中国的地产商、开发商，为什么造出了远多于需求的住房？他们这么有钱，难道没有不会调研？他们什么逻辑？-石投金融
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三步轻松贷款，贷款利率低
中国的地产商、开发商，为什么造出了远多于需求的住房？他们这么有钱，难道没有不会调研？他们什么逻辑？
这么多房子，不一定在这些老板的有生之年能卖出，将会在很长一段时间内，占用巨大的资金那么，问题来了，这些大老板，都是人精，怎么会允许这种无收益的资金占用？开发房地产，几亿几十亿的投资，为何没有把调研工作做好？或者说，这些老板另有一笔经济账？他们的逻辑是什么？
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我好像存过讲这个的文章，等我找找看 ------------------------------------------------------------- 买房子的人都是被骗了的傻子！！！来自猫扑 买房子，傻瓜才掏钱，明白了就知道房价咋这么高的（一定要看完，很长见识） 16:55:51 来源：品牌… 显示全部 我好像存过讲这个的文章，等我找找看-------------------------------------------------------------买房子的人都是被骗了的傻子！！！来自猫扑买房子，傻瓜才掏钱，明白了就知道房价咋这么高的（一定要看完，很长见识） 16:55:51 来源：品牌观察 我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下 ，非常怀疑！现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。一、买房不掏钱，你是怎么操作的？同学的话——你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着方的剥削我吗？”我还没有反应过来。“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。“啊......”“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......这，就是我第一次买房的经历。我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。同学的话——那我就说说。想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。作者发言：后面又怎么操作呢？同学的话——你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！ 其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。请关注商业投资简报微信号：vcaishen以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。同学的话——老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：李树彪案：日到日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公共安全专家局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市......老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？其实，银行的官员们一点都不傻。原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？同学的话——原因有许多，简单的有：1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”；2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴。掩护工作怎么做？很简单——只要一近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？同学的话——当然！我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有：1、抵押物价值的评定方法有缺陷。比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了go-vern-ment5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢？