英国国家统计25日发布了英国最新的GDP数据，数据显示英国第三季度GDP环比增长0.4%，高于第二季度的0.3%，也高于路透经济学家预期的0.3%。英国经济在第三季度出人意料地加速增长，这将进一步提升英格兰央行下月加息的可能性，加息预期也是今天英镑上涨的另一大原因。央行将在下周四（日）公布最新的利率决议、会议纪要和通胀报告，目前64位受访经济学家中有46位称，英国央行将在11月2日加息25个基点，将现有基准利率从0.25%提升至0.5%。加息如何影响房地产投资？加息对于房地产市场最显而易见的影响就是贷款利率，再其次是汇率。目前英国的按揭贷款利率创下了历史新低，市场上最流行的2年期固定利率贷款（2 year fixed rate mortgages）利率仅为1.26%，相比中国5%左右的贷款利率便宜了不少。加息将造成基准利率上升到0.5%，增加购房贷款利率，短期对房地产市场会有一些冲击，但不会长久，决定英国房价最重要的因素还是房价估值高低，英国经济前景，政治是否稳定等因素。另外历史数据也表明基准利率的调整对房价影响并不明显，举一个日本的例子，日本长期低利率政策，目前甚至为负利率，但房价却没有因此而上涨。可见利率与房价并没有很大的很强的相关关系。我在之前的文章中讲过，与货币政策相比，房地产方面的财政政策对房价的影响更大。因此相比11月2日的加息，关注英国房地产投资的朋友更应该关注11月22日发布的最新秋季预算案（Autumn Budget）。2015年的11月的秋季预算案发布了对英国房地产市场产生重大影响的3%额外印花税，今年秋季预算案是否会修改印花税条款，或调整变相帮助开发商清理库存的“Help to Buy”政策，亦或者直接出台限购政策，非常值得关注。除了对贷款利率的影响，加息还可能在短期进一步提振英镑，这在今天英镑的突然变化中已经有所反映。英镑进一步升值，也将直接考验英国资产对海外投资者的吸引力。2017年第三季度最新数据显示，伦敦90%的商业地产项目由海外投资者购得，其中亚洲买家贡献了三分之二，最近三个月投资了超过32亿英镑，今年到现在总共9个月投资近百亿英镑，英镑升值将考验这部分投资者对英国房地产市场的信心。事实上，英镑在脱欧公投之前一直保持高位的时候，海外投资者就已经大举进入了英国房地产市场，英镑贬值只是其中一个诱因，加快了海外投资者进入英国市场的速度，并不是他们投资英国房地产的主要原因。海外投资者投资英国的目的大多还是希望对冲本国风险，把资金放到一个相对安全稳定、严格保护私有财产的地方，并不是为了多少超额利润。另外值得注意的是，一旦英镑走强，市场恢复信心，英国本土一大批大型投资机构（保险公司、养老基金、地产基金等）将停止卖出优质资产，重新以买家的身份回到市场，与海外投资者一起竞争待售资产。
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*请选择置业原因超级万言干货报告：英国当前房地产形势调研及三种投资模式解剖！【走近英国5】-全球奢侈地产
超级万言干货报告：英国当前房地产形势调研及三种投资模式解剖！【走近英国5】作者：全球奢侈地产 / 公众号：mhshechidichan发表时间 ：导 读【走进英国1-4】的干货推出后，市场反响较大！这里，特地整理Meng的《超级万言干货报告：英国当前房地产形势调研及三种投资模式解剖！》，收藏，记得给认真的Meng点赞！《伦敦房产投资情况分享》共分4个部分：（一）英国退欧后的整体环境（P3-P7）（二）伦敦房价的影响因素（P8-P10）（三）伦敦城市发展及规划（P11-P12）（四）伦敦房产的投资（P13-P21）伦敦(London)是英国首都，英国的政治、经济、文化、金融中心。伦敦也是欧洲最大的城市，与美国纽约并列世界最大的金融中心。伦敦位于英国东南部平原的泰晤士河两岸，面积1,577.3平方公里，人口近900万。1801年至20世纪初，作为世界性帝国“大英帝国”的首都，以其在政治、经济、人文文化、科技发明等领域的卓越成就，成为当时全世界最大的都市。今年，伦敦被评为“2016全球最大金融中心”、“2016全球最佳城市”、“2016全球最具实力城市”、“2016全球最佳求学城市”。作为欧洲最大的经济中心，金融业是伦敦最重要的经济支柱。伦敦城500多家银行为世界之首，800多家保险公司是世界上最大的国际保险中心，伦敦股票交易所是世界4大股票交易所之一。伦敦同时是世界最大的国际外汇市场，世界最大的欧洲美元市场。伦敦是多元化的全球移民大都市，使用语言超过300多种。伦敦也是世界著名的旅游胜地，有数量众多的名胜景点与博物馆。P3：（一）退欧后整体环境—英镑走势日英国退欧公投结果，完全出人意料之外，是英国今年最大的黑天鹅事件。由于英国民众对于欧盟的难民政策不满；欧洲经济疲弱，英国相对较强，欧洲对英国形成拖累。6月24日英国退欧公投，脱欧派以52%投票赢得公投的胜利。随着英国开启退欧机制，英国将成为历史上首个脱离欧盟的成员国。英国脱欧事件给全球金融市场带来动荡，受到英国脱欧影响，全球股市大幅下挫，资金涌入美国国债、黄金等避险资产。英镑、欧元暴跌，黄金、美元大涨。从下图2015年4月至2016年11月的“英镑-人民币汇率走势图”可见，退欧公投之后，英镑兑人民币汇率由4月的9.3，下跌至11月初的8.3，降幅接近11%。英国资产也因此吸引了更多的投资者的目光。如果英国房产价格保持不变，则英国退欧以后购买英国房产，相当得到了9折优惠。P4：（一）退欧后整体环境—资本流向P5：（一）退欧后整体环境—英国大宗并购案从下表中可见，在英国退欧公投之后短短5个月中，共有16笔中国企业的对英投资。在对英投资中，香港李嘉诚旗下的和记黄埔和长江基建投资最大，占16笔中国对英投资的74.3%，其投入103亿英镑，收购O2通讯运营商；103亿英镑收购国家电网天然气管线业务51%股份。此外，除了万达集团收购Odeon连锁影院、恒大收购CalaHomes高端房产建筑商之外，中国企业对伦敦的大部分投资，集中在商业楼宇、基建工程与土地产权方面。下表是2016年上半年，中国企业对伦敦房地产市场的投资情况。P6：（一）退欧后整体环境—商业环境商业环境以写字楼出租情况显示，左表是“2016年二季度国内甲级写字楼情况”，中国4个一线城市北上深广的写字楼租金及空置率：（1）北上深广写字楼租金平均价格依次递减，北京337元/㎡，上海286元/㎡，深圳228元/㎡，广州116元/㎡。（2）北上深广的写字楼空置率依次增大，北京4.9%，上海7.6%，深圳8.5%，广州11.6%。（3）租金越高，空置率越低的趋势，反映出市场供需矛盾将导致租金产生波动。从左图4个一线城市写字楼市场租金及空置率趋势看，过去所称的“北上广深”，现在是可以改为“北上深广”了。右表源于仲量联行：《2016年三季度商业资产报告》。从“2016年三季度全球主要城市写字楼空置率情况”图中可见，美洲写字楼平均空置率14.6%，欧洲写字楼平均空置率8.5%，亚太地区写字楼平均空置率11.0%。除了东京，伦敦的写字楼空置率在全球城市中是最低的，与香港相当，低于北京。即使在后退欧时期，英国的写字楼仍处于满入驻状态。P7：（一）退欧后整体环境—房价走势下图是一张莱坊研究《2016年上半年英国房产报告》中的伦敦房产趋势图。（1）图中显示英国房产自2009年至今的预期与走势。50为基准线，高于50为增长，低于50为下降。（2）2008年金融海啸后，伦敦房市经历了一年的缓冲，在2009年下半年恢复增长。（3）今年6月公投后，房价增长指数有短暂下跌，但在10月基本回到原增长趋势。今年6月英国退欧公投，导致商业环境不稳定，以致伦敦房价在短期内有所波动，从图中可以清晰地看到，今年退欧公投对伦敦房价的影响。