专业解答：《商品房买卖合同》网签备案那些事儿
来源：太原日报
《商品房买卖合同》是房产交易双方的重要手续和证明，但许多消费者在购房过程中并不清楚，《商品房买卖合同》需要网上签约及备案，方能真正保护购房者的合法权益。3月31日，市房管局有关工作人员就相关问题作出解答。
保障购房者合法权益
《商品房买卖合同》网上签约及备案是指商品房买卖双方直接登录市商品房买卖合同网上签约备案系统，在线签订商品房买卖合同，通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在市房管局局网签备案系统即时记载的行为。
市房管局工作人员介绍，网签备案主要是通过对商品房预售合同的管理。买卖双方登录网签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。同时，买卖双方一经在网签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，进而防止预售期间“一房多卖”现象发生，及时有效地防止商品房预售中出现的重复抵押现象。
这也意味着，商品房买卖合同网签后，商品房买卖合同编号是唯一的，无论是房屋开发企业还是购房者均不可单方变更合同信息。房屋网签后，可登录市房地产信息网，键入相关信息，查询合同备案情况。
五证齐全方可网签备案
按照相关规定，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》，预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》；开发企业将合同相关数据录入网签备案系统中，并在线签订商品房买卖合同；将合同数据上传到房管局，开发企业申请打印纸质版合同；开发企业将纸质的合同取回，买卖双方签署纸质合同；开发企业应当在纸质合同签署后30日内，到市房管局申请合同备案。
网签备案时应注意哪些问题？市房管局工作人员提醒，购房前可在网上查询项目的公示信息，查看是否取得商品房销/预售许可证；达成买卖意向后在实施网签备案前，要反复认真核查本人的姓名、证件号码、联系方式等个人信息方面的内容是否录入有误，合同上的房号是否为自己选定的房屋，价格是否正确等；认真阅读主合同条款，看是否完全符合双方约定的意向；注意合同中是否注明该房产项目的“预售资金监管账号”，且该监管账号与预售许可证上的监管账号是否一致，开发企业要求打购房款的账号是否为该监管账号；检查合同附件四《补充协议》中，是否含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；合同提交备案后打印的合同文本需经买卖双方签字盖章，买受人还需查看卖方印章主体与合同首页的出卖人主体是否一致。
网签备案后，可以撤销吗？工作人员表示，买卖双方因各种正当原因需要解除已备案的商品房买卖合同时，必须双方持有效证件及相关申请材料同时到合同备案管理机构申请办理撤销合同备案业务。合同撤销后，该套房屋恢复可售状态，可重新网签合同。需注意的是，三种情形不予办理：未依法登记领取权属证书的房屋，进行转让的；已开具不动产销售发票的；查封等其他法律法规规定不可撤销的。
网签备案不等于产权登记
少数房屋中介机构违规挂牌销售这种仅有《商品房买卖合同》没有房产证的二手房，并承诺《商品房买卖合同》也可以办理过户手续，巧立名目收取各种费用。
工作人员表示，这属于欺骗行为。其实，中介机构只是先编造退房理由为原房主办理《商品房买卖合同》注销备案手续，将房屋退回到开发企业那里变为可售状态，再想尽办法让开发企业与购房人签订新《商品房买卖合同》。期间存在极大风险，一旦开发企业将房屋销售并卖于他人，购房人将血本无归。因此，这种仅有《商品房买卖合同》而没有房产证的二手房一定不可以买。
少数中介机构打着“疏通房管局关系办理合同过户手续”的旗号，向购房人收取高额的好处费，这也是一种诈骗行为。市房管局合同备案管理部门在办理合同备案注销业务时，不收取任何费用。符合注销合同备案条件的申请，一个工作日即可办理完毕。
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商品房买卖合同备案登记查询方法到底是什么？
提问者：周佩兰|
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提问时间： 17:54:54
已有3条答案
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所有回答：&26532
如果你有开发商给你的购房合同基本就没啥问题,只有备案了才会有合同不会一房多卖的,但一定要是商品房销售的那种格式合同,如你还不放心拿这这份合同到无锡房屋管理产权处去查
回答数：32393|被采纳数：35
所有回答：&32393
商品房买卖合同登记备案流程及所需资料 &&
&&一、备案流程：
1、客户签约→按揭(一式四份)，一次性(一式三份)，收集客户基本资料如：(身份证、户口本、结婚证、未婚证明、收入证明)开发商需提供：(客户进账单、发票、打印商品房联机备案证明、合同登记申请表、授权委托书、被委托人身份证复印件1份、前期物业管理协议一式两份、商品房买卖合同4份)。以上所需资料准备好后拿到开发公司加盖公章、法人章。
、把买卖合同1份、客户身份证复印件、联机备案证明、合同登记申请表、授权委托书1份、被委托人身份证复印件1份、前期物业管理协议1份、首付款发票、进账单复印件1份全部进行扫描并拷贝到u盘里一起提交到双桥区国土房屋管理局审批。注：(把件拿到行政大厅)，大厅受理后10个工作日做出业务受理回执单，由开发公司特此委托人员去行政大厅拿回执单大厅受理通过后持回执单再去拿备案登记证明。
二、按揭流程客户需提供(产权人的身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、未婚人员到户口所在地民政局开未婚证明、收入证明、银行开户卡复印件、合同1份、首付款进账单复印件1份、以及带上由银行提供的按揭资料，夫妻双方同时到银行面签，待银行工作人员同意受理并审批完后，此时银行需保留一套资料存档，另外3套资料由开发公司按揭专员拿回到售房部。(各个银行办理按揭流程不一样，在此我只针对农商行)三、抵押登记流程：按揭专员所拿回的是每个客户共三套资料，接下来开始准备抵押资料：(抵押登记申请表1份、客户身份证复印件、借款合同1份、抵押合同1份、授权委托书1份、被委托人身份证复印件1份，以上资料需全部扫描并拷贝到u盘里，由开发公司委托的权证人员准备一份抵押资料和u盘一起报国土房管局做抵押登记。
15个工作日后，权证人员需到国土房管局去拿已抵押登记完善的手续，即《房屋抵押权证》，在把此证拿到银行就准备放款，注(在放款前必须由开发商向银行存入保证金)，保证金算法具体由银行算，但权证人员必须知道如何算。剩下的2份资料开发公司与客户各一份就行了。整个流程基本就是这样，希望各位在细节上多注意，要仔细，并且权证按揭人员需随时要了解政策，不断掌握这些信息，要让置业顾问第一时间知道。