还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！恩，我明白了，怪不得在中国会出现“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这样的奇闻！！！同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！！2、责任追究方法有缺陷“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！！另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！！作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官员的责任。换成是我，我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算！！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去！！
回答于日 00:00
谁告诉你房子多到了有生之年都卖不出。。而且你怎么判断人家不是做完了调研之后的决策？ 个人工作相关，感觉目前越来越多的开发商会用更科学的方法去做调研和分析，评估风险评估收益，过去的粗放式开发方式已经在被淘汰。 房地产项目开发周期经常是几年，既… 显示全部 谁告诉你房子多到了有生之年都卖不出。。而且你怎么判断人家不是做完了调研之后的决策？个人工作相关，感觉目前越来越多的开发商会用更科学的方法去做调研和分析，评估风险评估收益，过去的粗放式开发方式已经在被淘汰。房地产项目开发周期经常是几年，既然决定了进入某个城市某个区域的策略，当然可以早一些买入一些价位合适的地块，毕竟地价可是一直在涨。供大于求的很多都是在二三四线城市被粗放式开发搞出来的，要么就是因为一些概念的炒作产生的，但是中国人的购房需求也是源源不断的，所以你能看到现在全国去库存的景象：价格回升压力大，速度慢，但是销量可是稳步上升。
回答于日 00:00
第一，不要太多相信市场调研！ 大多数调研公司出的报告，信了就死了！ 大多数老板在做项目的时候，都是找了人或者公司做了调研的，但调研组织者也许是能力不足，也许是迫于无奈，也许是其他影响因素，做出来的东西未必反映了市场真实面！ 甚至夸张点说，营… 显示全部 第一，不要太多相信市场调研！大多数调研公司出的报告，信了就死了！大多数老板在做项目的时候，都是找了人或者公司做了调研的，但调研组织者也许是能力不足，也许是迫于无奈，也许是其他影响因素，做出来的东西未必反映了市场真实面！甚至夸张点说，营销总为了有活干，都会推波助澜某些决策！何况一个调研机构！第二，不要高估老板们的风险意识！大多数老板都是人精，但那只是在一定范畴内的人精！面对一个很多时间“靠天吃饭”的行业，很多老板的判断力是不足的，但要命的是，过去的好时光，让他们自认为是“商业奇才”，自认为“嗅觉敏锐”，必须做点特立独行的事情才能证明牛x！早年不能拿的地拿了，遇到市场好，就脱手了！现在市场转变，如果正好思路没转过来，砸手上是一定的！第三，不要把复杂环境的影响因素过于简单的评定人在做决策的时候是很复杂的，不是仅看明面上的那点利益！我就看到过明明算不过账来，但老板要实现自己的所谓理想硬拿，理想丰满现实骨感，项目只能变成存货的例子！我也看到过为了面子问题或者因为某些老板在政府领导面前的奴性心理咬牙拿下的案例，结果也都可想而知！后来，我想明白了！这个世界上哪有那么多为什么！讲道理谈理性算效益，那是打工仔的事情！有钱，任性，no zuo no die！这才是老板的宿命！
回答于日 00:00
大部分是政府的锅啊 事实上，大部分房子不是因为太多了卖不出去，而是因为没有找准市场定位才卖不出去的。当然，康巴什新城那样的奇葩另论，那是政府层面没有认清城市发展的远景规律，是战略问题 显示全部 大部分是政府的锅啊事实上，大部分房子不是因为太多了卖不出去，而是因为没有找准市场定位才卖不出去的。当然，康巴什新城那样的奇葩另论，那是政府层面没有认清城市发展的远景规律，是战略问题
托洛茨基职业忽悠
回答于日 00:00
当前的房地产商不是靠卖出房子来获利，只要项目批了，房子盖好了，甚至房子卖不出去也不亏本 很多人往往以为，房地产商赚钱靠的就是买到地、批准通过，然后盖好了房子，把房子卖出去赚钱。 然而，现实没有这么田园。 真是的房地产行业，在把房子卖出去之前… 显示全部 当前的房地产商不是靠卖出房子来获利，只要项目批了，房子盖好了，甚至房子卖不出去也不亏本很多人往往以为，房地产商赚钱靠的就是买到地、批准通过，然后盖好了房子，把房子卖出去赚钱。然而，现实没有这么田园。真是的房地产行业，在把房子卖出去之前，很可能已经收回投资了，下面简单说一下其中的基本原理，具体的因为我不是做房地产的，没法说的太具体。