6月退欧公投之后，随着英镑的暴跌，伦敦8月房价也急速下跌，而随后9月即产生反弹，虽然尚未回复下跌时的高位，但已经收复大部跌幅。可见伦敦房地产市场在遇到黑天鹅事件后，其价格波动是短暂的，退欧对伦敦房价的影响有限。而退欧引起的英镑汇率下跌，反而引起了更多的投资与大型企业的关注。P8：（二）伦敦房价的影响因素—退欧期间的波动左图是“伦敦不同区域平均房价柱状图（月）”（rightmove月房产交易数据），显示英国退欧公投之后的伦敦房地产市场的房价表现，深红色柱是大伦敦区房价，中红色柱是伦敦内城区房价，浅红色柱是伦敦郊区房价。（1）从7月-10月4个月的房价波动情况看，无论是大伦敦区，还是内城区、市郊区，8月房价均有所回落，其中内城区房价下跌约3%最为明显，大伦敦区、郊区房价略有下降；（2）9月房价就开始反弹，至10月伦敦房价已经超过7月房价；（3）伦敦郊区房价受到政治影响很小，一直波澜不惊；（4）内城区房地产市场对政治反应敏感，房价起伏最大，下跌快，反弹力度更大。右图是“伦敦不同群体购房价格柱状图（月）”（rightmove月房产交易数据），其中Frist-timebuyer:自住或首套房买家，主要户型为2房及2房以下；Secondbuyer：主要有换房需求的买家，购买户型包含4房及4房以下（不包括4房独栋住宅）；Topoftheladder：主要是5房及5房以上（包括4房独栋住宅）。图中的深色柱是首次置业房的房价，中色柱是换房置业房的房价，浅色柱是豪宅房价。从中可以看出：（1）伦敦8月的房价下跌，主要由豪宅房价的下跌而造成；（2）英国脱欧公投之后的7-10月之间，首次置业、二次置业的中小户型房价基本没有受到任何影响。（3）伦敦首次置业和二次换房置业的1-4房户型公寓房，其房价较为抗跌。P9：（二）伦敦房价的影响因素—退欧期间的波动从“年伦敦房产供需情况及预测图”（摘自《仲量联行：伦敦房产供需市场报告》）图中，红线标示的是伦敦每年的住房需求42500平方英尺/年。而过去伦敦再过去7年中，每年的房屋建造量最多不超过25000平方英尺/年，7年累计共有107500平方英尺的住房缺口。伦敦是万科地产在海外布局中，继香港、美国、新加坡之后进入的第4个城市。在万科内部的《伦敦房地产市场分析报告》中，称“伦敦处于住房危机时期”。伦敦正处于住房需求量大，但供应量明显不足时期。调研数据显示，伦敦每年的住房需求在4.9万套-6.2万套之间。而据可估算的数字，未来五年，伦敦平均每年的房屋供应量大约3.2万套（2014年，伦敦新建住房供应量2.83万套；2015年，伦敦新建住房供应量2.46万套）。在过去的20年间，伦敦房地产市场供给远小于市场需求。2015年伦敦人口达到860万。据万科保守估算，2035年，伦敦人口预计可以超过1000万。因此，万科的结论是，伦敦很明显在住房供应方面没有满足人口增长的需求。因此，伦敦房地产市场处于长期性供应不足状态。P10：（二）伦敦房价的影响因素—价格波动与供给量左图是“2016年三季度伦敦中心区域房价增长图”（仲量联行《2016年三季度房产报告》）。深红扇块代表房价上涨较快的区域，浅红色扇块代表价格下降的区域。2016年三季度，伦敦中心城区整体房价小幅上涨0.7%，主要由于外部区域房价上涨2.4%，弥补了内部区域房价下跌1.4%。2016年三季度伦敦房价的主要增长极，是伦敦东区房价上涨5.8%，以及伦敦东南区房价上涨5.3%。左图对照P8中，伦敦脱欧公投后的房价下调，主要出现在伦敦西区（-4.5%）和中心西区（-5.85）的豪宅市场。伦敦东部区域房价并未受到脱欧后的不稳定因素影响，依然保持增长。右图是“2016年三季度伦敦中心区域新增开发住宅量”（仲量联行《2016年三季度房产报告》），深红扇块表示区域新增开发住宅量较大，而浅红扇块则表示区域新增开发住宅量房产项目较小。从开发规模来看，近年伦敦东部区域一直是伦敦城市发展的主要方向，2016年三季度伦敦新增住宅开发量，金丝雀码头区1860套，泰晤士南岸区1810套，伦敦东区1740套、金融城区1630套、伦敦东南区1610套，伦敦东部各区的开发热点，引领了伦敦房地产市场的发展方向。两图标示的2016年三季度伦敦房地产的价量变动，无论房价上涨还是新增住宅开发量，如今伦敦的主要房地产开发活跃区域集中在东部。这也与近年深圳龙华、宝安等开发热点区域房价上涨较快趋同。而伦敦传统的西部富人区，目前处于开发量增长缓慢，房价滞涨，甚至有下降的趋势。这也同近年深圳罗湖区因开发量小房价增长缓慢趋同。东伦敦的崛起2012年伦敦奥运会在伦敦东区Straford举办以来，伦敦房地产市场逐渐向东区发展。来自莱坊(KnightFrank)的报告称，与过去十年前相比，伦敦的中心点已东移一公里。第一太平戴维斯(Savills)的研究发现，伦敦房地产开发项目正在东移，在未来的5年中，伦敦会新建13万多套住房，其中29%位于东伦敦，即计划新建的每三套住房中，就有一套位于东伦敦的4个行政区里：纽汉(Newham),陶尔哈姆莱茨(TowerHamlets),格林威治(Greenwich),巴金-达格南(BarkingandDagenham)。前伦敦市长鲍里斯?约翰逊(BorisJohnson)（现任英国外交大臣）日宣布了东伦敦的总体规划，宣告伦敦城市重心向东移动。从伦敦桥到道格斯岛和格林威治半岛，穿过埃塞克斯和肯特郡的达特福伊尔，将开发大量新住宅、商业空间和其他设施。“东伦敦已经取得了难以置信的增长，在接下来的20年里，我们的规划是如何使该地区变得更好”。东伦敦在未来20年将建造203500套新房，人口增加超过600000。伦敦东部将是伦敦人口最大的增长区域之一。P11：（三）伦敦城市发展及规划—东南伦敦发展战略从伦敦的城市发展规划看，伦敦不仅是最老牌资本主义国家的首都，典型的发达城市（DevelopedCity），而且是一个朝气蓬勃的发展中的城市（DevelopingCity）。伦敦与其它两个如今已经不再有成片土地开发的世界一线城市纽约、东京不太一样，全世界资本市场对伦敦的信心，也正源于伦敦持续的更新发展趋势。（一）交通方面：◆伊丽莎白线（ElizabethLine）被英国人叫了很久的横贯城铁(Crossrail1)，如今已更名为“伊丽莎白线”(ElizabethLine)。伊丽莎白线城铁是欧洲最大公共工程，预计于2018年全面启用。这条线路东西横贯整个伦敦市中心，一期工程西起雷丁Reading，东接谢菲尔德Shenfield，连通了伦敦市中心、途径交通枢纽帕丁顿Paddington、购物天堂邦德街BondStreet、老金融城LiverpoolStreet、新金融城金丝雀码头（CanaryWharf）和东区交通枢纽斯坦福德Stratford。届时，从伦敦西区的邦德街到希斯罗国际机场只需29分钟，通勤时间将节省20分钟。伊丽莎白线从启动之日起，就撼动了整个伦敦的资产市场，成为伦敦东部发展计划中交通建设的主轴线。据Lloyds银行的调查，过去2年内，伊丽莎白线城铁沿线站点的房价平均增长了22%，远高于周边区域14%的增幅。一些站点，比如AbbeyWood,ForestGate和WestDrayton的房价增幅更是高达近50%。随着伊丽莎白线城铁的建设接近完工，其沿线的房产市场经历着巨大的改变。到2018年伊丽莎白线城铁正式投入运营之际，沿线的37个站点附近的房屋房产的价值将累计增加350亿英镑。◆东南伦敦Bakerloo线扩建计划Bakerloo线的扩建计划，弥补原泰晤士河南岸的整体轨道交通欠缺，与原先的NationalRail国家铁路系统、Overground地上轻轨相连接，带动东南伦敦的发展。