买受人贷款审核未通过，出售方却被判决承担违约责任的解析
二手房买卖中，买受人贷款审核未通过，出售方却被判决承担违约责任的解析
文/奚正辉、赫少华|律师
远闻（上海）律师事务所
阅读提示：
在二手房买卖交易中，当事人约定以银行贷款形式支付部分房款是非常常见的。年底银行贷款收紧，买家因为贷款逾期审批或者逾期放贷等，导致买家违约的情况大量发生，因贷款问题产生的买卖合同纠纷也日趋增加。
以贷款形式支付房款，是买受人的主要义务，但基于银行贷款的不确定性，常常导致买受人在合同约定的期限内无法如期通过审批，故买卖合同中常常特别约定，若因买受人原因无法获取贷款或额度不足，应采取现金补足形式。
买受人因贷款问题承担违约责任的情形经常存在，但本案就买受人资质问题（资信问题或提供虚假贷款资料或由第三方公司协助包装等）或者银行逾期审批，导致买受人无法及时获取贷款进而承担违约责任的情形不再着重论述。
本文重点解读，买受人贷款不能，出售方却承担违约责任的“悖论”现象后的法律问题。下文中，出售方简称甲方，买受人简称乙方。
一、出售方以买受人未足额支付首付款为由，拒绝配合贷款履行合同，结果被判定为违约。
甲方名下房屋委托丙方出售给乙方，《上海市房地产买卖合同》由丙、乙签署，价款200万元。签署合同后，乙方依约支付首付款（总房价款的30%）60万元，但嗣后甲方不配合贷款，起因是甲方认为乙方支付首付款不足。
经查，乙方确曾向甲方银行账户分四次支付60万元，但第二次支付的15万元又于同日返回到乙方银行卡，即甲方实际收到45万元（不足30%）。
经法院调查，丙、乙签署买卖合同时又签署了补充协议，约定真实总房款系150万（其余50万系为方便乙方贷款）。且在首付款的支付中，双方采取了虚假走账的方式，其中15万元系重复走账，结合其他相关证据，可知甲方对150万元的真实房款价是知晓的，现以乙方未付足首付款为借口拒不履行合同是不成立的，故法院判决甲方应承担相应的违约责任。
在此点，本律师在判决外再做延伸：
问题：为套贷签订的房屋买卖合同的效力及处理？
上海高院倾向观点认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，属于较为典型的通谋虚伪意思表示，应归于无效。本案中交易意思是真实的，只是在贷款金额上存有部分瑕疵，与完全为套贷而虚构交易的行为，存有较大差异。（作者奚正辉律师/赫少华律师）
二、买受人在合同约定的过户日期前未能完成贷款审批，出售人要求解除合同，法院却判定合同继续履行。
案情：2009年4月，甲乙双方签署了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买闵行区一套房屋，价格300万元，并约定于日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订当日，乙方支付了首付款90万元，但因乙方信用卡存有逾期还款记录，中国银行未批准其贷款，后乙方再向招商银行申请，后于5月25日获得批准。在此期间，甲方于日发函给乙方解除买卖合同。
法律观点：本律师接受乙方委托后，根据双方的合同及履行情况，认为：甲方解除合同的条件不成立，并建议乙方及时提起诉讼，要求甲方继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助乙方完成系争房屋过户。结果，法院支持了乙方诉请。
其实，该案关键，在于双方签署的补充合同中，改变了交易过户的时间，即：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。该条款与先前约定的“日”过户日期的“区分与选择”，否定了甲方的单方解除权。
补充：若本案约定了乙方贷款办理的日期及交易过户的日期，那么案件或许将发生根本变化。双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任，甚至解除合同，要求乙方赔偿违约金。
三、出售方出具的公证委托书时间晚于买卖合同签署时间，贷款银行未批买受人贷款申请，出售方承担违约责任。
案情：出售方（甲方）系三人共有房屋，在签署买卖合同时承诺已办理好公证委托，但协助买受人办理贷款时，贷款银行发现公证委托书的出具时间（如日）晚于买卖合同签署日期（日），银行提出变通措施，即双方重新签署一份买卖合同，解决“日期冲突”的难题，贷款问题（买受人贷款资质均无问题）便迎刃而解。
法律观点：本律师接受委托后，及时发函催告出售方采取补救措施，但出售方内部意见并不统一，最终拒绝重新签署协议。双方诉至法院，（庭审中，我方申请追加银行为本案第三人），最终，法院认定出售方提供的交易资料存有瑕疵，影响交易的实际履行，故判决其承担违约责任。
四、出售方提供的接受放款银行的银行卡复印件模糊不清，且拒绝其他补救措施，导致贷款银行无法开展贷款审核工作。
案情：甲、乙双方签署买卖合同后，乙方买受人向中国银行申请贷款，但中国银行闵行支行及闸北支行最终都不能审核贷款。买卖双方对贷款不能的归责点各执一词，各自说辞可谓精彩纷呈。因该点系双方合同无法实际履行的症结所在，影响到最终总房价款20%违约责任的分配及承担。
