我和我老公结婚多年一直租房，期待有一天能住上我们自己的房子。努力多年，存款的速度一直跟不上房价的飞涨。随着女儿的出生，买房就变的迫不及待了。在跟着中介跑了无数个一个人抱着孩子看房的日子之后，无意中得到可以从淘宝上拍卖法院拍卖的房子，由此开始了我悲催的买房历程。那句＂公开、公平、公正＂让我天真的以为我们无权无势的普通老百姓也可以通过这样的渠道去买房子。结果从3月份付完全部房款到现在，法院没有一点交房的意思！3月22日租期到期的租户一直没搬走。法院的意思是租户人在外地，而且情况复杂。我们不知道情况复杂代表什么意思，我们只想知道我们什么时候能得到我们的房子，法院说不能保证什么时候给我们，一切都按程序来。我们不知道这按程序来是怎么来。当初也怕这样的情况，所以拍卖公告上注明的那些＂腾空需较长时间，介意者慎拍的＂房子我们都不要。可是我们房子公告上没写呀！法院说公告上注明有租赁。可是租期到了呀！法院说没说搬呀。我无言以对。法律我们不懂，我们也不知道我们付了全款却住不上房子该找谁说理。谁能告诉我们，象我们这样的老百姓，该怎么办？
楼主发言：3次 发图：0张 | 更多
　　天天睡不着
　　今天跑了一个下午，法官电话没人接，法院带孩子不让进，难道底层的老百姓就只能吃哑巴亏了吗？
　　情况复杂
　　直接撬门进去，怕什么？？？？？？
　　自己不硬起，没人会替你出头的
　　租户怕个鸟啊
　　冷静。　　首先是租户，而且租期已经到了，不是房东懒着不搬，这说明这个不是大问题。　　其次，搞清没搬的原因是什么？再想对策，是租户找不到呢？还是什么原因？然后具体对待。　　第三，租户房里东西多吗？如果不多，不重要。强行进入也是一种方法，这是你自己的房子，本就是一笔无头账。把租户的东西收拾库房。　　最后，恭喜你买到了房子。只要不是原住户唯一用房，里面有老人不配合，只要不是签了长期租赁合同，其余都不是大事。　　还要谴谪法院，它手里拍卖出来的东西，好多基本情况不说清楚，推给客户。
　　租期到了，现在是你的房子，是产权人，当然让租户搬。不然，申请强制。
　　这个事情比较奇怪，房子过户了没有？如果过户了，打印一份要求限期清理租户，不然后果自负的通知说明，签上字然后快递给法院，时间到了直接撬门然后把里面的东西扔出去就行了。　　如果没过户，管租户屁事，你要办法就是交钱了要交货。不交货又提前没说明情况，这就是欺诈。　　直接起诉法院就是了。在网上婆婆妈妈有屁用。
　　诶，买法院房子就要做好这准备，只管卖不管执行，腾退都是你自己的事，建议你还是通过其他渠道解决吧
　　打110，告有人非法侵入自己的房子。和110的人一起进去。
　　关键是过户了吗？手里有本可以直接报警，同意楼上的说法
　　淘宝拍卖的房子性价比不错的，法院拍卖房子你是根据拍卖成家确认书跟判决书直接过户的，所以不需要接触前任房东及现在的租户，这房子已经在你名下；　　1、如果是前任房东住在里面，这是他唯一住房，他最多有6个月的过渡期，6个月还不搬，去法院申请会强制执行；　　2、如果是租户在里面，买卖不破租的，租赁期限内租户是受法律保护的；如果法院公告明确租期，到期后你可以直接跟租户沟通搬离时间；同意最好，不同意的话：1）通知物业；2）报警，在警察在的情况下，让人把锁换掉，空一段时间再去住，如果他们破门就报警并找物业麻烦；　　另外法院拍卖房都有一名专门负责清空的民警接口，一般他会负责不需你直接出面；不到一定程度不要搞太僵，大部分只是时间长短问题，房子都是你得了，也不要在乎这几个月的腾空时间。
　　淘宝拍卖的房子性价比不错的，法院拍卖房子你是根据拍卖成家确认书跟判决书直接过户的，所以不需要接触前任房东及现在的租户，这房子已经在你名下；　　1、如果是前任房东住在里面，这是他唯一住房，他最多有6个月的过渡期，6个月还不搬，去法院申请会强制执行；　　2、如果是租户在里面，买卖不破租的，租赁期限内租户是受法律保护的；如果法院公告明确租期，到期后你可以直接跟租户沟通搬离时间；同意最好，不同意的话：1）通知物业；2）报警，在警察在的情况下，让人把锁换掉，空一段时间再去住，如果他们破门就报警并找物业麻烦；　　另外法院拍卖房都有一名专门负责清空的民警接口，一般他会负责不需你直接出面；不到一定程度不要搞太僵，大部分只是时间长短问题，房子都是你得了，也不要在乎这几个月的腾空时间。
　　淘宝拍卖的房子性价比不错的，法院拍卖房子你是根据拍卖成家确认书跟判决书直接过户的，所以不需要接触前任房东及现在的租户，这房子已经在你名下；　　1、如果是前任房东住在里面，这是他唯一住房，他最多有6个月的过渡期，6个月还不搬，去法院申请会强制执行；　　2、如果是租户在里面，买卖不破租的，租赁期限内租户是受法律保护的；如果法院公告明确租期，到期后你可以直接跟租户沟通搬离时间；同意最好，不同意的话：1）通知物业；2）报警，在警察在的情况下，让人把锁换掉，空一段时间再去住，如果他们破门就报警并找物业麻烦；　　另外法院拍卖房都有一名专门负责清空的民警接口，一般他会负责不需你直接出面；不到一定程度不要搞太僵，大部分只是时间长短问题，房子都是你得了，也不要在乎这几个月的腾空时间。
　　一般来讲，法院拍卖的房产价格都比较便宜，但是必须要全额付款，不能贷款。　　既然你能全款买，为什么不能作为首付，贷款买新房呢？
