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公积金贷款迟迟办不下来 让专家告诉你该怎么办
来源：新浪乐居论坛
&&公积金贷款因利率低于商贷，成为很多购房者的首选。然而，买房易，贷款难。记者了解到，近日，重庆主城区多个楼盘因为公积金贷款迟迟办不下来而陷入接房问题。
&&一边是开发商不敢交房，另一边是购房者接不到房，而公积金贷款何时能贷下来，也成为了一场遥遥无期的等待。
&&她的首套房无奈转商贷
&&2012年10月，陈女士在南坪购买了一套建面50多平方米的商品房。&楼盘广告上说可以公积金贷款。&陈女士告诉记者，在交完2成首付，把办理公积金的材料交给开发商后，她又缴纳了4000多元的公积金办理担保费，接下来就等着交房了。
&&按照合约，陈女士本应在2014年初接房，但2013年9月份，陈女士突然收到开发商寄来的快件，内容是由于公积金无法办理，要求陈女士转商贷并补缴首付款，而置业顾问对此的解释非常模糊，就一句话&额度不够&。
&&陈女士认为，这是自己的首套房，按照政策理应优先满足首套房。同时，她也认为购房者在买房时十分被动，&开发商是否拥有公积金立项资格，额度是多少我们都不知道，几乎是置业顾问说什么就是什么；公积金中心称符合条件都可使用公积金贷款，但开发商说额度用完了就是用完了，购房者完全无能为力。&
&&陈女士告诉记者，为了能够准时接房，自己被动地选择了转商贷，&还好买的是小户型，如果是大户型就亏大了。&
&&他在新房过年的愿望落空了
&&38岁的周军是一家企业高管，2012年底，他在照母山购买了一套套内60多平方米，总价100多万元的跃层洋房。购房时置业顾问说可以公积金贷款，于是周军交了2成的首付，当天就和开发商签订了合同。
&&今年6月份，开发商通知周军说公积金办不下来了，建议周军要么转商贷，要么退房，而开发商给的理由是&政策收紧&。由于这套房是周军的二套房，转商贷首付要6成，周军表示不能接受。但要退房也很难，&一家老少还指望年底能在新房子里过年。&周军全家因此陷入进退两难的纠结中，直到现在也没能接房。
&&记者调查&
&&开发商申请的公积金，可能被临时降低或取消
&&记者调查了解到，目前公积金贷款难一般有这2种情况：一是购房者想公积金贷款，但开发商因为公积金放款比银行商贷慢而不愿意接；另一种情况是开发商想接，但因为没有获得公积金立项，或者因为公积金额度已经用完而不能接。
&&部分开发商为冲量隐瞒额度
&&在地产行业从事多年营销工作的唐先生告诉记者，正常情况下，开发商一般会在商品房出售前或出售中向银行、住房公积金管理中心提出一定额度的公积金申请，申请批准后，方可向购房者提供公积金贷款的信息。但有的开发商为了销售，不提前告知客户额度是多少、是否已经用完，因此才会出现客户交了首付签了合同，在办理中才得知额度已经用完的情况。
&&昕晖地产销售总监邓先生称， 公积金的实际发放额度，可能受宏观政策影响发生变化：&比如你年初申请了1000万，但因金融环境的影响，可能出现临时降低额度或者取消的情况。在这一点上，开发商也没法百分之百保证。&邓先生同时表示，为了避免出现额度不够的情况，开发商应当提前将信息透明化，例如本次公积金的贷款名额是多少、额度多大等，让购房者心里有一定的预期。
&&公积金问题并非&死结&
&&除了退房或转商贷，购房者还有其他路可走吗？记者调查了解到，目前一些银行和开发商合作推出了特殊房贷政策：由开发商为购房者在银行存入全额商贷的部分资金，这部分资金的利息(在一定期限内)低于商贷利息，这样就拉低了购房者全额商贷的利息成本。
&&专家建议&
&&合同明确开发商违约责任
&&重庆广君律师事务所李伟律师表示，购房过程中，开发商声称可以公积金贷款的行为，往往是一种临时约定，在购房合同中的描述也非常模糊，一般情况下写的是一种选择性可能，如公积金无法贷款，购房者可选择其他商业贷款或者全款解决问题等等。对于购房者来说，这是非常不利的法律关系。也因此一旦发生问题，购房者在诉讼中不一定能占到优势。
&&因此，李伟建议购房者，选房时不要轻信开发商的承诺，购房者可致电公积金管理中心或官网查询该楼盘是否属于公积金楼盘范围内。签订合同时，看清付款条件和贷款条件中的额度问题。如果自己只能公积金贷款而开发商又表示可以公积金贷款，则应该在协议中与开发商明确，比如一旦公积金因为开发商额度不够等出现问题，开发商必须承担相应的违约责任。此外，也应该写清退款或退房时的具体条件。&
