2016公积金贷款买房的十大好处和五大限制条件_公积金贷款_贷款攻略 - 融360
公积金政策
2016公积金贷款买房的十大好处和五大限制条件
　　公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人。公积金贷款的利率虽然比商业贷款利率低，但也有它的限制。那么，2016年公积金贷款买房有哪些好处和限制？
2016年公积金贷款买房有哪些好处
　　1、归个人所有。员工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归员工个人所有，任何单位和个人不得挪用住房公积金，凡构成犯罪的都要依法追究刑事责任。
　　2、资金可翻倍。员工个人按本人工资额的5%至12%范围内缴存，单位按同等比例补贴。所以说，员工个人按规定缴存住房公积金后，资金将翻一番。
　　3、可滚动计息。根据国家有关规定，每年的6月30日为住房公积金的结息日，单位和员工缴存的住房公积金具有&利滚利、息生息&的特点。当年缴存的住房公积金，按挂牌公告活期利率计付利息；上年结转的住房公积金本金和利息，按挂牌公告三个月整存整取利率计付利息，且存款利息收入免征个人所得税。
　　4、可享受免税。根据国家有关规定，住房公积金免征所得税。企业为员工缴纳的住房公积金，可在成本费用中列支，作为企业所得税的抵减项目。也就是说，企业为员工缴纳的住房公积金可在税前列支，这样既增加了职工收入又相应减少了企业的税收负担。同时，按照规定，单位和个人&实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免于征收个人所得税&，缴存部分可作为个人收入所得税扣税项目，在缴交个人所得税前扣除。
　　5、可提前提取。员工购买、建造、翻建、大修具有自主产权的自住住房、或患有重大疾病造成生活困难、或享受城镇最低生活保障待遇等情况，均可凭相关合法有效证明材料，提前提取住房公积金。
　　6、可申请贷款。凡正常足额缴存住房公积金一年以上的员工，在购建自住住房时，只要符合相关贷款政策规定，并提供齐全相关资料，可以申请比同期商业银行贷款利率优惠的住房公积金低息贷款。
　　7、可节省资金。使用住房公积金贷款比使用商业住房贷款不仅省钱，而且还有贷款年限长、还款灵活等多种优势。去年，受影响，5年期(含)以下的由3%下调至2.75%；5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。
　　8、可提前还贷。住房公积金贷款正常还款满半年后，可进行提前还款。即可办理提前部分还贷，也可办理全部还清，提前还款均不收取违约金。公积金贷款提前还贷政策规定宽松，不受时间、金额、次数的限制，借款人随时都可以提前还款，不会收取借款人任何费用，而商业贷款提前还贷一般要收取一定的违约金。
　　9、可作养老金。员工退休后，凭退休等方面的相关证明材料，可一次性提取全部住房公积金本息余额，这相当于为每个员工积累了一笔可观的养老金，可保障晚年生活质量。没有缴存住房公积金的员工，就等于放弃了这么一块重要的福利。
　　10、可增凝聚力。企业为员工建立住房公积金制度，既能增强员工对企业的认同感、归属感及凝聚力，也有利于形成和谐的企业文化和有益的工作氛围，有利于提高员工工作的积极性，有利于企业吸引人才，留住人才，提高企业的竞争力，对企业的发展起到源源不断的推动和促进作用。同时，企业为员工建立住房公积金制度后，员工个人的住房问题将移交社会解决，既履行了法定义务，也摆脱了企业办社会的沉重包袱。
1.公积金账户余额不足影响贷款额度
　　有朋友反映：提取公积金会影响以后的贷款额度，真的是这样吗？实际上这里说的影响贷款额度的条件指的是账户余额，有的城市确实把公积金账户余额作为计算贷款额度的条件之一，比如广州规定：贷款额度=账户余额&8+月缴存额&到退休年龄月数，账户余额太少，能申请到的贷款额度也就越低，达不到期望值自然会影响买房。当然，并不是所有城市都会考查账户余额，但是要满足连续缴存一定时间的要求才能申请贷款。
2.缴存时间有要求
　　不仅是申贷时间，公积金的缴存时间也会影响房贷申请，融360总结发现，多地公积金管理中心对缴存时间的要求都是：申请贷款时借款人连续足额缴存公积金6个月（含）以上，且公积金账户处于缴存状态，代表城市有北京、上海、广州、深圳、哈尔滨、长春、沈阳、太原、南京、杭州、包头、武汉、南昌、昆明、福州、济南、乌鲁木齐、海口。也有城市仍要求连续缴存12个月（含）以上才能贷款，比如天津、长沙。不少人跳槽换工作时没有考虑到公积金断缴问题，导致之后因为缴存时间的问题，导致无法申请公积金贷款买房。