　　还有就是，真正物美价廉的房子是不会放到淘宝来拍的，早就让内部人士购买了，怎么可能轮到你买呢？
　　联系租户，他不理你，报警，实在再不行，强行撬门，自己住进去。　　什么人，用什么手段对付，这样才不会吃亏。　　不然，你一个秀才，跟官兵讲道理，只能说，你是真傻逼！
　　法院拍卖的房子你也敢买，算你胆大了。这种拍卖的房子，你没有强大的背景一般是碰不得的。第一，有人租住的，只要是和原房东签订的租期未到，他就可以不搬。第二。有的是孩子把房子卖了，但老人还住在里面。只要老人还活着，他可以永远住下去，你没有任何办法的，因为法院承认你的所有权，但是也承认他们具有居住权。第三，房子是卖给你了，但是你万万没想到的是，这个住址里面竟然还有户口未迁出。到了你要办理入户的时候，你突然发现竟然迁不进去了。户口的管理和房屋的产权是两个系统管理的，他们在没有地方可以迁移的情况下，你只能永远让他们的户口留在你家里，这事想想都恶心。第四。往往原房东是欠了一屁股的债务。有时是好几个法院在寻找这个人，手脚快的法院就会立即把房子给拍卖了。你住进去后，没多久不断的会有各种各地的法院上门，来了解你房子的来龙去脉，还会不断的给你录像录音，你会每天被这种事纠缠的头都要炸了。第五。原房东可能还会有高利贷的借款，那些收钱的人找不到原来的房东，又不知道现在房子归你了，可能一个晚上后，你早上开门时，发现大门上被人涂满了油漆。第六万一原房东把这套房子抵押给了好几个人。那么你就麻烦了，你会面临打不完的官司，一张张的法院传票，会让你直接发疯的。第八。。。。。。还是不说了，免得会吓得你晚上睡不着觉了。
　　@飘飘的孤魂
04:37:00　　法院拍卖的房子你也敢买，算你胆大了。这种拍卖的房子，你没有强大的背景一般是碰不得的。第一，有人租住的，只要是和原房东签订的租期未到，他就可以不搬。第二。有的是孩子把房子卖了，但老人还住在里面。只要老人还活着，他可以永远住下去，你没有任何办法的，因为法院承认你的所有权，但是也承认他们具有居住权。第三，房子是卖给你了，但是你万万没想到的是，这个住址里面竟然还有户口未迁出。到了你要办理入户的时候，......　　-----------------------------　　NB的分析
　　@dragoon_qiu
12:24:00　　还有就是，真正物美价廉的房子是不会放到淘宝来拍的，早就让内部人士购买了，怎么可能轮到你买呢？　　-----------------------------　　有道理，买房不是小事，在淘宝买房，有点大胆……　　
　　感觉以上“义然自得”和“飘飘的孤魂”都说的很有道理。我再补充点别太理想化也别太悲观软的硬的办法都得想最主要是两点目地一顺利入住且不留后患，第二咱不能违法（起码不违大法）。想开点谁让咱淘宝上占了便宜呢！！！
　　法院拍卖房就是这样，各种纠纷 买之前一定要了解清楚了。想好应对之策再去拍卖。但事实已经这样了
，建议通知民警，开锁公司开锁 直接入住。自己要是不堪骚扰的话 可以找几个社会朋友
帮着看一段
等都消停了在自己入住
　　楼主现在解决了吗？
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)法律快车已经建立364个城市分站，累计法律咨询条，日均案件委托超过600项，日均访问量达70余万次，执业律师注册会员逾170411名，公众注册会员逾200万名。
您所在的位置： > >
> 法院拍卖的房产被公安机关查封的处理措施
所在地区：湖北 - 黄石
手　　机：1303441****
电　　话：0714-62****
(咨询说明来自法律快车，将获得优先解答)
执业证号：91867
执业机构：湖北人本律师事务所
联系地址：黄石市颐阳路615号司法综合大楼三楼
按专业找律师
法院拍卖的房产被公安机关查封的处理措施
作者:王浩　　时间:　　浏览量 0　　
案情简介：
在债务纠纷中，申请执行人申请人民法院执行，人民法院将被执行人的房产委托拍卖机构拍卖，对房产的权属状况进行了必要调查。竞买人甲参加了拍卖会，拍下该房产并支付了全部价款，人民法院制作了拍卖成交裁定并送达竞买人甲。竞买人甲持拍卖成交裁定到房屋产权登记部门申请登记，被告知举行拍卖会前1个月时，该房产被公安机关以涉嫌诈骗查封。后竞买人了解到人民法院据以执行的民事判决中的事实与公安机关立案侦查的犯罪事实相同。如何保护竞买人合法权益，妥善处理？
一、人民法院委托拍卖的性质
人民法院委托拍卖的性质历来有三说，一说公法说，即人民法院的拍卖具有公法的性质，产生的法律关系受公法调整；二说私法说，执行拍卖虽受制于民事诉讼法及相关司法解释的调整，但本质是私法上的买卖行为，受私法调整；三说拍卖行为折中说，执行拍卖具有公法行为及私法买卖的双重性质。一般通说认为，人民法院委托拍卖是公法行为，不同于《拍卖法》中的普通拍卖。首先，人民法院委托拍卖具有强制性，是执行程序中的一种执行措施，被执行人必须服从：其次，普通拍卖的委托人是财产的所有权人或有处分权的人，普通拍卖中也有国家机关、人民法院委托拍卖，但拍卖的物品均属于国家所有，如没收、抵税款罚款物品，而执行中委托拍卖的人不是财产的所有权人或有处分权的人，而是人民法院：再次，执行拍卖中竞买人拍中后的权利义务与普通拍卖有很大区别，执行拍卖的竞买人受到很多限制，义务较多，且为强制义务；最后执行拍卖必须在人民法院的主导下进行，拍卖程序与普通拍卖大相径庭，如拍卖机构不能随意选择、必须评估拍卖标的、拍卖次数有限定等等。
