要是再来一场经济危机，已经放水放到零利率的美联储就没辙了。为了给未来政策调整留下弹药，美联储必须要加息，趁着美国经济数据还行的时候，&b&把利率快速的加上&/b&去。&/p&&p&本来这件事去年就要干的，但是去年欧洲和中国的经济太吓人，又是股灾又是债权危机，美国自己经济也不稳，美联储怕搞出大新闻，所以加了一次又缩了。之后嘴上加息无数次，让全球经济体系已经充分预期和适应之后，美国人才敢趁着这个大好时机赶紧把利率加上去。所以我预测未来一段世界的加息速度会很快，美联储会趁着这个时间窗口把事情利索的办了。&/p&&p&所以这次12月份的加息，全球大半人猜到了，没猜到的是这次美联储非常鹰派，加息的速度超过一些人想象。从新华社的发言来看，估计是超出中国的想象的。&/p&&p&由于美国经济这次也是弱复苏，所以加息的次数应该不会很多，很可能在2017年年内就加完了。但是虽然次数不多，可是这个影响却会很大，因为放水的时间太长，没穿底裤的人，实在是太多太多了。&/p&&p&欧洲的银行，中国的房产，日本的股市，包括美国人自己的股市，一个个都是光着屁股说了若干年的股市，就等着看退潮的时候，谁的下体先露出来了。总之出来混，早晚是要还的，你之前把泡泡吹得多大，借的钱多少，到了加息的时候，都得还。&/p&&p&至于那些三级世界的国家，哎，这个时侯大流氓都自顾不暇，谁会去管他们的死活呢？我也没心思一个个去研究他们国内的经济情况，但是可以预先会垮掉几个这是肯定的。&/p&&p&&b&5.美联储加息的持续影响力——&/b&继续更新&/p&&p&眼看着美联储6月份再次加息，可是整个市场看上去好像是波澜不惊，大家似乎对美联储的加息已经司空见惯了。用很多人的话来说，市场已经消化了这一次的加息。&/p&&p&那么真的是这样吗？&/p&&p&我个人认为，并非如此。从历史经验和心理学知识来说，人类有两个倾向很难避免：一个是高估了某件事情的短期冲击；一个是低估了某件事情的长期影响。&/p&&p&表现在资本市场，就出现了一个现象，大家好像对某些标志性的事情很感兴趣，但是这件事情过去了之后，好像也就过去了。典型的比如美国加息，相当年美国人第一次要加息的时候，真真假假，全世界持续关注了一年多。但是真的加息了，好像也就这么回事儿，大家貌似都已经“消化”了这次事件。类似的中国A股加入MSCI，闯关四次，每一次都是挺热闹的，但是如今真的闯关成功，好像也就是这么回事，对A股市场的影响大概就是早上高开了几个小时。&/p&&p&放眼历史来看，也一样如此，人们总是习惯于高估某个冲击性事件的影响，但是对潜藏在地下持续酝酿的事件，缺乏体会。因为，后者的影响力需要长期的发酵才能表现出来，而前者则是惊心动魄夺人眼球。&/p&&p&所以，切不可低估美联储持续加息的影响力，尤其是这种连续加息带来的影响长久而持续的时候。不要成为了温水里面被煮的那支青蛙，对周围的事物失去判断力。&/p&&p&我们知道，任何资产的定价，都必须要以无风险利率为基础，而美联储的加息，加的就是这个无风险利率，具体来说就是联邦基准利率。中国也有一个类似的利率，就是shibor，不过由于中国的利率没有完全市场化，所以我们一般用一年期存款利率作为基准利率。但是Shibor依然是非常有指导意义的。&/p&&p&目前虽然中国央行并没有调整一年期的存贷款利率，但是我们看shibor，就能看到，利率实际上已经上升了半年多了，尤其是3M shibor可谓是涨势凶猛。而且还出现了倒挂的现象，1M和3M高于1Y shibor。而且目前前段时间央行放了个MLF之后，1M和3M稳住了，但同时2W Shibor却开始急速上升了。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-def0eecb42874daa080123c_b.png& data-rawwidth=&1178& data-rawheight=&748& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1178& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-def0eecb42874daa080123c_r.png&&&/figure&&p&这代表什么意思呢？代表虽然中国央行虽然没有公开加息，一年期存贷款利率没有变化，但实际上，市场利率已经再开始上升了。不仅如此，上升最快的，是2W~3M期间的市场利率。考虑到目前一年期的贷款利率为4.35，那么可以说不仅是长短期限的shibor出现了倒挂，甚至shibor和存贷款利率（包括LPR）也产生了倒挂。换句话说，按照目前的贷款基准利率，银行就会把从市场上面高价借来的钱，低价贷给客户。这不是很荒唐吗，这种情况下，银行就成为了倒贴钱的圣人了。&/p&&p&显然，这种荒唐的情况，是不可能持续的。所以前两天传来消息，说各大银行纷纷调高了房贷（基本上是中国第一大头贷款）的利率，就完全顺理成章了。而且我们可以进一步推测，随着美联储加息和缩表进程的逐步推进，最终shibor利率还会继续走高，同时推动房贷利率继续走高。不仅是shibor利率，LPR（银行间市场一年期贷款基础利率）也一样会持续走高。&/p&&p&这个趋势是市场本身的力量，央行硬挺着不调整存贷款基准利率，并没有什么卵用。因为中国目前的利率市场有点双轨制的嫌疑，所以，就算央行不调整“官方价格”，那么市场自然会搞出一个“黑市价格”，这也是中国影子银行如此发达的一个重要原因——要知道苏联的黑市经济也是大名鼎鼎的。&/p&&p&6.中国未来经济前景的判断&/p&&p&宏观经济调控，最蛋疼的一点，就是时滞效应。也就是说，你针对当下经济数据的调控，没准真正发生效果的时候，经济状况早就发生变化了。所以，宏观调控必须要有前瞻性，要系统性，头疼医头脚疼医脚，只会把整个节奏搞得更乱——没错，在2015年和2016年，中国就是这样搞调控的。&/p&&p&目前来看，中央显然已经统一了思想和战略，没出现前两年那种反复打自己耳光的行为。第一步，各种最严厉的调控限购限贷限售措施，基本上冻结了房地产市场，也就是说，冻结了中国最大的金融炸弹。第二步，金融降杠杆，严监管。开始从清理金融市场的乱象，尤其是银行的同业业务和表外业务，还有前段时间对券商委外业务和资管业务的清理，都是中央清理金融体系的一盘大棋。这一步，等于说是在拆弹——至少把炸弹从政府和金融机构身上拆走。&/p&&p&目前还只是金融系统的整顿和降杠杆，但是我们知道，这股趋势迟早会传递到实业上面去。其实端倪已经出现了，乐视网的被迫引入投资和大幅裁员，可以说是一个明显的征兆。在前两年鸡犬升天的乱象之中，乐视网是标志性的龙头；那么在现在大潮褪去的时候，乐视网也是第一个露出底裤的公司——后面类似的事情会越来越多。&/p&&p&而且，影响不仅局限于金融机构和企业，更大的影响在房地产行业。一般来说，房地产投资增速，比起房地产的销售增速放缓，有6~7个月的时滞。房地产销售从今年初开始下滑，随着一二线城市的政策逐步严厉甚至严酷，地产商纷纷被注意力转移到三四线市场，这样就出现了前几个月三四线城市的一波地产热潮。但是，垃圾股的表演，是市场最后的狂欢，这个道理不仅股票市场适用，房地产市场一样适用。目前房地产投资增速同比已经开始下降，按照1~5月份销售增速断崖式下滑的情况看，下半年的房地产投资增速很可能是断崖式下滑。&/p&&p&那么，有一个重要的问题就再一次被提出来了：GDP增速怎么办，经济怎么办？要知道，中央想要调整经济结构不是一天两天的事情，但是前两年的几次努力和尝试，最终都由于经济下滑的压力而中断，那么这一次的从房地产市场到金融市场的全面调控，结果又会如何呢？政府是咬牙坚持下去，不惜刮骨疗毒，还是再一次的虎头蛇尾，被迫转向呢？&/p&&p&我们拭目以待。&/p&
