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开发商未取得预售许可证签订的购房合同无效
商品房预售几乎成为当今开发商卖房的普遍形式，原因很明白：开发商不通过预售的方式盘活资金的话，几乎无法完成整个房地产项目的开发与运营。预售必须取得许可证，这是法律的强制性规定，其目的是保障广大购房者的权益和国家良好的房地产开发市场。但是，如果开发商没有取得商品房预售许可证的情况下，购房者与开发商签订了购房合同，这一合同有效吗？购房者可以此索赔吗？本报请律师通过一起案例予以解析。开发商未获预售证与购房者签合同■案例：宋某看中了某楼盘房子，该楼盘售楼中心置业顾问告知宋某，该楼盘已取得商品房预售许可证并已开始预售。于是，宋某与开发商签订了商品房认购协议，详细约定了所购买房屋的面积、坐落位置、购房款65万元和定金1万元，以及付款日期、交房条件和日期、签订正式的商品房买卖合同的时间和违约责任。协议签订后，宋某按协议约定，缴纳了定金及全部购房款。之后，因开发商迟迟不与宋某签订正式的买卖合同，双方产生争执，宋某经多方面查询后得知开发商不与其签订正式的商品房买卖合同的原因是开发商根本未办理商品房预售许可证。最后，宋某一纸诉状将开发商诉至法院，要求确认商品房认购协议无效，开发商退还收取的购房款并赔偿一倍购房款65万元。法院审理后认为，认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商按照协议约定收受了购房款，应当认定为商品房买卖合同；开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实与宋某签订认购协议导致认购协议无效，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定承担相应的责任。于是，法院判决开发商退还收取的购房款及利息并赔偿一倍购房款65万元。未取得预售许可证签订购房合同属无效■解析：江西商海律师事务所周立新律师表示：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与宋某签订了商品房认购协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”宋某与开发商签订的商品房认购协议已具备了商品房买卖合同的主要内容，且开发商已收取了宋某全部购房款，宋某与开发商签订的认购协议应认定为商品房买卖合同。本案中，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效，宋某的诉讼请求具有充分的法律依据，得到法院的支持。周律师提醒，取得商品房预售许可证是开发商进行商品房预售必须具备的条件，购房者不论在签订商品房认购书还是签订正式的商品房买卖合同时，应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证，以防自己与开发商签订的合同成为无效合同，带来不必要的麻烦和损失。
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腾讯房产邀请业内一线记者预判楼市走向…
均价:17000元/平米
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楼盘名称开盘价位置
1待定大北京
26700大北京
365000海淀
435000大兴
525000门头沟
618000大兴
717000燕郊
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved卖房没有预售证，还拒绝退定金
提醒：购买无预售证楼房风险太大，买房前要查询房子是否有预售证
&&&&很多开发商没有预售许可证就卖房&&&&□策划时政要闻部执行记者樊雪婧魏朝林侯梦菲&&&&核心提示|昨日，《百姓问政》现场，镜头记录了开发商视预售证为儿戏的画面，似乎卖房子不需要预售证已成为房产市场的“大众现象”，而且这种现象久治不“愈”，还越演越烈。昨日下午，大河报记者走访发现，市区多个售楼部居然没有预售许可证，有些售楼部甚至称“预售证没啥用，房子好不用办”。&&&&回放&&&&在昨日的问政现场，家住汝阳的陈先生诉说了自己买房的无奈遭遇：7月20日，他在上阳路附近看了名为名门万象的商品房项目，看着广告打得响，他觉得这样的开发商应该很有实力。&&&&“看房时，就问预售人员是不是五证齐全，有没有预售证？”陈先生表示，当时预售人员表态“肯定有”，这才掏了2万元定金。在准备交剩余款项时，才发现了真相：名门万象并没有取得预售许可证。随后，陈先生向开发商提出退款的要求，但遭到拒绝。&&&&而在现场的暗访视频中，记者看到，一位名门万象售楼部销售人员表示，“没有证房子也已经卖完了，我们现在就是无证销售的？”对于“有风险”的问题，销售人员称“没预售证能有啥风险”。&&&&走访市区多个在售楼盘没有预售证&&&&为了检验陈先生的经历是否为个例，记者走访了洛阳多个楼盘。&&&&中午，记者再次来到位于上阳路的名门万象售楼部，接待记者的置业顾问称，“好楼层都快卖完了，现在一次性付款能优惠6个点呢。”