法律观点：经法院查明前往中国银行支行进行调查，根据调查笔录反映，甲方先后两次经乙方提供给中国银行的用于接受贷款银行放款的银行卡复印件模糊不清根本无法辨认，其在支行直接电话联系甲方在其无法提供清晰可辨的银行卡复印件情况下，要求其另行提供活期存折复印件时，甲方仍消极拒绝配合，导致贷款银行无法开展贷款审核工作。
故法院认定甲方存有过错，因其未能及时提供办理贷款所需材料，导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关手续的过错情形，应按合同约定承担违约责任。
房屋买卖过程中，甲方配合乙方贷款是其义务，若甲方提交材料存有瑕疵，导致乙方贷款不能，甲方应承担相应的违约责任。（作者奚正辉律师/赫少华律师）
本文提示：
签署“好”二手房买卖合同有一定的难度，要熟悉上海市二手房交易流程及税费、熟悉交易的相关法律及政策，且要有一定的文书写作表达能力，不要造成误解，更不要漏写合同条款。目前境外客户聘请律师代理或陪同其做二手房交易的较多，法律意识较强，国内客户在交易中委托律师的很少，往往是待纠纷出现后才愿意委托律师，但届时所付的费用及损失可能会很大。
作为上海资深专业的房地产交易律师，本律师曾代理客户处理过上千件房地产交易，审议及起草合同中，因删除某一条款，帮客户多增加几十万元收益，因增加某条款，帮客户避免损失几百万违约金。故事先找专业的房地产交易律师代理交易，还是非常重要的。
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已投稿到：买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
&依照二手房交易的惯例，买房人的贷款（如有）申请应当在过户前获得银行的批准，否则就构成违约。超过合同约定的宽限期或者卖房人催告后的宽限期后，如果买房人的贷款申请还不能获得银行的批准或者不能现金补足，就构成根本违约，卖房人可以通知买房人解除合同并主张违约金（一般是20%）。但是，有些卖房人出于善意，诚信，为了使交易顺利进行，会配合买房人换一家银行再次申请贷款（也可能会再买房人已经构成根本违约后收取买房人部分现金房款），但是卖房人的配合贷款的行为（或收取部分现金房款的行为）并不能被视作卖房人同意变更了合同或者放弃了合同解除权。买房人在其他银行的贷款在获得批准之前或者现金补足未获批准的贷款之前，卖房人依旧有权解除合同并主张违约金。当然，在买房人在其他银行的贷款在获得批准之后或者现金补足未获批准的贷款之后，依照诚信原则，卖房人就失去了解除合同并主张违约金（一般是20%）的权利，但是仍有主张逾期违约金的权利。&&&附：李某与于某某房屋买卖合同纠纷案&案情简介：2014年4月18日，于某某、于某（甲方）与李某、梁某某（乙方）签订上海市房地产买卖合同一份。合同第一条约定乙方受让上海市***区***路***弄***号102室房屋（以下简称系争房屋）；第二条约定房地产转让价款为人民币（以下币种同）1,590,000元；第四条约定甲方于日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定在日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款达到15日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的10%作为其违约导致合同解除的违约金。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方承担的因其违约导致的房产总价10%的合同解除违约金，余款返还给乙方，若乙方已付款不足支付违约部分，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知书之日起5日内以现金形式补足；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方逾期未交付房地产，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书之日解除。甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至合同解除之日止）外，还应按房产总价的10%向乙方支付违约金。若甲方违约金不足以弥补乙方相关损失的，则乙方的损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足。补充条款（一）第4条约定，乙方应于签订买卖合同后向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户当天以现金的方式支付甲方。合同附件（三）付款协议约定：1、乙方于日向甲方支付房款510,000元，含定金30,000元；2、乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款1,080,000元。