简评：从新华社连发六篇文章来评论美联储加息，可以看出这件事情对中国经济的影响的确很大，官方传媒用一种可以说焦急的态度，表达了以下观点：美国应充分重视其货币政策对其他国家的溢出影响；美国的加息不会影响到中国的经济表现。怎么看都觉得这两个观点…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-6f5ba1dba5e421fa4ca7bca8ef190898_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&370& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-6f5ba1dba5e421fa4ca7bca8ef190898_r.jpg&&&/figure&&p&&b&文章来源：柯谈&/b&&/p&&p&导读：&/p&&p&一、历次打砸事件发生的背景及分析&/p&&p&二、2018年将是开发商有史以来最为艰难的一年&/p&&p&三、房产投资建议&/p&&p&原本我这篇文章从上周就开始搜集材料着手写了，没想到文章还未写完，我预测的打砸售楼处事件就提前发生了，不得不佩服自己对房地产市场敏锐的洞察力啊。&/p&&p&先给大家观摩下日、10日发生在上海宝山区招商中环华府的这次老业主拉横幅示威事件：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-51e4c70a240afb44d7550eea70c9d9a2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&370& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-51e4c70a240afb44d7550eea70c9d9a2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&该项目共分四期，计划12月16日加推最后一期房源，备案价为元/平，而上次5月10日的开盘的三期单价为元/平，每平减少800-5100元，按照100平计算的话，相当于每套房损失8-51万元。仅仅过去半年，房子不但没有升值，反而跌掉了几年的工资，老业主们的过激行为还是可以理解的。据业内人士分析，此次四期开盘价略低于三期主要原因是政府限价以及四期大户型配比较多且紧邻配电站所致。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&历次打砸事件发生的背景及分析&/b&&/p&&p&以下是我为大家整理的近10年来发生在我国一二线城市老业主打砸售楼处的典型事件：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-42bf2f6a33a48517aeb83_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&471& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-42bf2f6a33a48517aeb83_r.jpg&&&/figure&&p&&b&日&/b&，杭州万科白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四大项目全线8.5折开盘，售楼处被砸。&/p&&p&&b&日&/b&，上海嘉定双单路的龙湖郦城售楼处被砸，新开盘精装修房源售价1.4万元，而很多老业主购买的毛坯房单价就达1.8万元。相当于每平直降约6000元。 &/p&&p&&b&2011年11月&/b&，北京大兴顺驰领海预售价从1.8万降到1.4万，售楼处沙盘被砸。 日，上海领海朗文世家房源大幅降价，老业主聚集售楼处维权，打砸沙盘模型。&/p&&p&&b&日&/b&，上海万科清林径售楼处被砸，前期业主购买价格为1.6万元-1.7万元/平，而新房源售价则是1.3万元-1.4万元/平，降幅18%。 &/p&&p&&b&日&/b&，杭州昆仑天籁，5月4日杭州中豪四季公馆、镇海保亿·丽景英郡，5月5日杭州江南铭庭，整个2012年，单是发生在杭州的静坐、举横幅、砸售楼处就超过&b&20起&/b&。&/p&&p&&b&日&/b&，下午，杭州天鸿香榭里开盘价从1.72万元/平降到1.18万元/平，德信·北海公园从1.9万/平直降至1.58万元/平，两处售楼处均发生打砸事件。&/p&&p&从这些打砸售楼处的闹剧中不难看出， 事件全部集中发生在2008年、2011年、2012年和2014年，这几年刚刚好就是房地产行业周期中最困难的几年，经济危机、库存积压、销量下滑，开发商债台高筑，急需打折促销回笼资金。所以新推房源降价出售，遭到了老业主的暴力示威。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2018年将是开发商有史以来最为艰难的一年&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fd85badf74fbfb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&401& data-rawheight=&437& class=&content_image& width=&401&&&/figure&&p&我写这篇文章的初衷，就是想提醒大家：从目前形势分析，2018年，这种闹剧将在一二线城市陆续发生。因为2018年将是有史以来国内开发商最为艰难的一年！&/p&&p&从石九大召开到现在，短短两个月的时间里，国内外发生了太多的影响房地产行业的经济事件，为便于大家看清大势、分析利弊、正确决策，我在这里分别逐一解读：&/p&&p&日，石九大原文：“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”。&/p&&p&&b&解读：&/b&今后的货币政策将是从20多年的宽松转向收紧，缺钱，资金慌将是常态。利用宏观审慎政策对杠杆水平进行逆周期的调解，抑制资产泡沫、限制银行等金融机构盲目负债，放贷。成立国务院金融稳定委员会，协调金融监管，防止爆发金融风险。&/p&&p&&br&&/p&&p&10月18日石九大原文：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。&/p&&p&&b&解读：&/b&房住不炒、租购并举的定位将是今后房地产发展的方向。北京上海在“十三五”规划中都明确将大力发展租赁住房。到2021年，北京计划供应50万套租赁住房；上海到2020年也将供应70万套租赁住房。中央已确定在北京、上海等全国13个重点一二线城市开展集体建设用地建设租赁住房的试点。租售同权、居有其屋将是大势所趋。&/p&&p&&br&&/p&&p&11月21日，住建部会同国土资源部、人民银行在武汉召开座谈会，为未来的楼市定调，要求保持调控政策的连续性和稳定性。&/p&&p&&b&解读：&/b&为贯彻石九大精神，2018年大中城市必将是调控目标不动摇、力度不放松，限购、限贷、限售、限价、限商继续执行。更为重要的是，中央已经把控房价上升到政治立场和政治站位的高度，绝不允许各省市私自放松调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&12月2日，美国参议院通过了特朗普的税改法案，美国企业税税率将从35%降低到20%。