二、竞买人是否取得拍卖标的物的所有权
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第23、24、29条的规定，竞买人履行支付拍卖价款的义务，且收到人民法院的拍卖成交裁定的，竞买人自拍卖成交次裁定送达时取得拍卖标的物的所有权。强制拍卖取得所有权的法理依据是拍卖使原所有权消灭，新所有权产生；基于强制拍卖的公信力效果，竞拍人取得拍卖物的所有权属于原始取得，同时强制拍卖具有消灭担保物权、优先受偿权的属性，因此拍卖变卖司法解释第31条作出相同的规定。另一个理由是竞买人相信人民法院强制拍卖的合法性，无从得知拍卖标的是否存在权利瑕疵，依善意取得制度应对竞买人的利益予以保护。
那么赃物是否适用善意取得？赃物一般不适用善意取得制度，但在特定情形下，买受人可以取得赃物所有权。《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》（法发［1996］32号）第十一条规定“行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、货款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴”。《最高人民法院 最高人民检察院 公安部 国家工商行政管理局关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》（公通字［1998］31号）第十二条规定“对明知是赃车而购买的，应将车辆无偿追缴；对违反国家规定购买车辆，经查证是赃车的，公安机关可以根据《刑事诉讼法》第一百一十条和第一百一十四条规定进行追缴和扣押。对不明知是赃车而购买的，结案后予以退还买主”，第十四条进一步规定了“明知”的含义，即“有下列情形之一的，可视为应当知道，但有证据证明确属被蒙骗的除外：（1）在非法的机动车交易场所和销售单位购买的；（2）机动车证件手续不全或者明显违反规定的；（3）机动车发动机号或者车架号有更改痕迹，没有合法证明的；（4）以明显低于市场价格购买机动车的”。根据上述规定，强制拍卖中的竞买人在人民法院委托的合法拍卖机构拍定房产并按拍卖最高价支付价款，且公安机关未通知人民法院、拍卖机构，竞拍人无从得知拍卖标的物被公安机关查封、拍卖标的物属于赃物的事实，因此依据善意取得制度，竞买人取得房产的所有权。
三、公安机关能否查封不动产
《刑事诉讼法》和《公安机关办理刑事案件程序规定》中规定，公安机关有权强制扣押物证、书证以及查询、冻结存款、汇款，对公安机关能否查封不动产未做规定。但公安部在《关于公安机关在办理刑事案件中可否查封冻结不动产或投资权益问题的批复》（公复字[2001]17号）中认为，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第114条和最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部、国家安全部、全国人大常委会法制工作委员会《关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定》第48条的规定，公安机关在办理刑事案件中有权依法查封、冻结犯罪嫌疑人以违法所得购买的不动产、获取的投资权益或股权。对于此种查封并无时间限制。各地房产登记部门均接受公安机关对不动产的查封。
如果公安机关违反《公安部关于公安机关不得非法越权干预经济纠纷案件处理的通知》，插手经济纠纷，以涉嫌诈骗为由采取限制人身自由、查封扣押财产等强制措施，属于违法，可向公安机关申诉控告。最高人民法院公告案例有两件与此有关，即张晓华不服磐英县公安局限制人身自由、扣押财产行政案、黄梅县振华物资总公司不服黄石市公安局扣押财产及侵犯企业财产及侵犯企业财产权行政上诉案，均是公安机关以涉嫌诈骗为由，对当事人采取违法限制人身自由、查封扣押财产，最高人民法院认为公安机关对经济纠纷当事人采取强制措施不属于刑事诉讼法上的侦查措施，属于《行政诉讼法》中的“超越职权”行为，据此判决公安机关败诉。（上述两案可在最高人民法院网站上查询）
如公安机关严格按照《办理经济犯罪案件的若干规定》（公通字[号）执行，对案件定性准确，确为经济犯罪，公安机关查封人民法院进入强制拍卖程序的房产是合法的。作为房屋产权登记部门协助配合公检法的义务，只要公检法下达了查封扣押的通知，房屋产权登记部门必须无条件执行。
在本案中，尽管公安机关查封在后，人民法院仍然可完成拍卖行为，并送达拍卖成交裁定和协助执行通知书，房屋产权登记部门接到拍卖成交裁定和协助执行通知书，必须办理产权转移登记。如房屋产权登记部门根据生效法律文书办理过户登记，公安机关也不能指摘房屋产权登记部门。问题是，人民法院不会轻易向房屋产权登记部门送达协助执行通知书，如果公安机关有充分证据证明该房产是民事诉讼案件中被执行人用诈骗所得购买的，该房产就是赃物，公安机关有权依法查封并追赃。这就产生人民法院生效判决依据的事实与刑事案件的事实同一的问题（即刑民交叉），按照《民事诉讼法》第一百一十一条第三项、第一百七十七条及适用《民诉法》意见第139条，已判决的民事纠纷涉嫌诈骗应由公安机关并案处理，人民法院必须通过审判监督程序予以撤销生效判决、驳回原告（申请执行人）起诉并全案移交公安机关。如生效判决被撤销，强制拍卖就无依据，竞买人的处境堪忧。
