你想读的，我们有数 - DT财经转过路角忽然发现，3岁的儿子已在路口等着自己回来。
在0℃的江苏无锡街头，环卫工用双手疏通下水道。
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　　文|李尚勇
　　对中国来说，日本1980年代末的经济泡沫极具借鉴意义。
　　战后，在美国扶持下，日本经济持续高速增长。到1980年代初，日本已经成为世界第二大经济体和最大债权国。
　　日本泡沫发端于1985年“广场协议”（该协议由日本与欧美5国签订，实际上就是美国对日本“剪羊毛”）所导致的日元迅速升值。在不到1年半的时间内，日元兑美元升值约60%。日元迅速升值造成的直接后果就是出口制造业业绩恶化。为了扶持出口制造业并扩大内需，日本政府采取“量化宽松”的货币政策，从1986年1月到1987年2月连续5次调低官方贴现率，并启动紧急财政政策刺激经济增长。但是，制造业实业不振，没法消受大量流动性（货币），这导致失去投资方向的资金大量流入股市房市，引发投机热潮。与此同时，因为日元升值，国际投机资本也大量进入日本市场，助推经济泡沫。
　　日本经济泡沫主要表现为股市泡沫和房地产泡沫，二者形成了紧密相关、交替攀升的局面。这一局面由全民炒股（相当多的企业和个人利用过剩资金和银行贷款炒股）和全民炒房（个人斥资购地、购房，然后再抵押贷款购地、买房、炒股）所推动。
　　1986年初到1989年底，日经指数从1.3万点狂飙到3.9万点（12月31日为38915.5点的最高峰），4年上涨3倍；1985年9月至1990年9月，日本市区地价指数上涨了约4倍（高宇：《导致日本股市泡沫的主要因素分析》），其中大阪地区商业用地价格猛涨了8倍（钟卫华：《日本房地产业产生泡沫的原因及教训》）。
　　经济泡沫的确会在短时期内增加社会财富（因为毕竟还是有短期真实的经济增长，如房地产相关产业增长），但它更主要的功能是重新分配财富。后者最后导致大部分人财富缩水，少部分人财富膨胀，甚至是极大膨胀。因此，在日本泡沫膨胀期，有很多人、人群，很多企业、企业集团、政治集团，当时都“很有钱”。
　　从数据上看，当年日本的经济实力达到了前所未有的高峰，国民个人存款也达到了历史最高。
　　1980年代末，在经济泡沫带来的泡沫财富的异样刺激下，日本有人叫嚷要买下整个美国，有极端人士还出版了诸如《日本可以说不》等在日本得到大量民众支持的书籍。（民族主义抬头）
　　由于当时日本股市和楼市如日中天，一些日本和世界经济学家甚至论证说，传统经济理论已经对日本不适用，日本正在创造新的经济规律。
　　日本房地产更是不可一世，据说，一个东京市的地价就可以买一个美国。日本商人在全世界都很牛，到哪儿都像阔佬逛菜市，想买什么就买什么。于是，日本人买下了美国金融帝国的象征――洛克菲勒大厦，买下了美国电影的象征――哥伦比亚电影公司，买下了加拿大的森林、澳洲铁矿，还有香港最贵的房子。
　　在泡沫膨胀期，日本人从战后拮据节俭的状态一下子进入了纸醉金迷的“新时代”：主流人群身穿昂贵名牌，端着天价红酒，高谈阔论，满嘴股票、房价、外汇、利率等时髦名词；商人在豪华餐厅、夜总会豪掷美元吃喝玩乐；商人、政要成群结队飞去泰国打高尔夫；日本国民则热衷于全球奢华旅行，所到之处，法国的LV手袋、阿玛尼的奢侈服装、高价红酒……，被他们抢购一空。
　　一直到1990年初，整个日本岛都沉迷在空前的繁荣和疯狂之中。人们坚信股价只涨不跌、地价只升不降，在共同打造的“股市神话”中，企业精英还盼着1990年股指继续冲高到4.2～4.8万点。
　　1990年2月，在日本政府被迫采取了一系列紧缩政策后，股价开始下跌。当年8月，日经指数跌破3万点，9月逼近2万点，1992年初几度跌停，并直逼1.5万点，几乎回到6年前的点位。股市泡沫就此破灭。
　　其实，早在1989年，日本政府便开始改变“量化宽松”的货币政策，在不到2年时间内，连续5次大幅度调高利率，把官方贴现率由2.5%（日）提高到6%（日）。银行的贷款平均利率也从5.8%上升到7.7%。
　　与此同时，日本按照“巴塞尔协议”（1988年7月通过），大幅度提高各商业银行自有资金的比例，使得日本各商业银行大规模缩减贷款规模，从而进一步压缩了进入房地产市场的资金。
