之前买的房子贷款还完再买还房子卖掉再买算首套吗吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-09 14:27 标签： 房子卖掉再买算首套吗
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房贷还清再买算首套房？厦门各银行仍“认房又认贷”
　　限购松绑效果有限，专家认为，信贷政策或是救市关键。资料图片 记者 唐光峰 摄
　　厦门网-海西晨报讯 记者 林爱玲
　　9月22日下午，福州市发布房地产新政，称购房人还清房贷后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。此后，“房贷还清再买算首套房”的消息甚嚣尘上。昨日，记者走访厦门多家银行进行求证，多家银行均表示，目前首套房只认房、不认贷的新标准并未在厦门落地，厦门的首套房认定仍是“认房又认贷”。
　　网上传闻
　　房贷还清再买房算首套
　　前日下午，福州市政府网站发布《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》，其中对首套房的认定标准作出调整。《意见》称偿清房贷后再次申请贷款可算作首套房。
　　新政一出，立刻就有消息传出，称上周五央行已召集四大行开会，四大行将出台政策放松首套房认定标准，只要房贷余额还清，再购房仍算首套房。
　　该消息传得沸沸扬扬，不少厦门市民也坐不住了。市民陈小姐告诉记者，她和先生名下有一套50平方米的房产，已经还完贷款，眼下想换一套大一点的房子，但一直苦于二套房的规定。“如果这个消息是真的，那就太好了。”
　　记者求证
　　厦门四大行称未接到通知
　　那么，目前厦门市场上银行的房贷政策如何呢？
　　昨日，记者走访了包括四大行在内的多家银行，对此消息进行求证。
　　记者以贷款人的身份，先后走访了工行的报业支行、建行的吕岭支行、中行的台湾街支行和农行的台湾街支行。目前上述银行对房贷政策的执行大同小异，首套房都是首付三成，利率在基准利率上上浮5个点以内；而二套房首付七成，利率在基准率基础上上浮10个点左右。而对于是否放宽首套房认定标准，受访的银行工作人员均表示，目前没有接到通知，将维持之前的政策不变。
　　据悉，此前，监管层规定的首套房认定标准是“认房又认贷”，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。
　　记者又致电厦门的四大行及多家商业银行的相关负责人进一步求证此事。建行厦门分行的相关负责人告诉记者：“我也看到了相关报道，但分行目前还没有接到监管部门和总行的通知。”
　　其他几家银行也称，总行并未下发通知，目前厦门首套房的认定还是“认房又认贷”。而包括兴业银行在内的其他商业银行也否认了网上关于放松首套房认定的传言，称并未接到总行通知。
　　在受访过程中，有银行人士表示，此传言流传已久，但从未实施过。更有银行人士直接斥之为谣言。
　　截至记者发稿时，据有关媒体报道，工农中建四大行的总行层面已经向媒体澄清，称该传言不实。
　　房产业者
　　目前银行相关政策没变化
　　作为与银行房贷业务打交道最多的房产销售和房产中介，有没有发现什么新的变化呢？房地产代理商城市年轮的置业顾问林小姐告诉记者，对这个消息她确有耳闻，但目前厦门的银行相关政策还是没有变化。厦门世纪联合房产有限公司总经理郭忠宗也告诉记者，目前业务员在帮助客户办理房贷手续时，发现政策并未改变。
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[责任编辑：陈如,赖旭华
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想买二套房 提前还清首套房贷后再按揭更划算
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上周,“一套房贷款未结清,二套房贷首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持首付最低七成,利率上浮1.1倍的原判。广州被冠上了二套房贷全国最严的名头。由于新政同时规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。那么问题就来了,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,二套房买家完全可以先申请提前还贷再申请二套房的贷款。这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?记者细细算了一笔账。