此外，大幅提高个税扣除额。而且以较低税率对美国企业转移回国的海外资产进行一次性征税等。换言之，就是企业和个人都将受惠。&/p&&p&&b&解读：&/b&美国出台“减税、加息、缩表”组合拳，旨在使企业、人才、资金回流美国，剪全世界的羊毛，当然，也包括中国。据悉，美联储12月份将再次加息，2018年还会有2-4次加息。加拿大、英国、韩国等发达国家为应对压力，全部都跟进减税和加息。中国为抵抗资金外流的压力，央行也势必会在2018年被动加息，资金外流和加息都会对国内楼市形成重大利空。&/p&&p&&br&&/p&&p&12月5日，中国人民银行金融研究所所长孙国峰在中国国际金融学会年会指出：长期利率过低是导致金融危机爆发的一个重要原因，如果中央银行长期保持低利率水平，就会鼓励银行的冒险行为。&/p&&p&&b&解读：&/b&孙所长阐述了新货币政策框架如何从四方面防范金融风险。其实，也是将央行加息的预期进行了合理化的说明。&/p&&p&&br&&/p&&p&12月8日，中央政治局会议指出：2018年要加快住房制度改革和长效机制建设；要使宏观杠杆率得到有效控制以防范化解重大风险。&/p&&p&&b&解读：&/b&长效机制建设一定包括租售并举制度建设，土地供应制度建设，房产税立法和出台纳入日程等相关一系列的内容。在出台长效机制前，调控政策绝不会放松。另外，去杠杆也将是2018年的主要工作。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&综上所述&/b&，以上重大经济事件汇总下来就是：从2018年开始，中央将收紧货币政策、加息、去杠杆、限制银行过度放贷、抑制资产泡沫；坚持调控目标不动摇不放松、出台包括租售并举、土地保障和房产税在内的长效机制政策。&/p&&p&在这样的大背景下，2018年楼市交易量下滑、库存上升将是不可避免的。地方政府会对楼盘限价，定价低的开盘销售，定价高的不发预售许可证。而且，一些一二线城市的开发商由于资金链紧张，或者前期拍得地王的开发商由于回笼资金的需要，会主动打折促销。&b&不管哪种原因，新开楼盘打折降价势必会遭到老业主的暴力反抗。&/b&而三四线城市由于棚改继续，库存不会明显增加，开发商压力较小。&/p&&p&所以说，打砸售楼处的闹剧，2018年必将会在一二线城市陆续上演！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房 产 投 资 建 议&/b&&/p&&p&1、今后房价暴涨不会再现。长效机制建设的目的是今后不会再出现部分城市房价暴涨的局面，政府的目标是慢牛，而不是快牛。从城镇化的推进和都市圈的建设来看，一二线城市的房价长期仍将是稳步上涨的。&/p&&p&2、理性面对暂时的房价下跌。既然房价长期是稳步上涨的，那么就不要太在意短期的涨与跌。&b&同一套房子，入市时机的选择决定了购房成本的高低，自己的选择自己承担，怪不得别人。&/b&&/p&&p&3、目前不是最佳入手时间。如果是房产投资的话，2018年不适合入手，静待入手信号出现。&/p&&p&4、刚需置换可入手。2018年，打折促销的楼盘将会陆续上市，如果是刚需自住或者置换可以操作，注意贷款政策和周期即可。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&微信公众号：&/b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//m.zhugefang.com/%3Fspread%3Dxinmei_wap_tt& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&诸葛找房&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-617d398b7ef0a71a929fda4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-617d398b7ef0a71a929fda4_r.jpg&&&/figure&&p&tzy&/p&
文章来源：柯谈导读：一、历次打砸事件发生的背景及分析二、2018年将是开发商有史以来最为艰难的一年三、房产投资建议原本我这篇文章从上周就开始搜集材料着手写了，没想到文章还未写完，我预测的打砸售楼处事件就提前发生了，不得不佩服自己对房地产市场敏…
&p&各华丽售楼处满满的全是套路，老司机带你识破里面的各种猫腻。&br&&/p&&p&人心不古，宝宝心里很苦，&/p&&p&老婆跟着经纪人跑了，&/p&&p&还把辛辛苦苦赚的钱都顺了。&/p&&p&9月份开学了，&/p&&p&最“桑心”的不是暑假作业没写完，&/p&&p&而是存在卡里的学费，&/p&&p&“咻”一下子就进了骗子的腰包，&/p&&p&伤心、伤钱，更伤身……&/p&&p&货真价实的骗子不可怕，&/p&&p&就怕骗子有文化，&/p&&p&更可怕的是有文化的骗子把苦功下。&/p&&p&无利不起早，卖一套房子动辄上百万，&/p&&p&自然从销售的第一步——售楼处&/p&&p&便铺满了“捕客夹”。&/p&&p&走进各个华丽售楼处，满满的全是套路。&/p&&p&话说魔高一尺，道高一丈，&/p&&p&今天老司机伯虎兄就带你长长见识，&/p&&p&擦亮双眼识破售楼处里的各种猫腻。&/p&&p&&b&猫腻一：迷人售楼处说拆就拆&/b&&/p&&p&很多人走进售楼处，&/p&&p&第一眼便被美轮美奂的环境亮瞎眼，&/p&&p&花草树木眼花缭乱，装修装饰逼格高尚，&/p&&p&家门口能有这么漂亮的环境&/p&&p&日后住进来就跟五星级酒店似的，多展扬。&/p&&p&但是，&/p&&p&有的售楼处建在项目红线之外，&/p&&p&楼盘售罄之后就拆掉改建他物。&/p&&p&原来，售楼处就像拍电影的一个布景，&/p&&p&使命只有一个&/p&&p&忽悠你掏钱买房。&/p&&p&&b&猫腻二：伪造人气雇人捧场&/b&&/p&&p&有些售楼处&/p&&p&不论刮风下雨，逢年过节，&/p&&p&每天都挤爆了人&/p&&p&好像买房子不要钱似的&/p&&p&其实很多售楼处的人气是&/p&&p&“做”~出~来~的~&/p&&p&目的就是催促你赶快下单，&/p&&p&营造再不买好房子都被人抢走了的错觉。&/p&&p&朋友们，放宽心，&/p&&p&新闻联播里天天吵吵去库存，&/p&&p&没有几个楼盘不担心房子不砸手里的。&/p&&p&&b&猫腻三：影音室里先洗脑&/b&&/p&&p&影音室不是每个售楼处的必备环节，&/p&&p&然而它的作用绝对杀人于无形。&/p&&p&就像法式大餐之前的开胃小菜，&/p&&p&3D炫酷的宣传片吊足了胃口。&/p&&p&舒适的沙发，刺激的效果，&/p&&p&就像观看一场精彩绝伦的电影，&/p&&p&让你没有机会提问，被催眠一样放下所有抵抗。&/p&&p&让你在黑暗中“眼见为实”，&/p&&p&让你在封闭中“一见钟情”。&/p&&p&所以，伯虎兄奉劝你，&/p&&p&千万别当真，万万别动情。&/p&&p&&b&猫腻四：伸缩自由的区位图&/b&&/p&&p&售楼处里第二步神器就是区位图。&/p&&p&在这张图上，你可以看到：&/p&&p&大连各大商圈近在咫尺，&/p&&p&各个交通枢纽举步可达，&/p&&p&各项配套完美排布四周。&/p&&p&然而，列位看官注意了，&/p&&p&区位图上根本没有&/p&&p&比~例~尺~&/p&&p&售楼员给你比量的几公里，&/p&&p&可能是飞行的直线距离。&/p&&p&售楼员告诉你的几分钟，&/p&&p&可能是深夜飙车党的最高时速。