P12（三）泰晤士河新桥梁建设规划及东伦敦地铁线扩建2016年正式确定的三座桥梁建设规划（粉紫色为桥梁规划处）、Overground地上铁路的扩建（橙色虚线）和伊丽莎白线的后期扩建（蓝紫色虚线），将使东伦敦的交通在未来有极大的发展。（二）城市规划方面：◆Shtratford奥运新城Stratford奥林匹克公园，作为伦敦2012后奥运会主会场，正由奥林匹克公园扩建计划而成为伦敦最炙手可热的投资热门区域奥运新城。这里将成为伦敦新的交通枢纽，地铁Central线、Jubilee线、伦敦城铁(LondonOverground)和DLR轻轨都在这里汇聚。2018年将开通的伊丽莎白城铁线（ElizabethLine）积极地提升了Stratford区域的房价。届时，从Stratford到达伦敦市中心的TottenhamCourtRd13分钟，到达希斯罗机场43分钟，大大缩短了横跨伦敦的时间。奥运新城不仅拥有欧洲最大的一站式购物中心之一：WestfieldStratfordCity（拥有超过350家店铺），同时也将成为科教文化新城，已经引进拉夫堡大学(LoughboroughUniversity)、UniversityofEastLondon的Stratford校区、伦敦大学Birkbeck学院、维多利亚和阿尔伯特博物馆（Victoria&AlbertMuseum）、伦敦大学学院（UniversityCollegeLondon）新校区、Sadler’sWells剧院和华盛顿史密森学会。同时，Stratford也将成为伦敦奥运新城中央国际商业区(TheInternationalQuarter,TIQ)。包括英国金融市场行为监管局(英国金管局,FCA)和伦敦市交通局(TFL)等政府机构已经签约入驻。TIQ中央国际商务区位于奥运新城核心地带，是整个欧洲在建的最大中央商务区CBD，建成后价值约21亿英镑，其中包括总建筑面积约37万平方米13栋写字楼、两栋住宅楼及一座四星级酒店、幼儿园、公共绿地、楼顶公共观景平台，以及近5000平方米的酒吧、餐馆、零售物业等。粉红色部分为UCL东校区地块蓝色部分为V&A新馆等文化教育中心区地块◆RoyalAlertDock亚洲商业港2013年，中国开发商“总部基地”（ABP）从伦敦市长鲍里斯·约翰逊（BorisJohnson）手中接过皇家阿尔伯特码头改造“亚洲商业港”项目，将英国东伦敦地区的19世纪末英国最大且最先进的皇家艾伯特码头，改造为伦敦的第三个金融中心（其他两个金融中心：伦敦金融城，金丝雀码头），打造集现代办公、住宅、休闲一体的“亚洲商业港”。这是中国企业在英国最大的地产项目。2015年2月，中国最大投资基金之一的中国民生投资(ChinaMinshengInvestmentCo)与总部基地（ABP）在上海签署合作意向，宣布联合开发亚洲商业港，中民投成为该项目的主要投资方。民生投资集团成立于2014年8月，由59家中国民营公司所组成，总资本500亿人民币。中民投自成立以来投资项目很多，而改造艾伯特码头是民生投资集团迄今为止首个主要的海外投资项目。亚洲商业港项目2013年整体规划实施，占地212亩，建设规模超过40万平方米，由写字楼、住宅和商业组成，主要吸引中国及亚洲金融机构等大型企业进驻。亚洲商业港将为纽汉姆区带来20,000个新的工作机会，将为英国经济带来60亿英镑的价值。交通优势是亚洲商业港最大的卖点。由于毗邻伦敦城市机场，2小时内可直达欧洲29个城市。此外，受正在建设的伊丽莎白线的带动，未来从亚洲商业港到伦敦市中心的时间也将大幅缩短。亚洲商业港将成为一个24小时全天候、活力四射的商务区，将东方的亚洲企业与西方的英国及欧洲企业紧密相连。（四）伦敦城房产的投资——三种模式◆楼花投资（OffPlan）楼花投资，也叫炒楼花，即购买开发商尚在施工阶段的商品房，在交房前就在市场出售。伦敦开发商一般会在竣工前1-2年开始销售楼花；少数开发商，例如像伯克利（Berkeley），会提前2-3年开始销售楼花。楼花投资的主要利润是将楼花房产在竣工前出售，获得施工期的房产增值收益。楼花投资形式上像国内的新房销售，但是付款比例与出售时间不同于国内新房，因在新房交楼前出售楼花，投资杠杆效应较大。优势：与国内购买新房不同，伦敦新房购买仅需支付首付，买房首付为总价10-20%。在国内买房交完首付后，就要进行按揭贷款，并开始偿还贷款。而伦敦购买期房在交楼前半年，才开始申请贷款；在交房时再开始银行按揭月供。所以在投入方面，伦敦购买楼花仅为首付加律师费等杂费，投资成本较低。如果提前与大开发商确认，可以在交房前转让楼花，从而躲避后期的付款压力。风险：买楼花的风险主要在于交房前的销售压力。如果无法在交房前出售，又没有及时跟进贷款问题，可能遇到因违约而损失首付金的情况。又由于银行的贷款政策不同，如果因为贷款人问题，不能从银行贷到所有房价余款，购买者可能要在交房前，补足不足的房款。注：国内常见的房产投资方法，购买期房，出售新房。由于持有房产时间不同而收益不同，故不计入“楼花投资”。“楼花投资”仅指买楼花、卖楼花的投资行为。◆现房出租（BuyToLet）现房出租，就是购买已交付的房产，即国内购买二手房进行出租，赚取租金，获得长期收益。2009年金融危机后，英国收紧贷款条件，仅有汇丰、中国银行对国内投资者开放房产贷款的渠道。优势：在伦敦进行房产收租投资，得益于伦敦高租金回报与较低银行利率。如前所述，伦敦多年来房屋供给严重不足，导致伦敦具有较高的出租率，且租金较高。租金回报率远远高于国内一线城市。伦敦房产租金高于月供且有结余，一般现房出租的租金回报在4-5%/年左右。此外，现房出租投资除了租金收益之外，还可以获得房价的增值收益。在伦敦房地产市场过去30、40年的房产年化收益中，租金回报占三分之一，房价增幅占三分之二。风险：为了追求更高的租金收益，有的房东会将房屋“房中房”地分间出租。虽然这样可以得到更好的回报，但是，英国法律偏向租客，如果出租时遇到租客纠纷，解决周期一般比较长。注：国内的现房投资，即购买现房，出售现房，由于持有房产时间不同而收益不同，故未计入“现房出租”，现房出租仅指买现房、出租现房的投资行为。◆旧改（开发商）投资（Developer）这里所说的开发商投资，主要是旧改投资，为投资本地房产改造开发或重建项目。通过房屋方案的改建、扩建、土地使用功能改变等形式，实现房产的增值。一般为小型房产开发项目，耗时6-24个月。投资模式为固定收益与股份制分红为主。伦敦的英国本地人，现在也有越来越多的华人，或者来自于国内的投资者，在伦敦选择一些能够改造扩建的房产进行投资，如改建后建筑面积的扩大，例如3层住宅扩建为4层住宅、1房户型扩建为3房户型；或者使用功能的改变，如将原有的仓库改造为住宅等，这种旧改投资的趋势越来越明显。优势：与楼花投资不同，楼花投资的房产主要依靠房产的区域增值，属于被动型增值。旧改投资的房产增值点更为明确，属于主动型增值。这种方式的投资回报更为可控，投资回报率也比较高，年化回报率10-25%/年。风险：在英国，作为开发商的房产开发改建，需要经过政府机关审批，其规划流程较为严谨、公立，因此需要有专业团队进行项目的策划与管理。（四）伦敦城房产的投资——楼花投资案例楼花投资，以伦敦东二区“CityIsland”一套1房户型的投资举例。这套房是一个在伦敦买房的真实案例。2016年2月，购买位于由全球知名开发商ECOWORLD&BALLYMORE开发的金丝雀码头LondonCityIsland楼盘的一套1房单位，买房总价?465,500。◆买楼花投入首付金额：定金?2000，支付定金后28天付5%，随后的12个月内再支付10%，即首付金额?69825。