　　1991年4月，日本又对各种金融机构用土地作担保的房地产贷款规模进行总量控制。1992年4月，日本开征地价税，这成了压垮房地产业的最后一根稻草。
　　在上述一系列政策，加上国际投机资本撤离和资本外逃的综合作用下，日本房地产泡沫破裂，并于1992年形成土崩瓦解之势。
　　因为房地产一落千丈，1990年还能买一个美国的东京，1993年竟然连一个纽约也买不起了。于是，日本企业纷纷从海外抽钱回国救急，不仅把洛克菲勒大楼半价卖回给美国人，还把自己的好几个大银行和保险公司也卖给了外国人。
　　短短几年，日本经济“翻天”又“覆地”：“眼看他起朱（高）楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”
　　对日本人来说，当年泡沫财富从暴涨到破灭的“眩目变幻”不堪回首。它也因此而成为世界经济史上经济危机和金融灾难的最经典的案例、最惨痛的教训、最深刻的警示。
　　（六）
　　如果读者留心，应该可以在日本泡沫的疯狂表现中，看见今日中国之“影子”，尽管它若隐若现。
　　就是因为这个原因，最近几年，一些国内专家学者论证说，中国很可能正在重蹈日本的覆辙。国外有更多学者和金融经济大家也持这种看法，不过，国内主流话语均斥为“唱衰”。但问题是，中国目前房地产业的一些重要指标都惊人一致地指向日本泡沫的“临界状态”。（以下数据主要来自“北大”任文启等3人的《日本房地产泡沫时期的十个重要特征在当今中国的投影》一文，其它数据来源另外标明。）
　　（1）中国年房价租金比（相当于资产市盈率）超过50倍，其对应的年收益率为2%，这意味着需要50年才能收回投资。“历史证明，一项资产的市盈率超过50倍，其价格就到了崩溃的边缘”。
　　（2）中国年房价收入比超过10倍。“世界银行认为，合理的房价与收入之比是1:5，联合国的标准是1:3；目前在美国，这个比例是1:3，日本是1:4。1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比是1:11”。（由易居房地产研究院发布的《2015年度全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，在剔除“可售型保障性住房”数据后，全国35个大中城市房价收入比的平均值为10.2，其中，超过该均值的有12个城市，深圳、上海、北京分别为27.7、20.8、18.1。）
　　（3）北京土地总价值超过美国同期GDP的60%（2012年为61.6%）。1990年，日本东京土地的价格与全美土地价格相当，大约占美国同期GDP的63.3%。（而日本全国土地资产总额则为美国的4倍。）
　　（4）中国房地产总市值超过同期GDP的300%。正常情况下，例如美国，该数据稳定在90%左右（1940年代初到1970年代末）。而最近来自仲量联行（世界五大知名房地产咨询机构之一）的数据显示，中国目前房地产市场的总市值约为270万亿元人民币，约为GDP的400%，远高于美国（2006年占GDP的170%）和日本（1990年占GDP的200%）上次房地产危机年份的数据。（胡一帆：《中国房地产市场：繁荣还是泡沫》）
　　（5）中国已达到“人口红利”的峰值。花旗集团的分析师马特&金恩发现，所有国家房地产市场的峰值都与“逆抚养比”（即人口红利）的峰值有惊人的重合性。逆抚养比是社会抚养比的倒数，是一国劳动人口数量与14岁以下、65岁以上人口数量之比。美国、日本的“逆抚养比”分别在其房地产危机前达到峰值2.04和2.30。中国的“逆抚养比”在2015年前后触顶（约2.66）。（联合国：《世界人口前景（2010修订）》）
　　（6）中国人去境外抢购房地产。这主要是因为，在国内投资房地产尝到甜头的人们试图在境外房地产投资上复制自己的“成功经验”，于是就会出现去境外抢购房地产的奇观。根据“每日经济新闻”的消息，2016年这几个月，美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人热点移民、购房的国家，先后出台政策，旨在限制中国人移民、购房。前面讲过，在泡沫时期，日本人在欧美等国豪放投资房地产。