&/p&&p&伯虎兄只想问问&/p&&p&你们的初中地理是体育老师教的吗？&/p&&p&感受一下下图深深的恶意：&/p&&br&&p&区位图上的一小道，可能就是现实中的大马路。&/p&&br&&p&&b&猫腻五：完美沙盘连环套&/b&&/p&&p&漂亮的售楼处基本卖的都是期房&/p&&p&充满诱惑力的沙盘，满足了各位购房者的YY&/p&&p&沙盘里的猫腻那可多了去了……&/p&&p&&b&第一宗：调大楼间距&/b&&/p&&p&买过房子的房奴都在感慨，&/p&&p&不是交到手的房子太黑，&/p&&p&而是当初把沙盘想得太美。&/p&&p&调低楼高，调大楼间距，调宽道路…… &/p&&p&使整个小区显得更加宽松、舒适，&/p&&p&基本已是每个开发商的标准动作。&/p&&p&怎么破？&/p&&p&最好要求售楼员拿出工程图，&/p&&p&那个数据一般是不会造假的哦。&/p&&p&拿出笔记本，记好这些数据：&/p&&p&&b&第二宗：混淆绿地率与绿化率&/b&&/p&&p&售楼员总是忽悠你，&/p&&p&我们小区的绿化率有60%以上。&/p&&p&OMG，真是比股市绿多了哦。&/p&&p&其实，绿化率只是开发商的宣传说辞&/p&&p&绿化率：有块草皮就算，连投影都算&/p&&p&绿地率：不是所有的草都叫绿地，&/p&&p&距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地及地表覆土&/p&&p&达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，&/p&&p&都~不~计~入~绿~地~面~积~&/p&&p&没文化真可怕，&/p&&p&就这样被你征服，切断了所有回路。&/p&&p&&b&第三宗：放大利好&/b&&b&&&/b&&b&隐藏不利&/b&&/p&&p&在沙盘上，&/p&&p&你能对整个大连的蓝图了如指掌。&/p&&p&不管是在建的学校、综合体、地铁站，跨海大桥……&/p&&p&都能在项目的沙盘里找到。&/p&&p&当问到什么时候能够竣工，&/p&&p&售楼员自会告诉你&/p&&p&就这三五年吧&/p&&p&天朝语言太博大精深了。&/p&&p&而有些不利因素，&/p&&p&那是绝壁不会告诉你的&/p&&p&比如项目周边的变电所、垃圾站等，&/p&&p&除非你问到，&/p&&p&售楼员才会不情愿的把你拉到角落里拿放大镜瞅瞅&/p&&p&拿笔，记住这些开发商会隐瞒的设施：&/p&&p&&b&猫腻六：偷梁换柱户型图&/b&&/p&&p&除了区位图和沙盘，&/p&&p&售楼处还有一个用于展示户型的模型，&/p&&p&小巧精致、完美呈现你未来的家。&/p&&p&但是，陷阱无处不在，&/p&&p&首先，售楼员会报建筑面积，而高层得房率一般在75%，&/p&&p&实际使用面积是要打七五折的。&/p&&p&其次，在户型尺寸，视觉效果上做文章，&/p&&p&比如在进深或者面宽上做出微调，&/p&&p&使得整体户型更加方正；&/p&&p&又比如减少墙体、增加落地玻璃，&/p&&p&营造一个采光好的假象；&/p&&p&再比如删掉柱子，电梯间、空调间等，&/p&&p&让空间立马宽阔敞亮。&/p&&p&怎么办？&/p&&p&直接要求售楼员给你看工程图和尺寸。&/p&&p&有必要记得拍照回家慢慢研究。&/p&&p&&b&猫腻七：样板间家具不能信&/b&&/p&&p&如果你躲过了以上的层层雷区，&/p&&p&开发商还有终极大招——&/p&&p&样~板~间~&/p&&p&美其名曰让你亲眼所见，亲手触摸未来的生活。&/p&&p&其实，样板间真的只是装装样子而已。&/p&&p&千万不要相信建在售楼处里的样板间，&/p&&p&不建在实体楼里的样板间都是耍流氓。&/p&&p&那些所谓的1：1的样板间，&/p&&p&尺寸也不会差太多，每面墙差个十来厘米吧，&/p&&p&变形也不会太离谱，只是把拐角拉直一点。&/p&&p&最神奇的是摆在里面的家具，&/p&&p&尺寸刚刚好，不大也不小，&/p&&p&当你入住以后才会发现，&/p&&p&商场里绝买不到样板间里的同款。&/p&&p&当你在样板间里流口水时，千万要冷静一下，&/p&&p&不要迷信样板间里的迷你家具哦。&/p&
各华丽售楼处满满的全是套路，老司机带你识破里面的各种猫腻。 人心不古，宝宝心里很苦，老婆跟着经纪人跑了，还把辛辛苦苦赚的钱都顺了。9月份开学了，最“桑心”的不是暑假作业没写完，而是存在卡里的学费，“咻”一下子就进了骗子的腰包，伤心、伤钱，更…
&p&对于二手房和新房，有很多人是偏爱后者的。而当要购买新房时，你必须经历的步骤当然就是去售楼处了。首次加入买房大军的人在售楼处最应该问的是哪些问题呢？&/p&&p&&b&1&/b&&b&、价格&/b&&/p&&p&在售楼处，跟房价有关的名词，会经常听到这三个：均价、单价、总价。&/p&&p&均价是指整个楼盘的&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//sh.centanet.com/ershoufang/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房屋单价&/a&；单价一般指某一个户型、楼层的房屋单价；总价是指总房款。&/p&&p&由于户型、楼层、位置等不同，房源的单位也有所不同，总价有时候可能差出几十万。&/p&&p&如果已经有了心仪的房源，要问清楚这套房子的单价是多少，总房款在什么价位，做到心中有数。&/p&&p&&b&二：房源特点&/b&&/p&&p&房源特点包括户型特征、面积、装修特点、公摊面积、得房率、优惠等。&/p&&p&户型特征指的是几居室，功能厅如何分布；&/p&&p&面积则是指套内面积是多少；装修状况是毛坯、简装还是精装；公摊面积多少；得房率多少；购房楼房有无折扣优惠等。了解这些，有助于大家对比选出适合自己的房源。&/p&&p&大家要问清楚建筑面积和套内建筑面积，公摊面积是多大，公摊小会是房子的卖点之一，一般电梯房的公摊在20%左右。&/p&&p&如果是精装修的项目，要问问精装修是如何收费的，大家需要问问得房率是多少，因为得房率影响着居住舒适度。&/p&&p&&b&三：销控表&/b&&/p&&p&销控表是直观展示一个楼盘项目还有哪些在售房源的表，如果大家觉得一个项目不错，想继续选选户型、楼层等，可以参考销控表。&/p&&p&询问销售人员&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//sh.centanet.com/ershoufang/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&在售房源&/a&的特点及价格，快速确定自己心仪的房源。销控表还有一个作用，无论售楼处现场有多火爆，销控表最能反应该项目的销售情况。&/p&&p&&b&四：入住时间、物业、车位&/b&&/p&&p&要问清楚入住的时间和条件。入住时水电网络闭路监控系统是否能够正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施能否正常使用。&/p&&p&收房入住时间是什么时候？物业公司是哪家？了解小区的车位数，车位是地上还是地下，车位的配比是多少？车位的收费标准，是否可售等详细信息。&/p&&p&&b&五：周边配套&/b&&/p&&p&周边配套主要包括交通配套、教育配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。&/p&&p&交通配套需要问问小区周围地面交通、轨道交通等交通建设，对自己以后的行车路线有个大概了解。&/p&&p&如果小区周边有学校，需要问问有没有学位。商业配套主要包括超市、商场等，如果这些设施在建，需要问问开业时间，确保入住后不会影响正常的生活需求。医疗配套及金融配套，可以问问医院的等级，附近有哪些银行等。&/p&&p&&b&PS&/b&&b&：&/b&还要注意看看售楼处公示的“五证”：yuqiancyh&/p&&p&即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。&/p&