1、巨大的初期投入房地产商是需要初期投入的，这个初期投入很巨大，这也就是房地产行业的门槛，这个投入主要是两块：1、打通政府管理方和银行的关系；2、买地竞标相比巨大的投入，其他各种证书、资质等等反而是次要的，因为还难想象，都有这么多钱了，还没有相应资质，最次最次收购一家不就是了2、银行贷款和抵押在拿到地、项目批准后，房地产商赚钱的车轮就动起来了。拿到了地，在当前处处地王的情况下，尤其是一线城市，这地是可以直接拿去抵押贷款的，而银行出于自身的利益（各种利益），也愿意贷款，从这时起，一个合格的房地产商已经走上了借钱赚钱的道路，他已经不需要自己再出钱了，整个工程完全可以靠科学的银行贷款运作下去。甚至，第一阶段的投标的钱，也可以靠上个项目的贷款来完成，这就是房地产商就算赔本也不能停下来的原因。3、代工建造、炒作拿到贷款，用贷款开始工程，房地产商是不会干这种低端的自己盖楼的活，他们会把整个项目承包出去，而且要求各种包工头自己带钱接工程，工程的钱年底或者等工程完工后、甚至完工后很久才一点一点得给。在这个过程中，房地产商用的还是工程承包商的钱，这样一来，从银行贷到的钱就可以省下来，这一笔钱就可以用在继续拍地、搞项目、再贷款等新的循环，也可以开始各种关系走动、各种炒作上4、提高逼格，获取新的贷款当上一步关系到位、炒作牛逼了，那地产的逼格也就上来了而且靠着承包商的辛勤努力，土地已经不仅仅是土地，而且有了楼房了这个时候，这个房产的总资产就上去的（这个总资产实际上是银行的贷款和承包商的资本积累而来），不管总资产到底什么构成，房地产商完全可以进行新的贷款融资了如果他还接了什么保障、团建等等，还可以利用这个优势获取更多的利益然后，新的融资到手，就可以继续投入新的循环，或者干脆拿这笔钱去投资，比如互联网啊就不错嘛5、空手套白狼，大笔资金用于投资正如上面所说一个真正进入循环的房地产商，自身的资金绝大多数是银行、金融机构和其他诸如承包商等等外人给的，自己的资本甚至可以不动现金就是王道，获得了巨大的资金，完全可以利用空档期进行各种投资、开启新的项目，如果运作得好，钱是可以转起来的，形成了完美的资金链，房地产商就可以从中优哉游哉的空手套白狼。6、还钱？我拿房子还你可好？就当你替我卖房到了这个时候，房子卖得出去卖不出去也就那么回事了，卖出去挺好，卖不出去放着那也是资本嘛，反正盖房子的钱不是自己的，烂在手里也没什么，大不了把房子抵押给债主，哪怕便宜点。换个角度，总结下，看上去好像是我没钱还债还贷款，所以把抵押的房子贱卖还帐了。可是，房子是用人家的钱盖得，又把盖好的房子抵押出去获得了资金，这笔钱自己也不用于盖房反而投资牟利去了，然后没钱还了，房子抵账了，说到底，这不就是让人家出钱盖房、自己用人家的钱赚钱，临了把房子便宜的卖给人家嘛这一波，不亏！总结：上面的过程，主要是原理解释，肯定没这么简单，也没这么理想，但是总的来说就是这么回事毕竟房地产这玩意，资金大啊，只要钱多了，钱生钱容易得很；更不要说，房子卖出去还能真赚一笔。这也就是为什么，房地产特别重视资金链，因为他们玩的就是资金流，就是靠资金的运转来捞钱，所以，亏损没关系、房子卖不出去没关系，唯独一条：这个游戏得继续玩下去，新的项目要不停的上，最关键的，房价可不能随随便便打折降价，一旦降价，那贷款就不好贷啦
回答于日 00:00
第一，所谓的调研都有做。 但是，除非是大公司才会把调研给专业的公司做，一般都是委托给房地产代理公司做。 比如你是开发商，我是代理商，你找到我： XX啊，我想去某地拿块地，做个项目，你去帮我看看呗，要是确定做，代理就交给你们公司了！ 这时候我是怎… 显示全部 第一，所谓的调研都有做。但是，除非是大公司才会把调研给专业的公司做，一般都是委托给房地产代理公司做。比如你是开发商，我是代理商，你找到我：XX啊，我想去某地拿块地，做个项目，你去帮我看看呗，要是确定做，代理就交给你们公司了！这时候我是怎么想？为了赚佣金，我是极力促成这个项目，还是给你说，X总，别傻了，那个地方做项目要亏钱。前几年国内地产市场一直看涨，最起码一期可以卖出去吧。怎么也能挣个路虎揽胜什么的，何必和钱过不去呢？我真遇到过这样的事情。大概是2011年，反正那时候地产市场还没有崩溃到现在这样惨，茅台酒炒到近2000的零售价，茅台镇上满是外地来淘金的老板。一个外地老板来我们这里想做一个酒城，非常高逼格的定位：集存储、交易、物流、展会什么的于一体。我应聘进去是做平面设计，其实天天没什么事情，坐那里装模作样的等下班。除了我，都是老板的家乡人，看着他们五六个人三天两头去茅台镇搞调研，还有一个深圳的代理公司的老总，带着两三个人也一起在弄。有朋友在问是不是SLH，不是他们，一个小公司而已。我们这里也看到过物业顾问DDL什么的，但是项目最后真心也很渣，挂个名糊弄消费者而已。这帮同事还是酸爽啊，专门有个商务车，去了住酒店，还报销。我看过他们前面折腾了好几个月之后写的两份调研报告，代理公司和公司内部自己写的都差不多：信心满满，结论就是大干快上等着分钱。