律师费：?2000，开发商承诺在交楼并完成购买合同后，返还?1400，即律师费实际为?600。买楼花投入=首付金额+律师费=?6=?71,825◆卖楼花收入及费用2016年10月，通过中介出售这套1房单位楼花，卖房总价?490,000。卖房价差=卖房总价-买房总价=?490,000-?465,500=?24,500卖房费用：中介费：2%房价=卖出房价*中介费率=?490,000*2%=?9,800律师费：?2,000（因开发商承诺在交楼并完成购买合同后，补偿?14,000，故本次卖房的律师费实际为?600）增值税：20%利润卖房利润=卖房价差-卖房费用=?24,500-?600-?增值税=卖房利润*20%=?14100*20%=?2,820◆盈利计算最终利润=卖房利润-增值税=?1=?11,280投资收益率=最终利润/买楼花投入*100=?11,280/?71,825*100=15.7%小贴士： 律师在英国房产交易的作用英国伦敦房地产业历史悠久、政策稳定，有完善的法律法规帮助。英国规定，所有购房文件必须由买卖双方的律师执行。律师费用随购买方式的复杂度和房产价值而定。国内房产买卖一般不委托律师，如有律师经办房产买卖则委托同一个律师。而英国法律规定，房产买卖双方必须委托各自的律师，即买房有买方律师，卖房有卖方律师，房产买卖的双方各自委托代表己方的律师，两位律师一起经办完成房产买卖的法律流程。一般情况下,在英国买房从下订金起,所有的购房文件均是由双方各自的律师执行,在很大的程度上保护了双方的权益。卖房指定的律师其职责是确保所出售的房产的合法性与真实性，买方指定的律师其职责是确保所购买的房产为现时可售的房产。双方律师都保证不存在任何可能对房产可销售性或房产价值产生负面影响的未知因素。每买进一次，每卖出一次，均需要委托买房律师和卖房律师各一次，并支付相应的律师费。（四）伦敦城房产的投资——选房源对于房产投资，除了大家熟悉的“地段”导向性，其他方面因素对房产价值的影响会如何呢？我们分别从两个案例，为大家讲述在伦敦购房的其他关键影响因素。第一个案例：HoolaRoyalDocks如果有持续关注伦敦房产的国内朋友都曾听说过这个楼盘。Hoola楼盘位于伦敦东3区皇家维多利亚码头（RoyalVictoriaDock）的DLR城轨RoyalVictoria站，毗邻伦敦Excel展览馆、O2体育馆以及伦敦城市机场CityAirport。10分钟到达金丝雀码头、15分钟到达Bank老金融中心。Hoola所在是前往伦敦新金融中心“亚洲商务港”（原伦敦皇家码头London’sRoyalDocks）的必经之路，从地段上来说，Hoola位于一个颇具投资潜力的位置。Hoola开发商为HUB和StrawberryStar，Hoola由知名的CZWG建筑师事务所设计，两栋23、24层双子塔，外观流线型设计十分引人注目。Hoola有住宅360套，户型为38平方米单房公寓（Studio），56平方米一房、81平方米二房、115平方米三房公寓。楼盘有园景花园、大型水景、健身房、商务大厅、餐厅以及24小时的礼宾服务。Hoola2014年开始动工，2016年11月交楼。这是2016年10月，我们陪朋友去看他的房子时的现场照片。朋友告诉我们，开发商11个月交楼，但楼下的大堂、停车场及入口设施仍需建设至12月底或明年1月。这意味着业主入住时，一楼及周边还有工地。此外，房间已完成装修，但从照片可见，天花板仍然是拆去模板后的裸露楼板。而开发商表示，天花板不会再做任何粉刷或抹灰，房屋将以这种状态交付。虽然，伦敦的部分楼盘，由于销售与开发周期不同，存在第一期交楼时，楼盘其他地块仍处于施工状态的现象。但是Hoola的“提前”交楼行为，却对业主的使用造成了不便，也使我们对此开发商实力有负面影响。我们随后查询了Hoola的销售情况及二手现房交易信息。图一是Hoola开发商官网的楼盘信息，我们从中了解到Hoola两栋楼宇共有360套住房，至交房时，开发商仍有不少单位在自己手中，说明Hoola的整体销售情况并不理想。今年年底交楼的是Hoola西塔，共有约180套住房。图二为英国大型二手房交易网站Rightmove上的现房出售信息，在网站上上挂的出售信息就有95条。这证明了Hoola的大部分买家为投资型买家，而非自住用途。Hoola于2014年在伦敦开始销售，整体销售业绩平平；后来开拓海外市场，通过亚太地区消化了大部分库存。由于大部分买家为海外楼花投资者，导致在交楼前夕，市场上出现了集中出售楼花的现象。而由于开发商手中仍有不少库存，导致楼花的出售价格受到开发商存货价格的限制，无法获得较高收益。我们又翻阅了2014年11月Hoola的公开信息，当时价格为?399,000起。2016年11月官网上可售的1房户型最低价格?440,000。另外，由于开发商提前交楼、内部装修等问题，也加剧了该盘的销售困境。此案例让我们从中认识到：1、开发商的实力与市场诚信度，会影响投资者房产今后的销售。2、由于伦敦房产对全球投资者开放，楼盘购买者中投资客比例，对楼花投资的后期出售有很大影响。第二个案例：WoodberryDownWoodberryDown是英国最大的地产开发商Berkeley伯克利，在东北伦敦2区的大型开发项目。项目2005年获得批准并整体规划建设，计划30年内，建成超过5500套住宅，其中包括60%左右的政府保障性住房。项目邻近的ManorHouse地铁站，乘皮卡迪里线PiccadillyLine(深蓝色)，15分钟可至国王十字地铁站Kings’Cross，并可直接到达希思罗机场以及大部分伦敦1区内的商务中心地点。WoodberryDown南向东伦敦唯一的湿地自然保护区与内湖帆船训练基地，而在西侧的FinsburyPark，是每年Wireless音乐节的举办地。项目周边的自然资源相当不错。项目东边为伦敦第二大的犹太人聚集区，拥有优质的小学、中学资源。从开发商、区域改造项目和交通情况来看，WoodberryDown是一个具有投资潜力的楼盘。如下右图是WoodberryDown现阶段的开发及销售图，灰色部分为已售完的楼盘，白色为未来建设楼盘，深绿色为正在销售的楼盘。项目从邻近湖区的地方开始建设，2014年第一期住宅交付，2016年销售的主要是最右边的第三期。户型为42平方米单房（Studio），54平方米一房、79平方米二房、109平方米三房公寓。从图中可见，临湖的楼盘（景观最好的房产）基本已经完成销售，仅剩余第三期邻近东面的生态湖。当对第三期周边环境进行实地了解后，我们发现第三期有部分不利因素存在。1、第三期远离现有的社区，其西北面虽然也在改造项计划内，但是据了解，拆除重建将在2020年左右开始，这意味第三期2019年交房后将面临至少3-5年周边工地的干扰，生活上会有很大影响。2、第三期东侧，有三栋20多层的政府保障性住房CouncilHouse，如下中间图。这是三栋建筑并不在区域改造计划内，也就是说，它将长期与第三期为邻，这对三期房产的增值有一定的影响。什么是CouncilHouse？CouncilHouse是英国政府推行的保障性住房，如今均布于伦敦各个区域。较低收入人群可通过在政府网站排号申请，获得较低租金的公寓或者住宅。CouncilHouse的性质与香港的公屋、国内的廉租房相同，其建设初衷是为了降低各地区贫富差距，所以伦敦政府强制要求各个区域都要有此类住宅。近些年，由于政府预算的降低，CouncilHouse的建造方式，由原先的政府统一建造、管理，变成由各开发商在申请开发项目时，提供一定比例的新房做CouncilHouse，给政府用于出租、销售给低收入人群（比例一般根据重建前区域的CouncilHouse数量来定）。