　　此外，其它一些定性指标也指向日本式泡沫“临界状态”。例如，中国的强征强拆迁以及涉及房地产的腐败行为盛行（日本也曾出现强买地强拆迁的情况）、房地产造就的大小富豪横空出世（通常情况下，房地产富豪只是昙花一现）、全国主要城市出现各种对房地产交易的被动或主动限制。
　　最后，中国实业不振、房地产异样繁荣达到“极至”。各行各业竞相投资房地产，国企竞相刷新“地王”记录，成为房地产泡沫进入“临界状态”的最显著特征。
　　世界经济在2008年金融危机后进入下行通道（前面说过，格林斯潘认为，当前全球经济的“根本问题是生产力增长已经停滞”），中国经济看起来好像独占鳌头，但实际上也早已进入下行通道（GDP增速和出口增速双双持续下跌），中国式产能过剩困扰着以制造业为首的实体经济。可以说，中国这些年出现的股市泡沫和房地产泡沫，就如同1980年代后期的日本一样，也是“实业不振导致失去投资方向的资金大量流入股市房市，引发投机热潮”所致。
　　虽然引发经济下行的原因有所不同，但是，日本1985年以后出现的“经济下行→货币宽松→实体经济失血→股市房市攀升→实体经济进一步失血”的恶性循环，像魔棒一样已经控制中国。这一恶性循环在经济发达地区尤为显著。
　　特别需要注意的是，与30年前相比，今日中国的炒股炒房者比当年的日本人能耐更大，因为，他们除了通过传统的银行信贷、融资融券或银行房贷加杠杆之外，还可以通过各类合法甚至非法融资公司、互联网P2P平台、众筹等影子银行金融渠道，进行“场外配资”加杠杆进入股市房市。当然，能耐越大，泡沫越甚。
　　目前，我们的泡沫正在坚定不移地走向“自组织临界状态”，但是没人知道，它何时破裂。不过，800年金融史尤其是最近100年的经济史显示，它一定是在“下一次”疯狂导致政策逆转从而触发“信心危机”之后，与你不期而遇。
　　这次――不会不一样！
　　（七）
　　泡沫破裂直接导致银行不良债权猛增，而银行（尤其是中小银行）破产、倒闭、兼并会引发金融业大洗牌。很快，金融业地震会传递到实体经济，大量企业关闭、破产，导致失业率迅速上升。随着大量中产阶级破产，中低收入人群的收入水平急剧下降，这导致国内消费不足，投资需求不振，从而形成新一轮经济萧条。
　　经济萧条→收入下降→消费不足→投资不振→经济萧条，这种恶性循环造成了日本长期经济低迷，1990年至今10多年了，仍然看不见出路何在。
　　泡沫破裂对于普通民众来说，后果很严重；对于涉足泡沫的炒股炒房者来说，后果更严重。
　　房价腰斩之后，对于贷款买房者（自住、炒房均如此）来说，最大的问题是，你房子（抵押物）的价值可能小于你欠银行的债务余额。这时，你有两个选择，或者提前归还部分贷款，或者补充抵押物，使其价值大于你欠银行的债务余额。否则，你的房子可能面临银行的查封、拍卖和清算。
　　《银行（住房）按揭抵押贷款合同范本》第24条：抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少，乙方应在30天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。（按揭实际上就是用自己购买的房子作抵押向银行贷款。）
　　目前网上（微信）流传的如下“案例”（笔者将其完善），在泡沫破裂后的确会发生：
　　杨先生201&年通过按揭买下一套时值100万的房子，首付30万，贷款70万（房款总额100万元由开发商拿走）。2年后，杨先生已偿还银行本金4万元，贷款余额66万元。此时，房价腰斩，这套房子的市场价跌至50万元。
　　此时，银行会对杨先生这样算账：当初借你70万，是因为你有价值不低于70万的房子作抵押；现在，房子仅值50万，再考虑到房子变现贬值风险，你的房子只能按40万元抵押；你还欠银行66万，所以，请补齐抵押不足的差额26万元。
　　杨先生只能选择：或者拿出26万现金，提前还贷；或者拿什么价值不少于26万的物件抵押给银行。
　　若杨先生当初首付用光了积蓄，而且家里也没什么价值26万的物件，那么，银行拍卖房子“没商量”。一般来说，拍卖价肯定比市场价要低。比如，市价50万的房子，拍卖了40万元。
　　最终结果是，杨先生不仅白交了首付，弄丢了房子，而且还欠了银行26万元。
　　面对上述情况，如果是购房自住者，且泡沫破裂前基本上属于“月光族”，那在银行查封拍卖清算前，趁早“断供”走人应该是最好的选择。问题只在于，他是否“走得脱”。
