开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证事实与购房者签订商品房买卖合同，其如何承担责任？　　关键词：故意隐瞒、预售许可证、商品房买卖合同、房产律师　　【案情简介】　　王先生看中了某开发商开发建设的高档楼盘，遂向售楼中心人员咨询，得知该楼盘已取得商品房预售许可证并已经开始预售。王先生与楼盘开发商协商后，决定以120万的价格购买其中一套商品房。　　日双方签订了《商品房认购协议》，详细约定了王先生所购买房屋的面积、坐落位置、房款及定金的数额和付款日期、交房条件和日期，签订正式的商品房买卖合同的时间以及违约责任。　　协议签订后，王先生按照协议约定，缴纳了定金及全部购房款。　　之后，因开发商迟迟不与王先生签订正式的商品房买卖合同，双方产生争执，王先生经多方查询后得知开发商不与其签订正式的商品房买卖合同的原因是开发商根本未取得商品房预售许可证。　　于是，王先生一怒之下将开发商诉至人民法院，要求确认《商品房认购协议》无效，开发商退还收取的购房款及利息并赔偿一倍购房款120万元。　　【案件思考】　　1.该《商品房认购协议》能否认定为正式的商品房买卖合同？　　2.《商品房认购协议》是否有效？　　3.开发商是否应该退还收取的购房款及利息并赔偿一倍购房款120万元。　　【法院判决】　　法院判决开发商退还收取的购房款及利息并赔偿一倍购房款120万元。　　【律师评析】　　在本案中，双方当事人签订的《商品房认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受了购房款，应当认定为商品房买卖合同；开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实与王先生签订认购协议导致认购协议无效，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定承担相应的责任。即开发商应向王先生退还收取的购房款及利息并赔偿一倍购房款120万元。　　【律师提醒】　　商品房预售许可证是开发商进行商品房预售所必须具备的证件，购房者不论在签订商品房认购协议，还是签订正式的商品房买卖合同时，应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证，以防自己与开发商签订的合同成了无效合同，带来很多麻烦与损失。　　法律依据：　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　　第五条
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。　　第九条
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　作者：许正文律师，西安专业房地产律师！专业只做“二手房、商品房、拆迁房、租赁房、遗产房、婚房、公房、宅基地房、商业用房”等涉房法律业务。咨询电话：
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买了没有预售证的房子，开发商停工了，怎么办
您好，我去年12月份在临桂xx大厦二期买了套房子，当时开发商还没有得预售证，当时说今年7、8月份可以得预售证。我当时交了10W的认购金。但是现在开发商连一期的工程都停工了。听说要破产了。我与开发商只有认购合同和收据，认购合同上注明了业主不得与任何理由要求退认购金。请问我现在怎么办？起诉开发商可以退回认购金吗？谢谢&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 小黄
律师回答地区：广西-崇左市咨询电话：帮助网友：1300 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人可以诉讼要求退还认购金。“认购合同上注明了业主不得与任何理由要求退认购金”无效条款！ 10:35地区：广西-桂林咨询电话：帮助网友：16384 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好，根据你的陈述，应该是可以要求退还的。 21:52地区：广西-桂林咨询电话：15078***帮助网友：427 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人认购合同上的不得以任何理由退认购金条款属于霸王条款，而且违背法律的规定，属无效条款，你可以起诉要求退款并要求支付银行同期贷款利息 10:26地区：广西-桂林咨询电话：13117***帮助网友：571 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人按你陈述的内容看，就法律说，退还认购款是没问题的，其他损失赔偿可能比较难，比较你明知开发商无预售证而认购，自身也存在过错，另外，认购合同中不得退认购款的约定显然与《合同法》相悖，是无效条款。 10:47开发商没有预售许可证怎么办？
10:35　来源：网络