对于二手房和新房，有很多人是偏爱后者的。而当要购买新房时，你必须经历的步骤当然就是去售楼处了。首次加入买房大军的人在售楼处最应该问的是哪些问题呢？1、价格在售楼处，跟房价有关的名词，会经常听到这三个：均价、单价、总价。均价是指整个楼盘的
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f95dfe7bd1dc_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&213& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f95dfe7bd1dc_r.jpg&&&/figure&&p&今天是休息日，不谈股票，今天谈一下和房贷有关的事情。&/p&&p&国庆节的时候我发了《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dff2c9b746b186e10ea0d7cb8achksm%3Ddbfbc15ad9f3d899efb789%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国的房价什么时候会崩盘？&/a&》一文，在各位铁粉的支持下成为了爆款文，阅读量不仅突破了10W+，而且现在已经成为了30W+阅读，非常感谢各位铁粉的支持，于是我决定以后每周六都发表一些经济类的民生文。&/p&&p&关于是不是应该买房，什么时候买房，我在上文中已经说过了，今天讲的内容是怎还房贷最省钱的理财方法，适用于那些已经买了房或者计划买房的人，既然你已经确定要还房贷了，那么知道怎么还房贷最划算显然是很有必要的，由于房贷的基数非常庞大，用好了，给你省下来的钱可不是一个小数。&/p&&p&在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。&/p&&p&先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fee62f0c4b_b.jpg& data-rawwidth=&616& data-rawheight=&836& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-fee62f0c4b_r.jpg&&&/figure&&p&
图一&br&&br&&/p&&p&如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。&/p&&p&这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。&/p&&p&表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。&/p&&p&但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。&/p&&p&我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。&/p&&p&但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。&/p&&p&以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-734e0c877afb_b.jpg& data-rawwidth=&294& data-rawheight=&258& class=&content_image& width=&294&&&/figure&&br&&p&
图2&/p&&p&如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。&/p&&p&但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？&/p&&p&很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。&/p&&p&看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是%/12=21.58元。&/p&&p&利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？&/p&&p&为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。&/p&&p&为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。&/p&&p&自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）&/p&&p&这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。&/p&&p&该西方经济理论体系认为：&/p&&p&1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。&/p&&p&2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。&/p&&p&3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。&/p&&p&这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。&/p&&p&关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。&/p&&p&第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。&/p&&p&然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。&/p&&p&这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。&/p&&p&按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒够40万的时候，他害怕货币贬值，但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算，于是他买了几个车位进行固定资产投资，突然有一天，政府放开了限购限贷，大家都预期会再来一波暴涨，他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点，40万首付即可，但是他现在银行存款只有几万块钱，于是他决定紧急出售车位，但是车位的出售需要时间，花了一个半月终于出手了，但是机会也错过了，房价和甲当初下定决心卖车位买房的时候相比，暴涨了几十万。