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提前还清首套房贷后再按揭更划算上周,“一套房贷款未结清,首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持最低七成,利率上浮1.1倍的原判。广州被冠上了二套房贷全国最严的名头。由于新政同时规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。那么问题就来了,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,二套房买家完全可以先申请提前还贷再申请二套房的贷款。这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?记者细细算了一笔账。■新快报记者 谢蔓市民王小姐三年前按揭贷款在番禺购买了一套大三房单位,儿子后年就要上小学了,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。因为看好番禺区房产的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下,王小姐想再次贷款购房,以申请商业贷款为例,有三种方案。第 1种首套房继续还贷 七成由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王小姐还有房贷未结清,首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。分析:在买家二套房首付款资金充足的情况下,上述付款方式的优点是多付了首付,月供比较少。而同时,王小姐还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。第2 种一套房提前还贷 二套房首付三成对于首套房贷结清的则可被视为是首套房,首付最低三成并享受。即使是首套房贷结清,但名下还有房产,也不受限制。这对于从2010年以来一直严格执行“认房又认贷”的广州来说,二套房贷已经是大大松绑。一般情况下,只要二套房的七成首付不多于一套房未结清的房贷,买家都是有能力首先提前还贷的。王小姐如果选择先将一套房剩下的100万元房贷提前还款,那么购买二套房的时候首付比例就可以最低三成,只要给300万元的三成90万元就可以了。剩余的210万元做按揭贷款可以享受基准利率的9折。210万元30年期的贷款(等额本息)9折利率优惠,月供款为约11674元。分析:这种做法的优点是,二套房首付比例低,房贷利率也低。不过缺点当然就是二套房月供款几乎翻倍。不过需要指出的是,在首套房贷未还清的情况下,如果不提前还贷,也是有两笔贷款要同时月供的。就像王小姐一样,如果不提前还贷,她家庭的总月供一套房6772元+二套房5683元,总额也要达到12455元。比二套房贷款七成的月供款11674元还多。在不提前还贷的情况下下,王小姐的两笔房贷分别是首套房100万元、二套房90万元,贷款总额190万元。如果一套房提前还贷,王小姐的贷款总额则是210万元。贷款总额少的,月供反而增多。第 3种将二套房七成首付全部用于提前还贷加二套房首付除了上述两种情况外,如果二套房买家的首付款资金充足的话,将原本要用于二套房首付的这笔资金(首付七成)除去一部分用于一套房房贷提前还款,剩余的部分,即使是多于二套房首付比例的三成,也全部用于二套房首付,这样的话,就最省利息了。就像王小姐的情况,她原本要用于二套房的首付资金是210万元,但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷,剩下的110万元再全部用于二套房首付,做到首付约37%的话,那么她二套房贷款190万元,30年期(等额本息、利率9折优惠)的月供款为约10563元。每月的月供款比首付三成的11674元要省约1111元。点评:对比一下首付三成90万元,有20万元资金是王小姐提高二套房首付比例投入进去的,如果将这20万元做最保守的理财,放在银行存5年定期的话(年利率3.5%),也就是分摊到每月可以有利息约583元。利息的金额当然还是无法与没有节省的1000多元利息相提并论的。不过如果买家可以找年收益在7%以上的理财产品或者投资,则可以考虑将多余的20万元用于其它投资理财,每月的收益在1167元以上。提醒
提前还贷要注意什么?按揭公司郑大源表示,一般情况下,市民在商业银行申请提前还贷,需要1-3个月时间才能扣款完成。市民如果有意再次购房的话,最好提前准备。同时对于提前还贷后再次贷款的规定,公积金贷款的审核要比银行严格。例如,通常在市民申请提前还贷并成功扣款后,要在人民银行的个人征信上查到贷款已经结清需要等半个月到一个月。如果是申请商业贷款的话,即使还未查到征信结清,只要成功扣款了,在银行出具证明的情况下,则可以视作是首套房重新贷款。而公积金中心则即使是已经扣款成功了,还需要查到征信结清了才能再次申请贷款。同时,公积金中心还规定前一次贷款要结清3个月后才能再次申请贷款。前前后后算起来,公积金要提前还贷并再次申请贷款,从提出申请开始,可能要半年时间。
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