融360建议：
　　在更换工作时，最好咨询当地公积金中心，公积金断缴是否可以通过补缴申请公积金贷款买房，如果可以的话，短时间中断对缴存时间影响不大，如果不可以的话，最好还是做好下一步打算再辞职。
3.公积金贷款受开发商&歧视&
　　正如上面所说，组合贷款申贷周期相对较长，不仅买二手房会遇到阻碍，买新房的时候也会遭到开发商&嫌弃&，因为申贷周期越长，对于开发商来说回笼资金越慢，承担的风险也越高。
融360建议：
　　如果开发商不接受组合贷款，可与其商谈，在价格或者其他费用上做些让步，让开发商接受组合贷款也是有可能的。如果实在不行，可以选择申请商业贷款，然后提取公积金偿还商贷，也可以减轻点房贷负担。
4.申请组合贷款被银行、卖方拒绝
　　说到申请组合贷款，该有朋友抱怨了：哪那么容易申请，有的银行不给办，连卖房的也不接受组合贷款。说到底，还是因为组合贷款涉及了公积金中心、银行等多家机构，在流程上会慢一些，一般申贷周期为2-3个月以上，卖房人要等上这2、3个月才能拿到尾款，着急用钱的肯定不愿意等。从银行的角度看，出于对风险的考虑，一套房产不能同时抵押给两家银行,所以不愿意接受组合贷款业务。
融360建议：
　　如果实在想申请组合贷款，在选房的时候就和房主谈好，找到愿意接受组合贷款的房东。银行方面，如果公积金贷款和商业贷款的放款银行为同一家的话，一般是可以申请组合贷款的，具体可向贷款银行咨询。
5.贷款有最高限额
　　公积金贷款有一个最高限额，例如北京地区公积金最高贷款额度为120万。另外个人和夫妻申请的额度也有差异，一般夫妻申请的最高额度高于个人，例如上海个人公积金贷款买房最高额度为60万，夫妻则为120万元，相差近一倍。对于不少生活在一线城市的人来说，公积金的那点额度并不能满足购房需求。
融360建议：
&&&& 如果夫妻两人都正常缴纳公积金，可申请夫妻共同贷款，这样获得的贷款额度也相对高一些。如果额度仍然不够的话，可以考虑申请组合贷款。
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开发商不得拒绝购房人用公积金贷款
开发商不得拒绝购房人用公积金贷款
“对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。”12月26日，住建部联合财政部、央行、国土资源部下发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，要求住房公积金管理中心和受托银行压缩贷款审批时限，在10个工作日内完成审批工作。
而早在今年9月27日，长沙市政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场监管的通知》，要求各企业预(现)售商品房时，不得阻挠或拒绝购房人选择住房公积金贷款，不得增加选择住房公积金贷款购房人的附带条件。■记者 卜岚
资金回笼慢，多楼盘拒公积金贷款
“这段时间，我专程到长沙县看了几个楼盘，发现这些楼盘都拒绝公积金贷款。”丁先生是湖南省直某部门一家单位的职工，一直交纳公积金，公积金账户已累积余额10万余元。
在长沙，记者曾走访了多个楼盘，发现有不少开发商嫌弃“公积金”按揭贷款。长沙县某楼盘销售顾问刘先生表示，因为买房的人多，房屋少，公积金选房能买到房的概率几乎为零。而另一名销售顾问直白地告诉记者，楼盘不能使用公积金贷款。
住房公积金，是解决职工住房问题的专项资金。按照现行规定，职工连续、足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可申请个人住房贷款。目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，一笔额度100万元、期限20年的住房公积金个人住房贷款，可比商业银行个人住房贷款节省利息支出20万元以上。
不过，对开发商而言，“公积金”却不太受欢迎。“用公积金贷款，会降低我们的资金周转速度。”一名业内人士告诉记者，做地产生意的关键就是资金周转速度，如果速度过慢将大大影响公司的开发和销售，“公积金贷款流程繁琐、回款太慢，我们更愿意购房者付全款或使用商业贷款，以尽快回笼资金。”
四部门联合发文，整改拒绝公积金等行为