四、人民法院在执行过程中是否有过错
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条，执行人员应对拍卖财产的权属状况、占有使用情况进行必要的调查。在本案中，执行人员确实在拍卖前对拍卖财产的进行了调查，但拍卖财产的状况不是静止不动的，而是出于变化中的；因此执行人员在拍卖的头一天应到房屋产权登记部门调查，核实有无公安、检察机关以及其他有查封权的行政机关对拍卖房产采取强制措施，如有，人民法院应考虑撤回委托拍卖或与二次查封单位协商。如果已经完成拍卖，人民法院在收到拍卖价款时不能轻易将价款付给申请执行人，应再次核实有无公安、检察机关或其他行政机关的查封行为，如有公安、检察机关的查封行为，立即与公安、检察机关联系，确认拍卖标的物属于赃物的，采取执行回转措施，避免竞买人遭受损失；如有行政机关的查封行为，依相关法律规定申请执行人优先于行政罚没受偿，人民法院应将拍卖价款付给申请执行人，竞买人也取得房屋的所有权。
上述做法可有效防止部门权力之间的冲突，保护竞拍人和申请执行人的利益，拍卖变卖司法解释虽没有如此细致规定，但人民法院没有进行充分调查，导致目前的困境，存在执行过错。
1、申请执行人与被执行人（犯罪嫌疑人）之间的“民事纠纷”实属合同诈骗，
人民法院通过再审程序撤销原判决、驳回起诉。
2、人民法院采取执行回转措施，并与公安机关协调处理。因申请执行人受偿价款是犯罪嫌疑人（被执行人）以诈骗所得购买的房产变价清偿，本质属于赃款，而竞拍人是通过强制拍卖获得房产，属于善意取得，应、理应保护竞拍人的利益，可由公安机关对申请执行人追赃，按合同诈骗案终结后再行处理赃款。这样能保证公安机关顺利处理案件，同时申请执行人也能作为受害人，参与退赃。法院强制执行，房屋被评估,被告不在场的情况下,拍卖需要经过那些程序?到这一步了，对方还能提出异议吗？_百度知道
法院强制执行，房屋被评估,被告不在场的情况下,拍卖需要经过那些程序?到这一步了，对方还能提出异议吗？
我有更好的答案
拍卖前应当通知被执行人。没有通知的话，可以提起异议。我国拍卖活动的主要程序包括：(1)委托拍卖。当事人双方签定合同，规范双方责任、利益和义务；(2)发出拍卖公告。向公众发出拍卖相关事宜的公告，扩大拍卖活动的宣传影响；(3)拍卖交易。通过竞买，采取竞价的方式寻找竞得人；(4)拍卖成交。拍卖物交付买受人，买受人向拍卖人交付价款，委托人与拍卖人结算拍卖费用及价款。
旅游爱好者
公告、拍卖、清算执行款：查封、评估、委托拍卖行法院强制执行程序
请问，现在对方还能提出异议吗？
本回答被提问者采纳
可以提出执行异议。
为您推荐：
其他类似问题
法院强制执行的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。参加拍卖，通过竞拍取得房产的，需要到拍卖公司索取相关产权证明和相关竞拍手续，不是由法院提供产权取得证明资料的。一、依据我国法律规定，房屋产权可以通过购买、建设、受赠、抵押、继承等几种主要方式取得。二、拍卖取得和司法判决取得都是特殊的取得方式。1、拍卖取得的房屋产权，办理产权变更手续时需要提供的资料（1）社会拍卖。需要由拍卖公司向竞买人提供拍卖公告、拍卖成交确认书和买受人身份证明等资料，同时提供拍卖公司的营业执照副本、资质证书等拍卖机构证明资料，买受人就可以到房产交易部门办理产权过户手续。（2）司法拍卖。除需要准备以上资料以外，还需要由拍卖公司向买受人提供接受司法拍卖委托时，法院向拍卖公司提供的裁定书和协助执行通知书。2、司法判决取得的房屋产权，办理产权变更手续时需要提供的资料除了产权证正常过户手续时需要准备的产权变更资料以外，还需要提供法院的判决书或者裁定书，这样，产权取得人就可以到房产交易部门办理产权过户手续了。本人在拍卖公司拍得房产一处。法院不提供办房产证材料。房屋拍卖流程：产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金，取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房原则：房地产拍卖是一种特殊的交易方式，有其自身的规律性，因此拍卖中必须遵循以下原则：(1)合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。(2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。特征：与其他房地产经纪活动相比，房地产拍卖具有以下几个特征：1.房地产拍卖实行“价高者得”的原则2.房地产拍卖法律性、政策性强3.房地产拍卖的过程繁琐具体条件：(一)房地产拍卖标的应具备的条件1.