WoodberryDown项目中也有政府保障性住房。CouncilHouse的类型有很多种，大部分为3-6层的筒子楼或高层公寓楼。市民在申请到CouncilHouse之后，可以在以后选择是否购买成为自己的房产。所以大部分如下左图的CouncilHouse经过十多年的时间，基本已经都成为了拥有固定住户的自有资产。然而，高层公寓式的CouncilHouse仍然居住着较高流动性的住客，这对周边环境会有一定影响。3、较长的开发期与高比例首付的影响WoodberryDown是一个将历经30年开发周期的大型开发项目。这意味着如果对此项目做楼花投资，将会面临开发商一手楼盘的竞争压力，这对楼花的出售价格有所影响。除非你所购楼花在房型或价格上有比较明显的优势，否则开发商新增供应量的影响不可小觑。另外，此楼盘总计25%的首付，在伦敦较高成本的投入，一般的首付比例在10-15%。通过这个案例，我们可以认识伦敦市场的某些特性：1、由于英国开发商在楼盘销售时，均采取“盖一栋，卖一栋”的销售形式，在选择投资项目时，要了解开发商的整体规划，避免交楼后周边仍是一片工地的状态。2、由于CouncilHouse的广泛分布，部分大范围的CouncilHouse会影响到区域的居住人群结构以及安全情况等，所以伦敦房价会呈现街头街尾不同价、路东路西不同价的情况。在选择投资时，对于楼盘周边的情况要有所了解，这是保障资产增值的必要功课。3、经济适用房新政之后，CouncilHouse将按比例出现在新楼盘中，部分开发商会将CouncilHouse户型集中放在一栋建筑中，以保证其他栋楼盘价格。所以在选择新楼盘时，CouncilHouse的比例和与所购房产的位置关系也要咨询清楚，因为这对以后楼宇中的居住人群结构以及房价都会有所影响。4、如果准备投资大型的开发项目，最好选择投资项目新开盘时，或者项目尾声时的新房，一是刚开盘的项目，价格比较便宜；二是最后一期的项目，之后没有开发商房源与你竞争。WoodberryDown项目开发商简介：伯克利（Berkeley），英国最大开发商，创建于1976年，在英国房地产市场发展已有近40年的历史，是高端住宅开发的领导者，其在质量、设计和客户服务等方面获得过众多辉煌的嘉奖。伯克利开发的楼盘，一般有以下4个特点：1、建筑质量及装修设备很好。伯克利的楼盘在交楼时一般比较少有建筑问题，厨卫设备基本选择西门子等著名品牌，内部装饰材料也较为高档。2、楼花销售时间较早。英国大部分开发商会在交楼前1年左右开始楼花销售，而伯克利一般会提前2-3年。3、首付比例较高。伯克利开发项目的首付，一般要求在下订后的18个月内支付20-25%，而其他大部分开发商开发的楼盘一般首付10-15%。所以楼花投资的成本较高。4、当然，伯克利也因其较高的品牌效应与质量优势，房产的转售能力也比较强。（四）伦敦房产的投资——现房出租伦敦房产投资的第二种方式，是投资者购买房产后，采用出租的方式收回成本并赚取利润。在计划周详、操作得力、对出租房产和租户的管理得当的前提下，这一方式的投资回报率相对持久而稳定，属于长期低风险投资。对于初到英国想从事房产投资和那些只做海外房产投资而人不在英国居住的投资者，可以在买房后，将房产委托给房产中介代为管理，房产中介将安排租户，签订租房合同，将扣除管理费后的租金按月汇入你在英国、中国或其他国家的指定帐户里。据统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5%-6%，有的地区回报率甚至超过了8%，这在国内的北京、上海、深圳是难以想象的。但是，市场数据表明，高价的房产不一定会带来更高的租金回报率，例如伦敦中心区WC1的回报率仅有4.5%，然而位于西南二区的Clapham回报率可以达到7.2%。由此可见，房产租金回报率受到了房产价格、地段、房型、房产状况等多方面影响。伦敦的现房出租，得益于较高的房屋出租率和租金回报率，较低的贷款率。现房出租方式，是伦敦房产投资的主要方式，即业主通过房屋出租，可以获得每月数百镑的租金盈余，并通过这种方式兼待资产增值，以获得更大的房产增值收益。我们通过如下的一个现房出租的案例分析，来说明现房出租投资方式，所涉及的各项费用，以及投资回报情况。现房出租投资案例：金丝雀码头DenisonHouse2房2卫现房户型房源信息：DenisonHouse项目，2010年12月交楼，楼龄6年。位于伦敦金丝雀码头新金融区内，步行10分钟可达新金融城内各个主要办公地点；临近地铁SouthQuay站，20分钟内可达Bank老金融城，交通便利。其主要租客群体为金融城年轻白领客户，此类客户租期较为稳定、收入较高，属于较为优质的租客群体。选择此房源做案例分析的原因：1、这个2房2厅2卫户型位于多层住宅的8楼，主次卧分离，且有各自较为独立的空间，互不干扰，便于将来（1）自住+分租；（2）整套出租；（3）两房分租等三种出租形式；2、在伦敦2区内较为繁华的地段，此房源?640,000的二手房价格，是一个比较合理的范围；3、房源楼龄未超过10年，其建筑主体仍在保修范围内。从如下的户型图可见，英国的两房户型尺度比国内尤其是深圳户型大得多，客厅净开间4.04米，主卧净开间4.04米，次卧净开间3.20米。两房即有两个卫生间，居住的舒适性大为提高，也便于分租。此外，这个两房户型有一个长达三开间的近30平方米的观景大阳台，这在国内的两房户型中是难以见到的舒适性。伦敦现房出租的主要费用有购房首付、中介管理费、按揭贷款利息、物业管理费、律师费等，以及个人所得税，其费用如（表1）所示。1、首付比例：在伦敦买房，有专门用于出租类型的商业按揭贷款（BuyToLet），其贷款申请模式、贷款金额计算以及贷款利率等都与自住型贷款不同。通常情况下，银行在审核贷款人资质时，贷款人需要满足一定的基本年收入要求，一般在?25,000/年以上（税前）；贷款金额一般以年租金的175倍（自住贷款为税前年收入的4-4.5倍）。银行会通过自己的银行房贷评估组或第三方房产评估机构，对贷款房产的估值、租金进行保守估计。你也可以通过大型房屋中介机构，例如Rightmove、Zoopla等，根据目标房产周边类似房源的租金情况，来预估可以贷款的金额。一般情况下，BuyToLet商业按揭贷款额可以达到购房总价的60-70%，即首付一般需要支付40%购房总价左右。目前在伦敦，对中国国内的海外投资者开放贷款权限的银行，有汇丰银行和中国银行。2、贷款利率英国的现房出租类型的商业贷款，一般为先还利息、后还本的贷款模式，主要由固定利率期与浮动利率期两部分组成。在此我们以汇丰银行的贷款案例进行说明。我们的这个案例，采用汇丰银行贵宾客户的首5年定率方案。一般来说，银行有首2年定率和首5年定率两种按揭贷款方案，贷款金额比例最大限额（Maxloan-to-value）为房产价值75%，也就是如果银行通过年租金进行预估的贷款金额大于房产价值的75%，那也只能按照房产价值的75%进行贷款。首5年的固定利率（Initialinterestrate）为3.09%，之后年限采用的浮动利率（FollowedbyaVariableRate,currently）为4.75%。目前汇丰银行对浮动利率仅提供近期利率参考，因为浮动利率将受到英国央行利率变动影响。我们这个案例在预估固定利率期间，每月的还款金额（Initialillustrativemonthlypayment）见（表2），即月供为?1,005。3、中介管理费伦敦的房屋中介管理费为年租金的12%，其主要包含房屋出租广告、房租管理以及租客纠纷处理等。