三四线城市还能投资海外地产房产吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-03 06:50 标签： 投资海外地产
三四线城市的房子 到底还能不能买？ _ 东方财富网
三四线城市的房子 到底还能不能买？
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　　前几天，后台收到一个提问：　　“看上一个三四线城市的小公寓，你觉得有投资价值吗？”　　现在问房子的朋友，十个里面得有七八个目标都集中在三四线城市。　　有人说，三四线城市到处都是抢房子的人，怕以后涨太多又买不起。
　　为什么购房人的目标转向了三四线城市？　　我觉得有两方面的原因：　　一是，一二线城市的房子房价太高，而且都限购了，在大城市工作生活的人买不了，但是手里又有点儿闲钱，再加上可能老家就是三四线城市，所以看哪儿便宜就买哪儿；　　二是，常住在三四线城市的人，看到全国楼市都在管控，怕早晚得管到自己家门口，所以赶紧再投资一套，等着以后保值升值。　　02.
　　那么三四线城市，甚至五六七八线的小县城，那里的房子到底能不能投资？　　先来说一下我的态度吧：别去投资。　　这种不假思索，捡便宜买的心态，就好比炒股遇上了牛市。　　牛市的时候，好公司的股价会涨的很高，贵的一股要几百块钱，你买不起，但是又不想错过赚钱的机会，于是就满市场捡便宜的买，毕竟牛市的时候，垃圾股都可能赚钱。但是当牛市结束换成了熊市后，遍地哀鸿，当初脑子一热捡便宜买的股票，跌的你可能下一个牛市都未必能翻身。而好公司的股票，虽然熊市也会跌，但毕竟根基扎实，可能稍微有点儿行情股价就能回来。
　　当然，用股市举例，不代表着三四线城市的房价也会跟熊市中的股价似的会暴跌，毕竟以我国的国情看，别说暴跌崩盘了，连腰斩的概率也很低。当前各种限购、限贷的政策，只会让房价慢慢地趋于稳定。　　但是现在急着在三四线，甚至五六七八线的地区买房投资的人，难保不会是楼市里的“韭菜”。　　03.
　　买房别随大流。　　当你看着小城市的房价被炒高时，冷静的想想，价格的攀升真的是因为这座城市的经济提速、教育水平提高、医疗资源丰富、基建项目得到国家的鼎力支持了吗？　　如果都没有，那么眼下的房价猛涨，只是借题发挥而已。
　　比如前段时间炒作的“环京区域”概念，河北、天津很多地方都出现了这个情况，前两年七八千一平没人要的房子，现在卖到了2万、3万，而真实的情况是这些房子早就是烂尾楼了，借着雄安新区等政策和国家战略，敢坐地要价堪比北京近郊，还捂着盘给人一种供不应求的感觉，这样的房子很危险。所以买房前一定要好好盘算。　　况且你人在大城市，房子买在三四线城市，出租的话，有人租吗？出手卖的话，有人买吗？　　就像前段时间河北保定出的限购政策——有了房本以后十年以内不能买卖，套你个十年不商量。　　04.
　　回归房子该不该买的问题上。　　每次推送关于房子的文章，总会有朋友来问我，什么东北的、江苏的、江西的、山东的、河北的某某城市的房子，还能不能买，未来会不会有风险之类的问题。　　中国太大了，很多城市的经济情况、房子的供求结构和真实的房价情况我并不了解，所以我也无法准确的判断出未来房子的走势，希望你还是要自己明确，买房的目的是什么？　　如果打算定居某座城市，就不需要管太多的房产周期和未来能不能升值的问题，只要需要，选择一个配套设施相对完善的就买吧。
(责任编辑：DF316)
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关注天天基金哪些三四线城市的房子还是投资洼地？-ZAKER新闻
中国的房地产政策，正出现罕见的背离现象：20 多个中心城市在不断收紧，其他的城市在不断放松。换句话说，去库存的重点从大城市转向了三四五线城市。那么一个问题来了：众多的三四五线城市，房价未来将如何演变？最近有不少读者给我留言，希望能有所分析。关于中国城市的数量，一直没有准确的数字，因为统计的标准不同。根据比较新的资料，中国目前有地级和地级以上城市大约 340 个，县级市、县城接近 2000 个。如果我们把县城、县级市政府所在地都看做一个城市，地级市、副省级城市和直辖市的区不分开统计，那么中国大概有 2300 多个城市。未来随着在 " 较大的镇 " 设立市，城市的数量可能更多。北、上、广、深是公认的四大一线城市；天津、重庆以及另外四个计划单列市（大连、青岛、厦门、宁波），再加上东北、中东部的省会城市，再加上苏州无锡两个最大地级市，都被认为是二线城市。