法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：(1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书);(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;(4)权利人对房地产的处分权受到限制的;(5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的;(6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：(7)国家依法收回土地使用权的;(8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。2.以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：(1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;(3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件;(4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;(5)出让合同约定的其他条件;(6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。3.以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。4.集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：(1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书;(2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。5.下列划拨用地不可以拍卖：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。6.抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。(二)房地产拍卖竞买人条件(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。(2)在国家允许的范围内，房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。程序：一 接受拍卖委托如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：1.房地产拍卖标的的产权证;2.产权人身份证明或企业法人营业执照;3.法定代表人证明书和法人授权委托书;4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;5.产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;6.拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;8.至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件二 拍卖房地产标的确认和调查拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括：1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;2. 产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证;3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明;8.是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内;10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。三 接受委托、签定委托拍卖合同具备接受拍卖委托条件后，应按照拍卖法的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容：1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;5.拍卖方式和期限;6.拍卖程序中止和终止的条件;7.违约责任;8.签约日期和合同的有效期限;9. 拍卖底价;10. 其他需要约定的条款。四 房地产估价及底价确定1：房地产估价具体工作如下：(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;(2)提出估价目的;(3)与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料;(4)与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料;(5)评估师出具评估报告。2：拍卖底价和起拍价确定拍卖底价确定的主要依据是：(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;(3)拍卖行的经验(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价五 发布拍卖公告，组织接待竞买人公告信息内容应包括：(1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;(2)拍卖的时间、地点;(3)拍卖房地产的基本情况：1： 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3：产权性质(4)拍卖房地产转让后应交纳的税费;(5)竞买人的条件;(6)竞买保证金;(7)拍卖方式;(8)其他需要公告的事项。六 现场拍卖阶段拍卖行、竞买人按公告的时间、地点，以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。七 产权过户现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。税费：房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费：1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交，具体标准按拍卖标的情况协商)。2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税)。3、合同和权证印花税：(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。5、交易手续费。6、评估费。7、登记费。8、合同公证费。注意事项：(一)不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理(1)拍卖标的房地产是否有重复查封。(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。(3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。(4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。(7)房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。(二)房地产拍卖价格的评估基于以下原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。(2)一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。(三)房地产拍卖登记及相关费用、税费1.房地产拍卖登记需提交资料：(1)申请书;(2)当事人身份证明或单位合法资格证明;(3)委托书及代理人身份证明;(4)房地产权证;(5)拍卖成交确认书;(6)房屋平面图及地籍图;(7)出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;(8)契税完税证及契税完税贴花;(9)拍卖公告;(10)其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决、裁&考试大&定和调解书;3)协助执行通知书。2.应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二三级市场交易，通常需缴纳下列税、费项目：(1)拍卖佣金;(2)营业税及其附加;(3)印花税;(4)契税;(5)交易手续费;(6)评估费;(7)登记费;(8)合同公证费等;(四)在建工程拍卖应注意事项1.应详细核查项目状况(1)土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金;(2)土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书;(3)政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等等;(4)房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%;(5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;(6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;(7)在建工程项目是否存在抵押行为;(8)在建工程是否预售。2.在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。3.拍卖成交后的手续处理(五)建成在售房地产拍卖应注意事项1.房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况;2.土地使用权款项是否付清;3.房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。