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标签：房地产项目 总共有 2 条记录
拿地、拿对地&&是房地产企业的生命线！对于房地产企业来说，拿地肯定是生命线：拿对合适价格的地，项目基本就成功了7-8成。特别是在中国经济进入新常态周期下，房地产也难免开始转型，这种转型更多体现了分化
春节期间楼市成交显得异常平淡。中国证券报记者多方调研发现，节日期间多地楼市陷入冰点，不少二三线城市的房地产项目在春节期间暂停销售。在成交冷清的表象之下，区域市场分化不断加剧。分析人士指出，二三线市(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
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下载：50积分1：段子：银行是如何赚钱的
春天里的一天，在房地产进入新常态的大环境下，方兴合作支付宝、万科投资银行闹的风生水起。房地产地下组织大望路帮一般地产狗也是金融门外汉组织学习银行知识：
这几天参加《一路向西3东莞森林》拍摄的讲师剑哥百忙之中抽空与会，嘚瑟从前女友哪里学到的皮毛说，银行赚钱主要靠“授信类业务，中间业务和资产类业务三大板块实现的”
底下人听课的人都懵了，升爷、黄老师等人都恨自己的脑容量不够，互相抽打耳光提神。这时一贯嘚瑟的些些悟来了一句：“就是高利贷，乱收费和拉皮条”大家听后豁然开朗。讲师剑哥也奉送初吻作为奖励。
2：谎言——9折利率亏损？为什么买房的必须骂银行？
累计2014年，有1267家媒体，报道过有关房贷折扣的事，其中有129位银行人士解读说：目前的房贷不可能做到9折以下，因为这样银行是亏损的。
A：银行房贷基准利率8折是肯定亏损？
以目前的5年期基准贷款利率计算：5.9%，基准存款利率为4.75%，看似
基准利率的9折为5.31%
基准利率的8折为4.72%
基准利率的7折为4.13%
好像如果房贷放宽在8折，银行是铁定亏损的。所以大家希望开发商流淌道德的血液，能够降房价。
B：房贷利率到底多重要？
7折与基准相当于房价的25%，如果可以恢复7折利率，相当于房价下调20%以上。
按照200万房产贷款140万30年计
不算不知道，一算吓一跳，如果按照7折利率计算
购房者可以享受优惠相当于房价下调20%-25%，当然这个计算办法不一定完全准确，因为大部分人会提前还款，但整体看，可以发现利率折扣对购房者的影响，某种程度比房价更重要，特别是在目前80%购房者都需要贷款的情况下。
C:从银行年报看，银行如果购房贷款7折，亏损不亏损？
目前所有的媒体报道，都提到了如果银行利率打折低于8折是肯定亏损的，作为业内，我们也信以为真，但事实是这样吗？首先我们看银行的年报
净利息收益率：高达2.66%，而计息负债付息率只有2.12%。非常可怕的数据，也就是说，实际银行吸储的成本只有2.12%。
银行说自己8折利率亏损，但其实这是一个逻辑错误。
房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务，各家银行的吸储成本也远远不到3%，四大国有银行中，平均吸储成本均在2%左右，以2014年年报为例，最低的一家银行的平均吸储成本仅1.85%：最大的一家银行，实现净利润2763亿元，平均日赚7.57亿元，净息差率高达2.66%。
银行用5年定存资金成本，对应5年房贷房贷收益，是故意混淆
银行的大部分资金来源，都是资金成本非常低的，活期存款、1-2年期的定期存款。
这情况下，银行房贷到底几折不亏损？？？？？
按照银行平均吸储成本为2.5%计算，叠加1%的管理运营成本，银行房贷6折完全可以做到不亏损。
3：为什么卖房的要骂
本来准备了很多内容，结果有人写了，转吧《新京报微房产》
房地产行业10%左右的行业平均利润率在银行业面前被“秒杀”了。目前，中国银行业平均净利润率在35%-40%，房企给银行打工并不是传说。
2014 年，“全球最赚钱银行”的工行，净利润达到2763亿元，是6 家最赚钱的中国上市房企的总利润（830 亿元）的3.3 倍。
目前已在A股、H股上市的国内最大六家房企，虽然净利润总额在增长，但利润率全部出现下跌。
走精品路线的中海地产，2003年-2014年连续12 年净利润增长超过20% ，但从2011 年开始，中海的净利润率从30%的高点持续下滑，去年跌到了23% ，但仍是龙头最高。去年，中海地产实现全年营业额959.8 亿元，同比增长45.5% ；核心净利润（撇除投资物业公允价值变动收益后）为190.6 亿元。折算一下，去年中海平均每天赚了5222 万元，成为2014年最赚钱房企。
而万科，已是连续第四年利润率下滑。 年，万科的结算净利率为15% 、13.1% 、12% ，今年更是滑至11.4%。
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写的很蜻蜓点水，点到了几个分化，但事实上市场数据更可怕：
中央政策的原意是想去库存结构转型，但事实上，地方
去库存是为了再卖地，所以去库存越去越多的可能性越来越大。
1：去库存的政策开始：
日消息，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平
日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。
其中，对于房地产的表述，
习近平强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