我是本地人，但是并不喝酒，所以也没有关心过这方面的事情。但是我依稀记得高品质的酱香酒是很难大规模生产的，但是也说不出具体来。那几个同事也比较自傲，问什么都不爱搭理，我也懒得过多关心，打工而以，领份工资。后来快到春节，他们都撤回深圳去了（深圳还有个公司），就我一个在办公室，还得天天去上班。我一天多无聊啊，就当玩似的写了一份项目调研报告。每天工作3小时，干了两周，拖延症加懒癌，还好意思领工资。当然也打了很多电话，问了很多行业内人士，也上网查了很多资料。报告的结论就是：优质酱香酒的产量很难提升，市场总量有限。这个项目不能做，做了要被带沟里去！然后传到了深圳，给部门领导。当晚部门领导及这个项目的带头人都给我打电话，主题都是差不多：这个项目老板前期都花了上百万了，你这盆冷水泼下去，万一他错过了这个赚钱的机会，你是有责任的。想起来一个细节，调研带队的还有个大学生，应该是那帮人里面文凭最高的。还打电话和我辩了好一会儿，反正就是不服。我心想，你们真是一帮……还十来个人折腾了小半年，只看赚钱，不研究风险。我对他们的回答都是这个调研报告仅供参考，我没有决策权，我也不做任何建议。后来项目真没有做成。现在的白酒市场惨不忍睹，仁怀当地一个类似的项目也是半死不活。事实证明了这条沟是有多深。由此我也知道，代理公司是有多不靠谱。当然也不是所有的代理公司都在坑人，但比例确实高。业界良心们不要骂我，口碑是你们自己挣出来的，就算我诋毁，也诋毁不了。第二，再来谈为什么风险都集中在了公司老板身上。大部分的地产项目，最终决策权都是在老板那里。特别是中小型的开发商，老板几乎是统揽全局。党还讲个民主集中制，私企里面就只有集中，没有民主，别说你们这些打工仔，就是小股东，都没有民主票给你。出现大规模库存的往往都是中小开发商，很少有万科、中海这样的企业，大公司偶尔有那么一点库存偏高，但是比起中小开发商来，比例真心低得多。能做成国内前200的大地产公司的老板，不单单是有赵家人站台这么简单。与赵家人有关系的、甚至本身就是赵家人的多了去了，最后能成一线大腕的少之又少。所以老板自身的眼界、能力、对组织、人才、风险的正确认识等才是决定企业成长高度的关键条件，这些老板基本上也具备了以上素质，对风险的管控意识和能力自然就高（有没有捧臭脚的即视感）。很多一线企业都有专门的前期研究部门，负责开发调研，项目出了状况是要背责任的，当然成功了也是大块吃肉、大碗喝酒。规模略小的公司就算自身的人才有限，起码也有意识和能力找到靠谱的外脑来协助完成。中小型的地产公司，前期调研、项目定位、营销策划几乎都是几个人就要做完的，甚至一个人。这都没有什么，最要命的是，其实老板心里早就想好这件事了，雇你来就是让你把他心里的计划变成蓝图。至于可行不可行，轮不到你说话！你再多嘴，送你一句话噎死你：亏的是我的钱，你怕什么？？再给你们讲个故事：我认识的某人去某县城做一个商业项目的营销总监，开始雄心勃勃的要找代理公司、策划公司、广告公司，一家家去报价，出方案。故事的最后，连DM单都是他自己设计。哈哈哈哈，他完全不会啊，硬是用PS拼了一个极丑的出来。老板们天天都在叫心累，拿地、融资、策划、设计、修建进度、品质把控、营销定位……什么事情都要他们自己来做决定。干过私企的人都知道，老板最放心的不是干活最卖力的那个，而是自己的儿女、女婿、儿媳妇、小舅子、自家兄弟、侄儿、同学、战友、某领导的亲戚……唯独没有打工的你什么事情。所以你干得再卖力，上升的管道早就封死无望了。同样的犯错误，有背景的不处理，或是从轻处罚。干活儿的时候是没有背景的，分奖金的时候是有背景的拿大头。项目做成功了，该分红吧？你确定你没有想多？我平时难道没有发工资给你？一分钱没有少你吧？这个项目你没有投一分钱，没有担一分风险吧？那就对了，这就是为什么这个项目我赚了5000万，只给你5000块的原因。要什么自行车？要什么自行车？既然你不是赵家人，也没有赵家人的待遇，你多操什么心？另一方面是对员工不放心，或是不尊重专业。凡事都要来过问，凡事都要以老板的意志为转移，只图高兴，不问正确。在很多老板看来，我能做老板，你做不了老板，就说明我比你聪明，我比你有本事。所以你不要提反对意见，按着我的要求做就好。……再给你补充一条吐槽。中小开发商的公司里的妹纸，都有个很难逃脱的宿命：陪酒。对待此事，有甘之若饴的，也有无可奈何的，看个性啦！想傍大款的，巴不得多点机会。朋友在KTV遇到一个陪酒的妹纸，说之前在某地产公司做销售，问为什么来干这个。妹子回答得太好了：我们经理老是把我们当廉价的陪酒女，天天下班都要去应酬。我与其在那里拿一点点工资被他们当廉价陪酒妹，不如光明正大的来这里一个月挣几万块。三观正不正暂且不评论，但是行业的真实状况却没有胡说半句。妹夫在重庆X科干过几年，说他们大老板素来反对这样干。即使有公司干部要叫女员工出去应酬，都不敢大张旗鼓。X科能从一个小城里的建筑队变成现在的上市公司，全国有名的开发商，这些正面的价值观还是有积极作用的。我之前上班的几个公司，老板叫女员工去陪酒都是常态，不去的都是政治不正确。