　　如果是贷款炒房者，特别是连环抵押贷款炒房者，那么显然，上述情况会令他破产，除了“断供”，将房子甩给银行外，他还会欠银行不菲贷款。这类人多半“走不脱”。
　　如果是购房自住者，且有办法“补齐抵押不足的差额26万元”，更重要的是，他的收入虽然减少但尚能负担房贷“月供”，那么，他是泡沫破裂后的幸运儿。不过，持续N多年的经济萧条，会使他的住房价值大幅度缩水。（唉！当初真不如租房，拿那30万元去提高生活质量。）
　　在国外，住宅属于不动产，购买住宅同时也就购买了住宅下面的土地，住宅持续缩水N多年后，也许只剩下土地还有价值。但在中国，住宅“悬浮”于地，本质上属于“动”产，在理论上，它可以无限缩水。
　　读者要注意的是，上述“案例”并没有显示“房价腰斩”后最糟糕的部分，因为，“市价50万的房子拍卖了40万元”只有在正常年份才有可能。泡沫破裂后，房价只所以崩溃，就是因为没人接盘（没有买家），所以，泡沫破裂后，银行一定会遭遇“无人参与拍卖”的窘境。
　　看看美国“次贷危机”后银行和房地产市场的惨状：
　　当年，在美国底特律市有一幢两层住宅，2006年11月（危机前夕）售价6.5万美元，2007年夏季房主“断供”后被放贷银行没收。此后，银行依次标价11000美元、4000美元、1美元，均无人问津。最后，由银行补贴买主1万美元后，终于以1美元卖出。
　　笔者当年曾在美国一“房地产协会”官网上看见，日标价的几幢二手房分别为，100美元、99美元、30美元、1美元。
　　真正“一地鸡毛”！
　　银行没法拍卖房子，对银行和按揭人都是灾上加灾，而银行往往因此而破产、倒闭。这正是从泡沫破裂到金融危机的传导机制。
　　忽悠低收入人群（穷人）按揭抵押贷款买房，这正是利令智昏的美国人当初做过、如今中国人正在做的蠢事。
　　（八）
　　尽管美、日泡沫破裂的后果都很严重，美国“次贷危机”引发了全球金融危机，日本经济则出现大倒退，从此一蹶不振，但是，两国都没有爆发大规模骚乱。这是因为，两国“藏富于民”的经济制度，保证了两国国民均拥有一定的财富基础，能够在严重经济萧条情况下保障自身的基本生活需要，这从根本上避免了经济大震荡所导致的大规模社会动荡。
　　但是，中国至今也没有建立起“藏富于民”的经济制度，这导致半数以上国民沦为“月光族”或“准月光族”，他们的基本生活需要往往依靠“当月”收入。尽管大多数国民在一生中的大部分岁月里都多多少少有一点想用于应急的储蓄，但长期、持续、累积的通货膨胀一点点地将他们的财富化于无形之中。想想看，你10年前的10万元、20年前的1万元，今天能够做什么？（2001年中国广义货币供应量M2为13.8万亿元，2016年9月末为151.6万亿元；截止到2015年末，货币增长了9倍，而GDP仅增长了5倍）事实上，泡沫破裂后非常时期的恶性通货膨胀，会很快将国民的不多储蓄吞噬殆尽。
　　在这种情况下，可能会有接近半数国民的基本生活需要将直接或间接依靠来自政府或准政府的当月收入，这意味着数亿人口的基本生活风险几乎全部压向政府。毫无疑问，这里的风险无穷大。
　　接下来的终极问题是，为什么我们中国至今没能建立起“藏富于民”的经济制度？
　　虽然这个问题千头万绪，但可以用资深经济学家吴敬琏的一句话概括，那就是，因为“我们长期按照苏联的方式发展，结果产生了很多问题”。
　　苏联模式的核心是“计划经济＋国家垄断”。虽然改革开放否定了计划经济，但国家垄断的主体部分被保留了下来，这包括但不限于国有企业和金融垄断。前者控制着经济命脉，后者决定着经济资源的分配。二者极大地压缩了民间经济的发展空间，而民间经济正是“藏富于民”经济制度的核心。
　　笔者在《人口困局》一书中对这一经济制度有如下表述：“现代市场经济‘藏富于民’的基本制度安排是：民间经济成为社会的主要经济形式；政府的财政收入只能来自税收，而税收需要通过立法程序批准；法律禁止政府涉足微观经济领域‘与民争利’，禁止政府‘自己养活自己’。‘政府只能花钱而不能挣钱’是现代市场经济的一条不可逾越的法律红线。”
　　可惜，出版社编辑删除了笔者给出的“民间经济”定义：
　　“本书定义的民间经济，与官方经济相对，它是由民间资本创办的经济形式，包括所谓民营经济、个体私营经济等。由官员及其亲属创办的经济体，本质上属于官僚资本，划归官方经济。”