同日，于某某、于某（甲方）与李某、梁某某（乙方）签订房屋买卖合同的补充协议一份，约定系争房屋的实际成交总价为1,980,000元，双方同意以1,590,000元为房屋合同总价，乙方需于日向甲方支付390,000元，为该房屋的相关装修补偿款。上述合同及协议签订后，李某、梁某某分别于日、日、日向于某某、于某支付30,000元、870,000元、400,000元。嗣后，因李某、梁某某未能按约于日前获得银行贷款审批且未能以现金补足余款，致使双方在日未办理系争房屋过户手续。在李某、梁某某向于某某、于某支付400,000元后，因双方仍未能就款项支付、过户时间达成一致协议，故双方分别以其诉称事由向原审法院提起诉讼。原审另查明，于某某、于某是系争房屋的权利人，其于日结清系争房屋的个人住房抵押贷款。日，系争房屋的抵押被登记注销。原审审理中，于某某、于某向法院提交：1、日律师函及邮寄凭证，证明于某某、于某向李某、梁某某催告并要求李某、梁某某支付违约金；2、日发送的律师函、邮寄凭证及投递情况，要求李某、梁某某在收函三日内，提供已获得银行审批68万元的证明或以其他方式筹足68万元剩余房款，若未能按照上述期限办妥购房款68万元，于某某、于某将依法解除合同，并追究李某、梁某某的违约责任。该份函件向李某、梁某某位于“***路***弄***号903室”进行送达，投递情况载明“派件已签收，签收人是拍照签收”，签收日期为日；3、收款收据，证明于某某、于某为此支付律师费5,000元。李某、梁某某对两份律师函的真实性有异议，称其未收到过该两份律师函，对律师函的内容亦不予认可；对收款收据的真实性、关联性均不予认可。同时，李某、梁某某向法院提交：1、日发给中介的催告函，证明李某、梁某某要求于某某、于某配合其办理房屋过户手续，若于某某、于某继续怠于履行该义务，李某、梁某某将解除合同；2、协议，证明推迟过户的事实；3、录音光盘，证明于某某、于某将过户时间拖延至2015年3月的事实；4、申请回单及银行卡，证明李某、梁某某为申请贷款办理相关手续；5、贷款申请审批资料，证明因于某某、于某不配合在审批资料上签字，导致贷款无法继续进行，过错在于某某、于某。于某某、于某对催告函的真实性不予认可，称其未收到该份律师函；对协议的真实性不予认可；对录音的真实性没有异议，但认为无法证明双方达成新的协议，恰恰证明李某、梁某某擅自变更贷款方式；对回单及银行卡的真实性没有异议，但认为无法证明待证内容；对审批资料的真实性没有异议，但认为无法证明李某、梁某某已申请贷款。&&裁判原文节选：一审【案号：上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第4043号、上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第4027号】双方之间签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议系当事人的真实意思表示，约定的内容并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据查明的事实，李某、梁某某的贷款在过户当天即日前未获银行审批，其亦表示无能力于过户当天以现金形式支付于某某、于某，致使双方在日未办理系争房屋过户手续，此违约责任在于李某、梁某某。虽其后又向于某某、于某支付400,000元房款，但根据李某、梁某某提交的录音内容看，于某某、于某提出的过户时间李某、梁某某并未予以同意，双方确未能就过户时间达成一致意见，且李某、梁某某陈述的贷款方式为先过户再持证抵押，此与合同的约定明显不符。因此对李某、梁某某认为系于某某、于某拖延履行合同、待系争房屋满5年后过户以达到避税的目的的抗辩意见，法院不予采信。至于李某、梁某某认为因于某某、于某不配合办理贷款手续的抗辩意见，法院认为：一方面，没有证据证明李某、梁某某已向于某某、于某履行通知的义务；另一方面，根据银行工作人员的陈述，李某、梁某某未向银行提供齐全办理贷款所需的全部材料，故法院对李某、梁某某的该抗辩意见不予采信。现于某某、于某关于解除合同的诉讼请求，符合合同关于李某、梁某某逾期未付款达到15日，于某某、于某有权单方解除合同的约定，法院予以支持。李某、梁某某诉称的解约事由不成立，法院不予支持。鉴于此，对于李某、梁某某据此提出的其余诉讼请求，法院亦不予支持。至于合同的解除日，尽管李某、梁某某否认收到于某某、于某于日向李某、梁某某发送的律师函，但李某、梁某某亦确认其确居住于“***路***弄***号903室”，且李某、梁某某向法院提交的诉状载明的现住地亦为上述地址，故根据邮寄凭证及投递情况等证据，应当认定于某某、于某已尽通知李某、梁某某的义务。根据该份律师函，若李某、梁某某未能在收函三日内办妥购房款68万元，于某某、于某依法解除合同，故法院确认于某某、于某与李某、梁某某之间的买卖合同及补充协议自日解除。