甲白白的错过了这个良机，虽然他预期房价会涨，而且房价还真的涨了，但是他只能做一个看客，没有抓住最佳的机会。虽然车位在这几年里也涨了不少钱，但是和他损失的相比，很少，这就是因为车位和房子的流动性不佳，变现困难需要时间，这个时间在某些突发性事件的时候非常的珍贵，除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候。所以，能够快速变现的资产就是流动性极好的资产，他们会具有溢价效应，也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点。这也就是每个家庭的主要资产都是房子，但是一定要配置一部分现金、股票、以及理财产品的原因，因为他们能够快速变现。而你投资了地产、车位、商铺等固定资产，流动性就差了很多，变现速度很慢，如果你急于脱手，那么你出手的价格会非常非常低，你的收益远远没有纸面上的地产升值收益那么高，其中流动性最差的就是提前还房贷，如果你提前还了房贷，那你的流动性就是0，等你几年后想再次投资的时候，这部分钱就就是想折价卖，也卖不出来了，除非你一口气卖掉整套房子。&/p&&p&所以，根据定理三，虽然某些现金类产品收益率可能不如房地产投资，但是我们在投资房地产之余，一定要配置一定比例的现金资产，如果你身上一分钱流动资产都没有，那么当重大事件出现的时候你会产生很多人生遗憾，有时候是投资上的遗憾，有时候甚至是家人生命上的遗憾，这可不是钱能买回来的。&/p&&p&根据以上三大定理，我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。&/p&&p&如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，&strong&一定不要提前还款&/strong&，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎，一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。&/p&&p&对于以上这个例子，大家可能理解不深刻，我举个更浅显的例子说明，我在《中国房价什么时候会暴跌》里曾经列过下图这个例子：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_b.jpg& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_r.jpg&&&/figure&&p&
图3&/p&&p&当时曾经说过，1989年的大学生工资在89元左右，每个月节衣缩食可以攒下来50元，假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，今年是2016年，你每个月依然需要还60元的“巨款”，当年每个月60元确实是一笔巨款，但是今天的60元只够吃一个披萨的。。。所以当年有了其他积蓄后，不提前还款，而是把攒下来的钱进行其他投资，是最划算的，因为以当前这么低的房贷利率而言，扣除了通货膨胀率之后，真实利率极低，真的不如持有现金等候一些大机会，记住，机会成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。&/p&&p&这里有另外一个例外，那就是公积金贷款，公积金贷款自然是能贷多少贷多少，但是公积金有个特性，他既是你的钱，又不是你的钱，除了还房贷，你想提现出来非常困难，但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速，据我身边的一个例子，某一线城市国企，2012年普通职工的公积金是每个月扣除1200块，实际到账2400块，但是2016年，数据增长成了每个月扣除2700块，实际到账5400块，而08年，该单位公积金是每个月扣除800块实际到账1600块。这种现象在大城市，尤其是名义到手工资很低，但是实际福利很高的国企具有极大的普遍性。&/p&&p&很多人在一个月公积金2400块买了房子，公积金贷款 50万，但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金，而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低的，以前是活期利率，今年也才刚改成一年期定存利率，也就是1.5%，上文说了，你以5%的利率贷款是非常划算的，谁贷款谁发财，那反之，你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款，那就是非常亏的，存越多亏越多。&/p&&p&所以，公积金贷款能还就还，比如你每个月还2500，现在每个月实际到账已经5000多块了，那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法，或者你一次性把公积金账户里的钱提取出来提前还款，该操作银行允许你一年执行一次。总之，不要让你公积金账户的有资金闲置，尽量提前还款！否则，他虽然名义上是你的钱，但是实际上不是你的钱。&/p&&p&这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区，那就是信用卡分期贷款的实际利率，远远高于名义利率，差不多要翻倍计算，下面介绍其原理。&/p&&p&现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%，也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了，12个月等分还完款就行。现在有朋友乙来找你借款，愿意支付6%的年化利率，这个时候你好像找到了一条发财的道路，用信用卡以4%的手续费贷款12万，然后以6%的利率借给朋友，我们假设你和你朋友都无信用风险，都按时还款了，这个时候，你赚钱了吗？&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cc94b4b35d644d181b4feec_b.jpg& data-rawwidth=&326& data-rawheight=&314& class=&content_image& width=&326&&&/figure&&p&
图4&/p&&p&如图4所示，你借款12万，手续费是4%，那么你一次性需要支付给银行4800块钱，然后每个月还款1万，连续还款12个月即可，听起来是不是很公平？如果你以年化利率6%借给你朋友，为了简化计算，我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你，就用你银行的钱，你给乙多少钱乙就给你多少利息。&/p&&p&那么第一个月，你能借给你朋友的钱，是12万减去4800块，为115200元，利息是576元，你应还银行一万元。我们心狠一点，假设你利滚利，乙给你的利息你继续贷给他。&/p&&p&那么第二个月你能借出去的款，是00+576=105776元，可以获得529的利息，依然应还银行一万元，如此累计计算&/p&&p&最后一个月，你能贷出去的款是8905元，乙会支付你45元的利息，你依然应还银行10000元。&/p&&p&最后，你折腾了一年，按6%利息计算，你还亏了一千块！以上的计算方式，你有兴趣，可以拿出你的计算器，一个月一个月的算，看看结果是不是这样。&/p&&p&那么大概多少利率才能等价呢，我的试算结果是7.61%，也就是说，大概是接近4%的一倍，如下图图5所示。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-21bd9734dca707c074d53d_b.jpg& data-rawwidth=&324& data-rawheight=&313& class=&content_image& width=&324&&&/figure&&p&