　　很显然，只要坚持以“官方经济”为社会主要经济形式，“藏富于民”的经济制度便始终不能建立。
　　这对于需要承受经济泡沫破裂的人们来说，也许很不幸。
　　关注星火记者联盟（微信ID:cctv11227)可以看此文上篇：经济泡沫的致命性质（上）――房价崩盘后房奴会遭遇什么？
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当前位置： > 居民对房价上涨预期有所降温
居民对房价上涨预期有所降温时间： 10:37来源：经济日报
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原标题：居民对房价上涨预期有所降温
　　 一二线城市住宅地价环比增速回落　　 一二线城市住宅地价增速回落主要原因是受2016年9月底房地产调控政策影响，居民对房价上涨预期有所调整。　　 2017年一季度，一二线热点城市住宅地价增速将高位回调，三线城市中区域热点城市住宅地价或将继续上涨。　　 2016年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，四季度房地产用地价格增速仍有所上升，但受房地产调控影响，一二线城市住宅地价环比增速回落。　　 国土资源部中国土地勘测规划院发布这份报告显示，2016年四季度北京、上海、广州住宅地价环比增速仍超过3%，北京住宅地价增速呈上升态势，上海及广州则出现放缓迹象，深圳地价自2005年第二季度以来首次出现下降。总体而言，一线城市住宅地价仍有所上升，但环比呈回落态势。　　 专家表示，其中主要原因是受2016年9月底房地产调控政策影响，居民对房价上涨预期有所降温。　　 日国家统计局发布的数据印证了这个判断。数据显示，去年12月份，一线城市新建商品住宅价格“停涨”，二线和三线城市涨幅也不同程度回落。　　 其中，一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平；二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%，比上月回落0.2个百分点；三线城市房价上涨0.4%，涨幅比上月回落0.4个百分点。　　 地价报告显示，四季度青岛、厦门、南京、杭州、福州、太原等6个城市住宅地价环比增速均超过3%，呈高速增长态势。但前期房价上涨较快的热点城市中，天津、郑州、南京、厦门、合肥、武汉6个城市住宅地价环比增速较上一季度有所放缓，合肥最为明显，增速回落5.34个百分点。　　 数据同时显示，截至去年年底，全国105个主要监测城市土地供应面积达到7.44万公顷，供应量环比大幅增加74.63%，同比微降0.42%。　　 这是由于2016年四季度社会融资规模同比快速增长，企业资金充沛，且住房信贷超预期增长，使热点城市房地产市场量价齐升，企业补仓土地需求旺盛，导致住宅地价较快增长，部分城市成交量明显扩大。　　 业内人士表示，在中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的房地产定位，且热点城市调控密集收紧的背景下，房地产企业开发投资将趋于谨慎。2017年房地产开发企业到位资金增速可能有所收缩，热点城市开发投资节奏将有所放缓。　　 中国土地勘测规划院有关负责人表示，当前热点城市供需矛盾和发展规律的特点尚未根本改变，中小城市去库存也依然是主基调，在这些因素的综合影响下，2017年一季度，一二线热点城市住宅地价增速将高位回调，三线城市中区域热点城市住宅地价或将继续上涨，库存较高的三四线城市地价基本平稳。
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声明：本网部分信息转载于其他网站，如稿件涉及版权等问题，请联系我们！>> 联系QQ：139-一张图告诉你日本楼市泡沫破裂后的情形
界面华尔街见闻