最离谱的一个老板，女员工要加工资、要买电脑，只要一句话。女员工过生日都是当地最好的酒楼、KTV一条龙。部门领导几乎都是女的。男员工？思想有多远，你就滚多远。中小开发商为什么没有预测风险、抵抗风险的能力？一是可以花钱买豪车，夜夜花天酒地，过澳门去输个几百上千万眼都不眨，唯独就是不舍得投资到员工身上。二是不信任员工，没有团队，只有团伙。无法做到群策群力，风险共担，利益共享。老板变成了寡头，吃肉他一个人吃，自然挨饿也只能是他自己一个人挨了。三是员工没有归属感和存在感，加上老板威权思想过于浓重，就成了看到前面是坑，员工都不愿意提醒的同床异梦。中国发展得最迅猛的为什么几乎都是高科技公司？因为几乎所有的高科技公司都有期权，很多员工拼死拼活的干，为的就是股份。试想：如果华为还是任老板一个人占大头，恐怕早就死在路上了。
回答于日 00:00
他们因为蠢而有钱，你却因为聪明而困顿，这社会怎么啦？ 显示全部 他们因为蠢而有钱，你却因为聪明而困顿，这社会怎么啦？
Anchormark
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一快农地本来用途不是建造民宅的,在台湾都市计划划分为可开发后,市值会爆增,因为本来是农地,规定就是只能种地搭简单的农舍,能盖房子价值马上就不一样了。其中有一种的规则是必须要经过当地地产所有人都同意之后,这个块地可以在有都市计划划分后的前提之下,… 显示全部 一快农地本来用途不是建造民宅的,在台湾都市计划划分为可开发后,市值会爆增,因为本来是农地,规定就是只能种地搭简单的农舍,能盖房子价值马上就不一样了。其中有一种的规则是必须要经过当地地产所有人都同意之后,这个块地可以在有都市计划划分后的前提之下,集体申请转为建地。有些人不想申请转,可有些人很想转,因为申请转过了,地皮马上可以高价抛给建商。所以偶尔就会看到有黑社会持枪或武力威胁这些不想转的人同意共同去集体申请。台湾偶尔就会有黑道威胁变更土地用途的类似新闻。建商高价买这些地皮和开发的钱一般不是建商自有资金,而是从银行贷的,有这个开发的名目就可以相对容易的从金融机构融到钱,融到钱以后他们就十拿九稳了。因为往往会有更多的散户去跟银行融钱,再去跟建商买房。然后还有N多的第二手、第三手、第四手的人去跟银行融钱接着买,最后的一位接盘侠就跳楼了。在跳喽之后接着买,又可以接着创造GDP,弄得不好,就会带上一股制造业药丸的节奏。有一些老板的逻辑是,只要能合法的从银行贷到款,他们就成功了。实际上他们没投你想象中那么多钱,甚至以不动产开发为名义贷出来的款都远高过于标地物的市场价值。
回答于日 00:00
谁告诉你房子多到了有生之年都卖不出。。而且你怎么判断人家不是做完了调研之后的决策？个人工作相关，感觉目前越来越多的开发商会用更科学的方法去做调研和分析，评估风险评估收益，过去的粗放式开发方式已经在被淘汰。房地产项目开发周期经常是几年，既然… 显示全部 谁告诉你房子多到了有生之年都卖不出。。而且你怎么判断人家不是做完了调研之后的决策？个人工作相关，感觉目前越来越多的开发商会用更科学的方法去做调研和分析，评估风险评估收益，过去的粗放式开发方式已经在被淘汰。房地产项目开发周期经常是几年，既然决定了进入某个城市某个区域的策略，当然可以早一些买入一些价位合适的地块，毕竟地价可是一直在涨。供大于求的很多都是在二三四线城市被粗放式开发搞出来的，要么就是因为一些概念的炒作产生的，但是中国人的购房需求也是源源不断的，所以你能看到现在全国去库存的景象：价格回升压力大，速度慢，但是销量可是稳步上升。
回答于日 00:00
第一，所谓的调研都有做。但是，除非是大公司才会把调研给专业的公司做，一般都是委托给房地产代理公司做。比如你是开发商，我是代理商，你找到我：XX啊，我想去某地拿块地，做个项目，你去帮我看看呗，要是确定做，代理就交给你们公司了！这时候我是怎么想… 显示全部 第一，所谓的调研都有做。但是，除非是大公司才会把调研给专业的公司做，一般都是委托给房地产代理公司做。比如你是开发商，我是代理商，你找到我：XX啊，我想去某地拿块地，做个项目，你去帮我看看呗，要是确定做，代理就交给你们公司了！这时候我是怎么想？为了赚佣金，我是极力促成这个项目，还是给你说，X总，别傻了，那个地方做项目要亏钱。前几年国内地产市场一直看涨，最起码一期可以卖出去吧。怎么也能挣个路虎揽胜什么的，何必和钱过不去呢？我真遇到过这样的事情。大概是2011年，反正那时候地产市场还没有崩溃到现在这样惨，茅台酒炒到近2000的零售价，茅台镇上满是外地来淘金的老板。一个外地老板来我们这里想做一个酒城，非常高逼格的定位：集存储、交易、物流、展会什么的于一体。我应聘进去是做平面设计，其实天天没什么事情，坐那里装模作样的等下班。除了我，都是老板的家乡人，看着他们五六个人三天两头去茅台镇搞调研，还有一个深圳的代理公司的老总，带着两三个人也一起在弄。