而提起预售证的问题，置业经理表示，“已经办得差不多了，这两天就能办回来，只管放心买。”&&&&记者在瀛海19城售楼部走访时也遇见类似的情况，置业顾问称，现在已经开始认筹，最高能优惠15%，比较划算。而对于预售许可证，她表示，“现在项目没有拿到预售许可证，不过材料已经交上去了，正在办理呢，最迟10月份一定可以拿到预售证。”&&&&在定鼎立交桥东的金屏苑项目售楼部，置业顾问表示，房子早已封顶，很快就能交房，现在购买十分优惠，而对于预售许可证，则表示“应该有的，只管放心吧”。&&&&而后，记者致电了和昌·中央城邦、绿都悦府等楼盘，仅有绿都悦府办理了预售许可证。&&&&表态将对无证卖房的开发商进行曝光&&&&“楼盘不办预售证，是绝对不能销售的。”对于没有预售证销售房屋的乱象，住房保障和房产管理局局长李新志表示，对于名门万象无证预售的情况，已经接到投诉，还下发整改通知，并约谈了企业领导。&&&&是不是相关部门对于没有预售证的巡查、处罚力度不足呢？李新志表示，目前，洛阳城市区有109个在建楼盘，监察大队定期进行巡查，发现问题就会及时处理。“此外，也会加大宣传力度，让老百姓知道没有预售证千万别交钱。”&&&&“下一步，将无证预售的、有欺诈行为的开发商进行曝光”。他同时提醒市民，买房前最好能查询房管局网站或拨打热线电话，查询所购楼盘是否取得预售许可证。&&&&建议对违规开发商应重罚甚至“关停”&&&&在节目中，问政嘉宾律师杜鹏表示，在法律范畴中，开发商没有预售许可证就开盘售楼，或者冒充有预售许可证，对于消费者来说是欺诈行为，应该是双倍返还定金。他还称，现在对于如此多无证销售的开发商，教育手段不足以引起重视。“对于欺诈消费者的开发商该关停就要关停，而不仅仅是罚款的问题。”&&&&问政嘉宾市民代表张雅萌表示，不少政府部门认为尽了提醒告知义务，教市民辨别真假就行了，这其实是在逃避责任。&&&&对此，市住建委主任郝东升表示：“在发现问题时，每个部门都有借口，但确实是我们没有尽到责任。”他称，下一步，要认真反思，落实责任制，解决问题，也要倒查责任人，不仅要解决点的问题，还要从点上做起，将面上也做好。
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开发商没有预售许可证怎么办？
[标签： ]　作者：sisi　浏览量：17147　更新日期：
　　核心提示：根据相关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。有关开发商没有预售许可证该怎么办的内容由法律快车编辑为您介绍。
　　开发商没有预售许可证怎么办？ 　　首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。 　　其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 　　因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。 　　由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。 　　法律快车编辑小提示： 　　(一)商品房销售必须五证齐全，五证取得的顺序是，即： 　　1、《国有土地使用证》； 　　2、《建设用地规划许可证》； 　　3、《建设工程规划许可证》； 　　4、《建筑工程施工许可证证》； 　　5、《商品房预售许可证》。 　　在五证中，预售证是最后申办的一个证件，一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格，建议您购买五证齐全的项目。 　　(二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护，参与内部认购，至少存在4重风险： 　　1、房子可能建不起来，或者说不能按时交付使用。 　　有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”，无法交付使用。 　　2、如果楼房建不起来，认购款可能取不回来。 　　开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”，或者直接宣布破产。 　　3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。 　　比如开发商只盖100套房子，他却接受200户人认购，那么即使交了钱也可能得不到房子。 　　4、由于手续不全，有可能不能及时得到房产证。 　　根据国家有关规定，开发商售房必须具备“五证”，即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全，才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证，土地使用权证就有可能拿不到，因此无法办理房产证。
以上内容仅供参考，如果您需要解决具体法律问题，建议您详细咨询网站相关律师。
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