由于英国的法律对租客的保护高于对房东的保护，如果遇到质量较低的租客，房东仅能通过法律手段处理纠纷，这对于海外投资者具有一定的风险。而通过中介管理的方式，中介公司会负责租客的收入调查及筛选，也具有处理纠纷等相关手段与能力。4、物业管理费英国物业管理费与国内情况有所不同。英国的物业管理费主要是用于社区公共区域的维护，包括绿化、门禁管理、健身房等，而不包含建筑、结构以及房屋内部设施的维修。所以，一般对于海外投资者，一般最好选择楼龄较小的房产进行投资。因为英国法律规定，新房产必须有10年的建筑及内部结构保修期。如果在保修期内，可以避免因结构问题导致的额外维修支出。5、印花税（StampDutyLandTax）在英国购买房产，成交时必须向税务局缴纳印花税(SDLT)，买卖交易才能最终获得政府认可。英国财政部公布的最新税率如下：针对首次购房者，房地产成交价格中的12.5万英镑不用缴纳任何印花税；成交价格从12.5万到25万之间的部分，按照2%税率计税；25万到92.5万之间的部分，税率为5%；92.5万到150万之间的部分，税率为10%，超过150万的部分，税率为12%。所有成交的房产，必须按照此税率，累计缴纳印花税。从日起，对任何已经拥有房产的人在购买房产时,需要缴纳额外的3%针对购买额外住宅的购房者，如买房出租(Buy-to-Let)投资者，或购买第二套住宅的购房者，将额外征收3%的印花税。新印花税政策不适用于4万英镑以下的部分，成交价格在4万至12.5万之间的部分，税率为3%；12.5万至25万亿之间的部分，税率为5%，25万至50万英镑的部分，税率为8%；92.5万到150万之间的部分，税率为13%，超过150万的部分，税率为15%。从（表3）可见，新印花税比旧印花税高了3%，这是英国政府抑制投资性购房的税收手段。印花税采取分段收费的计算方式，我们以?275,000的房产举例试算：?0-125,000阶段为?125,000*3%=?3,750?125,000-250,000阶段为：?125,000*5%=?6,250?250,000-275,000阶段为：?25,000*8%=?2,000合计为?12,02006、律师费等这里的费用类型包含：律师费、房产评估费、房产登记费以及相关增值税。在英国购买房产，必须通过律师进行严谨的法律文件审查，才能保障购买过程中棘手繁琐的法律文书、政府文件等处理环节不会出现法律纰漏，确保产权完整，避免纠纷。律师的费用根据购买房产程序的复杂度和房产价值而定。律师费通常为房产价值的0.2%-1%。以当前伦敦平均房价50万英镑为例，房产交易的律师费约为1000英镑（加上增值税后总费用为1200英镑）。购买英国房产的最后一个环节，是通过律师在英国土地注册局登记所购房产的产权。房产登记费根据约为房价的0.1%-0.2%。由于房产登记环节委托购房者律师经办，因此这部分费用将由律师代收。在英国，房地产的价值评估，必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师评估。通常有三个等级的价值评估，费用根据依等级而定，从300-1000英镑不等。（1）基本评估(BasicValuation)：通常由按揭贷款银行委托进行，部分贷款银行减免这部分费用，但是也有部分按揭银行因为房产价值评估费用较高而向购房者收取。这个等级的评估级别最低，费用最低。但是，购房者不能因为成交之后，房产出现异常状况而向评估人或按揭银行进行任何形式的索赔。（2）买房委托评估(HomebuyersSurvey/Report)除了包括基本评估的内容外，还包括房产状况、有待改进的地方等提出报告。这个级别的评估只能算中等的，内容并不全面，仍然可能遗漏房产的一些问题。（3）全面结构调查(FullStructuralSurvey)属于最高级别的全面价值评估，内容包括房产的结构、装修等问题，同时还包括房产周边环境、犯罪率、就业率、学校配套、大型改造项目等可能影响房产价值的内容。如果此级别的报告出现疏漏而造成房产价值受损，购买者有权按照法律程序索赔。7、个人所得税按照英国税法，无论是英国常住人口，还是海外投资者，其在英国的房产租赁收入，都需要缴纳个人所得税。根据英国最新税法，2017年4月起，个人所得税免税额上调至?11,500，40%个人所得税的起征点，将从?42,385提高至?45,000，详见（表4）。通常情况下，是由房主或代理机构先收取房租，等英国财政年度结束的时候，补交一年所应缴纳的税款。按照规定，房东可以用正当的物业支出抵消部分税金。（1）购买房产时的银行按揭贷款的利息部分（不含本金），可以免于交税。（2）物业的装修、维修等维护成本，也可以用来抵消部分税金。（3）海外投资的房主用于投资房管理业务的往来交通费用，同样能抵消税金。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也高达对应的40%或45%。然而，从2017年起，英国政府将逐步限制出租房利息免税额，到2020年，所有房东的免税税率统一限制在20%。另外，英国的个人收入还有一定的免税额度，个人所得税税率按照层级递增。对于中国投资者而言，按照中英两国政府签订的税收协定，明确申明任何来自英国的财产的收益，如果已经在英国缴税，在中国将享受免税政策，可以避免重复缴税。◆出租2房：合理租售比，具投资价值在对现房出租中各项费用进行说明后，我们在此以DenisonHouse2房的第二种出租情况（买2房，出租2房）的投资回报进行分析：（1）印花税：?0-125,000阶段：?125,000*3%=?3,750?125,000-250,000阶段：?125,000*5%=?6,250?250,000-640,000阶段：?390,000*8%=?31,200合计：?41,200（2）首付总支付金额（投入）：按照较为保守的预估，首付比例为40%，则首付金额?256,000，律师费、评估费等?3,000，印花税?41,200，首付总支付金额：?300,200。（3）月供利息：贷款比例为60%，贷款利率4%，贷款金额?384,000，月利息?1,280。（4）租金收入：案例所在区域，1房租金?1,600-1,800，2房租金保守预估?2,400/月。（5）中介管理费、物业费：中介管理费按租金12%收取，每月?288，物业费预估?200/月。（6）盈利计算：每月房屋出租利润?632。年收益为?7,584，低于个人所得税（?11,500）的征收范围，可以免税。1）年租金回报率=年租金/投入金额=?7,584/?300,200*100=2.53%。2）租售比=买房总价/月租金，即在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要的月数。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1:300到1:200之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。租售比=买房总价/月租金=?640,000/?2,400=267（22年）2016年8月，北上广深一线城市房屋租售比，深圳496（41年）、上海446（37年）、北京421（35年）、广州398（35年），从买房出租的投资行为来讲，已经泡沫过大，几无投资价值；而伦敦房产的租售比在合理范围内，可以进行投资。◆出租1房：首付之后，永不供楼如果按照第一种出租情况（买2房，出租1房）的投资回报进行分析，即买入2房的现房单位，自己住1房，租赁出去1房，每月租金?1,400，可自行在网上出租而不再付中介管理费，则月利息?1,280+物业杂费?200，月支出?1,480，每月仅支出?80，出租1房的租金几乎可以支付月供，自住1房几乎白住，基本可以实现“首付之后，永不供楼”。