此次《通知》明确，住房公积金管理中心要压缩审批时限，自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作，要加强对受托银行的业务考核。同时，提高住房公积金贷款抵押登记效率。不动产登记机构应当严格按照有关规定，及时受理住房公积金贷款抵押登记申请，在10个工作日内完成抵押登记手续。
《通知》要求，住房城乡建设部门要加强房地产市场监管。房地产开发企业在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。
《通知》提出，要加大联合惩戒力度。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。缴存职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道投诉举报。
长沙11家楼盘被责令限期整改
“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”这个在网上流传的段子，也曾是长沙房地产市场的真实写照。不过，在今年10月之后，这种乱象得到了明显改善。
10月17日至20日，长沙市住房城乡建设委就联合长沙住房公积金管理中心开展专项执法行动，对中建嘉和城等11家拒绝使用公积金贷款的楼盘现场下达整改通知书，责令限期整改。
在此次执法行动，两个部门共派出执法人员54人次，执法查处了合能枫丹丽舍、中海国际、湘熙水郡、融创融公馆等11个楼盘。
“依据《长沙市住房公积金管理条例》第五十三条有关规定，拒绝公积金贷款的楼盘，我们将责令其限期整改。拒不整改的，记入企业不良信用记录，移交市住建委等部门处理。” 长沙住房公积金管理中心相关负责人表示。
该负责人介绍，一般公积金管理中心作出准予贷款或者不准贷款决定的时限法定期限是15个工作日，而长沙市住房公积金管理中心的承诺期限是3个工作日，“这不包括房产抵押、贷款发放环节的时限，后续环节为了资金安全确实审查时间较长。”
梅溪湖首宗限价地遭遇“熔断”
住宅限价9970元/m2
本报12月26日讯
年尾岁末，长沙土地市场的收官大战拉开帷幕。今日，长沙梅溪湖板块053、054、055号三种商住用地就迎来“出嫁”。其中，055号地块最高限价149175万元，折合楼面价6152元/m2，住宅销售限价9970元/m2，这也是长沙土拍开启“限价模式”后的第三宗“限房价、竞地价”地块。
055号地块熔断
“经过45轮竞价，该地进入熔断阶段！”竞拍之前，就已有9家房企出价。最终，经过半小时、52轮激烈竞价，梅溪湖首宗“限房价、竞地价”地块达到最高限价149175万元，进入熔断阶段。
据悉，[2017]长土网055号地块位于长沙岳麓区梅溪湖赏月路以东、松雪路以南。出让面积为47545.48平方米，建筑限高180米，规划用途为商业、住宅用地，挂牌起始价为99442万元，起始楼面价为4101元/m2。根据交易条件，该地块最高限价为149175万元，折合楼面价6152元/m2。按照最新的“熔断机制”，该地达到限价后，将于29日9点30分在长沙市公共资源交易中心进行现场摇号。此外，该地块规定了竞得人取得该宗地土地使用权后不得转让，且必须在一年内开工建设，一年内未开工建设的收取闲置费，两年内未开工建设的由政府依法收回。
“即使熔断也在意料之中。”蓝海购(中国)腾泽公司总经理伍拼认为，和之前梅溪湖不少热盘动辄八九千的地价相比，六千元的楼面价“吸引力”颇高。
限价有利市场回归理性
除了055地块，053、054“姊妹地块”也相继出嫁。
位于岳麓区梅溪湖环湖路的[2017]长土网054号，出让面积18278.14平方米，被规划为商住用地，商住比5.2:4.8。最终，经过46轮竞拍，2个多小时激战，被福州康安利信投资有限公司以9.2亿元竞得，折合楼面价7088元/m2。而另一块053地块，则由正荣（长沙）置业有限公司底价竞得，总价7.68亿元，折合楼面价4794元/m2。
“在‘限房价+竞地价+摇号’的机制下，价高者得早已是过去式，市场正逐步回归稳定。”在合富辉煌首席分析师周明看来，今天055地块的熔断，正体现了政府调控房价的决心，“地价超过限定，则摇号定主。有利于拉低市场均价，也将影响商品房的定价，缓解市场供需矛盾紧张的问题。”■记者 卜岚
保障房建设
长沙累计建设（筹集）
保障房22.83万套
本报12月26日讯