最近，有一篇反驳“京沪楼市永远涨”的文章刷爆朋友圈。该报告援引国金证券数据指出，日本90年代经济泡沫破裂后，东京和六大都市并没有更幸运，一样暴跌。从而预期中国一线城市的命运或许也将是重蹈覆辙。该文的一句话令人触目惊心：“别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。”上世纪1980年代，日本地产上行，房价疯涨的时候，与中国无异。日本人也相信，他们只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。但华尔街见闻根据历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看，三大都市圈（东京圈、大半圈、名古屋圈）在楼市暴跌的数十年里，跌得最惨！如下图所示，不难发现，楼市一旦进入下行通道，三大都市圈地产跌幅大于平均，但若楼市稍稍企稳，三大都市圈就会率先止血，恢复涨幅，而整体楼市再度下挫时，三大都市圈又陷入暴跌，惨逾平均水平。对比大三都市圈，地方圈房地产跌势则基本没有回血的余地。从92年开始，跌到现在还在跌。从日本房地产住宅指数变动也能看出，包括东京在内的六大都市住宅价格在楼市泡沫后暴跌的惨烈程度。以2000年为基准（指数设定为100），下图可见，91年楼市泡沫破裂之前，六大都市住宅价格几乎达到全国平均水平的两倍。而泡沫破裂之后，六大都市住宅价格一泻千里，跌势之猛冠绝全国，令人瞠目。甚至在2000之后长达四年时间里，依然低于全国平均水平。曾经不可一世的日本经济经历过怎样的繁荣？号称“永不跌”的东京房价到底是如何崩盘的？日本政府是如何应对的？对中国有何借鉴意义？下面来自微信公众号“路演中”的文章，为您讲述日本房地产的前世今生。“永不跌”的东京房价是怎么崩盘的？文 / 花儿街如何在中国实现资产保值增值？这个问题似乎有个永远的大备胎，他的名字叫一线城市房产。在中国，炒股就像去夜店high，碰见渣男的概率高。买房，特别是在一线城市买房，就像一个安静的暖男。随时在你受伤后，给一个温暖的怀抱。即使这段时间经济学家们都在喊“凡是靠地产拉动的经济都会遭遇崩盘”，也不会忘了在注角处补上一句——在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，一线城市将成为中国经济的最后一个安全点；或者“房地产如果出问题，一线城市不是房产商避风港”。反正就像貔貅只进不出一样，一线城市房产，只涨不跌。秉持这一信仰的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和土豪们共同托举房价，一线城市教育、医疗资源丰富。可是，早在几年前，一线城市高企的生活成本就驱使着外来人口告别北上广；优质的教育与医疗资源，并不能撑起一个城市的房价；土豪们在托起了温哥华的房价后，现在已经跑到柏林去买房了。反正同样人口密集，同样由于奥运会经历过房价暴涨，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，在日本1990年代的经济危机中，未能幸免于房价的大崩盘。核爆前的东京曾保持过GDP双位数增长的日本经济，在经历了“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价，又是怎样崩盘的？从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办2020奥运会的契机，提振日本经济。日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。奥林匹克景气1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。签订“广场协议”1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%.当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。疯狂的泡沫20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。失去的二十年1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。在大类资产框架内，未来股市走势以及房市走势都是投资者极为关心的市场，且两者之间强烈地相互影响，时而相互促进，时而此消彼长。
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