想买套二手房，在选择二手房中介公司排名时需要考虑哪些因素

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-31 00:00 标签： 威海二手房中介公司
辛辛苦苦买套二手房，为啥要交那么多“中介费”？
辛辛苦苦买套二手房，为啥要交那么多“中介费”？
有数据显示，2016年，北京市二手住宅网签总量达27.24万套。如果以每套房价格500万元、总房款2.7%的比例计算中介费，每套房得交一二十万，北京市一年的房屋中介费用约为367.74亿元。动辄就需要十几、二十万的中介费，让许多购房者不堪重负。
与此同时，在高额中介费的诱惑下，很多中介公司还出现了不规范，甚至损害消费者利益的行为。对此，房屋中介如何回应？二手房中介费到底高不高，是如何定价的？对于我国刚刚起步的二手房交易市场，今后应如何走稳？
二手房房屋中介费价格到底是怎样的？
报道显示：2016年，北京市二手住宅网签总量达27.24万套。如果以每套房价格500万元、总房款2.7%的比例计算中介费，北京市一年的房屋中介费用约为367.74亿元。
记者拨通了北京市面上比较常见的房屋中介机构电话，询问了目前二手房中介费价格。
中介公司人员：一共是2.7%，2.2%的中介费，和一个0.5%的保障服务费，一共2.7%，佣金一般是不打折的。
另一家中介公司表示，中介费可根据实际交易具体谈，但大多也不少于2%。
中介公司人员：我们现在说实话，整个都在控制这块，最多也就是2.2%，也是看房子大小。如果佣金收不了多少，就不会有太大变化，如果房子比较大，可能会控制到2.0%。
二手房中介费是怎样定的？
目前的二手房中介费到底是怎么定的呢？
中原地产首席分析师张大伟进行了解析：
张大伟：应该是两年前，发改委在各地有一个各地方的规定。比如北京，过去如果是独家房源上限是2.2%，也有一些非独家的大概在1.8%到2%左右，其他城市也有大概2%的一个规范。但是最近一两年，政策有所调整，现在只要明码标价，根据发改委等规定都是合理的。也就是说，目前收费从各个城市来看，我们做过大概的统计，基本上集中在2%到2.7%之间。
那么，按照这个定价，中介费到底高不高呢？
张大伟：其实从绝对值比例来看，如果对比其他的国家，比如发达国家或国内人们经常去的一些东南亚国家，中国的二手房中介费的比例其实不算高。像美国位置在5%到6%，东南亚一些国家也在3%到5%的范围。
为什么许多人感觉中介费虚高或者太高？
为什么许多人还是感觉到中介费虚高或者太高？
张大伟分析了其中的三方面原因。
张大伟：一方面，国外中介费一般都是买卖双方承担，分担了压力。但是国内买房人不光是中介费，在买卖过程中所有的税费，在法律上应该是卖方承担的税费，现在基本上全部由买方承担。目前的确是买房人会觉得中介费的压力会比较大；第二个原因是国内房价绝对值比较高，甚至超过了一些发达国家。所以即使费率比较低，它的绝对值动辄都要十万、二十万，对于大部分人的收入来说，确实比较高；还有一个原因就是和国内大部分人，更看重实物支付消费，对于这种信息和服务的收费，从行为惯例来说，觉得不值，大部分人愿意为买一套房产支付几百上千万，但是对于中介费还是希望更低一些。
记者注意到，近些年，许多小型的房屋中介公司和互联网房屋中介平台，都曾打出低中介费的招牌吸引客源，但最终因为房源被一些大型中介公司掌握，支撑下来的寥寥无几。
记者采访了中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立，他表示，我国的二手房市场并没有形成充分的竞争。
尹中立：如果一个城市都让一家或者两家机构垄断，对消费者肯定是不利的，所以合理的竞争、充分的竞争是确保市场健康发展的前提。
然而，由于高额中介费的诱惑，特别是在房价上涨周期内，少数中介服务人员有“撬单”行为，甚至联合卖家违约，也有多收费、乱收费的行为，给买家造成巨大损失。张大伟分析师认为，目前我国二房屋的中介经营模式的确带来一些弊端。
张大伟：发达国家是单边代理制，买房人有自己的中介，卖房人也有自己的中介，买卖双方都通过中介撮合交易。国内目前还是处于相对的初级阶段，双边代理制，也就是说，一个中介是一手托两家，成交是它的第一要务，必须成交才有收益。这种经营模式的存在是出现一系列弊端的主要原因。什么时候能发展到国外的那种单边代理制，还需要比较长的时间。
二手房交易市场未来应该怎么办？
在刚刚过去的2016年，中国的房地产市场正从增量市场向存量市场转变，一线城市的二手房成交量已经达到了新房的2倍以上，未来二手房交易比重会越来越大。
尹中立表示，二手房交易立法应该跟上。
尹中立：中国越来越进入到存量房的市场，所以在这个背景下，立法工作一定要跟上。我们的房地产调控也好，政策法规也好，以前都着眼于新房市场，对二手房市场、存量房市场实际上关注的不够。所以在立法上，应该对二手房交易市场各项规定要做到更加具体和细致。