图5&/p&&p&这里面的原理，是因为虽然你初始只交了4%的手续费，但是这个4800是按照你第一个月的贷款额确定的，无论是立刻付手续费，还是把这4800折算进12个月慢慢付，都无所谓了，但是后续你每个月交了1万的钱给银行，到了第6个月，你实际只占用了银行六万本金，这个时候银行依然是按照你12万的4%手续费来计算的你全年的利率，那当然明显不合理。&/p&&p&所以，如果银行约定手续费是4%进行分期支付，那实际上就等同于按照7.61%的年化利率向你发放贷款，这还算良心，如果你是按照下图所示的这种手续费率和银行达成了协议，那你就被坑大了。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b899e164dcee1d5f1a833bcf88fbb1b2_b.jpg& data-rawwidth=&662& data-rawheight=&783& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&662& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b899e164dcee1d5f1a833bcf88fbb1b2_r.jpg&&&/figure&
图6&/p&&p&如上图所示，7.2%的年化手续费率，折合多少贷款年化利率呢，&strong&折合14%&/strong&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-70b3b34bfff8309e8decb_b.jpg& data-rawwidth=&322& data-rawheight=&308& class=&content_image& width=&322&&&/figure&&p&
图7&/p&&p&我自创了一套简单的计算办法，那就是直接翻倍，如果你的银行客户经理告诉你，他愿意3%的手续费率给你办理6个月的分期贷款，你折算到12个月就是6%，再翻倍就是12%，也就是这位客户经理打算以12%的贷款利率借给你一笔钱，是不是划得来你自己决定，但是绝对不要认为你是以6%的利率借到的，那属于被骗。信用卡分期付款可能你不用，但是车贷的时候一样是用手续费计算的，这个时候的计算方法完全一致，车贷的实际利率是名义手续费的一倍。&/p&&p&以上，也是一个理财小窍门，绝大部分人都不知道里面的运作窍门，银行信用卡分期业务每年都赚的盆满钵满，我只是给你介绍下，他的实际利率和名义利率，差距足足有一倍。&/p&&p&还有很多小知识想分享，马上都快七千字了，太多了，收尾吧，以后再慢慢说。做一个全文总结，最佳的房贷还款方式，就是首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，选择30年等额本息法，拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会，然后，作为家庭理财，你平时应该以现金、股票、理财产品的形式储备一部分能快速变现的资产。而你的公积金贷款，初始贷款以最大贷款额为原则，其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则，尽量提前还款。最后，信用卡分期付款并非一定是骗钱，但是当你采用信用卡分期付款作为家庭理财计划的时候，切记你借来的钱，不是名义手续费，实际利率应该翻倍，以这个实际利率来制定你的家庭理财计划。&/p&&p&以上都是家庭理财小技巧，也许每年只能帮你节约1%的钱，但是由于基数庞大，动辄百万几百万的贷款，所以三五年之后，这不是一个小数字，精通理财手段，你和你的同龄人，慢慢的就拉开了很大的差距。&/p&&p&如果你觉得本文的内容对你很有参考价值，能帮你完善你家庭的理财计划助你更好的增值家庭资产，请点一个转评赞，谢谢。&/p&&p&想了解我更多信息，可以关注我的微信公众号：紫色的股（ID:Linda）&/p&
今天是休息日，不谈股票，今天谈一下和房贷有关的事情。国庆节的时候我发了《》一文，在各位铁粉的支持下成为了爆款文，阅读量不仅突破了10W+，而且现在已经成为了30W+阅读，非常感谢各位铁粉的支持，于是我决定以后每周六都发表…
一楼解答很精确。我再题外补充一点买房还银行利息技巧。&br&&br&
买房子，办银行按揭贷款，这里面还有很多学问，稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！&br&&br&这个也许是很多人不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！&br&一、贷款利率的折扣&br&2008年下半年，国家为了支持房地产的发展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念？&br&一套30万左右的房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少？告诉大家，按照最新的国家利率算下来，以20年为标准，利息有12万左右（银行才是抢钱的！！！！！！）。那么分成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在自贡，相当于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折，可以少2W多元，也是很可观的。（发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息，如果以一个80平的房子来算，你的单价又被摊高了150元/平）。所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！ &br&觉得好的朋友多转载，一定有用的！（适合于即将买房的亲朋好友们）&br&二、选择还款方式&br&也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很含糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去网上查了资料（没办法，家庭条件有限，能够省一点就省一点）。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！&br&1、等额本息还款。其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。&br&2、等额本金还款。我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：每月还的钱要比等额本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开始，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个 时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还1万5左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！