有朋友在问是不是SLH，不是他们，一个小公司而已。我们这里也看到过物业顾问DDL什么的，但是项目最后真心也很渣，挂个名糊弄消费者而已。这帮同事还是酸爽啊，专门有个商务车，去了住酒店，还报销。我看过他们前面折腾了好几个月之后写的两份调研报告，代理公司和公司内部自己写的都差不多：信心满满，结论就是大干快上等着分钱。我是本地人，但是并不喝酒，所以也没有关心过这方面的事情。但是我依稀记得高品质的酱香酒是很难大规模生产的，但是也说不出具体来。那几个同事也比较自傲，问什么都不爱搭理，我也懒得过多关心，打工而以，领份工资。后来快到春节，他们都撤回深圳去了（深圳还有个公司），就我一个在办公室，还得天天去上班。我一天多无聊啊，就当玩似的写了一份项目调研报告。每天工作3小时，干了两周，拖延症加懒癌，还好意思领工资。当然也打了很多电话，问了很多行业内人士，也上网查了很多资料。报告的结论就是：优质酱香酒的产量很难提升，市场总量有限。这个项目不能做，做了要被带沟里去！然后传到了深圳，给部门领导。当晚部门领导及这个项目的带头人都给我打电话，主题都是差不多：这个项目老板前期都花了上百万了，你这盆冷水泼下去，万一他错过了这个赚钱的机会，你是有责任的。想起来一个细节，调研带队的还有个大学生，应该是那帮人里面文凭最高的。还打电话和我辩了好一会儿，反正就是不服。我心想，你们真是一帮……还十来个人折腾了小半年，只看赚钱，不研究风险。我对他们的回答都是这个调研报告仅供参考，我没有决策权，我也不做任何建议。后来项目真没有做成。现在的白酒市场惨不忍睹，仁怀当地一个类似的项目也是半死不活。事实证明了这条沟是有多深。由此我也知道，代理公司是有多不靠谱。当然也不是所有的代理公司都在坑人，但比例确实高。业界良心们不要骂我，口碑是你们自己挣出来的，就算我诋毁，也诋毁不了。第二，再来谈为什么风险都集中在了公司老板身上。大部分的地产项目，最终决策权都是在老板那里。特别是中小型的开发商，老板几乎是统揽全局。党还讲个民主集中制，私企里面就只有集中，没有民主，别说你们这些打工仔，就是小股东，都没有民主票给你。出现大规模库存的往往都是中小开发商，很少有万科、中海这样的企业，大公司偶尔有那么一点库存偏高，但是比起中小开发商来，比例真心低得多。能做成国内前200的大地产公司的老板，不单单是有赵家人站台这么简单。与赵家人有关系的、甚至本身就是赵家人的多了去了，最后能成一线大腕的少之又少。所以老板自身的眼界、能力、对组织、人才、风险的正确认识等才是决定企业成长高度的关键条件，这些老板基本上也具备了以上素质，对风险的管控意识和能力自然就高（有没有捧臭脚的即视感）。很多一线企业都有专门的前期研究部门，负责开发调研，项目出了状况是要背责任的，当然成功了也是大块吃肉、大碗喝酒。规模略小的公司就算自身的人才有限，起码也有意识和能力找到靠谱的外脑来协助完成。中小型的地产公司，前期调研、项目定位、营销策划几乎都是几个人就要做完的，甚至一个人。这都没有什么，最要命的是，其实老板心里早就想好这件事了，雇你来就是让你把他心里的计划变成蓝图。至于可行不可行，轮不到你说话！你再多嘴，送你一句话噎死你：亏的是我的钱，你怕什么？？再给你们讲个故事：我认识的某人去某县城做一个商业项目的营销总监，开始雄心勃勃的要找代理公司、策划公司、广告公司，一家家去报价，出方案。故事的最后，连DM单都是他自己设计。哈哈哈哈，他完全不会啊，硬是用PS拼了一个极丑的出来。老板们天天都在叫心累，拿地、融资、策划、设计、修建进度、品质把控、营销定位……什么事情都要他们自己来做决定。干过私企的人都知道，老板最放心的不是干活最卖力的那个，而是自己的儿女、女婿、儿媳妇、小舅子、自家兄弟、侄儿、同学、战友、某领导的亲戚……唯独没有打工的你什么事情。所以你干得再卖力，上升的管道早就封死无望了。同样的犯错误，有背景的不处理，或是从轻处罚。干活儿的时候是没有背景的，分奖金的时候是有背景的拿大头。项目做成功了，该分红吧？你确定你没有想多？我平时难道没有发工资给你？一分钱没有少你吧？这个项目你没有投一分钱，没有担一分风险吧？那就对了，这就是为什么这个项目我赚了5000万，只给你5000块的原因。要什么自行车？要什么自行车？既然你不是赵家人，也没有赵家人的待遇，你多操什么心？另一方面是对员工不放心，或是不尊重专业。凡事都要来过问，凡事都要以老板的意志为转移，只图高兴，不问正确。在很多老板看来，我能做老板，你做不了老板，就说明我比你聪明，我比你有本事。所以你不要提反对意见，按着我的要求做就好。……再给你补充一条吐槽。中小开发商的公司里的妹纸，都有个很难逃脱的宿命：陪酒。对待此事，有甘之若饴的，也有无可奈何的，看个性啦！想傍大款的，巴不得多点机会。朋友在KTV遇到一个陪酒的妹纸，说之前在某地产公司做销售，问为什么来干这个。妹子回答得太好了：我们经理老是把我们当廉价的陪酒女，天天下班都要去应酬。我与其在那里拿一点点工资被他们当廉价陪酒妹，不如光明正大的来这里一个月挣几万块。