&以上信息仅供参考，最终以开发商公布内容为准。
&了解项目详情，请拨打新浪乐居免费咨询热线：400-606-6969
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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公积金贷款岂可成“鸡肋”(图)
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石言/CFP　　日前，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，因为包含住房公积金实现异地互认、异地贷款，职工连缴6个月即可申请公积金房贷，同时住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目被取消等几大项新改动被称为公积金新政。
　　事关亿万职工购房利益福祉，这一政策的出台落地备受职工关注。
　　当然，这一利好新政出台，极大提高了住房公积金贷款使用的便捷性。然而，新政以来，本报记者走访多位意欲公积金贷款的职工了解到，目前公积金贷款仍然存在诸多隐性的“限制”，让一些有贷款购房需求的职工，尤其是夹心层职工使用起来有“梗阻”，临到贷款时感觉“够不着”、“用不上”、“可望而不可及”。
　　贷款与余额挂钩：关上的大门
　　原本多数年轻人都可申请到的80万元公积金贷款额度，调整后，下降到20万元至40万元。国管公积金对缴存余额少的年轻人，基本关上了大门。
　　“公积金是指望不上了，我只能找商贷了。”10月20日，张志立从北京东四的建设银行营业点走出来，全然没有了前几日的兴奋。10月17日，张志立幸运地摇上了位于北京市朝阳区史各庄的自住型商品房，现场选房交过定金，他马上开始咨询房贷的事。
　　“首付60万元，贷款140万元，如果能贷80万元的公积金，每月能省1000多元的月供”，但事实并不如张志立预想得顺利。在咨询过单位的公积金负责人后，张志立得知，他能使用的公积金贷款并非80万元，而是28万元。
　　张志立在北京一家国企工作，其住房公积金属于国管，按照规定，他的公积金贷款额度上限并非市管公积金贷款上限80万元，而是其缴纳的公积金余额的9倍。张志立刚参加工作两年，每月缴纳的公积金2000元，这使得他根本不可能贷出预想中的80万元。
　　据记者了解，今年年初，中央国家机关公积金管理中心发布《关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知》，虽然最高贷款额度维持不变，但《通知》提出，住房公积金个人贷款将以住房公积金个人账户余额为基础。
　　这一改变使得缴存年限短、缴存比较少的人贷款额度明显受限。根据计算，原本多数参加工作两三年的年轻人都可申请到的80万元公积金额度，在调整后，下降到20万元至40万元。有分析认为，“国管公积金的调整，对缴存余额少的年轻人，基本是关上了公积金贷款的大门，年轻人公积金贷款受限，只能商贷。”
　　事实也印证了这一分析，记者近日走访北京市链家地产、我爱我家等多家房产中介，30多位房产经纪人，半数以上表示，半年多来，纯国管公积金的业务他们一单都没有办过。
　　组合贷款：过不去的坎儿
　　一旦使用组合贷，则商贷部分几乎不可能享受任何优惠。这意味着，一些需要商业贷款较多的购房者，为了商贷部分的折扣，不得不放弃公积金贷款。
　　相比之下，张佳冰是幸运的，她在北京市一家事业单位工作，公积金属于市管，能够贷出80万元。然而，这份“幸运”也是相对的。
　　2013年，张佳冰在北京三环外买了一套50多平方米的二手房，总价180万元。“当时，看房选房都是掐着公积金的‘坎儿’来的”，张佳冰对记者表示，“家里凑了100万元的首付，本来也够我买一个更大的房子，但我只看180万元的房子”。考虑到买房后月供的还款压力，张佳冰选择公积金贷款，而80万元的最高额度，最终替她过滤掉了总价180万元以上的一切房源。