西部经济总量偏小的省会城市（西宁、拉萨、银川等）以及中东部经济总量大的地级市，被认为是三线城市；至于绝大多数县城，被认为是五线城市；夹在三线和五线之间的，主要是中部、西部的地级市，是四线城市。即便是三、四、五线城市，其情况也千差万别。有的人口快速增长，有人人口急速流失。在房屋供应量上，也情况各不相同。下面，我们从人口变动情况上，看看三四五线城市的面临的不同情况。由于统计部门公布的常住人口数据不准确，我仍然使用小学生人数来做分析。我从 2013 年开始在 " 天天说钱 " 专栏里首先倡导使用小学生人数、手机用户数、金融机构本外币存款余额等指标，来分析城市人口变动和资金变动。由于这些指标非常有效（手机用户数准确度略低），所以这种分析方法影响越来越大，最近任志强、高善文、叶檀等学者也开始用 " 小学生人数 " 来分析一个城市的人口竞争力和楼市潜力。部分三四五线城市小学生变动情况：城市 省份 2010 年 2015 年 增减比例东莞 广东 55.2 72 +30％廊坊 河北 28.9 40.4 +40％香河 河北 1.75 2.59 +48％嘉兴 浙江 22.6 24.6 +9％
周口 河南 145 91 -37％眉山 四川 17.3 14.3 -17％湘阴 湖南 4.8 3.8 -21％牡丹江 黑龙江 13.7 9.1 -34％
徐州 江苏 53 84 +58％银川 宁夏 14.8 16.2 +9.5％上面是部分三四五线城市小学生人口变动情况，单位是万人，来源是各地统计局公布的年度统计公报。我们先看第一组城市，东莞、廊坊、香河、嘉兴，其中香河是靠近北京的 " 北三县 " 之一，隶属于廊坊。这四个城市，东莞是强三线城市，嘉兴、廊坊是三线城市，香河只能算是四五线城市了。但他们有一个共同特点，就是靠近中国最强的三个一线城市。所以我们可以看出，四个城市人口增长速度都不错，尤其是前三个，增长幅度惊人。嘉兴是跟上海接壤的两个城市之一，上海的西北是苏州，西南是嘉兴。苏州人口增长速度不亚于廊坊和东莞，但嘉兴就差了很多。我此前专文分析过上海影响力对外辐射的问题，提出了 " 上海偏爱江苏，最爱苏州 " 的观点。原因很简单，上海和江苏都是强政府，而浙江是弱政府。对于这类跟一线城市接壤的三四五线城市，我是非常看好的。未来这些城市都将有轨道交通（甚至是地铁）连接北上深，廊坊居住北京上班、东莞居住深圳上班、昆山嘉兴居住上海上班，都是肯定会实现的。我甚至认为，这些三四五线城市的房价，可能超过一些弱二线城市。再看第二组城市，周口、眉山、湘阴和牡丹江，分别代表中部、东北、西南的三四五线城市。可以看出，他们的人口流失非常惊人，虽然市区未必这么厉害，但农村的很多人外出谋生了。而且民工在外出谋生的时候，一般不会带上读小学的孩子，只有稳定之后才接孩子去工作地。因此，这四个城市实际人口流失速度肯定是超过小学生流失速度的。这四个城市市区的楼市，面临着巨大的人口压力。再加上三四五线城市有巨大的 " 非商品住宅 " 的供应量，这些城市的楼市其实没有多少投资价值，只有居住功能。当然，在这些城市的核心城区，学位好的住宅也能在一定程度上抗通胀，但很难跑赢真的通胀（M2 同比增速减去 GDP 同比增速）.再看第三组城市，徐州和银川，他们的人口都有增长，其中徐州的增长非常惊人。事实上，徐州在 2010 年以来没有扩张式的行政区划调整（只有内部调整），所以人口是具有可比性的。按照官方的统计，当地 2010 年常住人口是 858 万人，2015 年是 867 万人，常住人口只增长了 9 万人。但我们看到，这 5 年当地小学生竟然增长了 31 万人。这只能有两种解释：1，徐州的确涌入了大量外来人口，官方常住人口数据不准确；2，因为计划生育考核的压力，徐州此前真实出生的孩子没有被统计进来，现在这些孩子进入了小学。反正不管怎么说，中国存在这类三四五城市，他们不靠近中心城市，但同样人口有显著增长。结论：中国三四五线城市的楼市，因为人口形势不同，所以将面临三种命运：1、靠近中心城市，特别是一线城市的，他们可以获得产业、人口转移，所以楼市可以长线看好；2、虽然不靠近中心城市，但具有区域辐射能力，人口有显著增长，这类城市的楼市也可以谨慎看好。尤其是当这些城市获得交通、基建等方面大利好时。3、大多数三四五线城市（占比超过 80％），人口在流失或者增长乏力，部分甚至严重流失。这些城市往往还存在大量非商品住宅（集资房、小产权房、农民房），外来流动人口不多。这些城市的房子基本上只有居住功能，没有投资价值。在这些城市的郊区、新区、旅游区，那些盲目扩建的房子，最终将非常悲惨，可能只有拆除卖废旧材料的价值。
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