三观正不正暂且不评论，但是行业的真实状况却没有胡说半句。妹夫在重庆X科干过几年，说他们大老板素来反对这样干。即使有公司干部要叫女员工出去应酬，都不敢大张旗鼓。X科能从一个小城里的建筑队变成现在的上市公司，全国有名的开发商，这些正面的价值观还是有积极作用的。我之前上班的几个公司，老板叫女员工去陪酒都是常态，不去的都是政治不正确。最离谱的一个老板，女员工要加工资、要买电脑，只要一句话。女员工过生日都是当地最好的酒楼、KTV一条龙。部门领导几乎都是女的。男员工？思想有多远，你就滚多远。中小开发商为什么没有预测风险、抵抗风险的能力？一是可以花钱买豪车，夜夜花天酒地，过澳门去输个几百上千万眼都不眨，唯独就是不舍得投资到员工身上。二是不信任员工，没有团队，只有团伙。无法做到群策群力，风险共担，利益共享。老板变成了寡头，吃肉他一个人吃，自然挨饿也只能是他自己一个人挨了。三是员工没有归属感和存在感，加上老板威权思想过于浓重，就成了看到前面是坑，员工都不愿意提醒的同床异梦。中国发展得最迅猛的为什么几乎都是高科技公司？因为几乎所有的高科技公司都有期权，很多员工拼死拼活的干，为的就是股份。试想：如果华为还是任老板一个人占大头，恐怕早就死在路上了。
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造了多少？需求是多少？ 显示全部 造了多少？需求是多少？
Wang Arthur
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大部分是政府的锅啊事实上，大部分房子不是因为太多了卖不出去，而是因为没有找准市场定位才卖不出去的。当然，康巴什新城那样的奇葩另论，那是政府层面没有认清城市发展的远景规律，是战略问题 显示全部 大部分是政府的锅啊事实上，大部分房子不是因为太多了卖不出去，而是因为没有找准市场定位才卖不出去的。当然，康巴什新城那样的奇葩另论，那是政府层面没有认清城市发展的远景规律，是战略问题
托洛茨基职业忽悠
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自以为聪明的人以为自己看到了事物的发展规律，趋吉避凶，然而他们发不了财，比如我。真正聪明的人除了事物发展的规律，还能看得到人性，并加以利用，所以人家成了老板，发了财。 显示全部 自以为聪明的人以为自己看到了事物的发展规律，趋吉避凶，然而他们发不了财，比如我。真正聪明的人除了事物发展的规律，还能看得到人性，并加以利用，所以人家成了老板，发了财。
回答于日 00:00
真能预测未来，还 造什么房子，直接买彩票去了。 显示全部 真能预测未来，还 造什么房子，直接买彩票去了。
Wilson chen
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我好像存过讲这个的文章，等我找找看-------------------------------------------------------------买房子的人都是被骗了的傻子！！！来自猫扑买房子，傻瓜才掏钱，明白了就知道房价咋这么高的（一定要看完，很长见识） 16:55:51 来源：品牌观… 显示全部 我好像存过讲这个的文章，等我找找看-------------------------------------------------------------买房子的人都是被骗了的傻子！！！来自猫扑买房子，傻瓜才掏钱，明白了就知道房价咋这么高的（一定要看完，很长见识） 16:55:51 来源：品牌观察 我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下 ，非常怀疑！现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。一、买房不掏钱，你是怎么操作的？同学的话——你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着方的剥削我吗？”我还没有反应过来。“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。“啊......”“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......这，就是我第一次买房的经历。我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。同学的话——那我就说说。想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。作者发言：后面又怎么操作呢？同学的话——你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！ 