这也很好解释英国的“二房东”现象，有的租客租了一整套房子，将多余房间出租，做个“二房东”，“房客”可以在租房上给你省很多钱。而“房客”也租到了比租整套更便宜的房屋，而且这种房源直接向个人租赁也比向中介租赁，免去了中介费。◆出租3房：“房中房”收益高，但需永久产权在伦敦留学生租房中，拼房现象十分普遍，即几个同学（或朋友）一起租一整套房子，房租分摊。金丝雀码头2房2厅2卫户型，套内面积73.6平方米，按照多层建筑使用率90%计，户型建筑面积约82平方米；加上未计入套内面积的约30平方米阳台面积如按50%计入，则建筑面积相当于国内约97平方米户型。如果将客厅隔成“房中房”，仅留餐厅做公共使用，则这个2房户型可以改成3房户型。如果将约30平方米阳台一分为三，则每个房间都有一个约10平方米阳台，私人空间颇为理想。从伦敦2房案例买房出租收益计算表（表5）的方案（3）3房分租的月租金可达?3,400，年租房收入?40,800，由于年所得利润?17,124，高于个人所得税的起征点?11,500，故超过部分需缴纳个人所得税每年?1,506。则每月净利润?1,142，每年净利润?17,526，年租金回报率5.85%，租售比188。投资回报比方案（2）2房出租高出很多。需要说明的是，英国楼市的房产，分为永久产权和租赁使用权的两种产权，永居产权的房产多为独栋别墅，而租赁使用权的房产则多为公寓。一般公寓不允许自行改变房屋格局，因此，如想改成“房中房”户型分租，最好是永久产权的房产。（四）伦敦房产的投资——开发商投资这里所讲的开发商投资，主要指在伦敦的中小型旧房改造开发项目中，自己充当开发商。其形式主要有户型改建、房屋加建、房屋类型改造、用地属性改变等形式的旧建筑项目。相对于楼花投资与现房出租这两种资产随地区发展而增值的被动投资方式，开发商投资的利润增长点则更为主动、直接和清晰。在伦敦，这种投资方式可以得到实现的主要原因有：1、私有化的土体使用权。对于永久产权的土地，产权拥有者可以根据自己的规划进行改造。2、经过正规的改造计划审批流程。对于需要进行改造的房产，在符合城市规划及街道外观一致性的原则内，可以通过各区政府流程申请改造方案。开发商投资有如下优点：1、以项目为单位进行投资，项目独立运作，独立核算。投资者对项目选择有主动权。2、开发项目随着房产面积数量或产品品质上的提升，具有明确的资产增值点。3、项目数量多，投资机会多。伦敦存在着大量的永久产权建筑，但因此类型建筑拆迁成本高，大型开发商较少涉足这类项目的开发。所以，对于永久产权房屋的改造，大多由中小型开发商完成。4、投资方式灵活。可通过股份投资或债权投资的方式进行投资，一般在项目结束后进行利润合算并分成。股份投资具有较高投资回报率，但风险自负；债权投资的方式则较为保险，一般在项目建成销售后，即支付债权人的利息。投资者对项目有选择何种投资方式的主动权。5、由于开发商项目涉及从房产购入、规划改造、方案审批、建设改造、房产销售等整个流程。所以需要中介、建筑、测量、规划、营销等多环节协助，因此需要有专业团队管理支持。伦敦的旧房改造项目通常有以下4个步骤：（1）项目规划：项目主要来源有地产中介、拍卖行等方式。在确定目标房产后，需要通过债务基金经理对房产资金来源比例进行评估，完成项目规划后，需要有第三方法律团队拟定投资人与开发商的投资合作协议；（2）项目考察：在递交房产改造计划前，开发商需完成项目规划、建筑设计、环境评估、光照报告等第三方认证，然后提交区域政府审核，通常项目报审所耗时长在3-6个月；（3）重建改造：在规划政府审批通过后，开发商正式开始建筑改造，除了正常的建筑、监理团队外，在房产建设完成后，新建筑需要强制购买10年的建筑结构险，以保障以后业主的权利。（4）市场销售：此阶段除了必要的房产销售策略与内部装修设计外，买卖双方必须通过律师完成房产交易。一个旧房改造项目的完成，需要一整套专业团队的共同协作，不仅包含建筑、设计、施工、测量等工程团队支持，也需要法律、财务、销售、金融等团队的运作保障。开发商投资的方法，比较适合对英国的房产投资市场比较有经验的投资者。该类投资目的相对明确，买进卖出比较迅速。在各个环节策划、操控得当的情况下，投资回报率在当下的伦敦房市通常较高。购买此类能够改造的旧房产有一定的技巧和途径，房产来源有开发商、中介公司、买方经纪人、房源采购公司、房产拍卖会、私人关系网络等，甚至到自己感兴趣的街区挨家挨户发“房产求购信”。这些做法的目的都是为了能够拿到最低的出售价格。一般情况下，由于这些做法在交易过程中只通过律师，不通过普通意义上的房产中介，也就是说卖方省去了交给房产中介的费用，他们相对来说愿意把售价压低一点，把一部分利让给买方。因此虽然需要支付给以上机构服务费用，然而成交价加上服务费仍然低于房产的市场价。这种旧改方式投资的房产，主要是别墅类的二手房，即属于永久产权的房产，其内部比较破旧，同时具有扩建、改建、翻新的余地，有可能通过扩建、改建、翻新和装修工程，在建筑空间、建筑面积、建筑品质上达到大幅度提升，最后实现房产的价值提升和投资盈利。这种投资方式在英国非常多见，已经被英国老百姓接受和认可。近来，为了刺激英国建筑业的发展，英国政府还放宽了房屋扩建和改建的申请制度，使得更多的这类申请较容易地获得批准。现在伦敦房地产市场上，有越来越多的华人和英国本地人，也有来自于国内的投资者，开始在英国市场上挑选一些能够改造扩建的房产，不管是将原来的写字楼改建成住宅，还是将规模较小的住宅改建扩建，这种趋势已经越来越明显，越来越多的投资者开始从事这种开发商投资。甚至国内开发商如复星集团购买的原泰晤士报新闻集团的几栋办公楼，香港华大酒店投资集团在欧盟公投后收购的伦敦项目，都是考虑旧建筑有改建扩建潜力的投资。如果说，楼花投资和现房出租这两种伦敦房地产投资方式大多是海外投资者所采用，而熟悉伦敦市场的本地人从事的房地产投资，更多地采用的是开发商投资的方式。国内投资者参与伦敦中小型旧房改造项目的开发商投资，最便捷的途径是与熟悉伦敦市场与有成熟操盘经验的当地开发商团队合作建房。国内投资者作为投资方，委托伦敦开发商代建旧改项目，即负责项目资源、政府报批、监理施工、项目营销的项目代建全过程，而国内投资者仅参与投资分成。项目改造案例一：LondonFieldsMEMSE8（详细内容可见公众平台下方菜单：“投资开发”-&“往期项目跟进”）项目简介：项目位于伦敦东2区的老居住区，餐厅、酒吧、咖啡厅等齐全，生活便利性极高。步行2分钟可达周六集市BroadwayMarket（这个给附近居民提供各类新鲜果蔬及美食的集市，是东伦敦最本地化的集市）；步行10分钟可达大型购物中心HackneyCentral；项目邻近LondonField公园，拥有开放式公共绿地及球场设施。项目邻近地铁LondonField站，其所属Overground线可覆盖伦敦核心金融城区，15分钟可通达金丝雀码新金融城、老金融城、利物浦车站LiverpoolStreet等地区，出行十分便利。项目由2层旧厂房改造，计划建成3层的3套住宅，以及首层商铺、地下办公室。这个项目涉及的一改变功能，二提高容积率，这在伦敦旧房改造中是许可的。关键是伦敦的旧房改造项目，必须征得周围邻居的认可。因此，项目改造后的楼层高度，首先受到邻居们的关注，一般改建后的建筑高度以不超过周围建筑高度为宜。项目产品信息：项目有3套住宅，每套均有屋顶花园，住宅户型：（1）12BAYFOADSTREET（2房1卫，82平米）；（2）1BAYFOADMEWS（3房2卫，89平米）；（3）2BAYFOADMEWS（3房3卫，111平米），一套首层商铺，一套地下办公室。