(六)破产企业房地产拍卖应注意事项(1)破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估;(2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续;(3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。(七)有瑕疵房地产拍卖的操作有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照1、2办理。(4)拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。(5)对于房地产开发过程&考试大&未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。房屋拍卖流程拍卖的房地产，一般都有拍卖成交确认书，申请人可以持拍卖成交确认书、拍卖行营业执照、法人证明和法院的协助执行书到房屋所在地申请转移登记。《法院查封拍卖房屋的过户程序》法院查封拍卖的房屋申请人需持法院单方过户协助执行通知书到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。登记时个人提供的身份证明与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位，则境内单位与境外单位不同，境内单位提供法人营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件；法人的授权委托书、法人的身份证复印件，受托人的身份证原件复印件；境外单位(含港澳台)提供：法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；还应提供测绘图、表。首先要看能否办理产权手续，如果能够办理，拍卖成功后凭借法院的裁定书，以及拍卖公司签订的协议书，就能够到有关部门办理产权手续。但要注意，有些房屋不能办理国土证，可能影响今后出售；另外还要看自己购买的拍卖房屋是否有人居住，如果有人居住，拍卖成功后还必须到法院起诉，要求对方还房。买的拍卖房，房地产商已被注销，楼盘没有办理大产权，该如何办理房产权？（一）法院裁决拍卖房屋的产权登记：1、房屋权属证书。2、法院裁决拍卖文书和协助执行通知书。3、拍卖成交合同。4、法院确认拍卖结果的确认书。5、营业税纳税申报表和土地增值税申报表或拍卖行开具的发票。6、土地使用证（使用权人是申请人）原件和复印件。7、房地产权登记申请书。8、权利人身份证明复印件（权利人是单位的，须提交单位法人营业执照、法人代码证、法人代表资格证和身份证等复印件）。授权委托的须提交委托书和代理人身份证明复印件。9、中华人民共和国契税完税证或财政局契税有关证明。说明：1、拍卖的发票应是房屋所在地的税务机关的统一发票。2、如果拍卖房屋没有办理产权证，则必须按该房屋原取得产权的途径先行给予确认产权，缴纳相关税费后，才能给予办理拍卖后的房屋产权登记。3、拍卖房屋不是房产证记载的全部，则买受人要与其他共有人共同办理房屋的分割手续或共同共有该房屋产权登记手续。4、如果房屋权属证书无法提交，应申请遗失登记。（二）委托拍卖房屋的产权登记：1、《房地产权证》或《房屋所有权证》。2、房屋产权人委托拍卖的委托书。3、拍卖成交合同（拍卖确认书）。4、房屋产权人承认拍卖结果的书面证明（产权人为单位的还应由上级主管部门加具意见）。5、淄博市不动产销售发票（办证联）原件或营业税、土地增值税纳税申报表。6、土地使用证（使用权人是申请人）原件和复印件。7、房地产权登记申请书。8、买卖双方身份证明复印件（属单位申请的，须提交单位法人营业执照、法人代码证、法人代表资格证和身份证等复印件）。授权委托的须提交委托书和代理人身份证明复印件。9、中华人民共和国契税完税证或财政局契税有关证明上海房地产 被拍卖的房子怎么可以交易过户 和中间的流程。展开全部下一篇：很多消费者知道，空调整机自购买之日起7日内出现性能故障，消费者可要求全额退货或换货;15日内出现性能故障，消费者可要求折旧退货或修理。房屋装修好后，在一定时间范围内，如果出现了施工质量问题，业主是有权要求装修公司进行保修的。地板是生活中十分常见的地面装饰材料，在使用中要特别注意保养和清洁，如有不慎将污渍弄到上面，就清洗的话就费事了，今天我们要为大家介绍的，就是一防晒防水材料其实离我们的生活并不是很远，只是我们平时很少注意到他们，一起来具体的看看防晒防水材料的情况吧~防晒防水材料有哪些将沥青类或高分子据科学家估计，地球上大约有35万个植物物种，其中有29万已被确认并分类。房屋装修好后，在一定时间范围内，如果出现了施工质量问题，业主是有权要求装修公司进行保修的。电热水器每家每户都有，它已成为我们生活必备的家用电器之一。徐静蕾与赵薇、章子怡、周迅并称中国演艺界四大花旦，曾被称之为“影坛才女”，主要代表作品有《将爱情进行到底》、《我爱你》、《开往春天的地铁》、西安电子科技大学是隶属于国家教育部的全国重点大学。是国务院首批批准有权授予博士、硕士学位的单位之一。很多人以为燕麦草的果实是我们食用的燕麦片，小编想说对于燕麦草的这个认知是错误的，不过燕麦草却可以入药，小编觉得有必要将燕麦草的百科知识科普给