鉴于双方当事人均同意办理合同的网上备案登记撤销手续，故法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，在合同解除后，于某某、于某应当将李某、梁某某已付房款返还给李某、梁某某，同时李某、梁某某还应按约支付房屋总价10%的合同解除违约金。至于房屋总价的确定，首先，双方均确认房屋实际成交价为1,980,000元；其次，根据查明的事实，当事人通过补充协议，将在网上备案的上海市房地产买卖合同中约定的转让价款做低，其目的是为了少缴税款，故应认定上海市房地产买卖合同中关于转让价款为1,590,000元的约定无效，但上述条款的无效，并不影响其他条款的效力。最后，李某、梁某某向于某某、于某主张违约金的计算标准亦以1,980,000元为基数，故于某某、于某以1,980,000元为房屋总价计算合同解除的违约金，并无不当，法院予以支持。关于合同解除的违约金的数额。当事人在合同中可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现李某、梁某某明确违约金的数额符合合同约定，不请求法院予以调整，同时李某、梁某某亦按照同样的标准向于某某、于某主张违约金，故对违约金不予调整。此外，于某某、于某自愿撤回逾期付款违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许。至于于某某、于某要求李某、梁某某承担发送律师函费用的诉讼请求，无合同约定及法律依据，法院不予支持。&&二审【案号：上海市第一中级人民法院 （2015）沪一中民二（民）终字第939号】本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的房屋买卖合同以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。合同约定，上诉人以贷款方式支付第二笔房款，如贷款未经审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，上诉人应于过户当天以现金方式支付给被上诉人。合同还约定，双方于日之前办理产权过户手续。在实际履行过程中，上诉人未能按约于日前获得银行贷款，也未能以现金方式支付剩余房款，已构成违约。被上诉人在约定的过户期限之后再收取上诉人部分购房款，并陪同上诉人去另一家银行办理贷款手续，是本着继续履行合同的诚意，对上诉人延期付款的谅解，在被上诉人未明确放弃向上诉人主张违约责任的前提下，不能以此认定双方合意变更了付款期限以及过户日期。而且，上诉人第二次贷款审批下来的金额为47万元，加上上诉人于2014年8月支付的40万元房款，总计87万元，尚有21万元的房款差额，经被上诉人催告，上诉人仍未在合理的期限内向被上诉人以现金方式补足上述差额，确已构成违约。被上诉人据此发函行使合同解除权并追究上诉人的违约责任，并无不当。原审法院据此判令买卖合同及补充协议于日解除，双方办理买卖合同网上备案登记撤销手续，被上诉人返还房款并由上诉人支付相应的违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人要求被上诉人支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。&&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题 不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？中介有违法行为，就不能主张佣金了？“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？转按揭办不了，买房人要承担违约责任？离婚，房产如何分割？买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果 以房产出资却未办理过户手续的法律后果不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？警惕！房屋在网签后被查封怎么办？“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？二手房买卖中的细节法律问题二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定 房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？ 房价疯涨，卖房人的权利如何保护？ 房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？ 房价疯涨专题：10个相关法律问题 聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识 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