经过严格的推荐、评选、公示，人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部日前公布了2017年全国住房城乡建设系统先进集体名单，长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组办公室（长沙市住房保障服务局）获得这一殊荣，成为湖南受表彰单位中唯一来自住房保障部门的单位。
2013年至今，长沙市全市累计建设（筹集）各类保障房22.83万套，出售公有住房13.86万套，发放经适房货币补贴和廉租房租赁补贴4.73万户，发放职工住房补贴8.21万人，完成棚户区改造22.74万户。长沙市城镇住房保障覆盖率从2011年的19.51%提高至2017年的23.29%，高出全国省会城市平均水平3个百分点，提前3年实现了国家新型城镇化发展规划提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆盖率达23%的目标，极大地改善了中低收入困难群众的住房条件。
■记者 叶子君
通讯员 李希蒙
新媒体实验室
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All Rights Reserved公积金贷款买房难吗？
& & & & &近几年来，使用公积金贷款购房的买家，常会遭遇房企的&白鸽眼&，要么直接被告知仅可使用商业贷款或一次性付款，要么在优惠折扣上比使用商贷购房的买家明显缩水。今年11月1日开始实施的《广州市房屋交易监督管理办法》明确规定，房企若拒绝或者限制买受人使用住房公积金贷款支付购房款的，将由房地产行政主管部门责令其限期改正，并处以1万元罚款。
& & & & &日前，记者巡城踩盘时了解到，为避免不必要的麻烦，大多数住宅楼盘都不会直白地拒绝买家使用公积金贷款，但却暗地里给公积金贷款的买家设置了重重关卡。
& & & & &比较缓和的做法就是加大对商贷和一次性付款买家的折扣优惠，对公积金贷款买家实施&零优惠&策略，驱使其&主动&选择商业贷款。但也有令人较为无语的做法是，限定买家需在较短时间内获批公积金贷款，若逾期未能获批，则必须转成商贷或一次性付款，不然就当作买家违约。无奈的是，面对房企&婉拒&购房者使用公积金贷款，现有法律政策暂无应对与执行的细则。作为买家，即便符合公积金贷款的申请资格，但也需做好临时变成商业贷款购房的准备。
& & & & &想以公积金贷款购房
& & & & &岂知&赔了夫人又折兵&
& & & & &11月中旬，陈女士在南沙某大型楼盘购入一套三房单位。在签订购房合同时，她选择了利息更为优惠的公积金贷款按揭。由于该盘的开发商实力雄厚，且业界口碑不俗，基于&信任大品牌发展商&的心理，陈女士在签约时并未细看购房合同细则，但待签约后，楼盘销售提醒她，若其公积金贷款未能在两个月内获批，付款方式就会自动改成商业贷款或一次性付款。届时，如果陈女士无法承受商贷或一次性付款，她将要赔上高额的违约金。&签完就后悔了，现在公积金贷款额度这么紧张，2个月内获批很难啊！&根据广州住房公积金管理中心此前发布的数据显示，截至11月下旬，已录入贷款系统但因额度限制未能进入审批流程，排队等候上报的贷款申请有5863笔，金额29.65亿元。尽管目前有传闻称公积金中心或将追加额度用以缓解贷款紧张，但仅剩下一个月时间坐等公积金贷款获批的陈女士，已做好了转商贷付款的准备。
& & & & &除懊悔当初没仔细看清楚合同细则，更让陈女士郁闷的是，由于自己选择的付款方式是公积金贷款，因此并未享受到太多折扣，&商贷的可再打9.8折，公积金贷款优惠很少&。若转为商贷后，楼盘亦不会补给优惠，&这都是开盘当天的签约折扣，逾期不候。&现场销售人员表示。换言之，陈女士很可能既没享受到较低利息的公积金贷款，又没赚到商贷的折扣，真是&赔了夫人又折兵&。
对公积金贷款买家
& & & & &&耐心有限&&等你&最多半年
& & & & &记者在郊区踩盘时留意到，由于楼市行情未曾彻底回暖，大多数楼盘还是支持买家使用公积金贷款，但确实存在对公积金贷款获批时间上的限制，以3~4个月期限居多，也有个别不愁卖的楼盘，会开出1~2个月较短的时限。对此，多个楼盘销售负责人表示，这种做法主要是想鼓励买家优先选择商业贷款或一次性付款，&现在公积金贷款难申请，放款也比较慢，越靠近年底，发展商回笼资金的压力越大，自然会对公积金贷款的买家区别对待。&黄埔区某个成交量一般的楼盘，对使用公积金贷款的购房者格外&照顾&，只要买家在半年内获批公积金贷款，均不算违约。但若半年内无法获批，需改为商贷或一次性付款。