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直接去当地房产局窗口查询吧，不是所有的地方都开通了网上查询系统的。你说的那个密码去问问售楼员，可能不是给你的，是开发商用的。
1、可以持个人身份证明到房管局进行现场查询,在房管局交易办事窗口提供合同及身份证即可查询合同信息是否有效以及是否已经备案;
2、还可以登陆房管局网站进行远程查询,具体如下: && && &&登陆房屋所在地“房地产管理局政务信息网”,直接在首页点击“网上签约查询”; &&点击后进入查询页面,输入《商品房买卖合同》封面左上角合同编码,再输入约时所确定的密码即可进行合同相关信息的查询。
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　　商品房预售，即指房地产开发企业将尚未竣工的、将来才能交付的、具备法定销售条件的房屋售与买受人，由买受人支付房屋价款。因预售时，买卖合同的标的物，所购买的商品房尚不存在，而且根据合同买受人取得的仅仅是一种债权，不可能通过传统的物权登记制度获得利益保护，所以买受人在支付购房款后承担较大风险，故法律对商品房预售行为有必要进行特别规制。我国法律除了对定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。《房地产管理法》第
44条第2款规定：&商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。&国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第27条、建设部《城市商品房预售管理办法》第10条都有相应的关于商品房预售合同登记备案的具体规定，且已明确规定登记备案时间为预售合同签订之日起30日内。建设部推荐使用《商品房买卖合同》示范文本也将有关登记备案的内容作为合同条款建议由双方予以约定。以上的法律法规虽然规定了商品房预售合同登记本案制度，但是对于该制度的性质和功能却没有明确。
　　商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登记或预登记，即为保全项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权，例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种请求权(债权)，登记的内容是将来请求发生物权变动。
　　(1)商品房预售合同登记备案使买受人取得优先购买权和期待权。在商品房预售合同登记备案后，如果买受人尚未全部交付购房款，那么买受人就取得了优先购买特定商品房的权利;如果买受人已经交付了全部房款，那么就取得一种期待权，期待开放商交付房屋并转移房屋所有权的权利。由于买受人办理的预告登记实际上就已经就房屋买卖进行了公示，因此也具有了对抗第三人的效力。
　　(2)商品房预售合同登记备案使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。房屋买受人在商品房预售合同中的取得权利是&种债权，但是经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售于第三人，该第三人不能通过登记获得所有权;如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗预告登记的买受人，预告登记使合同债权应当具有物权性质，是&种典型的债权物权化。《中华人民共和国合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人，可以与发包人协议将该工程折价。也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。这就是在建没工程中存在的法定抵押权。在商品房预售合同登记备案后买受人的权利能够对抗承包人的优先权吗?这在法律上没有明确规定，根据民法的一般原则和最高人民法院有关的司法解释规定，消费者交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人的该种抵押权不能对抗和优先于买受人的权利。如果在工程建设过程中或者建造之后出售以前，开发公司为了筹集资金而将商品房抵押的，也就是在商品房上存在另&个约定的抵押权时，则根据该抵押权与预告登记的权利的登记时间顺序优先行使。
　　(3)商品房预售合同登记备案并不不是商品房预售合同的生效要件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《城市房地产管理法》第44条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。所以商品房预售合同登立己备案的机关为各级政府中的房产管理部门和土地管理部门。该项登记活动主要是为了对开发商的销售行为进行合法性审查，同时维护买受人的利益，强化买受人权利的效力，当时该项登记与该权利的产生，也就是商品房预售合同的效力是无关的。商品房预售合同只要具备一般买卖合同的生效要件就可以发生法律效力，而不需要经过登记，除非当事人之间有特别的关于合同生效条件的约定。
　　最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》(一)第9条中明确规定，法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续的不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权能转移。《城市商品房预售管理办法》第13条规定，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。所以，在交易中的登记是不动产物权变动的&种公示手段，交易合同本身只是发生债权效力而与物权变动无关，也不存在对抗第三人的问题，需要具有对抗效力的是买受人取得的权利。所以，商品房预售合同登记备案与合同的效力无关，并不是合同的生效要件，当事人之间不能以未经过备案登记而主张合同无效。
　　(4)如果当事人双方约定以办理登记备案为商品房预售合同生效的要件，那么根据意思自治原则，这一约定并违反相应的强制法律法规的规定，所以应该依照当事人的约定。总之在商房预售合同中仍然是以当事人的约定为规范的，这是私法中的基本原则。但是即使当事人已经明确约定以办理登记备案为商品房预售合同生效的要件，也是有例外的。就是在当事人已经约定办理登记备案为商品房预售合同生效的要件，但在实际履行中虽然没有办理登记，而一方面当事人已经履行了主要义务，对方当事人也已经接受的，合同仍然生效，《合同法》第36、37条就规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
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