　　80万元的最高额度，不仅在张佳冰心里是道“坎儿”，也成为拦在购房者与住房公积金之间的一道“坎儿”。数据显示，北京市公积金贷款额度最近一次调整是在6年前，2008年，北京市将70万元的贷款上限上调至80万元。据北京市统计局、国家统计局北京调查总队的数据，同期，北京市四环内住宅均价为每平方米15581元。而至今年1月，来自全国房地产市场数据中心的数据显示，北京市平均房价已涨至37439元。
　　与张佳冰的“量体裁衣”不同，许多购房者在80万元公积金贷款额度的限制下会尝试组合贷，即使用商业贷款补足80万元以外的部分。然而，对许多人来说，组合贷也仅仅止步于“尝试”。
　　“多数业主卖房急于用钱，而使用组合贷周期很长，一般他们都不会接受”，一位房产经纪人向记者介绍。据了解，普通商贷的批贷一般需要7个工作日，放款需要20个工作日。而组合贷批贷需要20至30个工作日，放款则需要一个半月。
　　不考虑组合贷似乎已成为房屋买卖中的一个默认前提。在让多数人放弃组合贷的原因中，除了办理周期长，更重要的一个原因在于，一旦使用组合贷，则商贷部分几乎不可能享受任何优惠。这意味着，一些需要商业贷款较多的购房者，为了商贷部分的折扣，不得不放弃公积金贷款。
　　公积金普惠：自己靠近政策
　　在使用公积金贷款的人群中，35岁左右的中青年人居多，而30岁以下的年轻人较少，“要使用公积金，得你往政策上靠，而不能等政策往你这靠”。
　　记者了解到，尽管国管公积金调整了贷款政策，额度有所变化，但相比于去年7月开始，基本处于停发状态的公积金贷款办理情况，今年的国管公积金贷款情况已经有所好转，一些缴存余额较多的购房者仍可选择国管公积金与商业贷款的组合贷款。
　　市管公积金方面，按照规定，在月缴存额达到一定额度的前提下，只要满足本科学历以上，在单位连续工作两年以上，具有中级以上职称，购房者可申请92万元的公积金贷款额度，条件较为宽松。
　　在当前银行信贷逐渐收紧的情况下，“只要有条件能够得着”，公积金贷款仍然是购房者的首选。一位地产中介负责人向记者透露，“在一些房龄较老、面积较小、总价较低的区块，使用公积金贷款和组合贷的人数还是占多数的，有的片区最多有6成购房者使用了公积金贷款。”而且，私企职工在使用公积金贷款的人数进一步上升。
　　该负责人也坦言，在使用公积金贷款的人群中，35岁左右的中青年人居多，而30岁以下的年轻人较少，“公积金政策不断调整，北京已经算宽松的了，但也难以做到普惠。要使用公积金，得你往政策上靠，而不能等政策往你这靠”。
本文来源：中工网
责任编辑：王晓易_NE0011
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公积金不公？
地点：中国
　　事实上，无论是“限流”还是“新政”，都凸显了广州市公积金吃紧状况。不过令人疑虑的是，尽管这笔资金被快速消化，但却只惠及了不足一成的缴存人。广州市政协常委曹志伟告诉媒体，“根据统计，2013年广州市住房公积金缴存人中，9%的贷款人使用了约80%的公积金余额，而大约有80%的缴存人仍未使用住房公积金。”
记者调查发现，公积金限贷的副作用更为可怕―――广州各大银行几乎均已暂停公积金、商贷组合贷款。除公积金外，广州还能不能找到便宜的房贷？南都记者扫街逾22家不同银行网点后，得到了一个让市民颇为失望的答案，即便是首套房，18家中资银行中，仅民生、中行执行基准利率，其他均要上浮。
公积金现状
　　　　最近，检察机关正在侦查一起有关某地公积金中心的案件，其营业部主任仅靠模仿前来贷款职工手迹的方式便轻松套取上千万元。记者在全国多个地方走访发现，数万亿元的资金分散在全国几百个住房公积金中心，从部委到省、市、县多级公积金管理部门只是松散指导管理关系，监管看似完备，却没有一个机构能够真正“管得着”。
　来自住建部的数据显示，截至2014年3月，全国实际缴存职工1.06亿人，缴存总额6.47万亿元，缴存余额3.27万亿元。而各地公积金管理中心所管理的公积金余额，从几亿到上千亿元不等。如此庞大的资金，成了一些人眼中的“唐僧肉”。一些地方已经习惯了公积金作为财政补充的自留地、小金库，推行全国统一的监管改革，地方阻力极大。
专题内重要新闻
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公积金百病