&br&说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了（签的等额本息），我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择--等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看， 全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了-------看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10 个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！！！&br&作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，尽量多算一下，既要在买房子的时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，你合理分配，可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了300-400元/平！！！&br&&br&&br&&br& 买房签合同注意事项
&br&&br&1 买房签合同注意事项之五证
&br&五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
&br&那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
&br&买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
&br&住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
&br&也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
&br&在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。 &br&买房十大注意事项 &br&当前商品房销售过程中，陷阱多多，风险多多，令人防不胜防，很多购房者深感无奈，不知所措。下面提供一些经验,让大家避开购房陷阱的十大绝招。 &br&&br&
一、 查验对方身份 &br&　 　签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。 &br&　　二、 审查有效证书 &br&　 　商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。 &br&　　三、 确保买卖安全 &br&　　除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。 &br&　　四、 约定定金规则 &br&　 　目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧，担心定金被没收；签吧，合同中陷阱多多。因此，建议购房者采取以下办法：1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金。3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。 &br&　　五、 完善合同条款 &br&　 　现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房者可据此索回定金和已付房款。 &br&　　至于合同约定的付款方式，目前购房者通常采取按揭、分期付款的方式来支付房款。如果采取的是现金支付方式，建议购房者尽量减少首期房款的金额，待办理商品房备案登记手续之后，再支付大部分房款，同时留一部分购房款待办妥房产证后支付，这才能最大限度的保护自身的权益。如果采取的是按揭付款方式，为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子，而且连定金和首期都退不了，建议购房者在付款方式和期限中写明：“如果未能订立按揭贷款合同的：1、合同继续履行，但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议；2、因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同的，另一方可以请求解除合同和赔偿损失；3、因不可归责于当事人双方的事由，双方均可以请求解除合同，出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人，并按银行同期贷款利率支付相应的利息。” &br&　　六、 明确交楼标准 &br&　　目前标准 购房合同中的交楼标准有三种：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。购房者选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。目前广州市的大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房者或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。建议在第1项标准后加上“并通过经过国家法律规定的竣工验收备案手续。”因为我国对商品房竣工验收已采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目比较多，要求比较严格，能保障购房者的利益。 &br&　　七、 慎签补充协议 &br&　　目前开发上通常预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者非常苛刻。因此，购房者须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。 &br&　　八、 另签物管协议 &br&　 　现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的规定。但是由于签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，如果购房者确认了该合同条款，就等于确认了开发商指定的物业管理公司及其制定的《物业管理服务协议》，也确认了物业管理收费项目、金额，使购房者陷入非常被动的境地。建议签约时明确物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行协商一致。 &br&　　九、 拒交不合理收费 &br&　　目前商品房买卖中，购房者应当缴纳契税、印花税等，购房者应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权拒绝。 &br&　　十、 把好收楼关 &br&　　1、 查看“三书一证一表”：收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，购房者有权拒绝收楼。 &br&　　2、 看楼验楼。购房者按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表》中填写相关意