　　开发商没有预售许可证怎么办？　　首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定： “商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。　　其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”　　因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。　　由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。　　房乐网编辑小提示：　　(一)商品房销售必须五证齐全，五证取得的顺序是，即：　　1、《国有土地使用证》；　　2、《建设用地规划许可证》；　　3、《建设工程规划许可证》；　　4、《建筑工程施工许可证证》；　　5、《商品房预售许可证》。　　在五证中，预售证是最后申办的一个证件，一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格，建议您购买五证齐全的项目。　　(二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护，参与内部认购，至少存在4重风险：　　1、房子可能建不起来，或者说不能按时交付使用。　　有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”，无法交付使用。　　2、如果楼房建不起来，认购款可能取不回来。　　开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”，或者直接宣布破产。　　3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。　　比如开发商只盖100套房子，他却接受200户人认购，那么即使交了钱也可能得不到房子。　　4、由于手续不全，有可能不能及时得到房产证。　　根据国家有关规定，开发商售房必须具备“五证”，即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全，才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证，土地使用权证就有可能拿不到，因此无法办理房产证。
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楼盘没有预售证开发商就卖房
本报讯（记者 张云飞）今年1月份，市民高先生在榆林市金沙路与望湖东路十字汇金绿园楼盘，订购了一套108㎡的房子，并先后交了14万元的“认购金”。前几天，当高先生得知该楼盘开发商没有预售许可证时提出退款要求，却遭到了拒绝。据悉，该楼盘曾3次被住建部门查封，但其仍在违规卖房。　　
购房者 交了14万不给签购房合同　　
据高先生介绍，今年1月初，他途经金沙路与望湖东路十字东北角的汇金绿园楼盘时，发现该楼盘已开始售房，就订购了一套108㎡的房子，先交了2万元的订金，并签了一份汇金绿园认购协议书。“签了协议书后，开发商就催着交房款，我先后一共交了14万元的认购金。”高先生说，但交了这么多的房款，开发商却迟迟不肯签购房合同。　　
“直到前几天，我才得知开发商根本就没有商品房预售许可证，就公开卖房。”高先生说，这让他和家人心里开始“打鼓”，万一以后开发商不认账了该怎么办？于是，高先生就到售楼中心要求退款，却遭到了拒绝。销售人员声称《商品房预售许可证》很快就办下来了，然后就能签订购房合同，之前所交的订金将作为首付款。　　
李先生也同样遭遇了这个问题，他在订购房子时，就特意进行了询问，销售人员信誓旦旦保证“五证”齐全，但现在却没有商品房预售许可证。“这明显存在欺诈行为，而且在没有商品房预售许可证的情况下，就公开卖房，相关部门肯定存在监管不严之责。”李先生气愤地说。　　
售楼中心 许可证很快能办下来　　
6月2日下午，汇金绿园偌大的一个售楼中心空无一人，只有3名销售人员坐在里面。沙盘上，显示该楼盘有一栋写字楼和2栋住宅楼，而且旁边还设置了3种户型供参考。据一名销售人员介绍，汇金绿园正在修建一期工程，一栋写字楼和15号、16号两栋住宅楼，15号住宅楼共有25层，150套房子，每套建筑面积为108~135㎡不等，而16号住宅楼共18层，72套房子，每套建筑面积在133~135㎡之间。目前，2栋住宅楼已卖出去了三分之二，采光好点的楼层已售罄。　　
当记者询问是否有商品房预售许可证时，销售人员直言，楼盘预售许可证正在办理当中，很快就能办下来，完全不用担心。而对高先生所遭遇一事，销售人员明确表示，退款是根本不可能的事，但会在房价上有所优惠。　　
住建局 莫买“图纸房”或“承诺房”　　
在售楼中心门口，榆林市住房和城市建设局张贴了通告。通告指出，榆林城区一些房地产开发企业及房地产中介营销代理公司无视法律法规，在项目未取得《商品房预售许可证》的情况下，以团购、预订、内部认购、登记等方式向购房人收取定金、预付款，属于严重违规销售行为。　　
对此，榆林市住房和城乡建设局房地产市场监管科科长李怀孝表示，他们曾3次查封了汇金绿园售楼中心，但均被开发商撕毁封条，仍在违规卖房。“该项目是开发商和当地村民共同开发的，其他手续也不全，不要说预售许可证了，如果这些问题解决不了，根本不会给办《商品房预售许可证》。”李怀孝说。　　
据李怀孝介绍，针对今年榆林房地产出现的问题，市政府抽调了15个部门组成房地产矛盾纠纷领导小组，并分成5个小组，专门负责解决房地产出现的问题。汇金绿园楼盘已经有人投诉了，如果购房者要求退房，可以走法律程序，或者等市政府的处理意见。　　
榆林市住建局提醒市民，在选购房屋时，一定要看“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）是否齐全，然后再决定是否购买，不要购买“图纸房”或“承诺房”。&
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