症状一：功能弱化。公积金对职工购房提供的支撑力日益下降；
症状二：缴存存鸿沟。由于没有规定上限比例，部分垄断行业月缴数万元成变相福利；
症状三：缴存面窄。很多民企为避负担未缴或少缴，较高收入阶层成公积金专业户，也形成逆向补贴、劫贫济富；
症状四：高结余高贬值。增值收益弱于同期经济发展水平，大量沉睡资金被银行低息使用；
症状五:管理漏洞百出。技术开发、运营管理问题多，各地管理中心各自为政，没有全国统一的业务标准和操作规范，浪费惊人，挤占挪用、违规放贷屡发频；
症状六:决策和监督职能形同虚设。决策机构管委会实为政府附庸并严重行政化，监管缺失；
症状七：取用手续过于繁琐，该取的取不出。
&&&&&&我认为这个改革的话，要彻底改革，公积金制度的话已经是无法与中国现实情况与时俱进的，它已经明显的滞后于中国经济和社会的发展了，所以我的建议就是废除，另外的话就是另起炉灶。
　　 &&&&&&住房信息联网一直联了好几年了，但是每一年都无法按照当时设定的进度去完成。
&&&&&&nbsp马光远于近日撰文呼吁，彻底扬弃住房公积金的现有管理制度，重新构建一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和收益的运作模式和管理体系。
&&&&&&一是通过改造住房公积金管理中心，将住房公积金管理中心从财政部门独立出来。二是废除目前的住房公积金管理制度，另起炉灶建立独立的住房保障银行。
&&&&&&比较现实的做法不是废除，而是及时、彻底改革公积金制度，“应该从住房保障体制的金融政策性思路出发，尽快按照十八届三中全会《决定》要求‘研究建立住宅政策性金融机构’，以解决城市低收入者、进城农民工和中产夹心阶层购房资金不足问题。
　　 &&&&&&基本思路是将现在的住房公积金规模和商业银行首套房优惠贷款资源整合在一起，成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构或者叫做住房保障性银行。
&&&&&&根据统计，2013年广州市住房公积金缴存人中，9%的贷款人使用了约80%的公积金余额，而大约有80%的缴存人仍未使用住房公积金。
&&&&&&nbsp截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元，增幅为26.14%。
&&&&&&nbsp　最近流传的测算数据是，截至2014年3月，全国住房公积金结余资金为9498亿元，但并未找到该数据官方出处。
&&&&&&住建部早在2011年底就明确提出，要在2012年6月前完成《住房公积金管理条例》修订工作并上报；2012年底，住建部再次提出2013年要完成《条例》修订工作。但两次均未如期完成，直到今年仍在“继续开展”、“尽快上报”。2015公积金条例修订稿解读：惠及百姓的亮点
2015公积金条例修订稿解读：惠及百姓的亮点
　　日前，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，公开征求意见，这是时隔13年该条例首次修改。近年来，缴存悬殊、资金沉淀、使用不便，住房公积金诸多问题持续引发广泛关注。修订稿中有哪些惠及百姓的亮点?剑指哪些现实弊端?社会各界还有哪些期待?
　　期待1：如何改变缴存&肥瘦不均&?
　　条例修订：修订稿明确提出，公积金缴存基数不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于平均工资的3倍，单位和职工缴存比例上限不高于12%，下限不低于5%。
　　记者调查：过去公积金条例公平性被质疑最多的是各地、不同行业缴存比例、缴存基数不一。原条例中对缴存底线和上限只是原则规定，并不强制，导致公积金缴存差距悬殊。
　　由于缺乏强制，各地公积金缴存比例低的只有5%，高的已达到25%。缴存住房公积金的月工资基数也不一致，有的地方采用的是基本工资，有的地方是职工的津补贴和工资之和。
　　一些地方电力、金融等国有垄断行业的公积金缴纳基数多达四五万元，个人和单位合计缴纳公积金上万元，而餐饮服务业、劳动密集型产业等低收入群体只有一两百元，公积金差距几十倍，加剧了收入分配的鸿沟。
　　一些群众期待，条例修订通过后要严格执行，让&天价公积金&不再重现。
　　期待2：如何惠及多数低收入群体?