其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。请关注商业投资简报微信号：vcaishen以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。同学的话——老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：李树彪案：日到日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公共安全专家局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市......老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？其实，银行的官员们一点都不傻。原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？同学的话——原因有许多，简单的有：1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”；2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴。掩护工作怎么做？很简单——只要一近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？同学的话——当然！我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有：1、抵押物价值的评定方法有缺陷。比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了go-vern-ment5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢？还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！恩，我明白了，怪不得在中国会出现“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这样的奇闻！！！同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！！2、责任追究方法有缺陷“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！！另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！！作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官员的责任。换成是我，我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算！！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去！！
回答于日 00:00
第一，不要太多相信市场调研！大多数调研公司出的报告，信了就死了！大多数老板在做项目的时候，都是找了人或者公司做了调研的，但调研组织者也许是能力不足，也许是迫于无奈，也许是其他影响因素，做出来的东西未必反映了市场真实面！甚至夸张点说，营销总… 显示全部 第一，不要太多相信市场调研！大多数调研公司出的报告，信了就死了！大多数老板在做项目的时候，都是找了人或者公司做了调研的，但调研组织者也许是能力不足，也许是迫于无奈，也许是其他影响因素，做出来的东西未必反映了市场真实面！甚至夸张点说，营销总为了有活干，都会推波助澜某些决策！何况一个调研机构！第二，不要高估老板们的风险意识！大多数老板都是人精，但那只是在一定范畴内的人精！面对一个很多时间“靠天吃饭”的行业，很多老板的判断力是不足的，但要命的是，过去的好时光，让他们自认为是“商业奇才”，自认为“嗅觉敏锐”，必须做点特立独行的事情才能证明牛x！早年不能拿的地拿了，遇到市场好，就脱手了！现在市场转变，如果正好思路没转过来，砸手上是一定的！第三，不要把复杂环境的影响因素过于简单的评定人在做决策的时候是很复杂的，不是仅看明面上的那点利益！我就看到过明明算不过账来，但老板要实现自己的所谓理想硬拿，理想丰满现实骨感，项目只能变成存货的例子！我也看到过为了面子问题或者因为某些老板在政府领导面前的奴性心理咬牙拿下的案例，结果也都可想而知！后来，我想明白了！这个世界上哪有那么多为什么！讲道理谈理性算效益，那是打工仔的事情！有钱，任性，no zuo no die！这才是老板的宿命！
回答于日 00:00
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