& & & & &有业内人士表示，考虑到今年下半年公积金贷款额度收紧，楼盘普遍对公积金客户&不待见&，但碍于《广州市房屋交易监督管理办法》，表面上仍不能拒绝买家使用公积金，但可以用&软钉子&迫使此类客户转向商贷。不过，一些成交量较差的楼盘，则会为了留住客户，在公积金贷款的&等贷期&上网开一面，允许等待公积金获批的时间一再延长。
公积金&等贷期&时限
& & & & &属买卖双方协议无法律规定
& & & & &那么，对于楼盘制定的公积金&等贷期&的时限长短，是否有相关法律规定？记者致电广州公积金中心热线及广州市房管局咨询此事，得到的答复是目前并未有相关法律或规定去约束楼盘对公积金贷款客户的这种做法。
& & & & &&这属于开发商和买家的双方协议，并没有相关法律规定此期限的长短。&广东正大联合律师事务所律师李彪表示，倘若买家在约定时间内未获批公积金贷款，就必须按照双方协议要求转为商贷或一次性付款，否则便属违约。买家也不能将公积金贷款未获批当作&不可抗力&理由取消交易，&此类案件中的不可抗力，常见为政策突变，譬如突然限购导致买家没有购房资格。但贷款额度方面，由于每年第四季度的银行额度都很紧张，这个情况是可预见的，因此公积金贷款不获批不能归为&不可抗力&理由。&
& & & & &广州中原地产项目部总经理黄韬表示，按照目前的公积金贷款额度状况，发展商制定此类隐形条件，对于买家而言，确实有失公允。但发展商也是受害者之一，&这种局面让买卖双方都没有得到好处，如果有类似第三者意外险来为此状况保驾护航，就相对公平些。&
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据我所知，在湖南办了公积金贷款后，只能办理每月的对冲业务，不能取现，就是每个月交的公积金自动用于还贷，武汉的具体政策建议你一下。如果和湖南一样建议你买套小房子，那样既不用自己掏钱还贷，又可以收租金，产权还是你的，收的租金可以为你的商贷减少压力。至于养老，现在反正都交了养老保险，公积金能用就早点用吧，等老了要那么多钱干嘛，够吃就行了。
回答者：s***5 |
本人建议您贷款。
如果仅从数字来算的话，公积金贷款现在4%多的贷款利率，你贷款下来，数值肯定比全款要多。
从贷款而言，住房公积金公司给你交的钱，如果你不用做贷款购房，那这个钱你也干不了别的，哪怕最后你提现公积金，也仅仅可以提取你自交的部分，公司为你交的公积金，你就没有用上了。
而且，采用公积金贷款，你的月还款额也是非常的少的，或许和租一套房子的月租金差不多，而你可以选择用这多的25万进行理财，倘若还贷20年，你每5年进行国债5年期的购买，第十五期为5年期国债，年利率6.15%，完全高于你的贷款利率了。中间你还有2%的利润差，最保守的国债收益率都将你的贷款多余钱赚回来了。何况其他的理财工具呢？银行现在提高存款利率与准备金，每到考核期，考核银行揽储额时，银行都会推出收益率5%左右的理财产品，相信您规划好的话，肯定能得到不错的收益。（这里不推荐进行炒股，使用一些保守型的理财产品即可）
在CPI高涨，高通货膨胀的时候，要更好地使用手中的资金，如果将钱全部投入房产中，那其他很多好的生活品质都没有办法保证了，或许您的收入不低，但是能更好地理财，用钱来赚钱，不仅仅是用工作赚钱，何乐而不为呢？让您手中的钱忙起来吧？
回答者：x***8 |
公积金房贷利率是4.7%，房贷利率不打折是6.8%，
以20万的房子，房贷20年算首付6万，利率不打折：商业贷款，按揭20 年，月供1068.68元；
公积金贷款，首付6万：按揭20 年，月供900.89元；
你说这个比例相差不多，肯定是公积金划算。
回答者：g***3 |
1 - 5年: 3.33%
6 -30年: 3.87%以贷款20万元10年期为例：使用住房公积金贷款元10 年，每月应还2012.57元，到期总利息为41508.28元。 如果使用商业(银行)贷款，每月应还2408.62元，到期总利息为89034.4元。
回答者：g***2 |
如想开店，做好不要一次性付清，你首付八万，贷28万，20年还清月还2095.86元，这样有周转的余地，现在银行的利息比你出去抵押贷款什么的合适多了，你贷款如果到时候有钱了，还可以一次性付清。
回答者：g***8 |
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