张大伟也认同，未来需要更规范的二手房交易市场秩序。
张大伟：现在来看，的确需要政府部门或者行业监管部门做出一些规范，这样一定程度可以规避一些问题。未来的话这些积极地尝试如果在全国各城市都实施的话，大中介和小中介的竞争会更加充分，中介费就不太可能继续上涨，甚至有可能有所降低，就能够降低购房者的压力。政府部门做一些小事，就可以解决购房者的一些大事。(嘤嘤嘤嘤嘤嘤嘤)
(海绵宝宝)
(你就不要想起我)
(【已注销】)
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如何购买二手房
买房必考虑的因素有哪些
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说到买房，很多人都要考虑的问题是，好还是好。＂二手房＂是相对开发销售的而言，它是二级市场的俗称。在买二手房的过程中，有哪些因素是我们作为购房者一定要考虑的呢？凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。由于二手房情况复杂，在联系房源后，须考虑该房源是否合乎法规，真实有效。主要考察以下几个方面：１、认真审查首先要求卖方提供合法的书正本，并到核心查询产权证的真实性，以及该房产的产权来源和产权记录，包括房主、登记日期、销售价格等；还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房产有没有被抵押，以及是否与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的必须要原单位盖章后才能出让。２、考察中介公司资质二手房的交易流程比较复杂，通过中介公司进行，则可以方便不少。但要注意选择一个靠谱的中介公司，以免上当受骗。看中介公司是否有营业执照及经纪机构资质证书，看的从业人员是否拥有房地产资质。了解中介公司提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房？买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失？中介公司的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的房子？除此之外，多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况，以及在网上查询关于该中介公司的信息，看该房产中介机构是否有违规操作行为。３、考察房屋价值在了解二手房报价之后，需了解房屋值不值这个价？可以通过同小区房屋或类似房屋的比较来判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供时会做保值评估，这个价格可以看成是房屋的较低保值价。４、考察交易房屋是否在租有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买受人只看，只注重手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国法律认可＂买卖不破租赁＂，也就是说不能对抗在先成立的。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。５、考察土地情况是否清晰买受人应注意土地的使用性质，土地使用性质一般分为划拨和出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。另外，还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用年限仅剩40年，对于买受人来说，如果还是按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就有点不划算。６、考察市政规划是否对房屋有影响有些房主出售二手房，可能是已了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应详细了解情况。７、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制。而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。8、了解房屋历史情况买二手房，很多人最怕买到凶宅了，也比较忌讳房子内发生过不好的事情。因此，在买房前，可以问下物业管理处、保安或者周边的邻居，了解房屋的情况。在购买二手房时，买房人一定要多加小心，提前做好相关的准备工作，确保买到放心、无纠纷的房子。
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