　　条例修订：规定无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以缴存住房公积金，并享受公积金贷款等政策。
　　记者调查：住建部统计显示，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工1.1亿人。而国家统计局公布数据显示，2014年末全国城镇就业人员达3.93亿人。
　　内蒙古一位地级市公积金管理中心负责人介绍，当地所有财政供养人口以及国有企业住房公积金全覆盖，但个体私营企业缴交面不足10%。记者了解发现，类似情况在全国十分普遍。
　　暨南大学管理学院教授胡刚表示：&相比公积金缴存多与少，有和无是更大的不公平，但遗憾的是，没缴纳的群体多数收入低、维权渠道少、博弈能力弱，制度设计者和管理者应对此更多考虑。&
　　广州市政协常委曹志伟建议，应强制用人单位尤其是私营企业为个人缴纳住房公积金，还要考虑像缴纳社保一样强制执法，才能真正扩大制度受益面。
　　期待3：如何保障缴存人权益?
　　条例修订：删除住房公积金增值收益用于建设城市廉租住房补充资金的规定。
　　记者调查：现行条例明确规定，公积金属于缴存人所有，只是由专门机构代管。然而，近年来，全国多地出现&公积金收益用途&争议。2013年，武汉市动用公积金增值收益来建公租房曾引发社会关注。公积金增值收益到底属于谁?
　　政府&代管&收益却被&化私为公&。&增值收益上缴财政，用于保障房建设，相当于政府拿了属于部分缴存人的收益，转嫁了自己应承担的公共服务责任，损害了缴存人利益。&曹志伟说。
　　一位地方公积金管理中心主任告诉记者，近两年，有关部门曾多次开会商议公积金条例修改，但多地对删除住房公积金增值收益用于保障房补充资金反对强烈。&这一条的修订相当于动了地方的&大奶酪&，改革阻力可想而知。&
　　期待4：个人收益跑不过CPI 如何能不&坐等贬值&?
　　条例修订：促进资金保值增值。可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。
　　记者调查：以往，受投资渠道狭窄等因素制约，加上物价水平不断上涨，出现住房公积金巨额结余保值增值难、个人账户收益&跑不过CPI&的情况。
　　现行公积金的增值收益规定是，金额缴存一年以上的按照三个月定期利率计算，缴存不足一年的部分按照三个月活期利率计算。以现行利率计算，银行执行的3个月定期的利率仅有1%左右，1万元公积金，一年利息所得也就100多元，只能&坐等贬值&。条例修订后，拓宽了公积金投资渠道，有望提高收益。
　　不少群众表示，条例说了提高公积金增值收益，也提了具体渠道，但对增加收益后百姓能享受到多少增值收益没有明确，&政策还得说明白&。
　　期待5：提取难限制多 公积金何时成真正的&住房货币&
　　条例修订：在原来购房、支付房贷之外，租房、装修、支付物业费等住房类消费，都可以使用住房公积金，同时简化办理这些业务需要交纳的材料，贷款办理时限从15日降低到10日。
　　记者调查：以往，群众屡屡吐槽办理公积金&手续繁&&到账慢&&限制多&。一些群众抱怨只能买房用，而租房、装修、缴纳物业费等都不能使用公积金。一旦工作变动，异地提取和使用公积金贷款也极为困难。
　　专家指出，过去异地难以通用的原因是资金管理权在地方政府，归集和贷款业务在经办银行。由于管理分散，一些地方资金大量沉淀，一些地方由于资金缺乏而不得不限制贷款额度。各地使用的系统不统一，主管部门要统计数据只能等各地上报，监管和统筹效率很低、效果不佳。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，拓宽公积金的适用范围，简化使用手续，有助于公积金真正发挥&住房货币&的作用。
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