也就是说2015年的11月，是这一轮去库存的政策开始。
2：最近7个月的库存数据变化如何？
从统计局公布的数据看，2015年11月商品房库存合计为69637万平米，而2016年的商品房库存为71416万平米房，也就是说，虽然政策出台了7个月，但因为之前的市场惯性，实际库存依然相比2015年11月增加了。
从库存的最高点2016年2月份数据73931万平米看，持续已经出现了4个月库存降低。
4个月合计去化库存为2515千万平米。
而统计局数据显示：2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。
也就是说，商品房库存最近4个月去化的，只相当于2015年12月一个月增加的量。
3：即使做到去化这么点库存，加了多少杠杆？宽松了多少？
2016年6月末，个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高5.4百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；
上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。
54个省市出台了不同力度的去库存政策。
省份（部分省份重复发布）
2月份：山西、内蒙古、广西、海南、云南、江西、福建、辽宁、广东。
3月份：甘肃、山东、四川
4月份：湖南、吉林、黑龙江、安徽
5月份：山东、陕西、安徽
6月份:山西、安徽
一季度市一级：太原、合肥、武汉、乌鲁木齐、重庆、杭州、南京、南昌、资阳、三门峡、沈阳、西安、石家庄、福州、宜宾、海口
二季度市一级：珠海、长沙、济南、南昌、银川、邯郸、京华、镇江、长春、佛山、秦皇岛、沈阳、锦州、大连、成都、西安、兰州。
4：即使去化的这么点库存，是去了三四线城市吗？？
库存去化不均衡非常明显：
从全国的主要15个合计库存变化看，最近6个月，库存从9741.68万平米降低到了8372.38万平米，减少了1370万平米。
而全国商品房库存
最近4个月只去化了2515万平米。过去半年，仅南京一个城市库存就减少了300万平米！！！
6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。
虽然住宅类在加杠杆的影响下，去了部分库存，但商业类的库存依然在增加。
5：一二线本来就没有库存，去化了之后，地王频繁出现！
2016年上半年，是有史以来中国房地产政策环境最宽松的时期。从中央到地方，一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台，全国范围内去库存已成为当务之急。楼市刺激政策主要涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节，甚至购房契税也史无前例作出调整放松，强劲地支撑了市场的全面复苏。
新华社文章有一段话：“去库存应通过“人”的城镇化，而非加杠杆。
事实证明，加杠杆只会导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既使热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。”
事实上，这已经是现实。
2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，地王频繁出现，这219宗地块中，超过半数是国企央企获得。
7月前20天，全国单幅地块成交金额超过5亿的地块达到了59宗，其中溢价率超过50%的地王地块（叠加北京一宗高总价）合计达到了32宗地块。
地王潮在前期的一线城市与四小龙开始向其他城市蔓延：天津、武汉、郑州、杭州、成都均出现了明显的地王潮现象。7月多个城市依然在频繁出现地王：
昆山、珠海及上海等地值得关注。苏州下辖的昆山市上周共有8宗宅地到期，最终2宗由于超过政府设定的地价上限而中止交易，
此前发生在南京、苏州（市辖区）的土地熔断现象再度上演。最终昆山成交的6宗宅地楼面地价都超过1万元/平方米，均刷新昆山土地单价纪录。其中紧邻上海地铁11号线的花桥1宗宅地，楼面地价达到17480元/平方米。
作为上海地铁唯一可以通达的上海邻近地区，近年来花桥承接了大量上海的外溢住房需求，尤其在上海限购升级之后，花桥又迎来了成交热潮，房价随之也迅速上涨，此前有传闻昆山也可能采取限购措施。此外，珠海金湾区上周成交1宗宅地，楼面地价达到19050元/平方米，溢价率高达382%，刷新珠海的土地单价纪录。目前一二线部分城市的地王潮正逐步外溢传导至周边热点城市。
地王潮全面蔓延到核心城市周边。
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某著名房地产企业老总说过一句话一个项目要取得成功,50在于地块选择,30在于规划设计,20在于销售执行,而前面的80必须通过后面的20来实现。,大庆房地产老总被抓,保定民生房地产老总,中国房地产老总,重庆宏帆房地产老总,房地产老总,房地产老总手机,保定大桥房地产老总,房地产一句话广告,顺丰老总王卫的女儿
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某著名房地产企业老总说过一句话一个项目要取得成功,50在于地块选择,30在于规划设计,20在于销售执行,而前面的80必须通过后面的20来实现。
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