项目进展：已完成整体结构建设及外墙装饰，现正处于室内装饰阶段。首层商铺、地下办公室以及3套住宅已完成租赁及出售。项目将于2017年1月竣工。项目时长：2015年4月以?920,000的价格购入地产，项目规划审批用时5个月。项目改造重建工程自2015年10月开始，2016年12月完工，项目投资过程持续21个月。项目与开发商团队合作建设，开发商团队代建分成项目毛利润40%（含设计报建施工成本的项目前期费用），投资方投资分成项目毛利润60%（含销售成本的项目后期费用）。投资资金：项目重建费用?1,000,000，除银行贷款金额外，所需资金缺口?650,000，项目总投资?1,650,000。市场估值（销售收入）：1套2房?650,000、2套3房各?750,000、一套地下办公室?500,000、一个首层商铺?550,000。项目市场估值（销售收入）?3,200,000。项目投资测算：毛利润=销售收入-项目总投资=?3,200,000-?1,650,000=?1,550,000开发商团队分成利润=40%*?1,550,000=?620,000销售成本、律师费、房产登记税、增值税等约?72,000投资方分成利润=税前利润=60%*?1,550,000-?72,000=?1,550,000-?620,000-?72,000=?858,000投资方缴纳企业所得税=?858,000*20%=?171,600净利润=?858,000-?171,600==?686,400投资利润率=净利润/项目总投资=?686,400/?1,650,000*100%=41.6%整个项目经历21个月（近两年），投资利润率41.6%，年投资回报率约20%。项目改造案例二：Amhurst Road,LONDON,E82BS（详细内容可见公众平台下方菜单：“投资开发”-&“近期改造项目”）项目简介:项目为共享永久产权（ShareOfFreehold），位于伦敦东北2区，邻近HackneyCentral文化中心、DalstonJunction商业街和HackneyDown公园。规划建设中的伦敦城际快轨2号线（CrossrailII）将会穿过此区域，现有的Overground线可在20分钟内抵达老金融中心和金丝雀码头金融城，交通十分便利。项目临近Overground线在Hackney的两个交通枢纽HackneyCentral和DalstonJunction中间，步行8分钟可到周边的3个地铁站，25分钟内可到达老金融中心及金丝雀码头金融城。项目位于伦敦继肖迪奇（Shoreditch）后的第二个艺术天堂，大量潮人艺术家的涌入，出现了不少独立工作室与个性餐厅，成为年轻人热衷聚集的场所，也促使Dalston成为Hackney片区房价增长最快的区域。规划建设中的伦敦城际快轨2号线（CrossrailII）已确定在DalstonJunction附近设立车站，此线路将连通南北伦敦的大部分区域。HackneyCentral作为区域内最核心的商业街，汇聚了议会厅、图书馆、剧院及电影院等设施，同时艺术演出与展览等活动也主要在此开展。此外，自2011年开始的HackneyWalk区域改造计划，将HackneyCentral打造成伦敦城区内最大的零售奥特莱斯，吸引了包括Burberryfactory, PringleofScotland, AnyaHindmarch, UggAustralia,Joseph,StoneIsland,Gieves&Hawkes等知名品牌。项目邻近主街道，商铺、餐厅等便利设施齐全，周边新老式住宅交错，属于传统居住区型地段。近期周边永久产权房屋平均售价?798sqft，周边销售二手房价格为2房户型?600,000-?700,000，3房户型在?700,000以上。项目原为首层一房一厅和厨房，二层是一个废弃阁楼。本次改建，首层将打掉原先的客厅和厨房，从一室一厅变成三间房间两个卫生间，主人房会拥有独立浴室。二楼将把阁楼打掉重新加盖一层，整层变成敞亮的客厅与厨房，同时在东北面有一个面朝公园的露台。这个旧房改建项目加建了一层建筑，提高了容积率，增加了户型面积。改建后建筑未超周围建筑高度，目前该项目规划已经获得政府改建批准，计划将于2017年1月开工，改建施工期约6个月。项目时长：以?415,000的价格购入原房产，项目规划已经审批。项目改造重建工程自2017年1月开始，2017年7月完工，项目时长持续6个月。投资资金：项目重建费用?90,000，银行贷款6个月利息及其他费用?73,000，项目总成本?578,000。项目总投资?188,000，其中，开放商投资?88,000，占46.8%，按50%分成；投资方投资?100,000，占53.2%，按50%分成。预期销售收入：1套3房?645,000。项目投资测算：毛利润=销售收入-项目总成本=?645,000-?578,000=?67,000开发商利润分成=50%*?67,000=?33,500投资方利润分成=税前利润=50%*?67,000=?33,500投资方缴纳企业所得税=?33,500*20%=?6,700净利润=?33,500-?6,700==?26,800投资利润率=净利润/项目总投资=?26,800/?100,000*100%=26.8%整个项目投资期6个月，投资利润率26.8%。从如上伦敦房产投资的第三种投资模式“开发商投资”的两个案例可以看出，这里所讲的“开发商投资”，实质上是与伦敦当地的小开发商合作建房，以投资者的身份，参与小开发商对伦敦旧房改造项目的投资，并根据投资者介入项目的早晚，而与开发商商定双方的投资分成。而所有与当地政府、社区居民、旧房业主、律师等打交道，以及设计、报建、贷款、工程、销售各个环节的所有经办开发业务，皆由伦敦当地的开发商团队完成，省去了海外投资者在国外投资的盲区，也避免了海外投资掉进坑的风险。在楼花投资、现房出租和开发商投资的三种模式中，脱欧以后伦敦房价增速减缓使得楼花投资模式机会渐少，由于英国政府提高印花税使得现房出租模式盈利减少，旧房改造由于受到政府支持使得开发商投资模式依然蓬勃发展。在伦敦永远缺房的背景下，伦敦的三种房产投资模式均有投资盈利保证，但开发商模式在一般2年投资周期中，年投资回报率多在20%以上。这种耗时少、利润高的商业模式的房产投资回报之高，受到了熟悉伦敦房地产市场人士的青睐。并不张扬而又极具设计感的现代建筑使得伦敦老房子旧貌换新颜，这或许是伦敦传承历史城市文脉的有效方法。如同伦敦新金融城“金丝雀码头”成了伦敦最有活力的新区一样，无论是改造旧加油站的Assemble建筑团队，还是在伦敦市中心“点石成金”的青年建筑师李雪琳，以旧房改造的独到方式理财的闫晓婕，都在将英国人最擅长的旧房更新技术发扬光大。为认真报告这点赞！【走进英国1-4】的干货推出后，市场反响较大！这里，特地整理Meng的《超级万言干货报告：英国当前房地产形势调研及三种投资模式解剖！》，收藏，记得给认真的Meng点赞！往期精彩内容，点击查阅投资系统课：未来五年，影响伦敦楼市的9大事件【走近英国4】小投入100万做伦敦开发商半年回报率43%真实案例，你也可试【走近英国3】深圳商务公寓屡创one57般的最高价，目前最正宗的10万+就这几个~认准了~今年520，前海6大帅盘集体示爱深圳……【中国顶豪动态第127期】脱欧公投后伦敦值得投资吗？看看国家环境数据再说【走近伦敦2】本台做伯乐：助粉丝们100万投资当伦敦小开发商，只推稳赢的核心地段项目【走进英国1】|全| 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